Énormément de demande du CPAS

Si vous avez de petits logements accessibles aux personnes émargeant au Cpas, il est normal que ce public vous contacte.

J'ai des locataires de tous ordres. Cpas, mutuelle, petite pension, Vierge noire,... Handicapé moteur, handicapé mentaux,... sous administration de bien, en médiation de dette,... (ex)-Sdf, réfugiés, etc. Blanc, noir, beige (tiens, pas de jaune dans la collection, que j'y pense...). Catholiques rigoristes, musulmans modérés. Et l'inverse. Des jeunes, des vieux. Des mineurs même. De hommes, des femmes. Des straight et des gays. Des blondes. Des anciennes prostituées (mais très anciennes...). Des gens qui ont les pieds sur terre, et d'autres la tête dans les nuages. Des gens qui ont des sous, et des gens qui n'en ont pas.

Parmi toute cette population, je peux vous dire avec lesquels j'ai eu des soucis et des cheveux en moins: avec les malhonnêtes et les très cons.

Je n'ai jamais fait de statistiques sur le pourcentage de malhonnête dans chaque groupe, mais à mon avis, la malhonnêteté est répartie de manière égale dans tous ces groupes. La connerie humaine a aussi une répartition uniforme, je pense.

La seule chose à savoir, c'est qu'une personne qui touche moins de 1100€ ne pourra pas être saisie. Vous ne saurez donc rien faire contre une telle personne si elle a décidé de ne pas vous payer. Au Cpas en isolé comme en chef de ménage, on est sous ce montant.

Ai-je des regret d'avoir loué à un tel public? Ben non, pas du tout. Ai-je des pertes? Oui. Sommes toutes raisonnables...

Les plus âpres regrets que je peux avoir, c'est quand je me suis laissé aller à ne pas respecter mes propres règles élémentaires:
-garantie et 1er loyer complet à la signature.
-pas d'arrangement sur la garantie. A chaque fois que j'ai accepté un arrangement, je me suis fait arrangé.
-2 mois de caution. 3 mois pour toute somme due si j'accepte une garantie Cpas.
-conformité de l'appartement à la situation familiale. Les critère de la RW sont stricts, mais je le suis parfois encore plus.
-bail de 6 mois, surveillance de 3 mois, et congé si soucis pour pas que cela me pourrisse la vie pendant 9 ans.
-un mois et un jour de retard = justice de paix
-un mensonge = fin du bail dès que possible
-un engagement non respecté = fin du bail dès que possible
-mauvaise foi = fin du bail dès que possible

cpas =
- insolvabilité certaine
- instabilité probable
- garantie (cpas) trop souvent illusoire
- risque de surpopulation avec "partage" du logement
...

Ceci dit, pour des petits logements à faible prix, les autres candidats auront rarement un profil idéal... et parfois, par exception, certains locataires ont un comportement exemplaire. Un étudiant dont les parents solvables se portent garants ?

Ah, une règle : ne jamais louer à une "connaissance"... les relations avec un locataire peuvent être cordiales, mais doivent rester en priorité dans le cadre d'une relation d'affaires.

J'ai loué (à Ostende) un studio à un couple : madame agent de l'Etat SFP Finances -contrôle contributions) et monsieur conducteur de trains sncb... jamais l'ombre d'un problème ! Mais ce profil ne cherche pas une location à 425€...

S'ils avaient une solvabilité certaine, ils ne chercheraient pas un bien à 425€.

J'ai rarement eu des personnes qui gagnaient plus de 5000€ pour un studio à moins de 400€. Une seule fois, en fait. L'affaire ne s'est pas faite, à mon avis parce qu'il ne cherchait pas, mais tentait de voir ce qu'on pouvait louer comme clapier à un marchand de sommeil quand on a pas le choix. C'était un politicien bien connu (mais pas de moi...) qui a fait une drôle de tête quand le lui ai demandé ses revenus. A mon avis, il avait plus l'habitude qu'on lui demande sa carte de parti...alors qu'il était par revenu. (cherchez l'humour...)

1. Conformité:

L'agent de quartier vérifie rarement ce genre de chose. Par contre, le locataire peut appeler la région wallonne, faire déclarer qu'il occupe un logement insalubre car surpeuplé, et le locataire gagner des points pour obtenir un logement social. Et quand un locataire obtient un logement social, ce sont toujours des emmerdements pour le propriétaire parce que les gestionnaires des logements sociaux n'ont rien à faire que leur nouveau locataire donne un préavis 3 mois à l'avance.

A Charleroi, ils refusent la domiciliation d'un couple dans un logement soumis à permis de location (permis de location = superficie inférieure à 28m2 donc une seule personne)

2. Garantie CPAS: C'est le Cpas qui octroie la garantie avec Belfius. La caution est soit disant sur un compte bloqué. C'est une procédure spéciale avec les Cpas qui fonctionnent toujours de manière variable (voir "mes petites histoires avec les Cpas"

3. Bail de 6 mois
Vous pouvez utiliser n'importe quel modèle, et mentionner les durées qui vous conviennent. Le modèle de Pim.be est excellent. Je le trouve un peu long (14 pages pour Pim.be, 5 pour grmff), mais il est valable pour toutes les situations. J'ai mon propre modèle qui correspond à toutes mes situations personnelles, mais je fais beaucoup de baux. Si j'en avais 2 ou 3 à faire par an, je resterais avec le bail de Pim.be. Au moins, je serais sûr d'avoir un modèle gratuit bien foutu et à jour.

L'idée de mettre un bail de 6 mois "à l'essai", reconduit automatiquement pour 6 mois de plus est peut répandue. J'avoue avoir compris depuis longtemps que les emmerdeurs qui payent, c'est dans la première année qu'on les rencontre. Et le mauvais payeurs, faut pas attendre la fin du bail de 6 mois pour les mettre au tribunal.

Certains sont plus pires que d'autres...

Il faut bien sur être conscient que le public ciblé présente des risques d'insolvabilité ou de solvabilité limitée. Mais dans le cadre d'un cpas, le risque d'une once de solvabilité est quasi nul.

Les gens mentent généralement peu. Mais même si vous avez des ennuis par la suite, personne ne mettra en doute votre honorabilité. Le locataire ne pourra vous traîter de marchand de sommeil, sans se voir répondre que la pierre est dans son champ.

Perso, c'est 6 mois + 6 mois automatique, qui devient un bail de 9 ans (donc, en réalité, 6 mois + 6 mois + 8 ans)

Parfois, je fais 7 mois + 7 mois. C'est quand le bail commence réellement après le 15 du mois. Je fais toujours un bail qui commence le 1er du mois et un prorata à payer pour le loyer (sur le 2e mois. Le premier mois est demandé complet à la signature)

Dernière modification par JeanLarue (27-06-2017 23:58:44)

-bail de 6 mois, surveillance de 3 mois, et congé si soucis pour pas que cela me pourrisse la vie pendant 9 ans.
-un mois et un jour de retard = justice de paix
-un mensonge = fin du bail dès que possible
-un engagement non respecté = fin du bail dès que possible
-mauvaise foi = fin du bail dès que possible

est ce que toutes ces clauses sont indiquées dans le bail ? :-)
J adorerais voir la tête du locataire qui lirait ça...