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    Énormément de demande du CPAS

    JeanLarue
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    Énormément de demande du CPAS

    Bonjour ,

    je voulais votre avis.

    Je n'ai pas encore loué à des personnes du CPAS , mais j'ai remarqué que j'avais pas mal de candidats locataire au CPAS dans la région Liégeoise.(pour des petits logements)

    Faut il accepter ?! Faut il interdire de louer à ces personnes ?

    Quelles sont vos expériences avec ces locataires si vous l'avez déjà fait.

    Visiblement les candidats qui travaillent ce font de plus en plus rare.

    Bref , votre avis m’intéresse.

    Salutations & excellent fin de WE à tous ,


    Jean


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    JeanLarue
    Pimonaute assidu
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    Hé bien merci à tous pour vos conseils et excellente journée à tous les pimonautes.


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    grmff
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    Si vous avez de petits logements accessibles aux personnes émargeant au Cpas, il est normal que ce public vous contacte.

    J'ai des locataires de tous ordres. Cpas, mutuelle, petite pension, Vierge noire,... Handicapé moteur, handicapé mentaux,... sous administration de bien, en médiation de dette,... (ex)-Sdf, réfugiés, etc. Blanc, noir, beige (tiens, pas de jaune dans la collection, que j'y pense...). Catholiques rigoristes, musulmans modérés. Et l'inverse. Des jeunes, des vieux. Des mineurs même. De hommes, des femmes. Des straight et des gays. Des blondes. Des anciennes prostituées (mais très anciennes...). Des gens qui ont les pieds sur terre, et d'autres la tête dans les nuages. Des gens qui ont des sous, et des gens qui n'en ont pas.

    Parmi toute cette population, je peux vous dire avec lesquels j'ai eu des soucis et des cheveux en moins: avec les malhonnêtes et les très cons.

    Je n'ai jamais fait de statistiques sur le pourcentage de malhonnête dans chaque groupe, mais à mon avis, la malhonnêteté est répartie de manière égale dans tous ces groupes. La connerie humaine a aussi une répartition uniforme, je pense.

    La seule chose à savoir, c'est qu'une personne qui touche moins de 1100€ ne pourra pas être saisie. Vous ne saurez donc rien faire contre une telle personne si elle a décidé de ne pas vous payer. Au Cpas en isolé comme en chef de ménage, on est sous ce montant.

    Ai-je des regret d'avoir loué à un tel public? Ben non, pas du tout. Ai-je des pertes? Oui. Sommes toutes raisonnables...

    Les plus âpres regrets que je peux avoir, c'est quand je me suis laissé aller à ne pas respecter mes propres règles élémentaires:
    -garantie et 1er loyer complet à la signature.
    -pas d'arrangement sur la garantie. A chaque fois que j'ai accepté un arrangement, je me suis fait arrangé.
    -2 mois de caution. 3 mois pour toute somme due si j'accepte une garantie Cpas.
    -conformité de l'appartement à la situation familiale. Les critère de la RW sont stricts, mais je le suis parfois encore plus.
    -bail de 6 mois, surveillance de 3 mois, et congé si soucis pour pas que cela me pourrisse la vie pendant 9 ans.
    -un mois et un jour de retard = justice de paix
    -un mensonge = fin du bail dès que possible
    -un engagement non respecté = fin du bail dès que possible
    -mauvaise foi = fin du bail dès que possible


    Grmf!
    ----------------
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    Aiment ce post :
    JeanLarue
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    grmff a écrit :

    La seule chose à savoir, c'est qu'une personne qui touche moins de 1100€ ne pourra pas être saisie. Vous ne saurez donc rien faire contre une telle personne si elle a décidé de ne pas vous payer. Au Cpas en isolé comme en chef de ménage, on est sous ce montant.

    Ai-je des regret d'avoir loué à un tel public? Ben non, pas du tout. Ai-je des pertes? Oui. Sommes toutes raisonnables...

    Les plus âpres regrets que je peux avoir, c'est quand je me suis laissé aller à ne pas respecter mes propres règles élémentaires:
    -garantie et 1er loyer complet à la signature.
    -pas d'arrangement sur la garantie. A chaque fois que j'ai accepté un arrangement, je me suis fait arrangé.
    -2 mois de caution. 3 mois pour toute somme due si j'accepte une garantie Cpas.
    -conformité de l'appartement à la situation familiale. Les critère de la RW sont stricts, mais je le suis parfois encore plus.
    -bail de 6 mois, surveillance de 3 mois, et congé si soucis pour pas que cela me pourrisse la vie pendant 9 ans.
    -un mois et un jour de retard = justice de paix
    -un mensonge = fin du bail dès que possible
    -un engagement non respecté = fin du bail dès que possible
    -mauvaise foi = fin du bail dès que possible


    Chouette post je l'avais loupé.

