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Arrêt de bail - Les solutions ?

Original
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
Messages : 11

Arrêt de bail - Les solutions ?

Bonjour à tous

Voilà bientôt 1 an (Septembre) que je loue un appartemment.
Le contrat que j'ai signé était le fameux 3 6 9 après une période "de test" d'un an.

Le soucis c'est que je ne suis plus du tout intéressé par l'aspect géographique de l'appartement et je ne m'y plait plus tout simplement également ...

Du coup j'aimerai partir mais apparemment ce n'est pas si simple que cela ... Étant donné qu'il faut 3 mois de préavis, cela signifie que je vais renouveller mon bail pour 3 ans et je n'ai vraiment pas envie !

Du coup j'ai entendu parlé des 3 mois de loyer à payer pour partir ... Étant donné que cela équivaut presque à un salaire, cela ne m'enchante pas non plus ...

J'ai donc téléphone au propriétaire qui m'a simplement répondu "Téléphone à l'agence immobilière, moi je n'y connais pas grand chose, je veux juste rester dans la lois".

Bref si coup je n'y connais pas non plus grand chose, mais j'aimerai si possible pouvoir partir le plus vite possible mais surtout éviter les 3 mois de loyer en plus ...

Que puis je faire ? Existe t'il des solutions qui pourraient arranger les deux parties ?

Un grand merci d'avance pour votre aide !

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 248

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

3-6-9 n'existe pas. Période de test, cela n'existe pas. Ou vous avez un contrat d'un an, ou vous avez un contrat de 9 ans.

Si vous avez un contrat d'un an, soit il est reconduit pour une année alors vous ne savez pas le résilier, soit il se transforme en contrat de 9 années.

Si vous avez un bail de neuf ans, soit il est enregistré alors vous pouvez le résilier moyennant préavis de trois mois et indemnité de deux mois de loyer, soit il n'est pas enregistré alors vous n'êtes pas tenu par un préavis de 3 mois. La loi ne précise cependant pas la durée du préavis. Quoiqu'il en soit vous êtes tenu au paiement d'une indemnité de deux mois de loyer.

Le bailleur, vous demande de téléphoner à l'agence immobilière. L'avez-vous fait? Si oui, que dit-il? Si non, qu'attendez-vous?

Dernière modification par libra (17-08-2017 06:00:23)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

libra a écrit :

Si vous avez un bail de neuf ans, soit il est enregistré alors vous pouvez le résilier moyennant préavis de trois mois et indemnité de deux mois de loyer, soit il n'est pas enregistré alors vous n'êtes pas tenu par un préavis de 3 mois. La loi ne précise cependant pas la durée du préavis. Quoiqu'il en soit vous êtes tenu au paiement d'une indemnité de deux mois de loyer.

Pas tout à fait d'accord.

Si vous avez un bail de 9 ans non enregistré, vous pouvez partir sans préavis ni indemnité.

Je vous conseille dès lors de vérifier si votre bail est enregistré avant de contacter l'agence. Si vous contactez l'agence, il lui est loisible d'enregistrer le bail avant que vous donniez votre congé sans préavis ni indemnité.... et que vous ne puissiez plus remettre le renon sans préavis ni indemnité.

Bref, ne leur donnez pas vos intentions avant d'avoir vérifié cela si vous désirez en profiter...

Reste à voir si vous êtes bien dans un bail de 9 ans.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Original a écrit :

Le contrat que j'ai signé était le fameux 3 6 9 après une période "de test" d'un an.

Cela n'existe plus depuis des lustres!

Donc regardez bien votre bail et dites nous quel bail vous avez signé exactement car:
- Les baux de court terme (1, 2, 3 ans) ne sont jamais résiliables sauf clauses expresse insérée dans le bail. Si vous avez signé un bail d'un an, avez-vous une clause pour pouvoir le résilier? Si oui pouvez-vous la reproduire?
- Seul le bail de 9 ans est "standard" (pour bétonner les droits des locataires pendant 9 ans), donc la loi est muette pour les baux de court terme pour lesquels c'est le bail qui fait office de loi entre les parties. Votre propriétaire vous a-t'il consenti un bail de 9 ans?

