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    Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    PIM
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    Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    Voici le communiqué de presse publié ce mardi 7/3 par le Ministre de la Justice, Geens:

    "Les propriétaires qui occupent eux-mêmes leur appartement et les propriétaires qui le mettent en location ont fréquemment des intérêts différents. Cela engendre parfois des discussions et des conflits. Le vieillissement des immeubles à appartements dans notre pays peut encore aggraver cette situation. Afin d’apporter une réponse aux problèmes qui se posent dans la pratique, un groupe de travail, mis sur pied par le Ministre de la Justice Koen Geens, a proposé une liste de recommandations dans le but d’adapter la loi sur la copropriété.

    Un propriétaire qui occupe lui-même son appartement est souvent disposé à investir davantage que le propriétaire qui loue son appartement. Ainsi, il arrive que les occupants souhaitent rénover ou renouveler les parties communes et essuient un refus de la part des bailleurs parce que ceux-ci estiment qu’il n’est pas nécessaire de procéder à un investissement important. L’assouplissement de la majorité au sein de l’assemblée générale peut permettre de prendre des décisions plus rapidement, sans blocage d'un nombre réduit de copropriétaires. Actuellement, une majorité de ¾ est nécessaire pour décider de travaux importants. Elle pourrait être réduite à 2/3 pour flexibiliser la prise de décision. Cette flexibilisation devrait améliorer la qualité du logement dans les immeubles à appartements et éviter des blocages dans la prise de décisions dans ces immeubles. Ce bout de phrase n’est il pas redondant ?

    La matière de la copropriété a déjà été modifiée en 1994 et 2010, mais toutes les difficultés n’ont pas été résolues. Une flexibilisation du fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes est une première recommandation que propose le groupe de travail. Parallèlement à l’assouplissement de la majorité, le groupe de travail propose dans cette même perspective de pouvoir désigner un administrateur provisoire pour régler la situation dans des cas limités et uniquement lorsqu’il est question de blocage. Dans des circonstances bien définies, il ne serait également plus possible qu’un seul propriétaire s’oppose à la reconstruction totale de l’immeuble.

    La deuxième recommandation du groupe de travail est l’optimalisation de l’efficacité et de la transparence. Les copropriétaires doivent être suffisamment informés. En dissociant davantage les statuts des textes législatifs, on évite que chaque modification de la loi ne nécessite une adaptation des statuts. L’élagage des statuts apporte plus de clarté au sein de l’immeuble et donc également plus de stabilité pour les copropriétaires.

    Pour éviter que les copropriétaires ne doivent soudainement débourser le montant total en cas de gros investissement, une contribution obligatoire au fonds de réserve serait instaurée. De cette manière, les frais pourraient être échelonnés jusqu’à ce que l'investissement s’avère nécessaire. Le syndic reçoit aussi davantage de moyens afin de recouvrer les contributions aux charges. Ainsi, dans l’intérêt des autres copropriétaires, il peut prendre des mesures judiciaires ou extrajudiciaires à l’égard d’un mauvais payeur.

    La transparence est essentielle dans les relations entre les copropriétaires et les autres acteurs. C'est au bailleur, et non plus au syndic, d'informer le locataire de toutes les décisions prises au sein de l’assemblée générale. Le copropriétaire doit faire preuve de transparence à l’égard du syndic mais l’inverse est également vrai. C’est pour cette raison que les tâches du syndic sont plus clairement décrites.

    Evoquant le principe « qui paie, décide », le groupe de travail propose que les copropriétaires qui supportent tous les frais de certaines parties communes soient, en principe, les seuls à décider. Ainsi, celui qui habite au rez-de-chaussée et ne contribue pas aux frais de l’ascenseur ne sera pas associé à la prise de décision lorsque l’ascenseur doit être rénové.

    Enfin, le groupe de travail formule diverses recommandations dans le but de remédier à des imprécisions qui subsistaient après la réforme de 2010.

    Le groupe de travail qui a proposé les recommandations au Ministre se compose de deux professeurs, de l’ULg et de la KULeuven, de la Fédération royale du Notariat belge, de l’Institut professionnel des Agents immobiliers, de la Confederatie van de Immobiliënberoepen, de Federia-ABSA, du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires et des Propriétaires Réunis.


