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Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito
Pimonaute non modérable
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Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

Bonjour,

Un copropriétaire ultra-majoritaire a-t'il le droit de demander de convoquer une AGE alors qu'il n'a jamais payé ses charges?

Le but est de modifer l'Acte de Base...

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :

Vous n'avez pas lu mon post jusqu'au bout!

Panchito a écrit :

26.000 / 40.000 et pour s'assurer d'avoir la majorité absolue à toutes les AG, un des employés du promoteur a acheté un garage...


J'attire l'attention sur les dispositions suivantes :

"art. 577-7.
§ 1.L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
  a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;(...)

2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
  a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;"

L'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis

Dernière modification par GT (18-04-2017 10:32:26)

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bada
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

Je complète mon post en vous référant à l'Art. 577-6 § 7


bada

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

Et le garage acheté par un employé peut effectivement lui donné majorité absolue dans les cas où 50% + 1 quotité est suffisante.


bada

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

GT a écrit :

Ne trouvez-vous pas certains renseignements dans l'acte authentique de votre achat qui reprend un historique de la situation?

Il est courant que les quotités dans le terrain soient achetées à une société et les quotités dans les constructions à une autre société.  La société propriétaire du terrain autorise une autre société à édifier sur celui-ci diverses constructions.
Une ou plusieurs conventions ( + avenants éventuels) sont passées entre les 2 sociétés.

Vous n'avez pas compris!

Moi j'ai acheté en 1987!

Le promoteur lui vient d'acheter 4 plateaux de bureaux (construits en 1986) en juillet 2016!!

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luc
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :

Moi j'ai acheté en 1987!
Le promoteur lui vient d'acheter 4 plateaux de bureaux (construits en 1986) en juillet 2016!!

Est-ce votre acte de base a été coordonné en 2010-2012?


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

GT a écrit :

J'attire l'attention sur les dispositions suivantes :

"art. 577-7.
§ 1.L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
  a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;(...)

2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
  a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;"

L'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis

Dernière modification par GT (Aujourd'hui 10:32:26)

Cela évidemment je connais pas coeur.

Mais ce que je voudrais savoir c'est à quelle majorité il faut voter le project d'acte de base modificatif qui décrit comment les 4 plateaux de bureaux ont été transformés en 40 appartements.

Cette question est cruciale puisque le promoteur a 26.000 voix sur 40.000 et qu'un de ses employés a acheté un garage pour être surs d'avoir toujours la majorité absolue (50% + 1 propriétaire) et court-circuiter ainsi la loi de 1994 qui visait entre autres à limiter le pouvoir des CP ulta-majoritaires.

Dernière modification par panchito (18-04-2017 11:33:36)

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panchito
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

LUC a écrit :

Est-ce votre acte de base a été coordonné en 2010-2012?

Oui les statuts ont été adaptés conformément à la loi.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :
GT a écrit :

J'attire l'attention sur les dispositions suivantes :

"art. 577-7.
§ 1.L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des trois quarts des voix :
  a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;(...)

2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
  a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;"

L'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis

Dernière modification par GT (Aujourd'hui 10:32:26)

Cela évidemment je connais pas coeur.

Mais ce que je voudrais savoir c'est à quelle majorité il faut voter le project d'acte de base modificatif qui décrit comment les 4 plateaux de bureaux ont été transformés en 40 appartements.

Cette question est cruciale puisque le promoteur a 26.000 voix sur 40.000 et qu'un de ses employés a acheté un garage pour être surs d'avoir toujours la majorité absolue (50% + 1 propriétaire) et court-circuiter ainsi la loi de 1994 qui visait entre autres à limiter le pouvoir des CP ulta-majoritaires.

Si j'ai bien compris, l''AG sera bien appelée à voter sur un texte concernant la modification des statuts.

N'est-ce pas la majorité des 3/4 ou des 4/5 des voix qui sera d'application selon la nature des modifications apportées aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) ?

Dernière modification par GT (18-04-2017 13:51:11)

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panchito
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

GT a écrit :

N'est-ce pas la majorité des 3/4 ou des 4/5 des voix qui sera d'application selon la nature des modifications apportées aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) ?

C'est toute la question.

