Dégâts des eaux appartement - Locataire n'a pas prévenu

Bonjour,

je suis propriétaire d'un appartement à Anderlecht.
J'ai deux appartements l'un au-dessus de l'autre dans un petit immeuble de 4.
L'appartement du haut a eu une fuite au niveau de la douche, cela a coulé chez le voisin.
Jusqu'à hier soir, je n'étais pas au courant de tout cela et il m'appelle pour me dire que le plafond s'écroule, qu'il soit partir avec les enfants et il a fait venir les pompiers. Du coup, ce matin : appel très menaçant du service d'hygiène de la commune qui me dit que j'ai une semaine pour faire les travaux sinon ils ferment le logement!!!! Ils me disent avoir envoyé un courrier en janvier pour me prévenir qu'il y avait un problème.
Je tombe des nues, je n'ai jamais eu ce fameux courrier, j'ai eu mon locataire entre-temps et il ne m'en a pas parlé, pas envoyé de mail, ni de recommandé, rien!!!

Est-ce que ce genre de cas ne mérite pas quand même des recommandés? Il faut quand même être sûrs que le propriétaire est au courant non?

Je suis super fâché parce que maintenant ça va me coûter hyper cher alors que c'était rien à la base!

Est-ce qu'une des assurance pourrait rembourser les travaux? Celle de mon locataire? De celui du haut? De la mienne comme propriétaire?
Est-ce que la commune a le droit de me donner si peu de temps pour réparer?
Est-ce que mon locataire n'avait pas l'obligation de m'avertir par recommandé?

Merci pour vos réponses.