    Geens : « Cohabiter n’est pas une chose évidente, et moins encore lorsque l’on n’a pas choisi soi-même les partenaires, comme c’est le cas dans les immeubles à appartements. Il importe dès lors de s’accorder suffisamment, tant dans l’intérêt des propriétaires que dans celui des autres acteurs (locataires, syndics, notaires, agents immobiliers, etc.). Le groupe de travail a examiné quelques unes des préoccupations de la pratique. A mon tour à présent de me mettre au travail avec ses recommandations. »

    Lien utile: liste des recommandations (pdf)


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    GT
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    BMCTools a écrit :

    Bonjour à tous,

    Voir quelques remarques par rapport à vos commentaires.

    J’étais personnellement pour la suppression du règlement de copropriété en reprenant dans l’acte de base les éléments particuliers des ACP (quotités,…) et de reprendre le reste dans la loi. Et ce pour limiter le coût de la mise en conformité des RGC chaque fois que le législateur modifie la loi. La solution adoptée est de reprendre un certain nombre de point dans le ROI et demander au syndic de le modifier celui-ci chaque fois que la loi est modifiée. Il est clair que le syndic ne peut pas apporter d’autre modification sans décision de l’AG. Je ne vois pas où il y a un problème d’opposition sans oublier que la loi reste impérative.

    Bien à vous


    Davantage de développements ici : IPI NEWS 4/2016, page 5

    http://www.ipi.be/sites/default/files/d … 4_2016.pdf

    REMANIEMENT DE LA LOI SUR LES COPROPRIÉTÉS
    "(...)Le président de l’IPI Yves Van Ermen, qui pour rappel est syndic, propose de supprimer le Règlement général de copropriété des statuts: "Tout ce qui est spécifique à la copropriété, à l’immeuble (description de l’immeuble, définition des parties communes et privatives, définition des quotes-parts de copropriété, clés de répartition des charges, etc...) serait repris dans la partie "acte de base".

    D'autres points, comme par exemple le montant à partir duquel le syndic doit demander une pluralité de devis, seraient repris dans le "Règlement d’Ordre Intérieur" (décisions prises sous seing privé sans nécessité d’acte authentique). Le Code civil, dont l’essentiel des articles sont impératifs, suffirait quant à lui, moyennant quelques adaptations, à établir les règles de fonctionnement spécifiques à toutes les associations de copropriétaires de Belgique."

    Le Règlement général de copropriété deviendrait donc inutile et les statuts pourraient tout simplement faire référence à la loi pour tout ce qui concerne les règles de gestion de la copropriété concernée.

    Cette idée, défendue dans le groupe de travail, règlerait une fois pour toute, moyennant une dépense unique et limitée pour un acte authentique bien pensé, le problème des éventuelles (mais néanmoins probables) futures modifications du Code civil en la matière.
    En outre, on éviterait la redondance et la transcription inutile (et donc le coût inutile) à la conservation des hypothèques, de règles qui sont de toute manière coulées en force de loi.
    L’idée est la même que pour l’achat d’une voiture : le mode d’emploi remis avec le véhicule ne reprend pas la législation complète du code de la route. "

    La communication de tels développements pour tous les amendements recommandés au Ministre serait bien utile aux lecteurs de ceux-ci.

    Si le projet reprend des recommandations du groupe de travail, les motivations des changements au code civil feront partie des documents législatifs.

    Pour en savoir davantage, j'imagine que le citoyen ordinaire doive patienter.

    Dernière modification par GT (16-03-2017 16:35:06)

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    PIM
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    Pour info: quand BMC tools écrit " je" = Yves van Ermen


    Erik DECKERS
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    "Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. "

    mais où est-ce indiqué que c'est LA voie envisagée ?
    Je ne trouve cette information absolument nulle part.

    et si tel est le cas, alors le Juge devrait ensuite prendre connaissance de l'avis rendu par le syndic expert judiciaire...donc retour chez le Juge et le Juge devrait trancher le litige comme lors d'une expertise judiciaire. ça ferait beaucoup de travail supplémentaire que ne fait pas actuellement le Juge comme  le Ministre l'a rappelé "le controle du syndic désigné échappe au controle du Juge".

    Et qui controlerait le syndic expert judiciaire ? L'institut des Experts ? L'UCL de Louvain ?On ne voit aucune mention de tout cela dans le document de 11 pages d'améliorations de la législation proposée au Ministre

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    GT
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    ickx a écrit :

    "Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. "

    mais où est-ce indiqué que c'est LA voie envisagée ?
    Je ne trouve cette information absolument nulle part.