Le vote va porter sur l'approbation du projet d'acte modificatif qui décrit comment les 4 plateaux de bureaux ont été subdivisés en 40 appartements.

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GT
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :
GT a écrit :

Ne trouvez-vous pas certains renseignements dans l'acte authentique de votre achat qui reprend un historique de la situation?

Il est courant que les quotités dans le terrain soient achetées à une société et les quotités dans les constructions à une autre société.  La société propriétaire du terrain autorise une autre société à édifier sur celui-ci diverses constructions.
Une ou plusieurs conventions ( + avenants éventuels) sont passées entre les 2 sociétés.

Vous n'avez pas compris!

Moi j'ai acheté en 1987!

Le promoteur lui vient d'acheter 4 plateaux de bureaux (construits en 1986) en juillet 2016!!

Pour comprendre, il faut disposer des éléments d'informations pertinents, de préférence communiqués d'initiative. 

Et entre 1986 et 2016 ces bureaux construits en 1986 ont été vendus ?
Et le promoteur de 1986 est le promoteur de 2016 ?
Et le "promoteur de 2016" ne serait-il pas plutôt "un marchand de biens" ?

Et l'acte de base (1986) permettait le changement d'affectation ( bureaux/ logements) ? l'accord de l'ACP a-t-il été demandé et obtenu ?

Dernière modification par GT (18-04-2017 14:26:36)

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GT
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :
GT a écrit :

N'est-ce pas la majorité des 3/4 ou des 4/5 des voix qui sera d'application selon la nature des modifications apportées aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) ?

C'est toute la question.

Le vote va porter sur l'approbation du projet d'acte modificatif qui décrit comment les 4 plateaux de bureaux ont été subdivisés en 40 appartements.

Il conviendra de prendre connaissance de l'entièreté de l'acte modificatif.
Certaines modifications nécessiteront un majorité des 3/4 des voix, d'autres une majorité des 4/5 des voix.

La nature des modifications contenues dans les statuts modifiés déterminera la majorité à obtenir.

A mon avis, l'acte modificatif ne peut être approuvé in globo à une majorité quelconque sauf si les modifications apportées sont visées exclusivement soit à l'art.577-7, § 1, 1°, a), soit à l'art. 577-§1, 2°a.

A examiner par les copropriétaires dès la réception du projet d'acte modificatif.

Et, si l'acte projeté modifie la répartition des quotes-parts de copropriété, l'unanimité des voix  de tous les copropriétaires (qu'ils soient soient ou non présents ou représentés à l'AG) est nécessaire sur ce point.

Dernière modification par GT (18-04-2017 14:33:15)

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Aime ce post :

luc

GT
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :



Et le Syndic a avoué vendredi que le promoteur n'avait jamais payé ses charges depuis juillet, soit un trou de 63.000 € dans la comptabilité...



Bada a écrit :

Et, c'est quoi un copro. ultra majoritaire ? Combien de quotités ?

26.000 / 40.000 et pour s'assurer d'avoir la majorité absolue à toutes les AG, un des employés du promoteur a acheté un garage...

...

Et comment l'association survit-elle lorsqu'un copropriétaire disposant de 26000/40000 quotes-parts dans les parties communes ne paie plus depuis le mois de juillet 2016 ?

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panchito
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

C'est la toute la question...

L'Aile A (23 appartements dont le mien) avait des fonds (réserve + roulement + épargne de plus de 70.000€). Les autres ailes ont également constiué des fonds mais moins importants.

A l'heure actuelle, il y a encore plus de 40.000€ sur les comptes en banques (compte + livret) ouverts au nom de la copropriété.

Je viens de demander de mettre à l'odj de la prochaine AG statutaire, dans l'odj dédicacé à l'Aile A (chaque Aile à une AGO à part), le remboursement de tous les fonds Aile A.

Comme les fonds spécifiques par Aile ne sont pas prévu à l'acte de base, le Syndic doit lever un fonds de réserve et un fonds de roulement pour toute la résidence.

Dernière modification par panchito (18-04-2017 17:12:49)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :

C'est la toute la question...

L'Aile A (23 appartements dont le mien) avait des fonds (réserve + roulement + épargne de plus de 70.000€). Les autres ailes ont également constiué des fonds mais moins importants.