D'habitude, si votre bailleur ne s'y est pas opposé avant le délai convenu dans le bail (souvent 3 mois avant la fin du contrat), un contrat d'un an se transforme automatiquement un bail standard de 9 ans pour protéger les droits des locataires.

Original a écrit :

Du coup j'aimerai partir mais apparemment ce n'est pas si simple que cela ...

Détrompez-vous! C'est hyper simple pour le locataire à l'opposé du bailleur! En effet, dès qu'un locataire est dans un bail de 9 ans, le propriétaire ne peut plus s'en défaire sauf cas hyper particuliers décrits dans la loi sur les baux de résidence principale.

Au contraire du locataire qui lui peut résilier un bail de 9 ans à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification!!

Il lui suffit de donner un préavis de 3 mois et de payer une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer s'il se trouve dans la 1ère, 2ème ou 3ème année.
Rien de plus facile donc pour un locataire qui souhaite sauter de bien en bien au gré de ses caprices...

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

oui un bail non enregistré peut être résilié sans indemnité ni préavis, ça n'empèche pas qu'on peut rester réglo et correct, surtout si le proprio est quelqu'un aussi de réglo et correct
moi en tant que loc, je ne me servirais de cette possibilité qu'au cas où le proprio m'aurait "ennuyé" ( et je reste poli )


toujours : ne faites pas aux autres ce que vous n'aimeriez pas qu'on vous fasse


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Original
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
Messages : 11

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Bonjour

Merci à tous pour vos réponses !

J'ai pourtant un parfait souvenir de cette histoire de 3 6 9 ...
Mais si vous le dites je vous crois ! Je regarderai le contrat après mon travail. Je comptais téléphoner l'agence maintenant mais on va attendre.

Par contre comment vérifier l'enregistrement d'un bail ? (je vais regarder sur Google).

Donc, en résumé, si j'ai bien compris, si je souhaite partir de mon appartement, cela prendre effet le 1er Septembre jusqu'au 1er Novembre et je devrai en plus du loyer payer 3 mois supplémentaire ?

Ça reste tout de même une sacré somme sad

Et dans ce cas, n'est il pas possible de négocier avec le propriétaire pour réduire cette durée et cette indemnité ?

Merci

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Original a écrit :

Bonjour

Merci à tous pour vos réponses !

J'ai pourtant un parfait souvenir de cette histoire de 3 6 9 ...
Mais si vous le dites je vous crois ! Je regarderai le contrat après mon travail. Je comptais téléphoner l'agence maintenant mais on va attendre.

Par contre comment vérifier l'enregistrement d'un bail ? (je vais regarder sur Google).

Donc, en résumé, si j'ai bien compris, si je souhaite partir de mon appartement, cela prendre effet le 1er Septembre jusqu'au 1er Novembre et je devrai en plus du loyer payer 3 mois supplémentaire ?

Ça reste tout de même une sacré somme sad

Et dans ce cas, n'est il pas possible de négocier avec le propriétaire pour réduire cette durée et cette indemnité ?

Merci

tout est toujours négociable entre gens de bonne composition


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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 652

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

@original

Commencez par lire le dispositions du code civil relatives au bail de résidence principale et notamment l'article 3 concernant le durée du bail.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=9

Son § 1 énonce notamment que tout bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf années. Ce bail est dans le langage populaire régulièrement  appelé  « 3, 6, 9 ». Cette terminologie est impropre

Son § 6 ajoute que  "par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans." Ce bail dit de courte durée est parfois présenté comme un bail "à l'essai". Ici aussi, la terminologie est impropre.

Après lecture de l'article 3, vous aurez constaté d'une part l'absence de mention relative à l'existence  d'un bail à l'essai ou d'un fameux bail "3,6,9" et d'autre part l'absence de "période d'essai" dans un bail de 9 ans.

Vous comparerez ensuite attentivement votre bail avec l'article 3 précité.

Pour éviter toute équivoque et afin de permettre une réponse adaptée à votre situation réelle, il est utile de reproduire dans ce fil de discussion l'intégralité de la clause de votre contrat relative à sa durée (en reprenant les éléments complétés, barrés et/ou cochés) .