    Si je comprends bien :

    Position personnelle de M. VAN ERMEN (membre de ABSA et IPI)

    "Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. Ce qui n’est toujours pas le cas. Le syndic judiciaire va réaliser une mission fixée et confiée par le juge qui se substitue à l’AG. C’est ce dernier qui pourra révoquer le syndic. "

    Recommandation (commune) du groupe de travail

    "A noter l’arrivé de l’administrateur provisoire qui sera nommé par le juge et qui se substituera à l’AG dans le cas où l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales ne sont pas assurées."

    M. VAN ERMEN a représenté l'IPI dans le groupe de travail.

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    GT
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    ickx a écrit :

    "Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. "

    et si tel est le cas, alors le Juge devrait ensuite prendre connaissance de l'avis rendu par le syndic expert judiciaire...donc retour chez le Juge et le Juge devrait trancher le litige comme lors d'une expertise judiciaire. ça ferait beaucoup de travail supplémentaire que ne fait pas actuellement le Juge comme  le Ministre l'a rappelé "le controle du syndic désigné échappe au controle du Juge".

    Et qui controlerait le syndic expert judiciaire ? L'institut des Experts ? L'UCL de Louvain ?On ne voit aucune mention de tout cela dans le document de 11 pages d'améliorations de la législation proposée au Ministre

    Les cours et tribunaux ne sont pas tenus par une position ministérielle.

    Un magistrat a considéré que la mission d'un syndic désigné sur base de l'article 577-8, § 1er du Code civil s'exerce sous le contrôle du juge de paix (JP Schaerbeek,1ere c., 25 juin 2014).

    Selon une autre décision ,le syndic provisoire échappe à tout contrôle du  magistrat qui l'a désigné (JP Etterbeek, 15 mars 2012).

    Une décision précise que le statut du syndic désigné par le juge ne peut être assimilé au statut d'un expert judiciaire ((JP Etterbeek, 15 mars 2012)

    Dernière modification par GT (17-03-2017 10:53:32)

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    ickx a écrit :

    "Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. "

    (...)

    et si tel est le cas, alors le Juge devrait ensuite prendre connaissance de l'avis rendu par le syndic expert judiciaire...(...)


    Je n'ai pas lu que l'intervention de BMC TOOLS (Y. VAN ERMEN) visait à voir attribuée au syndic nommé par le juge une mission d'expertise judiciaire.

    Il est fait part d'une position personnelle : que le syndic nommé par le juge devienne un auxiliaire de justice à l'instar des experts judiciaires.

    La mission du syndic judiciaire nommé en application de l'art. 577-8, §1, C. civil est-elle de réaliser des expertises ?

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    Les statuts sont un acte d’adhésion ?  Le cas échéant une violation des statuts devrait logiquement être légalement sanctionnée mais en pratique tel n'est pas le cas (Belgique) en revanche en cassation (française) on en trouve la confirmation. Donc conclusion ?

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    GT
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    ickx a écrit :

    Les statuts sont un acte d’adhésion ?  Le cas échéant une violation des statuts devrait logiquement être légalement sanctionnée mais en pratique tel n'est pas le cas (Belgique) en revanche en cassation (française) on en trouve la confirmation. Donc conclusion ?

    Achetons en France et non en Belgique ?
    Que le législateur modifie la loi belge ?
    Interrogeons-nous d'abord sur l'approche belge ?
    Que le France envahisse la Belgique ?

    Dernière modification par GT (23-03-2017 14:29:50)

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    Bonjour,
    la loi de 2010 a visé à augmenter la transparence de la gestion et  a réduit le rôle du conseil de gérance devenu conseil de copropriété. Une raison invoquée était que certains copropriétaires avaient le sentiment qu'il existait une collusion entre le conseil de gérance et le syndic. Le projet actuel réduit la majorité de 75% à 66,6 % pour la décision concernant les gros travaux et élargit le champ des travaux qui peuvent être décidés à 51 %. Il y a quelque temps déjâ un journal avait publié un article déplorant les commissions occultes payées par les entrepreneurs aux syndics.  Compte tenu du temps réduit laissés aux coproprios pour examiner les offres amenées par le syndic et si celui-ci dispose d'une certaine faconde, bonjour les dégâts.
    Meilleures salutations

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    GT a écrit :
    ickx a écrit :

    "Pour le syndic nommé par un juge, je suis pour qu’il devienne un auxiliaire de justice comme l’expert judiciaire par exemple. "

    (...)

    et si tel est le cas, alors le Juge devrait ensuite prendre connaissance de l'avis rendu par le syndic expert judiciaire...(...)


