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Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222
Pimonaute
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Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Bonjour,

je suis propriétaire d'un appartement à Anderlecht.
J'ai deux appartements l'un au-dessus de l'autre dans un petit immeuble de 4.
L'appartement du haut a eu une fuite au niveau de la douche, cela a coulé chez le voisin.
Jusqu'à hier soir, je n'étais pas au courant de tout cela et il m'appelle pour me dire que le plafond s'écroule, qu'il soit partir avec les enfants et il a fait venir les pompiers. Du coup, ce matin : appel très menaçant du service d'hygiène de la commune qui me dit que j'ai une semaine pour faire les travaux sinon ils ferment le logement!!!! Ils me disent avoir envoyé un courrier en janvier pour me prévenir qu'il y avait un problème.
Je tombe des nues, je n'ai jamais eu ce fameux courrier, j'ai eu mon locataire entre-temps et il ne m'en a pas parlé, pas envoyé de mail, ni de recommandé, rien!!!

Est-ce que ce genre de cas ne mérite pas quand même des recommandés? Il faut quand même être sûrs que le propriétaire est au courant non?

Je suis super fâché parce que maintenant ça va me coûter hyper cher alors que c'était rien à la base!

Est-ce qu'une des assurance pourrait rembourser les travaux? Celle de mon locataire? De celui du haut? De la mienne comme propriétaire?
Est-ce que la commune a le droit de me donner si peu de temps pour réparer?
Est-ce que mon locataire n'avait pas l'obligation de m'avertir par recommandé?

Merci pour vos réponses.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Oh la la... Situation pénible en vue, en effet :-§

1. Une fuite d'eau = assurance incendie, pour dégât des eaux. Faites jouer votre assurance, pour que ça avance. Donnez-lui toutes les infos utiles, pour qu'ils se retournent ensuite contre votre locataire et son assureur.
C'est le plus simple et le plus rapide pour vous.

2. La commune : vous sembles êtres dans votre bon droit, mais c'est toujours compliqué quand il s'agit de se battre contre le pot de fer, qui oublie en plus généralement d'allumer son sonotone.
De mon point de vue : expliquez au type qui vous a appelé la situation, que vous prenez l'affaire en main à présent que vous êtes au courant, et que vous lui donnerez l'information sur les suites données.
Notez qu'il n'a aucun droit de vous contraindre plus que nécessaire. Et à l'impossible, nul n'est tenu. S'il n'arrive pas à faire déplacer son plombier le dimanche, vous non plus.

Cela étant, s'il ne veut rien entendre, laissez-le, et attendez de recevoir une notification officielle. Car entre l'appel téléphonique d'un employé communal, et la mise en route d'une procédure concrète et officielle, il y a souvent de la marge et de l'eau qui coule sous les ponts.

Vu que les pompiers ont été appelés, ils ont fait un rapport à la commune, qui est la seule à pouvoir prendre des actions contraignantes éventuelles.
Il faudrait savoir ce que dit ce rapport. Sans cela, comment pourriez-vous savoir ce qu'on attend de vous ? (surtout avec les pompiers, qui sont champions pour "demander" toujours des trucs différents).

3. Bien entendu que si le problème existait depuis un moment, le locataire est en faute. Il convient alors de le prouver.
Mais cela reste un litige entre vous et lui - que l'assureur utilisera de son côté probablement également - mais qui n'impacte pas la commune et ses exigences en matière de salubrité.

PS : Quitte à refaire le plafond, ça vaut sûrement la peine de payer le petit supplément pour appliquer des plaques RF (le fameux gyproc rose), plutôt que le faux-plafond classique.
Si les pompiers repassent pour établir un rapport vis-à-vis de la sécurité de l'immeuble, ils l'exigeront probablement, et ça coûtera bien plus cher de refaire tout alors (à vos frais seuls, et non partagés avec l'assureur).

