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Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 12

Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Bonjour,

je suis propriétaire d'un appartement à Anderlecht.
J'ai deux appartements l'un au-dessus de l'autre dans un petit immeuble de 4.
L'appartement du haut a eu une fuite au niveau de la douche, cela a coulé chez le voisin.
Jusqu'à hier soir, je n'étais pas au courant de tout cela et il m'appelle pour me dire que le plafond s'écroule, qu'il soit partir avec les enfants et il a fait venir les pompiers. Du coup, ce matin : appel très menaçant du service d'hygiène de la commune qui me dit que j'ai une semaine pour faire les travaux sinon ils ferment le logement!!!! Ils me disent avoir envoyé un courrier en janvier pour me prévenir qu'il y avait un problème.
Je tombe des nues, je n'ai jamais eu ce fameux courrier, j'ai eu mon locataire entre-temps et il ne m'en a pas parlé, pas envoyé de mail, ni de recommandé, rien!!!

Est-ce que ce genre de cas ne mérite pas quand même des recommandés? Il faut quand même être sûrs que le propriétaire est au courant non?

Je suis super fâché parce que maintenant ça va me coûter hyper cher alors que c'était rien à la base!

Est-ce qu'une des assurance pourrait rembourser les travaux? Celle de mon locataire? De celui du haut? De la mienne comme propriétaire?
Est-ce que la commune a le droit de me donner si peu de temps pour réparer?
Est-ce que mon locataire n'avait pas l'obligation de m'avertir par recommandé?

Merci pour vos réponses.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 289

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

D'abord l'assurance de la copropriété. Si votre syndic est nul, contactez-les immédiatement en direct.

C'est vraiment la toute première priorité. Comment est-il possible que ce ne soit déjà pas fait depuis des semaines?

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Vinch222
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 12

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Je suis sur le coup depuis lundi.
Mon courtier est en vacances jusqu'à aujourd'hui.
J'ai enfin eu accès à mon assurance qui e couvre pas les murs, donc syndic obligé.
Le syndic a changé d'assurance et ne m'a toujours pas communiqué laquelle c'était finalement, je n'ai donc pas leur numéro.
J'ai pris congé aujourd'hui pour que tout soit réglé.

Merci Himura pour la réponse qui s'est effacée! Frustrant smile
Ok pour la commune, je décompresse un peu.

Je continue à tout dépatouiller. Je vais aussi en justice de paix pour aggravation des dégâts.

Merci pour vos conseils!

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Vinch222
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Voilà assurance copro c'est fait! J'ai retrouvé des vieux mails et heureusement le syndic n'avait pas changé d'assurance (malgré son intention de le faire).

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Himura a écrit :

Raaaah !!! 20 minutes que je tape une réponse, et... erreur de page !! :-(

lire ceci dans le mode d'emploi du forum


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Vinch222
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 12

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Et voilà, la commune m'a enfin appelé (l'hygiène) pour s'excuser du message menaçant qu'ils m'avaient laissé et pour me dire qu'ils avaient bien compris que le monsieur cherchait à obtenir un logement social, qu'ils avaient dû suivre la procédure et pensaient que je ne rappellerais jamais.
Ils me laissent beaucoup plus de temps.
Ouf, j'ai le temps d'y voir clair et de bien faire les choses en fonction de ce que les assurances répondront!
Me voilà rassurée avec un entrepreneur qui commence semaine prochaine dès qu'on a eu l'expertise etc.

Merci pour vos conseils!
Je suis encore très fâchée sur mon locataire et je n'en resterai pas là, mais au moins le plus urgent est réglé et je vais enfin pouvoir dormir tranquille!

Merci!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 532

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

PIM a écrit :
Himura a écrit :

Raaaah !!! 20 minutes que je tape une réponse, et... erreur de page !! :-(

lire ceci dans le mode d'emploi du forum

Merci, mais bon, quand je tape une réponse, je ne réfléchis pas d'avance si le message sera long ou non.
Et le "back" n'a pas du tout fonctionner.