    Je n'ai pas lu que l'intervention de BMC TOOLS (Y. VAN ERMEN) visait à voir attribuée au syndic nommé par le juge une mission d'expertise judiciaire.

    Il est fait part d'une position personnelle : que le syndic nommé par le juge devienne un auxiliaire de justice à l'instar des experts judiciaires.

    La mission du syndic judiciaire nommé en application de l'art. 577-8, §1, C. civil est-elle de réaliser des expertises ?

    Pour le dernier point: non (factuel: quatre jugements: 2007, 2011, 2014, 2014).

    Mais le Code Civil sera réformé. Dans ce contexte le Ministre GEENS va consulter les citoyens par voie de son site internet. J'ai déja trouvé un texte en néerlandais, mais pas en français: Hallo burger?

    Je suggère aussi de lire: Garantir le droit à la sécurité juridique. Extrait:

    Avec, en première ligne, les juges de paix ?
    Certains craignaient la suppression de la justice de paix. On maintient cette juridiction de proximité. Je vais, dans les mois qui viennent, renforcer leurs compétences, notamment par le doublement des montants en jeu pour lesquels ils peuvent statuer. Je réfléchis avec eux à d’autres compétences, comme la médiation de dettes, qui sont actuellement du ressort des juridictions du travail.

    Dernière modification par luc (11-09-2017 02:52:46)


    Cordialement,

    Luc

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    GT
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    En ce qui concerne les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée, j'attends la possibilité de prendre connaissance des textes qui auront fait l'objet d'un ou de plusieurs projets de loi.

    A ma connaissance ces documents n'ont pas encore été déposés.

    Feront-ils spécifiquement l'objet d'une consultation populaire préalable ? Quelle sera la portée de cette consultation ? Qui contrôlera les réponses à cette consultation ?

    Dernière modification par GT (11-09-2017 08:13:25)

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    BMCTools
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    GT a écrit :

    Feront-ils spécifiquement l'objet d'une consultation populaire préalable ? Quelle sera la portée de cette consultation ? Qui contrôlera les réponses à cette consultation ?

    Le projet de loi est actuellement au niveau du conseil d'état.
    Il reviendra après vers le gouvernement et ensuite, le texte fera son parcours parlementaire...


    Yves Van Ermen

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    BMCTools a écrit :
    GT a écrit :

    Feront-ils spécifiquement l'objet d'une consultation populaire préalable ? Quelle sera la portée de cette consultation ? Qui contrôlera les réponses à cette consultation ?

    Le projet de loi est actuellement au niveau du conseil d'état.
    Il reviendra après vers le gouvernement et ensuite, le texte fera son parcours parlementaire...

    Luc, lui, faisait état dans ce salon concernant la copropriété d'une consultation populaire...

    Je déduis de votre réponse que - du moins à votre connaissance - aucune consultation populaire n'est prévue concernant les dispositions du code civil relatives à la copropriété.

    @ luc : Quid ?

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    BMCTools
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    @GT... une consultation populaire. Je n'ai rien entendu de tel d'autant que le Ministre désir sortir cette législation pour fin de l'année.

    Notons cependant que dans le groupe de travail, qui a réalisé les propositions au Ministre,  tout le monde était représenté. Les notaires, les syndics pro ( IPI, CIB vlanderen et ABSA) et les copropriétaires ( SNP et Propriétaires Réunis ). Et ce sous la direction deux professeurs d'université (KUL et ULg).


    Yves Van Ermen

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    GT a écrit :
    BMCTools a écrit :
    GT a écrit :

    Feront-ils spécifiquement l'objet d'une consultation populaire préalable ? Quelle sera la portée de cette consultation ? Qui contrôlera les réponses à cette consultation ?

    Le projet de loi est actuellement au niveau du conseil d'état.
    Il reviendra après vers le gouvernement et ensuite, le texte fera son parcours parlementaire...

    Luc, lui, faisait état dans ce salon concernant la copropriété d'une consultation populaire...

    Je déduis de votre réponse que - du moins à votre connaissance - aucune consultation populaire n'est prévue concernant les dispositions du code civil relatives à la copropriété.

    @ luc : Quid ?

    1. Consultation des citoyens, concernant le Code Civil: j'en saurai plus que dans quelques semaines.
    2. Pourquoi le projet de loi concernant la copropriété n'a pas encore été déposé à la Chambre (= consultable publiquement) ?