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Erico
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

le locataire doit toujours avertir dès qu'il constate un problème, justement pour que le proprio puisse intervenir de suite et éviter une aggravation des dégâts, ça c'est agir en bon père de famille, donc faute du loc sur ce coup ci......dans quelle mesure se retourner contre lui je ne sais pas
perso j'ai déjà eu le cas avec des locs ( pour des problèmes moins importants ) ils m'ont prévenu trop tard et donc les frais de réparation ou de remplacement étaient plus importants que si j'avais été prévenu dès le début, j'ai estimé qu'ils avaient une part de responsabilité et on a coupé la poire en deux
et ai prévenu que la prochaine fois ce serait pour leur pomme !  ;-)

Dernière modification par Erico (12-06-2017 12:27:22)


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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grmff
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

L'assurance pourra intervenir pour les réparations. Sans doute pas pour des frais d'hôtel...

Quant à la commune, ils considèrent d'office que vous êtes un marchand de sommeil, proprio-salaud, exploiteur de pauvre, etc. Ils ont écouté votre position, mais n'ont entendu que celle de votre locataire... Attendez leur courrier. Je doute qu'il arrive un jour. S'il arrive un jour, revenez nous voir, et on va se marrer...

Si votre locataire râle un peut plus ou réclame un peu plus, on va se marrer aussi. Parce qu'ils ont reconnu vous avoir envoyé un courrier il y a plusieurs mois. S'ils n'arrivent pas à le démontrer, ils auront reconnu implicitement qu'ils savaient qu'il y avait un problème, mais qu'ils ne vous ont pas prévenu. Ce sera donc intégralement de leur faute. Si l'assurance l'apprend, elle pourrait se retourner contre votre locataire, dont l'assurance déclinera couverture de la responsabilité. Et votre locataire sera bien dans la merde...

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panchito
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vous ne nous dites pas s'il s'agit bien d'une copropriété. Si oui, il y a un syndic. Votre Syndic doit d'abord faire jouer l'assurance de la copropriété puisque 2 lots sont concernés. Que vous soyez propriétaire de ces 2 lots n'a évidemment aucune incidence.

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grmff
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

panchito a écrit :

Vous ne nous dites pas s'il s'agit bien d'une copropriété. Si oui, il y a un syndic. Votre Syndic doit d'abord faire jouer l'assurance de la copropriété puisque 2 lots sont concernés. Que vous soyez propriétaire de ces 2 lots n'a évidemment aucune incidence.

C'est une excellente remarque...

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Vinch222
Pimonaute
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Merci pour vos réponses.

Pour y répondre oui il s'agit d'une petite co-propriété. Je vais en avertir le syndic!

Sinon je suis allé voir l'appartement et je suis FURAX!!!! Il est dans un état pas possible! Ils ont mis les extracteurs qui géraient le problème d'humidité sur le minimum, n'aèrent visiblement pas (j'ai vécu 2 ans dans cet appartement, j'ai eu des problèmes d'humidité que j'ai réglé en mettant des extracteurs et je n'ai plus jamais eu de problème par la suite). Les pompiers ont arraché plus d'1m² de mon plafond (alors il ne faut pas me dire que c'est arrivé en un jour... pas des dégâts comme ça, et puis ils disent m'avoir envoyé un courrier en janvier... donc...).
Bref le locataire me dit qu'il ne paiera plus son loyer vu qu'il ne peut plus y habiter!

Je suis hors de moi!
Est-ce que la justice de paix est compétente pour ce genre de litige?

Le locataire d'en haut me dit qu'il soupçonne (ce ne sont que des ouï dire, j'admets) que mon locataire a fait en sorte que l'appartement soit déclaré insalubre pour qu'il ait son logement social plus rapidement. Il m'avait dit qu'il ne resterait pas ad vitam eternam vu qu'il attendait un logement social.

Je suis dégoûté, je vais devoir faire un prêt pour assumer toutes les bêtises de mon locataire.

Et si la commune ferme effectivement mon logement la semaine prochaine vive le nombre de loyers perdus etc.
Et non, comme vous vous en doutez, je ne suis pas un riche proprio qui exploite les pauvres! J'ai acheté ce logement pour y vivre, les choses ont fait que j'ai dû partir ailleurs et maintenant je le loue pour espérer -dans 20 ans -  avoir une situation financière pas trop pénible.