Enfin voilà, c'est ainsi maintenant  hmm

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Vinch222
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 12

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Bonjour,

mon expert est ENFIN passé aujourd'hui. Il s'agissait de l'assurance de la co-pro. En gros il nous a dit qu'on aurait droit à rien du tout que c'était l'assurance du locataire qui devait payer...
Mon locataire me dit que non que c'est pour ma pomme.

Que me conseillez-vous de faire?
Je l'ai quand même très mauvaise de payer moi-même pour un type qui détruit volontairement mon appart.

Il m'a donné sa garantie locative de main à main. La commune me conseille de la mettre sur un compte et d'aller en justice pour pouvoir l'utiliser pour les travaux. Moi je suis d'avis à ne pas la lui rendre point final car j'ai l'impression qu'on fini toujours par être bloqué et perdre parce qu'on est de riches proprios qui abusent de pauvres locataires... Mais bon....

Devrais-je aller en justice de paix pour rupture fautive de bail? Pour qu'il paie lui-même les travaux?

Pour rappel mon état des lieux n'est signé que par moi, donc ne vaut rien (je sais je sais...) MAIS il est noté ceci dans mon bail :

Le Preneur indique qu’il a visité attentivement le bien loué et qu’il n’en réclame pas
plus ample description. Il est déclaré que le bien est délivré en bon état d'entretien,
de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

ça joue quand même en ma faveur non?

Merci pour vos lumières smile

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 483

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

Pour rappel mon état des lieux n'est signé que par moi, donc ne vaut rien (je sais je sais...) MAIS il est noté ceci dans mon bail :

Le Preneur indique qu’il a visité attentivement le bien loué et qu’il n’en réclame pas
plus ample description. Il est déclaré que le bien est délivré en bon état d'entretien,
de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

ça joue quand même en ma faveur non?

Merci pour vos lumières smile

Je ne suis guère convaincu que cette seule clause suffise.
Même en l'absence d'état des lieux d'entrée écrit et contradictoire, le bailleur peut tenter d'apporter la preuve de celui-ci.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 483

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

Il m'a donné sa garantie locative de main à main. La commune me conseille de la mettre sur un compte et d'aller en justice pour pouvoir l'utiliser pour les travaux.

Que vient faire la commune dans un litige privé ?

N'est-ce pas un fonctionnaire communal en dehors de l'exercice de ses fonctions qui vous donne un conseil (qui n'engage que lui) ? Un spécialiste dans le droit du bail agissant au nom de la commune ?

Dernière modification par GT (29-06-2017 17:31:51)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 483

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

Que me conseillez-vous de faire?

Ne croyez-vous pas qu'il est temps de vous faire conseiller par un avocat avant d'entamer des travaux et une éventuelle action devant le juge ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 289

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

mon expert est ENFIN passé aujourd'hui. Il s'agissait de l'assurance de la co-pro. En gros il nous a dit qu'on aurait droit à rien du tout que c'était l'assurance du locataire qui devait payer...

Mais je vous l'avais dit, c'est une affaire d'experts. Vous avez fait venir votre expert, pourquoi l'expert de l'assurance du loc n'était pas là?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 483

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

J'ai lu que le locataire n'était pas assuré.

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Vinch222
Pimonaute
Inscription : 12-06-2017
Messages : 12

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
en fait c'est le locataire du haut (aussi mon locataire) qui n'a pas d'assurance (et qui n'est pas solvable...).
Celui qui a eu les dégâts chez lui est assuré, a fait venir son assurance et celle-ci dit que c'est la faute de celui du haut qui n'a pas prévenu que les carrelages étaient cassés. Et d'un autre côté celui du bas (qui a eu les dégâts) ne m'a pas prévenu non plus qu'il y avait des dégâts et des infiltrations.