A l'heure actuelle, il y a encore plus de 40.000€ sur les comptes en banques (compte + livret) ouverts au nom de la copropriété.

Je viens de demander de mettre à l'odj de la prochaine AG statutaire, dans l'odj dédicacé à l'Aile A (chaque Aile à une AGO à part), le remboursement de tous les fonds Aile A.

Comme les fonds spécifiques par Aile ne sont pas prévu à l'acte de base, le Syndic doit lever un fonds de réserve et un fonds de roulement pour toute la résidence.

Je comprends que l''aile A constitue soit une association partielle (à côté d'une association principale) ou une association unique. partielle .

Une association partielle non dotée de la personnalité juridique ne fait que préparer les décisions relatives aux parties communes particulières. Les propositions de décision devront ensuite être "ratifiées" lors d'une AG de l'association principale.

A priori, l'entité 23 qui ne serait pas une association partielle devrait également faire ratifier ses propositions par l'AG unique. Sauf élément que j'ignore, elle ne peut prendre de décision.

D'autre part, l'association partielle non dotée de la personnalité juridique ou l'entité aile 23 qui ne serait pas une association partielle  ne peuvent ouvrir de compte en banque à leur nom propre pour recevoir les sommes affectées aux fonds de roulement et de réserve. Ce qui, à mon avis, n'empêche pas l'ouverture par le syndic de différents comptes ouverts au nom de l'association principale ou de l'association unique.

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panchito
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

Les fonds de l'AIle A (23 appartements) ont été consritués  dans les années 90 par les CP de l'Aile A, alors qu'à ce moment là le propriétaire des 4 plateaux de bureaux était en faillite et que le curateur ne voulait rien payer (les charges n'étant que des dettes de masse ou à la masse, je ne sais plus).

Maintenant que le nouveau propriétaire de ces 4 plateaux est solvable, ces fonds qui se trouvent sur l'unique compte en banque de la copropriété n'ont plus de raison d'être, et j'ai donc demandé de mettre le remboursement des ces fonds à l'odj de l'AG de l''Aile A qui a des AG à part depuis plus de 30 ans conformément à l'Acte de Base. Ce point ne regarde nullement les autres CP.

Dernière modification par panchito (19-04-2017 07:54:00)

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GT
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :

Les fonds de l'AIle A (23 appartements) ont été consritués  dans les années 90 par les CP de l'Aile A, alors qu'à ce moment là le propriétaire des 4 plateaux de bureaux était en faillite et que le curateur ne voulait rien payer (les charges n'étant que des dettes de masse ou à la masse, je ne sais plus).

Maintenant que le nouveau propriétaire de ces 4 plateaux est solvable, ces fonds qui se trouvent sur l'unique compte en banque de la copropriété n'ont plus de raison d'être, et j'ai donc demandé de mettre le remboursement des ces fonds à l'odj de l'AG de l''Aile A qui a des AG à part depuis plus de 30 ans conformément à l'Acte de Base. Ce point ne regarde nullement les autres CP.

Et quels sont les pouvoirs statutaires donnés à l'entité Aile A sur les comptes bancaires de l'association ?
'

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panchito
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

l'Aile B et celle des garages ont également ce type de fonds mais les montants sont beaucoup moins élevés car leurs AG's respectives en ont décidé ainsi.

Cela fait plus de 10 ans que nous demandons aux syndics successifs de mettre le bilan en ordre et de régler tout cela. Mais encore aucun n'a osé y toucher vu qu'ils a encore des procédures en justice lancées contre et par des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges.

Mais cela nous éloigne de la question principale.

Le copropriétaire ultra majoritaire constituée d'un groupe immobilier de Middelkerke (!) et d'un entrepreneur bruxellois n'ont jamais payé leurs charges car ils trouvent les comptes obscurs et ne savent pas comment se répartir les frais entre eux.

Leur notaire nous a expliqué qu'il y avait une convention de type "droit de briques" entre eux, où le groupe immobilier aurait acheté l'existant et le promoteur aurait acheté les nouvelles constructions. Vous pouvez m'en dire plus sur ce droit de brique? Je pourrais alors les aider à se répartir les frais puisqu'ils ont l'air de pédaler dans la choucroute...

Dernière modification par panchito (19-04-2017 08:40:54)

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luc
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :

(...) Mais cela nous éloigne de la question principale.