Si quelqu'un sait comment me défendre, qu'il/elle n'hésite pas!

smile

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panchito
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

Si quelqu'un sait comment me défendre, qu'il/elle n'hésite pas!

Avec un excellent rapport d'état des lieux d'entrée signé par les parties ou réalisé par un expert!

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Vinch222
Pimonaute
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Raaaaah....
Je viens de le retrouver mais il n'est signé que par moi, évidemment....
Je me souviens qu'on l'a fait ensemble dans la cuisine et il m'a même fait ajouter des choses à la main.
Sapristi!
Je vais voir si je n'ai pas l'exemplaire au propre signé par les deux parties... mais j'ai peu d'espoir.

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panchito
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Mais comment avez-vous fait pour l'enregistrer? Le cadastre exige qu'il soit signé par les 2 parties pour pouvoir l'enregistrer!

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Erico
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

panchito a écrit :

Mais comment avez-vous fait pour l'enregistrer? Le cadastre exige qu'il soit signé par les 2 parties pour pouvoir l'enregistrer!

est ce qu'ils vérifient toujours ?

me demande comment ils font leur boulot parfois


j'ai reçu dernièrement un courrier recommandé pour une enquète publique pour des travaux qui vont se faire dans une commune où je possédais terrains et maisons ( hérités de mon père ), j ai tout vendu il y a 8 ans, donc n'ai plus à être questionné

j'ai sonné à la commune, ils m'ont dit que selon le cadastre dont ils dépendent, j'aurais encore un terrain de 20 ares, alors que je l'ai vendu en 2009 !!!


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Vinch222
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Non... le cadastre n'est pas en faute... C'est mon ex qui l'a fait et elle n'a pas mis l'état des lieux (l'appartement nous appartient à tous les deux)....

Double RAAAAAAH....

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panchito
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

Sapristi!
Je vais voir si je n'ai pas l'exemplaire au propre signé par les deux parties... mais j'ai peu d'espoir.

Pour revenir sur le sujet de Vinch222, il suffit d'aller dans votre MyMinFin, vous y verrez dans l'onglet location les baux enregistrés avec les rapports d'ELE.

Le cadastre refuse formellement d'enregistrer les rapports d'ELE s'ils ne sont pas signés par les parties.

Le locataire a les mêmes documents que vous dans son MyMinFin également,

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panchito
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

Double RAAAAAAH....

En effet, si vous ne trouvez pas la copie signée par le locataire, l'état dans lequel il rendra l'appartement sera légalement supposé être l'état dans lequel il l'a reçu!

Mais votre Syndic il a enclenché l'assurance de la copropriété??

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grmff
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

L'assurance va payer les dégâts. Vous ne devriez pas avoir à sortir trop de sous de votre porte-feuille, et pas de prêt à faire. Cherchez sans plus attendre un prestataire de service (Des prestataires de services...) pour faire les réparations qui s'imposent.

La règle générale est "qui casse paie". Le corollaire, c'est "si c'est de ta faute, c'est toi qui paie et subit les conséquences"

A mon sens, c'est de la faute de votre locataire. Contactez les pompiers pour savoir exactement ce qu'il s'est passé. Il est peu probable que leur version soit identique à celle de votre locataire.

Dès lors, puisque c'est la faute de votre locataire, la rupture de bail devient fautive. Vous êtes en droit de demander les indemnités contractuelles pour rupture fautive, si votre bail le prévoit. Sinon, vous pouvez les estimer vous-même.

En outre, pour ce qui est des dégâts, la franchise de réparation peut être mise à charge du fautif: votre locataire également.

Le tout est de savoir s'il est solvable et s'il vous payera un jour. S'il a droit aux logement sociaux, c'est pas gagné...

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Vinch222
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Bon ben en fait il a fait venir son assurance. Je les ai eu en ligne et la dame m'a expliqué ce qu'elle avait vu : un gars qui essaye de soutirer des sous. Elle dit qu'on est bien dans la M%ùe parce que même si elle sait qu'il y a de l'abus et que le gars a tout laissé se détériorer exprès, elle est obligée d'agir.