La lecture de la quatorzième édition de la brochure éditée par le SPF Justice concernant la législation relative aux baux à loyer vous permettrait également de mieux comprendre votre situation.

https://justice.belgium.be/sites/defaul … 013-FR.pdf

(Il en est également question  ici : https://www.pim.be/conseils/brochures.html)

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Original
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Merci je vais lire tout ça ce soir.
J'ai tenté de contacter le bureau qui s'occupe des baux de ma région mais malgré 6 tentatives pendant 1h30 je n'ai eu personne au bout du fil ...

Et évidemment ouvert de 9h à 12h ...

Du coup je suis un peu entre deux chaisses pour téléphoner à l'agence et voir ce qu'ils me conseillent et ne pas les contacter et espérer que le bail n'a pas été enregistré ...

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Original
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
Messages : 11

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Hello

Petite update :
"Malheureusement" le bail à bien été enregistré.
J'ai téléchargé le bail via le site des Finances et voilà le contenu, je sais pas si ça vous aide :
Contrat de bail - Habitation
Date de début : 1/09/2016
Durée : 1 année
Date signature : 04/08/2016

Il est indiqué que si je ne souhaite pas partir 3 mois avant la fin des 1 an alors c'est automatiquement soumis au neuf ans.

Du coup à part attendre 3 mois (donc loyer + 3mois indemnité) aucune solution ? 1700e x2 ça va le faire un peu mal et ça veut dire que je dois trouver un appart libre dans 3 mois et pas avant ni après ...

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 652

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Original a écrit :

Merci je vais lire tout ça ce soir.
J'ai tenté de contacter le bureau qui s'occupe des baux de ma région mais malgré 6 tentatives pendant 1h30 je n'ai eu personne au bout du fil ...

De quel "bureau" (administration publique ? association privée ?...) s'agit-il ?

Bureau régional = région bruxelloise ? wallonne ? flamande ?

Ah ! il s'agirait du bureau de l'enregistrement des baux.

Les compétences de ces bureaux ne sont pas liées à une région flamande, bruxelloise ou wallonne.

Dernière modification par GT (17-08-2017 14:46:15)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 445

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Original a écrit :

Par contre comment vérifier l'enregistrement d'un bail ? (je vais regarder sur Google).

C'est hyper-simple!

Vous allez sur votre My Min Fin, là où vous faites votre déclaration d'impôts, mais au lieu de prendre le tax-on-web, vous prenez l'onglet contrat de location. Et là, vous voyez les contrats de baux enregistrés à votre nom.

Maintenant cela peut parfois prendre 6 mois avant qu'il apparaisse dans votre My Min Fin si votre agence immobilière et/ou votre bailleur ne vit pas avec son temps et l'a enregistré sous format papier....

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Original
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
Messages : 11

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Hello !

Voir ma réponse avant vos deux réponses smile

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 652

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

@original

Je retiens que le contrat signé ne serait pas un contrat 3 6 9 contenant une période  "de test" d'un an mais bien un contrat de courte durée d'un an (apparemment non prorogeable).

Apparemment puisqu' ucun congé n'a été notifié au moins 3 mois avant la fin de la période convenue (bail d'1 an prenant cours le 1er septembre 2016 pour une durée d'1 an), ce bail (d'un an) est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (le 1/9/2016) et est dès lors régi par les §§ 1er à 5 (art.3, § 6, al.3 et 4 de la législation sur le bail de résidence principale).

Le § 5 (de l'art.3) énonce :
•    qu'il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
•    que , si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité
•    que cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
•    que, après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.

En l'espèce, le bail a été enregistré. Donc application du délai de congé et d'indemnités.

Concrètement, si vous donnez votre congé à votre bailleur en août 2017 (par précaution, il vaut mieux
l'envoyer par recommandé quelques jours avant la fin du mois),le délai de préavis débutera le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné ( § 7 de l'art. 3), à savoir le 1/9/2017, le préavis se terminera le 30/11/2017  et vous serez redevable d'une indemnité égale à 2 mois de loyer puisque le bail se terminera dans la deuxième année du premier triennat.

Dernière modification par GT (17-08-2017 14:39:47)

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Pimonaute
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Un grand merci pour toutes ces explications !
Par contre, si le propriétaire est d'accord, est-il possible de remettre le bien en location et avec de la chance, trouver un nouveau locataire pour le 1er Octobre et donc partir 2 mois plus tôt ?

