Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

Non.

Le texte d'en fait 16 pages est un projet de loi, qui doit encore passer le cycle parlementaire.
Espérons qu'il soit voté avant fin juin, pour être d'application fin octobre.

Après lecture en diagonale, j'octroie au moins 80% des points à ce projet.

En gros seul l'opposabilité pratique du ROI et le contrat écrit du syndic provisoire nommé par le juge me posent des problèmes d’interprétation lors de cette lecture diagonale. J'attends pour mieux comprendre des commentaires d'autres intéressés.

Le ROI devient un ROI ACP écrit par le syndic (je crois comprendre qu'il déterminera lui-même sa mission). Il sera nécessaire de créer un ROI Résidents.

La proposition rétablit le contact ACP -> syndic -> CP -> bailleur -> locataire. J'aurais préféré que tout changement du ROI soit aussi signifié par recommandé aux membres du CDC et au commissaire aux comptes.

La création d'un vrai collège de commissaires aux comptes dans le cas des grands ACP est prévue. Dans mon ACP il en faut trois avec chacun leur spécifité (budget, compta et travaux batiment). Le CaC "compta" peut être un reviseur externe, mais les deux autres sont de préférence CP.

Test pratique : pour les procès en cours de moi contre l'ACP, je crois que je reste dans les normes du changement proposé de l'Art.577-9, §2, mais il sera nécessaire dans le futur d'être plus explicite lors de la citation au lieu de l'expliquer dans les conclusions. Mais je crois que je ne devrai plus citer l'ACP, si l'IPI fait ce qu'il faut (je crois que sera la cas selon mes contacts).

Parfois je n'ai pu détailler lors de mes citations passés mon préjudice personnel dans certains cas, vu un refus d'accès aux documents de l'ACP endéans les trois mois. Ce qui impose un suivi plus strict par l’IPI des fautes d’un syndic. Intervenir/suspendre dès qu’il y a une faute déontologique, et pas attendre un jugement civil. Notifier les suspensions, ... au président du CdC. Ce qui nécessite une publication quelque part d'un point de contact.

Les problèmes liés au Code du Droit Economique (2013) et le Code (futur) des Entreprises (= modernisation du Code des Sociétés) n'ont pas été entamé, pour compenser l'absence de protection "consommateurs" de l'ACP.

Pourtant un petit changement de l'Art. 61 du Code des Sociétés y remédierait beaucoup.

Si on insère " le syndic d'une ACP" à la place approprié de l'Art. 61 du Code des Sociétés (ou inserait dans le CC une disposition semblable).

Ce changement imposerait lors de la signature du contrat la présence comme cosignataire d’un représentant permanentée de la firme du syndic. Il responsabilise le "gestionnaire" et rendrait l'assirance RC un peu plus réaliste. En plus cela imposerait au moins  de présenter un nouveau contrat, en cas de changement à 100% des associés et/ou du gérant.

En résumé : un grand pas en avant, sous condition que la déontologie de l'IPI est adapté à la loi de 2010 et à cette proposition du Ministre GEENS (dès que voté).

En marge: la proposition lors d’un colloque au KUL en septembre 2010 a été honorée.

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Exact. Je suis un optimiste.
Selon un article sur le site du Ministre il table lui-même sur la fin de cette année.

C'est déjà assez exceptionnel qu'il existe, sur base d'une initiative privée, en FR...
J'ignore si cela existe en version NL (si vous le trouvez, n'hésitez pas à m'en communiquer l'URL)

Quel que soit le réel intérêt de la problématique soulevée, êtes-vous certain que ce message trouve sa place dans un sujet consacré aux recommandations faites par un groupe de travail au Ministre GEENS ?

Dernière modification par GT (11-03-2017 11:29:42)

En relisant tout ce fil, je ne peux m'empêcher de penser que les ministres successifs ne font que rajouter des couches à un oignon qui en a déjà pas mal. Mais que l'accès à la justice est toujours aussi difficile, lent et aléatoire pour ceux qui s'y soumettent.

Le cas des justices de paix était une exception. Elle marchait relativement bien, humainement et à moindre coût. Avec la possibilité de se défendre seul, pour les cas simples.

Dans le cas de la copropriété, on peut faire toutes les lois qu'on veut, si une partie ne la respecte pas, la justice est à peu près incapable d'imposer le droit face à une AG manipulée et incapable de connaître des règles qui s'appliquent à elle.