    J'aime bien vos règles.


    -conformité de l'appartement à la situation familiale. Les critère de la RW sont stricts, mais je le suis parfois encore plus.

    Est ce que la RW vérifie comment cela ce passe ?! C'est l'agent de quartier ?

    -2 mois de caution. 3 mois pour toute somme due si j'accepte une garantie Cpas.

    Vous mettez 3 mois sur un compte ? Un compte bloqué ?

    -bail de 6 mois, surveillance de 3 mois,
    ces bail de 6 mois ont l'air chouette , auriez vous un modèle ? Et après 6 mois que ce passe-t-il ? Auriez vous un modèle ?

    Merci Mr grmff


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    Re : Énormément de demande du CPAS

    cpas =
    - insolvabilité certaine
    - instabilité probable
    - garantie (cpas) trop souvent illusoire
    - risque de surpopulation avec "partage" du logement
    ...

    Ceci dit, pour des petits logements à faible prix, les autres candidats auront rarement un profil idéal... et parfois, par exception, certains locataires ont un comportement exemplaire. Un étudiant dont les parents solvables se portent garants ?

    Ah, une règle : ne jamais louer à une "connaissance"... les relations avec un locataire peuvent être cordiales, mais doivent rester en priorité dans le cadre d'une relation d'affaires.

    J'ai loué (à Ostende) un studio à un couple : madame agent de l'Etat SFP Finances -contrôle contributions) et monsieur conducteur de trains sncb... jamais l'ombre d'un problème ! Mais ce profil ne cherche pas une location à 425€...


    rexou

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    JeanLarue
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    rexou a écrit :

    Ah, une règle : ne jamais louer à une "connaissance"... les relations avec un locataire peuvent être cordiales, mais doivent rester en priorité dans le cadre d'une relation d'affaires.

    Testé , effectivement c'est pas l'pied mad

    2814207050530.gif

    Dernière modification par JeanLarue (27-06-2017 19:55:45)


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    Re : Énormément de demande du CPAS

    rexou a écrit :

    cpas =
    - insolvabilité certaine
    - instabilité probable
    - garantie (cpas) trop souvent illusoire
    - risque de surpopulation avec "partage" du logement
    ...

    Ceci dit, pour des petits logements à faible prix, les autres candidats auront rarement un profil idéal... et parfois, par exception, certains locataires ont un comportement exemplaire. Un étudiant dont les parents solvables se portent garants ?

    S'ils avaient une solvabilité certaine, ils ne chercheraient pas un bien à 425€.

    J'ai rarement eu des personnes qui gagnaient plus de 5000€ pour un studio à moins de 400€. Une seule fois, en fait. L'affaire ne s'est pas faite, à mon avis parce qu'il ne cherchait pas, mais tentait de voir ce qu'on pouvait louer comme clapier à un marchand de sommeil quand on a pas le choix. C'était un politicien bien connu (mais pas de moi...) qui a fait une drôle de tête quand le lui ai demandé ses revenus. A mon avis, il avait plus l'habitude qu'on lui demande sa carte de parti...alors qu'il était par revenu. (cherchez l'humour...)


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    JeanLarue
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    grmff a écrit :

    [
    S'ils avaient une solvabilité certaine, ils ne chercheraient pas un bien à 425€.

    J'ai rarement eu des personnes qui gagnaient plus de 5000€ ...


    Excellent , j'ai eu une fille qui à téléphoné tantôt , elle gagne plus de 3500 brut elle sort de l'unnif'.

    Elle m'a envoyé une tartine pour m'expliquer qu'elle n'envoyait pas les preuves à l'avance ... Ce que je comprends ! (mais bon il était long et fatigant ce mail)

    Néanmoins j'imagine les ennuis ... Genre y'a le tiroir qui ferme mal venez vite c'est urgent ou je vous fais un procès !

    Pour une location à 435 je préfère de loin une vierge noire honnête.


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    grmff
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    JeanLarue a écrit :

    -conformité de l'appartement à la situation familiale. Les critère de la RW sont stricts, mais je le suis parfois encore plus.

    Est ce que la RW vérifie comment cela ce passe ?! C'est l'agent de quartier ?

    -2 mois de caution. 3 mois pour toute somme due si j'accepte une garantie Cpas.

    Vous mettez 3 mois sur un compte ? Un compte bloqué ?

    -bail de 6 mois, surveillance de 3 mois,
    ces bail de 6 mois ont l'air chouette , auriez vous un modèle ? Et après 6 mois que ce passe-t-il ? Auriez vous un modèle ?