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Original a écrit :

Un grand merci pour toutes ces explications !
Par contre, si le propriétaire est d'accord, est-il possible de remettre le bien en location et avec de la chance, trouver un nouveau locataire pour le 1er Octobre et donc partir 2 mois plus tôt ?

C'est au propriétaire à valider le nouveau loc déjà. Il a tout pouvoir pour ça et c'est normal, c'est SON bien.

Et ce n'est pas parce qu'il trouve un loc très vite que vous ètes d'office dédouané de tout ce que vous avez à payer, sur ça aussi il a tout pouvoir....

Récemment avec un loc qui me faisait ch.......depuis plus d'un an, et qui a résilié anticipativement, j'ai demandé toutes les indemnités prévues, même si sans le lui dire, j'avais trouvé de suite un locataire pour prendre la relève dès la fin de son préavis. Et ce même sans avoir mis d'affiche A LOUER


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Original
Pimonaute
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Payer les 2 mois je trouve cela normal  !
Je voulais dire, au moins si il trouve en Octobre, je peux quitter le bien en Octobre quoi. Et du coup ne plus payer le lois et déjà emménager dans le nouveau.
Et si il ne déclare aucun dégât, payer les deux mois avec la caution.

Je vais lui téléphoner pour voir si il serait d'accord de mettre son appartement en recherche pour une location ou si il voudra vraiment attendre les 3 mois.

Étant à Bruxelles, loyer correct et pas si mal placé, avec un peu de chance il trouvera rapidement.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Comme votre bailleur ne s'est pas opposé à ce que vous restiez dans les lieux au moins 3 mois avant l'échéance du bail d'un an, celui-ci s'est automatiquement transformé en bail "standard" de 9 ans (loi Onkelinx pour bétonner les droits des locataires pendant au moins 9 ans).

Donc oui, félicitations: vous avez réussi ce que vous appeliez votre période d'essai!

Si vous envoyez votre renom par recommandé cette semaine, votre préavis prendra cours le 1er septembre pour se terminer le 30 novembre. Comme à ce moment-là, vous serez dans la 2ème année d'un bail de 9 ans, vous n'aurez que 2 mois de loyer à payer.

Normalement, il est d'usage de payer l'indemnité de rupture en même temps que l'envoi du renom.

A votre place je demanderais donc d'abord à votre bailleur s'il serait éventuellement d'accord à ce que vous recherchiez un nouveau locataire pour pouvoir éventuellement négocier cette indemnité qui est légalement due même si votre propriétaire reloue immédiatement le bien.

Et bien entendu, le propriétaire a le droit de refuser le candidat que vous proposez et il peut aussi vous interdire de mettre des affiches sur le bien ou de publier des annonces sur les sites où il serait déjà.

Maintenant il est clair qu'avec un loyer de 1700€/mois hors charges, les candidats ne courent pas les rues. Pour des loyers pareils, en général, il n'y a que des expats et je vous conseille de faire appel à une agence immobilière car seuls ces professionnels sont en contact avec des agence de relocation pour cadres étrangers. A ce niveau de loyer, il n'y a pas de candidats belges; ceux qui peuvent consacrer 1700€ par mois hors charges pour un loyer (et donc justifier de revenus supérieurs à 5100€ nets par mois, sont propriétaires depuis belle lurette...

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Original
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
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Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Désolé quand je parlais de 1700e c'est pour les 3 mois.
En gros c'est 590e le loyer et je pensais devoir payer 3 mois en indemnités.

En tout cas merci pour toutes vos réponses !

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 652

Re : Arrêt de bail - Les solutions ?

Original a écrit :

Bonjour à tous

Le soucis c'est que je ne suis plus du tout intéressé par l'aspect géographique de l'appartement et je ne m'y plait plus tout simplement également ...

Et ce n'était pas déjà le cas au mois de mai ?

Vous auriez pu alors notifier au bailleur un congé de 3 mois de sorte que le bail de courte durée prenne fin le 31/8/2017.

Cependant on ne refait pas l'histoire...mais on apprend de ses éventuelles erreurs .

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