Incendies en copropriété

Exact....merci.

Il y a aussi des incendies qui ne passent pas dans le journal. J'ai vu un cas (en copropriété) d'un proprio qui avait fait mettre aux normes son installation électrique, il loue et part faire un tour du monde, l'appartement est ravagé par les flammes. Le Parquet a enquêté pendant x années mais on ne sait rien car je ne suis pas intime avec ce proprio. On devrait en parler davantage car il y a bcp à apprendre ( la dilution des responsabilités en copropriété complexifie les choses).

OUi  je constate que les propriétaires croient que cela n’arrive pas à eux, mais quand cela arrive à eux ils sont les premiers à gueuler, … s’ils sont encore en vie ........mais c'est l'ACP ( personne morale - parapluie bouclier ) qui est censée devoir  payer les conséquences..... les copropriétaires (personnes physiques) quittent le navire sur la base d'actes sous seingprivés( PVs) soigneusement rédigés pour éluder leur responsabilité. Cela " fonctionne"  comme ça en copropriété n'est-ce pas ?

En théorie on pourrait l'espérer.

En pratique, une faille dans le code civil permet aux auteurs de ne pas indiquer leurs coordonnées et leur adresse.

Cet anonymat des auteurs des PVs joue en leur faveur avec la complicité du syndic qui "appliquent la loi" et le projet soumis au Ministre ne semble pas avoir l'intention de corriger cette faille dans la loi actuelle.

Concrètement, de quelle faille s'agit-il en matière d'identification du syndic ?

D'une part l'article 577-6, § 10, CC, énonce que le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenu et d'autre part l'article (ce PV doit être signé par le président de l'assemblée, par le secrétaire désigné et par tous les copropriétaires - ou leurs mandataires -encore présents à la fin de la séance)

et d'autre part l'article 577-8, § 2, CC prévoit :

" Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
   L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
   L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic. "

Par ailleurs, conformément à l'art. 577-8, § 2/1, CC, le Roi a récemment fixé la procédure d'inscription du syndic à la banque-carrefour des entreprises (Arrêté royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises).

L'art. 4 § 2 de cet arrêté permet d'identifier le syndic  puisqu'il stipule  que :

"Dans la Banque-Carrefour des Entreprises les données suivantes concernant le syndic sont reprises :
- s'il s'agit d'une personne physique : nom, prénom et le numéro de registre national ou le numéro d'identification à la Banque-Carrefour de la Sécurité Sociale;
- s'il s'agit d'une société : sa dénomination sociale et son numéro d'entreprise et, le cas échéant, le numéro de registre national ou le numéro d'identification à la Banque-Carrefour de la Sécurité Sociale de son représentant qui est habilité à exercer les activités de syndic dans le cadre de la société;
- la date de la prise de cours de la mission du syndic."

Si une action en responsabilité doit être engagée contre le syndic je suis loin d'être convaincu qu'elle soit impossible en raison de leur anonymat.

Pour comprendre un PV récent dans mon ACP j'ai besoin de contacter cinq personnes, avant de savoir qui avait signé ... et qui pas.

En plus l'Art. 577-6 spécifie dans son §10:

Le mot rédiger signifie selon Larousse:

Q1: La question essentielle est:
"Est-ce une personne qui rédige un texte, qui contient des déclarations de lui et qui est rédigé avec l'entête de sa firme et en mentionnant son N° IPI, doit le signer aussi?"

Si en plus il n'est mentionné nulle part dans le PV son nom, mais bien chaque fois "le syndic".
Q2. Qui est responsable de cet "oubli" ?

Si en plus toute une multitude de gérants, associés du syndic et agents immobiliers-gestionnaires sont présents lors de cette AG mais c'est nulle part explicitement mentionné sur le PV.
Q3. Qui est responsable de cet "oubli" ?

Finalement dans le texte N du PV traduit, ma remarque écrite sur le PV n'a pa été repris, mais la traduction n'est pas signé ni une note d'envoi de cette traduction existe.
Q4. Qui est responsable de cet "oubli" ?