    Cordialement,

    Luc

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    GT
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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    luc a écrit :
    GT a écrit :
    BMCTools a écrit :
    GT a écrit :

    Feront-ils spécifiquement l'objet d'une consultation populaire préalable ? Quelle sera la portée de cette consultation ? Qui contrôlera les réponses à cette consultation ?

    Le projet de loi est actuellement au niveau du conseil d'état.
    Il reviendra après vers le gouvernement et ensuite, le texte fera son parcours parlementaire...

    Luc, lui, faisait état dans ce salon concernant la copropriété d'une consultation populaire...

    Je déduis de votre réponse que - du moins à votre connaissance - aucune consultation populaire n'est prévue concernant les dispositions du code civil relatives à la copropriété.

    @ luc : Quid ?

    1. Consultation des citoyens, concernant le Code Civil: j'en saurai plus que dans quelques semaines.
    2. Pourquoi le projet de loi concernant la copropriété n'a pas encore été déposé à la Chambre (= consultable publiquement) ?

    1. Si aucune certitude l'affirmation quant à une consultation populaire concernant les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée était prématurée.
    2. BMC Tools nous a informé qu'un texte était soumis au conseil d'Etat. Après, il suivra son parcours parlementaire . Les citoyens n'interviennent pas d'initiative directement dans les débats parlementaires. Il n'y sont en principe pas associés. Rien ne les empêche, à l'instar de groupes de lobbys,  d'interpeller leurs représentants.

    Dernière modification par GT (19-09-2017 12:35:08)

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    GT a écrit :

    1. Si aucune certitude l'affirmation quant à une consultation populaire concernant les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée était prématurée..

    Certain: non. Le projet ne sera publié sur le site de la Chambre que dans quelques semaines (congé parlementaire).
    Informatif: oui.
    Prématuré? je ne crois pas, si non on doit attendre que la loi soit voté et publié dans le Moniteur.

    GT a écrit :

    2. BMC Tools nous a informé qu'un texte était soumis au conseil d'Etat. Après, il suivra son parcours parlementaire . Les citoyens n'interviennent pas d'initiative directement dans les débats parlementaires. Il n'y sont en principe pas associés. Rien ne les empêche, à l'instar de groupes de lobbys,  d'interpeller leurs représentants.

    Je crois que lors de l'audit de janvier 2008 des citoyens copropriétiares ont pu relater leurs expériences à la commision de justice.
    Les citoyens peuvent être présent dans le public.
    En principe le conseil d'Etat a eu une date limite pour son avis. Lequel?
    Est-ce que BMC Tools peut publier le texte de l'avant-projet de moi, tel qu'il a été soumis au conseil d'Etat?
    Je ne me demande pas qui est la source de BMC Tools.


    Cordialement,

    Luc

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    @Luc

    Est-ce que BMC Tools peut publier le texte de l'avant-projet de moi, tel qu'il a été soumis au conseil d'Etat?

    Et bien non, je ne dispose pas de cette version. Le texte est, semble-t-il, à 99% celui proposé par le groupe de travail.

    Dernière modification par BMCTools (10-10-2017 10:53:23)


    Yves Van Ermen

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    Re : Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice

    BMCTools a écrit :

    @Luc

    Est-ce que BMC Tools peut publier le texte de l'avant-projet de moi, tel qu'il a été soumis au conseil d'Etat?

    Et bien non, je ne dispose de cette version. Le texte est, semble-t-il, à 99% celui proposé par le groupe de travail.

    @Yves Van Ermen
    D'abord je vois que vous avez levez le doute. Vous êtes revenu sur le forum en personne. Merci.

    Tous les semaines je vais consulter l'agenda de la Chambre.
    Actuellement c'est uniquement ceci depuis vendredi:

    MARDI 10 OCTOBRE 2017
    11 h.30 Agenda  Conférence des Présidents   
    14 h 15 Agenda  Séance plénière

    Pas (encore) de commissions programmées pour cette semaine.
    Je sais que le texte d'un avant-projet de loi suit tout un chemin. Le cabinet n'a pas tendance à divulguer le texte avant que le chemin est parcouru et le texte est déposé à la Chambre. Le president de la Chambre communique le dépot aux députés et l'envoie à la commission approprié. A ce moment le texte sera publié dans les  heures (12 à 48 ou + vu la "file") sur le site du Parlement.
    Il faudra avoir patience. J'espère que le texte est publié vers le 17/10 (au plus tôt le 13/10), si tout va bien.


    Cordialement,

    Luc

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