Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

Oui, il a le droit.

Et vous avez le droit de demander de mettre à l'ordre du jour la poursuite en justice de ce copropriétaire qui ne paie pas ses charges. Il est vraisemblable qu'il votera contre, que la décision ne sera donc pas prise, et vous pourrez lancer une procédure contre ce propriétaire abusif.

Bon courage.

Que veut-il changer dans l'acte de base?

Si vous demandez de mettre un point à l'ordre du jour, le syndic est tenu de le mettre à l'ordre du jour de l'AG suivante s'il en a matériellement le temps.

Ils veulent que nous votions un projet d'acte de base modificatif qui redivise les 4 plateaux de bureaux qu'ils viennent d'acheter en 40 appartements. (tous les permis et autorisations ont été décrochées par le propriétaire précédent). L'AG a marqué son accord pour ces transfomations avant l'octroi du permis.

Je ne pense pas qu'il y ait abus de droit.

Par contre, j'ai déjà demandé à plusieurs reprises sur ce forum à quel type de majorité faut-il voter?

Le tout est de savoir s'ils touchent aux millièmes ou pas. Certains prétendent que oui et eux que non puisqu'ils subdivisent leurs parts à eux et que certaines parties communes à l'ensemble de la copropriété changent d'affectation:
- kot poubelle qui devient un parking
- jardin qui devient une aire de manoeuvre

Leur demande ne semble effectivement pas abusive. Elle est logique et va dans la ligne de ce qui avait été décidé précédemment.

Pour la majorité, il faut voir la différence entre l'acte de base actuel et le projet de l'acte de base.
Les règles qui s'appliquent sont les suivantes:

Je suppose que les quotités des 4 plateaux de bureaux sont réparties entre les nouveaux appartements. Si c'est le cas, il n'y a pas de modification de la répartition des charges. La modification de la destination d'une partie de l'immeuble semble avoir été accordée.

Pourtant, on peut considérer que c'est soit l'un, soit l'autre. En effet, c'est "toute modification pour autant que" et "toute autre modification". Donc, pour moi, c'est 4/5e des quotités pour la majorité.

Ils veulent que nous votions un projet d'acte de base modificatif....

J'avoue qu'au ton du message initial j'avais cru déceler un abus de la part du CP majoritaire (dominant) mais si tel n'est pas le cas alors tout va bien. Néanmoins,  ne serait-il pas opportun que les copropriétaires tous minoritaires  prennent  connaissance tranquillement du texte d'AB à voter c'est à dire que le syndic communique ce projet à chacun par courriel et que si ça se passe bien il convoque l'AG pour entériner ?

ça prend quelques heures d'affilées en lecture ce genre de doc.

Et, c'est quoi un copro. ultra majoritaire ? Combien de quotités ?

Pourquoi cela traîne? Le promoteur a tout fait tout seul de son côté et n'a diffusé le projet d'acte de Base modificatif avec le PV du géomètre que fin mars... Ils avaient d'abord demandé une AGE en février dans le but de donner mandat au Syndic pour aller signer tout cela chez le notaire en pensant que cela ne nous regardait pas puisque pour eux, il n'a jamais été question que de subdiviser la partie qu'ils ont acheté en juillet.

L'AGE s'est très mal passée, ils ne savait pas qu'un Comité Acte de Base avait été élu en mai 2016 et que la quarantaine d'autres propriétaires auraient bien aimé savoir ce que contenait leur projet d'acte de base modificatif. Évidemment comme le promoteur est ultra majoritaire, la décision de donner mandat au Syndic pour aller signer chez le notaire fut prise.

Quelques jours après, des copropriétaires ont demandé au Syndic, s'il était légal de donner mandat à un Syndic pour signer un acte de base qu'aucun propriétaire n'avait pu voir. Le syndic a fait alors ce qu'il aurait du faire AVANT de convoquer l'AGE: aller consulter un avocat. Ce dernier lui a dit que ce n'était pas légal. Donc il n'a pas signé.

Ensuite, le promoteur a assigné le Syndic en référé, car il n'exécutait pas les décisions prises par les copropriétaires en AG.