Et elle va se retourner contre le locataire d'en haut (elle dit que les joints de la douche sont foutus et que le carrelage est fissuré, que le locataire devait nous prévenir et que c'est sur lui qu'elle doit se retourner)... seulement il n'est pas assuré!
Vous pensez que l'assurance me dit juste? Elle dit que si c'est la mienne ou celle de la copro, elle va de toutes façons se retourner contre mon locataire qui n'a pas pris d'assurance... Ce serait plus simple que ce soit la mienne qui entre en jeu.

Après mon locataire (celui qui a son plafond écroulé) aurait dû me prévenir. L'assurance devrait peut-être aussi se retourner contre lui.

Un gros méli-mélo.

J'appréhende déjà les démarches administratives....

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Normalement c'est une affaire d'expertise et de contre-expertise. Les différents assureurs dépêchent leurs experts et c'est à eux à se mettre d'accord sur les responsabilités. Mais c'est à l'assurance de la copropriété à intervenir en premier lieu. Et c'est à elle ensuite à se retourner sur les assureurs des locataires, ou en direct sur le locataire qui a eu la bêtise de ne pas s'assurer.

Sauf évidemment si dans votre police d'assurance copropriété, il y a un abandon de recours.

Qu'est-ce votre syndic attend? Le sinistre est-il déjà déclaré? Il touche 2 appartements de la copropriété!!

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Vinch222
Pimonaute
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Bonjour,

alala je suis désespéré.
Mon syndic ne répond pas (c'est une truffe, on avait un syndic pro, les deux autres co-pro l'ont viré et ils ont dit qu'un d'entre-eux faisait lui-même même si je m'y suis opposé). Il n'a pas encore payé l'assurance (échéance en avril)....

JE ne sais pas ce que je dois faire.
Est-ce que je fais les travaux directement (la commune menace de fermer mon appartement lundi - je n'arrive pas à les joindre malgré mes 5 mails quotidiens et ils n'ont pas de numéro d'appel). Je n'ai toujours pas reçu de rapport des pompiers.... Je deviens dingue!

Est-ce que je dois déjà vite réaliser les travaux (mais 15 jours avant le congé du bâtiment faut pas rêver) ou est-ce que je dois attendre les assurances?
Je suis traumatisé. S'ils ferment mon appartement pour insalubrité, je ne sais pas assumer les loyers ni les travaux... c'est juste le cycle des dettes qui commence!!

Vous feriez quoi à ma place?

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Raaaah !!! 20 minutes que je tape une réponse, et... erreur de page !! :-(

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Plus rapidement :

- Vous pouvez toujours demander à votre assureur / courtier d'intervenir. Si c'est couvert par votre contrat, ils ne peuvent normalement pas s'y opposer, même s'ils n'aimeront pas.
- Quoiqu'il arrive, ne commencez rien tant que vous n'aurez pas accumuler des preuves (attestées par d'autres personnes) des problèmes causés par le locataire !
- Ne stressez pas trop avec la commune. Ils aiment dire qu'ils sont tout-puissant, mais ce sont juste et souvent des petits despotes qui aiment montrer des muscles. Quand il ne s'agit pas d'un cas grave (explosion, effondrement, etc), le bourgmestre ne peut pas invoquer son pouvoir de police administrative en urgence - même s'ils en abusent régulièrement.
Ce pouvoir leur est donné pour prévenir des risques en matière de santé et de sécurité publique. Il est difficile d'avancer qu'un appartement dont le plâtre du plafond présent un risque public !
Quand bien même, ils ont le devoir de vous prévenir officiellement (!) et de vous entendre à ce sujet. Vous avez le droit de présenter vos arguments, une sorte de défense administrative suite à une décision unilatérale. S'ils ne font pas cela, vous avez toutes les chances de les rattraper au Conseil d'Etat. Ca arrive régulièrement.
Je pense même qu'ils ont le devoir de vous laisser un délai 'normal' pour régulariser une situation.

Pour le reste, n'oubliez pas de prouver que c'est le locataire qui a généré la situation. Et ainsi réclamer l'inoccupation causée par ce dernier.

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