    1. Conformité:

    § 4. Le logement respecte les normes suivantes :
      1° toute pièce utilisée comme chambre doit comporter au minimum une superficie au sol de 6,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par deux personnes et au minimum une superficie au sol de 9,00 m 2 lorsqu'elle est utilisée par trois personnes;
      2° la pièce exclusivement affectée à la cuisine ne peut servir de chambre;
      3° la pièce principalement affectée au séjour ne peut servir de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus de 6 ans;
      4° le logement comporte au moins deux pièces à usage de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus d'an;
      5° le logement comporte un nombre suffisant de pièces à usage de chambre de telle sorte qu'un enfant de plus de 10 ans ne doive pas partager sa chambre avec un enfant de sexe différent.
      L'assimilation de deux pièces à une seule n'est pas prise en compte dans la détermination du <surpeuplement> par manque de pièces à usage de chambre.

    L'agent de quartier vérifie rarement ce genre de chose. Par contre, le locataire peut appeler la région wallonne, faire déclarer qu'il occupe un logement insalubre car surpeuplé, et le locataire gagner des points pour obtenir un logement social. Et quand un locataire obtient un logement social, ce sont toujours des emmerdements pour le propriétaire parce que les gestionnaires des logements sociaux n'ont rien à faire que leur nouveau locataire donne un préavis 3 mois à l'avance.

    A Charleroi, ils refusent la domiciliation d'un couple dans un logement soumis à permis de location (permis de location = superficie inférieure à 28m2 donc une seule personne)

    2. Garantie CPAS: C'est le Cpas qui octroie la garantie avec Belfius. La caution est soit disant sur un compte bloqué. C'est une procédure spéciale avec les Cpas qui fonctionnent toujours de manière variable (voir "mes petites histoires avec les Cpas"

    3. Bail de 6 mois
    Vous pouvez utiliser n'importe quel modèle, et mentionner les durées qui vous conviennent. Le modèle de Pim.be est excellent. Je le trouve un peu long (14 pages pour Pim.be, 5 pour grmff), mais il est valable pour toutes les situations. J'ai mon propre modèle qui correspond à toutes mes situations personnelles, mais je fais beaucoup de baux. Si j'en avais 2 ou 3 à faire par an, je resterais avec le bail de Pim.be. Au moins, je serais sûr d'avoir un modèle gratuit bien foutu et à jour.

    L'idée de mettre un bail de 6 mois "à l'essai", reconduit automatiquement pour 6 mois de plus est peut répandue. J'avoue avoir compris depuis longtemps que les emmerdeurs qui payent, c'est dans la première année qu'on les rencontre. Et le mauvais payeurs, faut pas attendre la fin du bail de 6 mois pour les mettre au tribunal.


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    JeanLarue
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    (merci pour vos éclaircissements)

    grmff a écrit :

    1.L'agent de quartier vérifie rarement ce genre de chose. ...

    est ce qu'un locataire peut mentir sur sa composition de ménage ? Exemple il dit qu'il a un enfant hors il y en à 5 après la remise des clés ! devil


    grmff a écrit :

    3. Bail de 6 mois
    L'idée de mettre un bail de 6 mois "à l'essai", reconduit automatiquement pour 6 mois de plus est peu répandue. ...

    Cela me semble un excellent système mais c'est 6 mois puis 6 mois si tout va bien (il faut ressigner ou c'est une reconduction tacite ? ) et après 6 mois + 6 mois cela devient un bail de combien de temps ?


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    rexou
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    grmff a écrit :

    S'ils avaient une solvabilité certaine, ils ne chercheraient pas un bien à 425€.

    Certains sont plus pires que d'autres...

    Il faut bien sur être conscient que le public ciblé présente des risques d'insolvabilité ou de solvabilité limitée. Mais dans le cadre d'un cpas, le risque d'une once de solvabilité est quasi nul.


    rexou

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    rexou
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    JeanLarue a écrit :
    grmff a écrit :

    [
    S'ils avaient une solvabilité certaine, ils ne chercheraient pas un bien à 425€.

    J'ai rarement eu des personnes qui gagnaient plus de 5000€ ...


    Excellent , j'ai eu une fille qui à téléphoné tantôt , elle gagne plus de 3500 brut elle sort de l'unnif'.

    Elle m'a envoyé une tartine pour m'expliquer qu'elle n'envoyait pas les preuves à l'avance ... Ce que je comprends ! (mais bon il était long et fatigant ce mail)

    Néanmoins j'imagine les ennuis ... Genre y'a le tiroir qui ferme mal venez vite c'est urgent ou je vous fais un procès !

    Pour une location à 435 je préfère de loin une vierge noire honnête.

