Convocation d'une AGE par un copropriétaire ultra majoritaire qui ne paie pas

Pour comprendre, il faut disposer des éléments d'informations pertinents, de préférence communiqués d'initiative. 

Et entre 1986 et 2016 ces bureaux construits en 1986 ont été vendus ?
Et le promoteur de 1986 est le promoteur de 2016 ?
Et le "promoteur de 2016" ne serait-il pas plutôt "un marchand de biens" ?

Et l'acte de base (1986) permettait le changement d'affectation ( bureaux/ logements) ? l'accord de l'ACP a-t-il été demandé et obtenu ?

Dernière modification par GT (18-04-2017 13:26:36)

Si j'ai bien compris, l''AG sera bien appelée à voter sur un texte concernant la modification des statuts.

N'est-ce pas la majorité des 3/4 ou des 4/5 des voix qui sera d'application selon la nature des modifications apportées aux statuts (acte de base et règlement de copropriété) ?

Dernière modification par GT (18-04-2017 12:51:11)

Cela évidemment je connais pas coeur.

Mais ce que je voudrais savoir c'est à quelle majorité il faut voter le project d'acte de base modificatif qui décrit comment les 4 plateaux de bureaux ont été transformés en 40 appartements.

Cette question est cruciale puisque le promoteur a 26.000 voix sur 40.000 et qu'un de ses employés a acheté un garage pour être surs d'avoir toujours la majorité absolue (50% + 1 propriétaire) et court-circuiter ainsi la loi de 1994 qui visait entre autres à limiter le pouvoir des CP ulta-majoritaires.

Dernière modification par panchito (18-04-2017 10:33:36)

Vous n'avez pas compris!

Moi j'ai acheté en 1987!

Le promoteur lui vient d'acheter 4 plateaux de bureaux (construits en 1986) en juillet 2016!!

Je complète mon post en vous référant à l'Art. 577-6 § 7

L'ACP Gantoise de mon frère était dans un contexte similaire.
Le notaire qui a fait la coordination des statuts a déterminé qu'il fallait une unanimité (CP présents+représentés+absents). Tous ont signé l'acte (signature chez le notaire pour les absents & représentés et les autres par mandat donné à l'AG au syndic).

Panchito,

Dans votre cas je suis persuadé qu'il faut reconstituer la chonologie des besoins/actions de ce promoteur "CP".

S'il fallait en 1995 mettre les conventions dans les statuts et qu'il essaie maintenant à régulariser, alors il a probablement besoin de l'accord de tous (signature 100%).

Il est pour moi essentiel que vous obtenez le texte EXACT de l'acte authentique proposé par son notaire, y compris l'introductif, ... . J'ai appris cette leçon très dure dans mon ACP en faisant confiance au texte approuvé par l'AG et de ne pas avoir demandé la copie exacte de l'acte authentique. Le texte introductif du notaire me donnait raison en 1998  (l'ensemble est un seul immeuble) pour la discussion en 2006 des deux deux permis (un par imeuble). Copie diffusée suite l'expertise judiciaire cette année par le gérant actuel du syndic actuel.

Il faut tenir compte avec le fait que des mandataires comme les notaires ont une très grande responsabilité et qu'ils essaient d'ouvrir leur parapluie à tout moment. Il faut donc lire scrupuleusement tout ce qu'ils écrivent.

Ne trouvez-vous pas certains renseignements dans l'acte authentique de votre achat qui reprend un historique de la situation?

Il est courant que les quotités dans le terrain soient achetées à une société et les quotités dans les constructions à une autre société.  La société propriétaire du terrain autorise une autre société à édifier sur celui-ci diverses constructions.
Une ou plusieurs conventions ( + avenants éventuels) sont passées entre les 2 sociétés.

Dernière modification par GT (18-04-2017 09:06:26)

Vous n'avez pas lu mon post jusqu'au bout!

Pourquoi cela traîne? Le promoteur a tout fait tout seul de son côté et n'a diffusé le projet d'acte de Base modificatif avec le PV du géomètre que fin mars... Ils avaient d'abord demandé une AGE en février dans le but de donner mandat au Syndic pour aller signer tout cela chez le notaire en pensant que cela ne nous regardait pas puisque pour eux, il n'a jamais été question que de subdiviser la partie qu'ils ont acheté en juillet.

L'AGE s'est très mal passée, ils ne savait pas qu'un Comité Acte de Base avait été élu en mai 2016 et que la quarantaine d'autres propriétaires auraient bien aimé savoir ce que contenait leur projet d'acte de base modificatif. Évidemment comme le promoteur est ultra majoritaire, la décision de donner mandat au Syndic pour aller signer chez le notaire fut prise.

Quelques jours après, des copropriétaires ont demandé au Syndic, s'il était légal de donner mandat à un Syndic pour signer un acte de base qu'aucun propriétaire n'avait pu voir. Le syndic a fait alors ce qu'il aurait du faire AVANT de convoquer l'AGE: aller consulter un avocat. Ce dernier lui a dit que ce n'était pas légal. Donc il n'a pas signé.

Ensuite, le promoteur a assigné le Syndic en référé, car il n'exécutait pas les décisions prises par les copropriétaires en AG.

Conseillé par son avocat, et tout seul dans son coin, le Syndic a alors convoqué une 2ème AGE après avoir diffusé le rapport du géomètre et le texte de l'acte de base modificatif. Un seul point à l'odj: voter cet acte de base modificatif. Ce qui était nous jeter dans la gueule du loup puisque le promoteur est ultra majoritaire.

Lors de cette seconde AGE, les copropriétaires se sont étonnés de la légalité de cette AGE, convoquée par le seul Syndic alors qu'il n'y avait aucune urgence pour la copropriété. Ils ont refusé de passer au vote car l'AGE était pour eux illégale.

Le Syndic a envoyé ensuite le PV de l'AGE en indiquant que les copropriétaires avaient voté "non."..

Et le Syndic a avoué vendredi que le promoteur n'avait jamais payé ses charges depuis juillet, soit un trou de 63.000 € dans la comptabilité...

Le promoteur a participé une fois à une réunion du Comité. La dernière réunion aura lieu le 19, et là le Comité a invité les personnes responsables du promoteur pour leur soumettre un ultimatum: tant qu'ils ne paient pas leur charges, les autres CP ne signeront pas leur projet d'acte de base modificatif.

26.000 / 40.000 et pour s'assurer d'avoir la majorité absolue à toutes les AG, un des employés du promoteur a acheté un garage...

En fait ce CP ultra majoritaire est une drôle d'association: il s'agit d'un financier (un groupe immobilier de Middelkerke) et d'un tout gros entrepreneur bruxellois.
La copropriété se trouve à WSP et on nous a expliqué que le Financier avait acheté le terrain et l'entrepreneur avait le "droit des briques" . Qui peut m’éclairer sur ce type de construction?  Les CP n'ont pas vu l'Acte d'achat et ne sont pas au courant de la convention passée entre les 2 sociétés. Donc finalement, on ne sait même pas qui est propriétaire mais le notaire (de BXL également) nous explique que tout est "pico bello"...

Dernière modification par panchito (18-04-2017 07:30:59)