Conseillé par son avocat, et tout seul dans son coin, le Syndic a alors convoqué une 2ème AGE après avoir diffusé le rapport du géomètre et le texte de l'acte de base modificatif. Un seul point à l'odj: voter cet acte de base modificatif. Ce qui était nous jeter dans la gueule du loup puisque le promoteur est ultra majoritaire.

Lors de cette seconde AGE, les copropriétaires se sont étonnés de la légalité de cette AGE, convoquée par le seul Syndic alors qu'il n'y avait aucune urgence pour la copropriété. Ils ont refusé de passer au vote car l'AGE était pour eux illégale.

Le Syndic a envoyé ensuite le PV de l'AGE en indiquant que les copropriétaires avaient voté "non."..

Et le Syndic a avoué vendredi que le promoteur n'avait jamais payé ses charges depuis juillet, soit un trou de 63.000 € dans la comptabilité...

Le promoteur a participé une fois à une réunion du Comité. La dernière réunion aura lieu le 19, et là le Comité a invité les personnes responsables du promoteur pour leur soumettre un ultimatum: tant qu'ils ne paient pas leur charges, les autres CP ne signeront pas leur projet d'acte de base modificatif.

26.000 / 40.000 et pour s'assurer d'avoir la majorité absolue à toutes les AG, un des employés du promoteur a acheté un garage...

En fait ce CP ultra majoritaire est une drôle d'association: il s'agit d'un financier (un groupe immobilier de Middelkerke) et d'un tout gros entrepreneur bruxellois.
La copropriété se trouve à WSP et on nous a expliqué que le Financier avait acheté le terrain et l'entrepreneur avait le "droit des briques" . Qui peut m’éclairer sur ce type de construction?  Les CP n'ont pas vu l'Acte d'achat et ne sont pas au courant de la convention passée entre les 2 sociétés. Donc finalement, on ne sait même pas qui est propriétaire mais le notaire (de BXL également) nous explique que tout est "pico bello"...

Dernière modification par panchito (18-04-2017 07:30:59)

Vous n'avez pas lu mon post jusqu'au bout!

Ne trouvez-vous pas certains renseignements dans l'acte authentique de votre achat qui reprend un historique de la situation?

Il est courant que les quotités dans le terrain soient achetées à une société et les quotités dans les constructions à une autre société.  La société propriétaire du terrain autorise une autre société à édifier sur celui-ci diverses constructions.
Une ou plusieurs conventions ( + avenants éventuels) sont passées entre les 2 sociétés.

Dernière modification par GT (18-04-2017 09:06:26)

L'ACP Gantoise de mon frère était dans un contexte similaire.
Le notaire qui a fait la coordination des statuts a déterminé qu'il fallait une unanimité (CP présents+représentés+absents). Tous ont signé l'acte (signature chez le notaire pour les absents & représentés et les autres par mandat donné à l'AG au syndic).

Panchito,

Dans votre cas je suis persuadé qu'il faut reconstituer la chonologie des besoins/actions de ce promoteur "CP".

S'il fallait en 1995 mettre les conventions dans les statuts et qu'il essaie maintenant à régulariser, alors il a probablement besoin de l'accord de tous (signature 100%).

Il est pour moi essentiel que vous obtenez le texte EXACT de l'acte authentique proposé par son notaire, y compris l'introductif, ... . J'ai appris cette leçon très dure dans mon ACP en faisant confiance au texte approuvé par l'AG et de ne pas avoir demandé la copie exacte de l'acte authentique. Le texte introductif du notaire me donnait raison en 1998  (l'ensemble est un seul immeuble) pour la discussion en 2006 des deux deux permis (un par imeuble). Copie diffusée suite l'expertise judiciaire cette année par le gérant actuel du syndic actuel.

Il faut tenir compte avec le fait que des mandataires comme les notaires ont une très grande responsabilité et qu'ils essaient d'ouvrir leur parapluie à tout moment. Il faut donc lire scrupuleusement tout ce qu'ils écrivent.