Comme dessert: la lecture de l'article "Responsabilité et rémunération de l’agent immobilier" (DroitBelge.net)  est peut-être intéressant dans le contexte du sujet.

Dernière modification par luc (01-08-2017 16:39:46)

@max11
Hier, en lisant votre réplique, j’ai appliqué ma règle N° 1: si un texte vous offusque trop, attendre une nuit, comme je l’ai déjà expliqué sur ce forum.
Votre intervention qui manque selon moi totalement d’empathie, me rappelait des choses.

Il y a plus que trente ans, un matin de février 1987, j’ai été réveillé par un bruit semblable à celui d’un rangement de train à la gare de Josaphat (maintenant fermé). Après j’ai su qu’en fait une voiture explosait dans un garage-box deux niveaux plus bas.
Puis je sentais une odeur bizarre. Je n’ai jamais fumé, donc mon odorat est sensible.
Je me levais, pour en connaitre l’origine.
Je ne voyais rien dehors, mais dans le couloir je remarquais de la fumée sortir de ma cuisine. J’ai immédiatement fermé la porte de la cuisine, réveillé mes enfants et ma femme pour qu’ils se mettent sur la terrasse (notre chemin de secours qui fait le tour de l’immeuble).
Après j’ai seulement sonné au pompiers (j’étais je crois le 20ème).
J’expliquerai plus sur mon blog (accès fermé pour ceux qui ne sont pas CP), ici c’est hors sujet.

Le traitement de ce sinistre de 1987 était en fait abusif. On le sait maintenant. Depuis l’AGO de mars 1987, j’ai posé la mauvaise question à la mauvaise place et au mauvais moment. Je ne demandais que si on avait trouvé l’origine et repéré l’infiltration de cette fumée venant des garages.
Une série de cuisines avait eu de la fumée (jusqu’au 6ème niveau des 10). On ne cherchait pas la cause pour le réparer. Le cloisonnement entre un parking souterrain et les appartements doit être 100%.
Mais beaucoup ne cherchaient qu’à profiter de l’assurance qui couvrait tout. Les exemples sont encore visibles dans le parking. Un château de cartes laisse des traces.

Rares ?
Dans les deux exemples que j’ai cités dans ce sujet il eut des morts et des blessés, mais par chance il n’y en pas eu plus grâce à des réactions instinctives de certains résidents. Chapeau pour eux.
Qui est responsable envers l'AG pour l’entretien des l’installations communes, par exemple la tuyauterie fixe dans les paliers pour les pompiers ? Quelle personne physique ?
L’IBGE a tranchée dans le cas de mon ACP. Il y a déjà eu deux amendes au nom du syndic. Le syndic le camoufle en ne montrant pas la comptabilité depuis 2013. Pourquoi ?
Pour pouvoir donner accès aux documents ce que j’ai su indirectement obtenir, sans pouvoir être accusé de diffamation. Je suis en train de construire un site fermé, seulement accessible aux copropriétaires.

D’abord certains syndics se conduisent « parfois » de fait comme propriétaire de l’ensemble. Typique dans ce contexte est la phrase « Cet immeuble est géré par la firme X ».

Que peut-t-il faire ? Prendre les décisions urgentes comme impérativement permis par l’Art. 577-8 §4 4° CC.
Exemple: dans le cadre de l’application du permis d’environnement le syndic a sans décision de l’AG, mais en l’informant, d’urgence remplacé la porte d’entrée du parking souterrain et plus tard remplacé une chaudière (des deux) dans le cadre de travaux de réparation.

Donc le syndic est selon vous toujours irresponsable ? À quoi sert son assurance RC ?
s'il n'est pas d'accord avec l'AG il a le devoir de finalement démissionner. Ou de refuser le mandat (déja differents cas dans mon ACP, encore deux documentés cette année).