    Une fille qui sort de l'unif, gagne 3500 et loue un bien à 425€ ? Possible mais bizarre quand même... à voir... Quant à vos craintes, je les verrais bien plus justifiées avec des clients du cpas... Cette fille vous paiera c'est sur ! Mais sans doute pas longtemps... je veux dire que son passage dans votre logement sera sans doute assez bref...

    Quant à la vierge noire honnête... bof...


    rexou

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    grmff
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    JeanLarue a écrit :

    est ce qu'un locataire peut mentir sur sa composition de ménage ? Exemple il dit qu'il a un enfant hors il y en à 5 après la remise des clés ! devil


    grmff a écrit :

    3. Bail de 6 mois
    L'idée de mettre un bail de 6 mois "à l'essai", reconduit automatiquement pour 6 mois de plus est peu répandue. ...

    Cela me semble un excellent système mais c'est 6 mois puis 6 mois si tout va bien (il faut ressigner ou c'est une reconduction tacite ? ) et après 6 mois + 6 mois cela devient un bail de combien de temps ?

    Les gens mentent généralement peu. Mais même si vous avez des ennuis par la suite, personne ne mettra en doute votre honorabilité. Le locataire ne pourra vous traîter de marchand de sommeil, sans se voir répondre que la pierre est dans son champ.

    Perso, c'est 6 mois + 6 mois automatique, qui devient un bail de 9 ans (donc, en réalité, 6 mois + 6 mois + 8 ans)

    Parfois, je fais 7 mois + 7 mois. C'est quand le bail commence réellement après le 15 du mois. Je fais toujours un bail qui commence le 1er du mois et un prorata à payer pour le loyer (sur le 2e mois. Le premier mois est demandé complet à la signature)


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    GT
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    JeanLarue a écrit :

    Excellent , j'ai eu une fille qui à téléphoné tantôt , elle gagne plus de 3500 brut elle sort de l'unnif'.

    Elle m'a envoyé une tartine pour m'expliquer qu'elle n'envoyait pas les preuves à l'avance ... Ce que je comprends ! (mais bon il était long et fatigant ce mail)

    Néanmoins j'imagine les ennuis ... Genre y'a le tiroir qui ferme mal venez vite c'est urgent ou je vous fais un procès !

    Pour une location à 435 je préfère de loin une vierge noire honnête.

    Personne ne prétend que "le métier" de bailleur n'est pas fatigant.
    Sur quoi vous basez-vous pour imaginer que la candidate locataire serait du genre (du genre féminin?) à vous appeler d'urgence si un tiroir ferme mal et à vous menacer le cas échéant d'un procès ?
    Parce qu'il s'agit d'une femme ? parce qu'elle est universitaire ? 

    Un femme, universitaire et gagnant plus de 3500 € brut serait-elle à priori susceptible de ne pas être honnête en prenant en location un bien pour un loyer de 435 € ?

    Vous écriviez pourtant que le profil était, je vous cite, excellent.

    Dernière modification par GT (27-06-2017 23:50:33)

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    JeanLarue
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    GT a écrit :


    Personne ne prétend que "le métier" de bailleur n'est pas fatigant.
    Bonjour/Bonsoir Mr GT , je ne suis pas fatigué j'aime bien m'informer de vos expériences.

    Sur quoi vous basez-vous pour imaginer que la candidate locataire serait du genre (du genre féminin?) à vous appeler d'urgence si un tiroir ferme mal et à vous menacer le cas échéant d'un procès ?
    L'intuition.
    Parce qu'il s'agit d'une femme ?
    non.
    parce qu'elle est universitaire ? 
    oui & une femme. monkey
    Et qu'elle à l'air bien énervante dans la voix et dans le mail , qui n'a jamais eu un (mauvais?) préjugé sur une personne angel

    Un femme, universitaire et gagnant plus de 3500 € brut serait-elle à priori susceptible de ne pas être honnête en prenant en location un bien pour un loyer de 435 € ?
    Non c'est vrai , je comprends votre réaction mais j'ai un peu du mal à saisir l’idée elle pourrait se payer beaucoup mieux.


    Désolé pour mes propos je ne voulait par faire de discrimination mais comme je l'ai dit j'aime apprendre de vos expériences de bailleurs.

    Dernière modification par JeanLarue (27-06-2017 23:58:44)


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

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    panchito
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    Re : Énormément de demande du CPAS

    Quelqu'un qui gagne 3500€ brut peut devenir propriétaire à tout moment. Les taux sont au ras des pâquerettes... Voilà pourquoi il y a de moins en moins de "bons" profils de locataires.

    Les couples travaillant à 2 avec 2 CDI's sont propriétaires dans 99.99% des cas.

    Reste la location pour tous les autres....

    Mais quelqu'un qui gagne 3500€ brut, ne chercher certainement pas un appartement de 450€ pour le long terme. Elle sait facilement se permettre une location de plus de 700€.

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