Le copropriétaire ultra majoritaire constituée d'un groupe immobilier de Middelkerke (!) et d'un entrepreneur bruxellois n'ont jamais payé leurs charges car ils trouvent les comptes obscurs et ne savent pas comment se répartir les frais entre eux.

Leur notaire nous a expliqué qu'il y avait une convention de type "droit de briques" entre eux, où le groupe immobilier aurait acheté l'existant et le promoteur aurait acheté les nouvelles constructions. Vous pouvez m'en dire plus sur ce droit de brique? Je pourrais alors les aider à se répartir les frais puisqu'ils ont l'air de pédaler dans la choucroute...

Panchito,

Middelkerke m'est très bien connu, puisque j'y vais en vacances depuis les années 50. Je crois que je connais votre promoteur (deux possibilités: C. ou D.).

Si c'est un des deux, je sais qu'ils ont les moyens juridiques et financiers pour réaliser ce qu'ils veulent faire. Quand cela pose problème (= procédures dans l'ombre), c'est qu'ils savent très bien qu'il y a des problèmes réels.

Mais ils sont aussi membres du groupe des promoteurs immobiliers (CIB, ...) qui font du lobbying pour adapter le Code Civil pour permettre la réalisation de leur projets (avec un minimum de frais et un maximum de bénéfices). Lisez les recommendations faits au Ministre Geens récemment (lire un autre sujet sur ce forum). 

Je déconseille de les aider, puisque vous vous limitez ainsi vos possibilités plus tard, si vous voulez contester une ou autre décision.

Dans le contexte de la comptabilité, je donne raison à l'association temporaire "promoteur-entrepreneur". Je crois qu'aucun syndic bruxellois ne présente actuellement les comptes ACP tel qu'imposé par la loi. But inavoué: cacher des choses.

Ce qui rend tout très complexe au niveau d'un propriétaire qui est une association temporaire, qui doit suivre les régles comptables imposés par le livre III du CDE. L'AR du 12.07.2012 (= Bulletin CNC N° 63) impose aux ACP ce qu'il faut pourque entre autres cela est possible.

Le "droit des briques" était une méthode des années 60. L'ACP gantoise de mon frère avait été construit selon une méthode analogue. Mais le notaire qui a coordonnées les statuts l'a effacé comme n'étant plus d'application dés une l'indivision forcée est activé. Il est important de savoir si juridiquement l'ensemble des bureaux actuels forment un CP ou 2. Si 2, cela force le deux à passer par l'ACP pour tout accord entre eux, puisque cela implique des parties communes à au moins 2 CP, do,nc l'ACP (assurance, ...).

Est vous avez consulté le cadastre, et y demandé:
- La plan cadastral de votre copropriété (un A4 - ca 25 EUR)
- La liste des propriétaires (ca 1 EUR/CP)

Avez vous consulté la BCE pour tous les adresses de votre copropriété et vérifié quels ACP, ... y sont enregistré?


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

Bonjour Luc, il s'agit de C.

Ils ne viennent pas aux AGE, (on n'a pas encore eu l'AGO cette année) , mais ils donnent procuration à l'entrepreneur.

Au niveau légal pourtant, je pense que les 4 plateaux de bureaux appartiennent à C car seuls eux figurent dans l'Acte de Base modificatif parmi tous les CP. Nulle trace de l'entrepreneur.

Hier l'entrepreneur s'est engagé par mail à payer 15.000€ sur les 60.000€ pour permettre à la copropriété de survivre mais il m'explique que les comptes leur sont tellement obscurs (pourtant en partie double) qu'ils ne savent pas comment se les partager entre eux. Vrai ou faux à votre avis?

De toute façon si on les attaque en justice, ils ne vont pas approuver les comptes 2016 (puisqu'ils ont mis en place un stratagème pour avoir la majorité absolue) et on ne saura rien faire.

Le mieux n'est-il pas d'organiser un CdC avec le Syndic et sa comptable et des les y inviter de manière à ce qu'ils puisent poser toutes leurs questions?

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luc
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Re : Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

panchito a écrit :

Bonjour Luc, il s'agit de C. (...)

Un MP sera envoyé.


Cordialement,

Luc

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