C'est à se demander si l'idée ne devrait pas être de faire un "acte de base standard" intégré dans la loi, et qui s'applique à tous. Auquel on rajoute les "conditions particulières": quotités, montants, dates AG, sous-AG, etc.

Quant à l'idée de faire des décisions d'AG en fonction des payeurs, c'est bien. Cela évite que les propriétaires de garages bloquent idiotement une décision sur les ascenseurs ou les chaudières. Mais si il y a un mauvais payeur, est-ce que les propriétaires de garage vont aussi être dispensés de payer?

" En relisant tout ce fil, je ne peux m'empêcher de penser que les ministres successifs ne font que rajouter des couches à un oignon qui en a déjà pas mal. Mais que l'accès à la justice est toujours aussi difficile, lent et aléatoire pour ceux qui s'y soumettent.
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Dans le cas de la copropriété, on peut faire toutes les lois qu'on veut, si une partie ne la respecte pas, la justice est à peu près incapable d'imposer le droit face à une AG manipulée et incapable de connaître des règles qui s'appliquent à elle.

Je partage le constat ci-dessus et ma conclusion que lL'acte de base ( contrat de copropriété) est pourtant un acte authentique.

Mais ni la loi et ni l'acte de base (semble-t-il) n'auront (toujours pas) force de loi.

Etonnant non ?

Il m'a échappé dans les amendements proposés par le groupe de travail qu'il était question, à un endroit ou à un autre, de "démontrer un intérêt personnel".

En revanche mon attention a été attirée sur la proposition d'insertion à l'article 577-9, § 2, alinéa 1er, du Code civil du texte suivant:
« si elle lui cause un préjudice personnel ».

Il en résulte que le nouveau texte de l'art. 577-9, § 2 deviendrait :

"Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel ».
  .

"C'est vous qui le dites" ou, du moins qui tirez, à partir des mes propos, une conclusion à laquelle je ne me rallie pas.

Que la Cour de cassation (belge) se soit prononcée ou non sur la problématique, je l'ignore.

Chaque intéressé peut effectuer des recherches en la matière.

Et quand bien même la Cour de cassation se serait prononcée, la problématique n'aurait pas nécessairement disparu.

La jurisprudence de la cour de cassation est aussi évolutive et il est même arrivé que nos cours suprêmes , Cour de cassation et Cour constitutionnelle aient pris des positions différentes dans les mêmes matières.

Et les juridictions dites inférieures prennent parfois leurs distances avec les positions de la Cour de cassation.

Une recommandation concrète et motivée à adresser au Ministre ?

Dernière modification par GT (14-03-2017 15:13:37)

"C'est vous qui le dites".

Je vous invite à lire avec attention la fiche "Les charges locatives" et notamment l'extrait que je reprends ci-dessous

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=50

"Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents."

Ces obligations sont visées à l'article 1728ter, Code civil.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … imgcn.y=16

"21 MARS 1804. - CODE CIVIL - LIVRE III :
TITRE VIII. - DU CONTRAT DE LOUAGE.
CHAPITRE II. - DU LOUAGE DES CHOSES.
  SECTION I. - DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX BAUX DES BIENS IMMEUBLES.
  Art. 1728ter.
"§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme."

J'ai été locataire dans un immeuble à appartements.

Le bailleur me faisait parvenir un décompte de charges et de frais (sur base des chiffres qu'il avait puisés dans son propre décompte relatif à ses propres charges que lui avait adressé le syndic). Le bailleur seul (et non le syndic) est responsable du décompte adressé au locataire. Entre le syndic et le locataire, il n'existe aucune relation contractuelle. Le syndic n'a d'ailleurs aucun pouvoir pour adresser au locataire un décompte de charges (sauf mandat explicite qui lui serait donné par le bailleur et dans le cadre de ce mandat particulier).

Ensuite je faisais usage du droit qui m'était reconnu par la loi de consulter les pièces justificatives établissant ces charges et frais , qui m'étaient imputées par mon bailleur, au siège de la personne morale qui assurait la gestion de l'immeuble à appartements.

Mes droits de preneur étaient ainsi préservés. Il m'était possible ainsi de contester auprès de mon bailleur un poste de charges ou le montant de celles-ci eu égard à mon contrat de bail.

Le preneur doit évidemment non seulement avoir lu mais aussi compris le texte de son bail.
Pour le contrôle des pièces justificatives, je devais néanmoins me déplacer chez le syndic (50kms aller-retour).

Dans votre recommandation au Ministre, je suppose que vous avez proposé une modification de l'article 1728ter du Code civil ?