Un peu facile de toujours taper sur le pianiste.
L’ambiance : pas bonne depuis qu’on a changé de syndic vers quelqu’un qui était aussi CP (à ce moment deux appartements et une dizaine de lots de garage)
Motivation du syndic: maximaliser les recettes et minimaliser les dépenses de sa firme, en « surveillant » de près le flux de l’argent de l’ACP avec l’aide du commissaire aux comptes.
Investir son temps ? L’IPI a posé cette question à l’intéressé. Il veut rester. Cette semaine en relisant le dossier « incendie 1987 » grâce aux répliques dans ce sujet, j’ai en fait un indice pénalement à lui suffisante, qui explique cette « envie » du syndic.

Pour ma part j’ai su en 1987 par une réaction instinctive éviter que mes enfants, ma femme et moi-même n’ont pas été étouffé par la fumée.
Jusqu’à ce jour le syndic refuse d’appliquer les mesures imposées par la permis d’environnement quand à la ventilation du parking souterrain.
Cela peut virer vers une plainte pour coups et blessures involontaires. Le syndic a de la chance que j’ai trois causes possibles pour ma maladie, dont une la ventilation par les tuyaux techniques.
Mais frappant est que les CP mandataires qui résidaient à un niveau plus bas que moi, sont déjà décédés. La cause ? Je n’en dis pas plus mais je sais.
Le syndic donne l’impression qu’il préfère de payer le montant jusqu’à 30.000 EUR (« réparation » en cas de décès en cas de coups et blessures involontaires), que de réparer le défaut structurel.
En 1987 la réception définitive des parties communes se déroulait, sous la conduite d’un avocat (aussi CP), épouse du gérant-CP du syndic. Le rapport n’a pas été distribué. On n’est même pas certain que le rapport a été fait.

@max11
Je sais que vous avez une expérience spécifique. Mais selon moi pas pour émettre un avis en long et large. Votre opinion oui. Mais pas ça. Vous m’avez heurté.
Les exemples cités dans ce sujet (et autres) tendent à démontrer que la non-application de mesures de sécurité « anti-incendie » par les syndics pose problème. Acceptez ce fait.

Au lieu d’essayer de démontrer l’impossible, débatez sur ce forum quant aux mesures possibles pour réparer ce fait.

@BMCTools
Une suggestion : que le troisième AR soit finalement publié.
Cet AR obligera explicitement le syndic à faire un dossier technique en suivant le même schéma que le plan comptable de l’AR du 12.07.2012. cela permettra entre autres de documenter le système de sécurité.

Luc,

Cette matière est réglé par l'art 36 de l'arrêté royal concernant les chantiers temporaires ou mobiles du 25 janvier 2001 (modifié par l'arrêté royal du 22-03-2006) qui stipule : "Pour les ouvrages ou groupes d'ouvrages auxquels s'appliquent ou peuvent s'appliquer les principes de la copropriété forcée, les dossiers d'intervention ultérieure qui ont été remis par le coordinateur-réalisation après le 30 avril 2006, sont subdivisés par ce dernier en une partie ayant trait aux parties de ces ouvrages relevant de la copropriété forcée et les parties ayant trait aux parties privatives de ces ouvrages.
  Chaque partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait a une partie privative comporte, non seulement l'information sur la partie privative concernée, mais aussi l'information sur les éléments qui desservent d'autres parties privatives ou qui appartiennent aux parties relevant de la copropriété forcée et qui, en cas de travaux dans la partie privative concernée, est indispensable pour ne pas compromettre la sécurité, la santé ou le confort des utilisateurs des parties privatives, notamment, l'emplacement de conduites et de gaines incorporées dans les murs ou le caractère portant d'une poutre ou d'un mur."

A lire aussi la prose de PIM sur le sujet https://www.pim.be/faq-items/diu-dossie … ulterieure

Et vous voudriez que l'on vous croit ?

Cher Ickx,

Que vous me croyez ou pas m'importe peu.

J'aimerais rappeler cependant ici que la grande majorité des copropriétés est gérée de manière convenable, sans conflit et ..où les compagnies d'assurance indemnise leurs clients.