Du coup tous les deux en faute, tous les deux insolvables, bref suis dans la me%¨¨*

Je n'ai pas encore été voir d'avocat car je me dis que en plus des travaux, je vais finir par payer mes frais d'avocats même si je gagne vu qu'ils n'ont pas un balle (et moi non plus d'ailleurs...). Je pense donc à une action en justice de paix en me défendant moi-même. Histoire d'avoir quand même le droit de le mettre dehors.

Et pour l'employé de la commune, il m'a donné son avis perso. Il m'a dit que des cas comme ça (gens qui démolissent dans le but d'obtenir plus de points pour le logement social) il en voyait tous les jours. Et donc il m'a raconté son expérience.
Mais après je suis quand même tentée de dire : "tu as foiré, ta garantie locative y passe". Et c'est un minimum. Je ne sais pas ce que vous en pensez....

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 289

Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Avant de donner les clés, vous n'exigez pas la preuve que votre locataire est assuré???

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Himura
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

panchito a écrit :

Avant de donner les clés, vous n'exigez pas la preuve que votre locataire est assuré???

Avant de répondre sur un point déjà discuté et qui a fait l'objet de 2 mea culpa, vous pensiez vraiment l'aider ?

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PIM

grmff
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Je suis étonné de la réponse de l'expert de la copropriété. La copropriété est assurée, et doit vous couvrir. Il lui reste alors à se retourner contre les responsables, couverts par leur assurance s'ils sont assuré. S'ils ne sont pas assurés, ce n'est pas votre problème.

La copropriété vous couvre en valeur "à neuf". Vous devez donc être remboursé de l'intégralité de votre préjudice, hors franchise. Franchise que vous pourrez mettre à charge du responsable, votre locataire.

Le locataire remboursera en valeur réelle, soit après déduction de la vétusté.

Il est urgent effectivement de vous faire conseiller. Votre expert, ou plutôt celui de la compagnie, vous roule dans la farine. Vous n'avez pas un courtier en assurance qui peut vous expliquer tout cela?


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grmff
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Comme de toute façon, cela se terminera en justice, vous feriez bien de consulter le syndic pour voir si la copropriété est couverte en protection juridique...

Les frais d'avocat, vous n'y échapperez pas...


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Himura
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Vinch222 a écrit :

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
en fait c'est le locataire du haut (aussi mon locataire) qui n'a pas d'assurance (et qui n'est pas solvable...).
Celui qui a eu les dégâts chez lui est assuré, a fait venir son assurance et celle-ci dit que c'est la faute de celui du haut qui n'a pas prévenu que les carrelages étaient cassés. Et d'un autre côté celui du bas (qui a eu les dégâts) ne m'a pas prévenu non plus qu'il y avait des dégâts et des infiltrations.

Du coup tous les deux en faute, tous les deux insolvables, bref suis dans la me%¨¨*

Toute assurance dont le contrat couvre les dégâts aux logements concerné doit intervenir. Si c'est au contrat, c'est au contrat.
Et elle pourra/devra ensuite se retourner contre la personne responsable (ou via son assurance).

Evidemment, les assureurs feront tout pour éviter d'intervenir. C'est le (leur) jeu.

C'est aussi l'utilité de la protection juridique, quand on en a une...

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grmff
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Je suis content, j'ai enfin réussi à griller Himura. De moins de 1 minutes 30, mais grillé tout de même...  cool


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D1791
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Re : Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

panchito a écrit :

Avant de donner les clés, vous n'exigez pas la preuve que votre locataire est assuré???

Symboliquement, c'est nécessaire, mais en pratique c'est très très illusoire puisque il suffit de ne plus payer la prime lors de l'échéance suivante pour ne plus être assuré.
Et là on a déjà les clés...

C'est une des raisons pour lesquelles j'ai fait le choix de la clause d'abandon de recours, que le locataire me rembourse.


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