Unanimité lors d'une assemblée générale

@aqueduc

Même opinion que bada.
En plus c'est possible que l'intéressé avait besoin d'un permis d'urbanisme, lors de la transforùation initial.
Lisez la brochure "Diviser un immeuble de logement". Extrait (lisez le texte complet):

L'accord de l'AG est une condition requise, mais pas suffisante à lui-même.

Y compris les frais de l'ACP si le changement est refusé par l'AG, ... .

En plus le rapport décrit dans l'Art. 577-4 CC devra être fait, même si soi-disant rien ne change. Ilse peut que deux lots d'une chambre valent moins qu'un flat et lot de deux chambres. Ce qui fera diminuer les charges des autres CP. Le rapporteur doit être désigné par l'AG et pas par l'intéressé.

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Bonsoir à tous,

Un grand merci pour vos réponses.
Je suis, moi aussi, surpris de la vente du flat malgré le refus de l'assemblée générale et le fait que l'acte de base ne donne aucune description du bien vendu à cette époque. Je me demande comment un notaire a pu vendre un flat qui n'existat pas et comment la gérance a pu lui donner toutes les informations concernant ce bien (notamment part dans le fonds de réserve, participation au fonds de roulement). J'ignore si c'est le même notaire qui doit intervenir ici. L'assemblée générale prochaine nous dira ce qu'il en est.
Le copropriétaire qui souhaite vendre a bien effectué les démarches à l'urbanisme et a besoin de la modification de l'acte de base pour définir l'appartement à vendre et lui donner une existence dans l'acte de base. Le gérant nous assure que la vente de cet appartement ne changera rien aux charges des sutres copropriétares. Je ne manquerai pas de lui demander comment il répartit actuellement les charges entre le flat déjà vendu et l'appartement à vendre. Qui a décidé de cette répartition? quand? sur quelle base? qu'en pense le propriétaire actuel du flat?
Le vote négatif de l'assemblée générale pour la vente du flat il y a 5 ans semble montrer que le copropriétiare vendeur n'est pas très populaire. Le vote risque donc d'être encore une fois négatif (d'autant plus qu'il faut l'unanimité pour que le point soit accepté). Le copropriétaire vendeur risque donc de se retrouver dans une impasse. Si le problème arrive au tribunal et si j'étais JDP j'accéderais à la demande du copropriétaire vendeur pour plusieurs raisons:1/ la modification de l'acte de base indispensable pour donner une existence à la fois à l'appartement à vendre et au flat vendu ne coutera rien à la copropriété; 2/ le nouvel acte de base établira la nouvelle répartition des charges et il est donc facile de s'assurer que les autres copropriétaires ne verront pas leurs charges être modifiées; 3/ dans ces conditions il sera difficile aux autres copropriétairese de convaincre le JDP que la modification de l'acte de base leur cause préjudice ; 4/ la modification de l'acte de base et la vente de l'appartement feront sortir de la copropriété un copropriétaire qui, s'il devait rester, risquerait dans les années futures de nuire à la sérénité des assemblées générales.
Donc même si on peut dire que le copropriétaire vendeur s'est mis lui-même dans mes problèmes et si, sur le plan moral on peut penser que le JDP ne devrait pas accéder à sa demande je pense que, dans l'ntérêt de la copropriété, le juge devrait quand même accepter la modification de l'acte de base.
En fait ma question innitiale portait surtout sur qui devrait éventuellement supporter les frais de justice. Si un seul copropriétaire s'oppose à la modification de l'acte de base et si son vote pousse le vendeur à aller en justice, tous les copropriétaires sont-ils solidaires de celui qui a refusé et en conséquence sont tenus de participer au paiement des frais entrainés par ce dossier qui passerait en justice (avocat, justice, dossier de la gérance).
Encore merci de vos remarques constructives et étayées.

Le Juge de Paix ne pourra que condamner ceux qui sont appeler à la cause et il serait étonnant que le demandeur cite  le ou les copropriétaires qui s'oppose à ses projets. Dès lors, il appartiendra au défendeur initial de demander d'appeler à la cause le ou les copropriétaires qui s'opposent aux projets du demandeur. Le défendeur initial pourrait aussi demander que cet appel à la cause de tiers soit faîtes par le demandeur.

Le juge de paix pourrait alors condamner les copropriétaires qui s'opposent aux projets du demandeur. Cependant, à supposer qu'il en soit ainsi, que le défendeur initial bénéficie d'une indemnité de procédure, celle ci n'étant qu'un forfait, elle ne couvrira pas nécessairement tous les frais engagés.

Néanmoins le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes avaient la possibilité de demander,  de récolter et d'examiner les pièces et documents utiles .

Dernière modification par GT (12-10-2017 09:50:10)

Certains actes de base donne le droit aux propriétaires de réunir ou de répartir différemment les quotités et dispositions de deux lots contigus qui leur appartiennent.

C'est évidemment la première chose à vérifier.

Est-ce le rôle de l'AG, du commissaire aux comptes, des propriétaires de s'inquiéter d'une répartition interne des charges que fait un propriétaire de deux lots qu'il a réuni ?
Même si c'est le syndic qui fait cette répartition sur base des souhaits du propriétaire ?

Etant entendu que cela ne change en rien ni les comptes de la copropriété, ni les comptes individuels des autres copropriétaires !

Dernière modification par max11 (12-10-2017 13:23:48)

Effectivement, mais on a dépassé le stade du "2 appartements réunis" puisqu'il y a eu mutation d'un morceau de ce "2 appts réunis".

Et le propriétaire du flat, il participe aux AG ? Avec quelles quotités ?

Dans la mesure où les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art et ne portent pas atteinte à la solidité de la structure de l'immeuble, je cherche en vain où pourrait se situer le préjudice subi par la copropriété.

Il y a déjà eu une répartition des quotités -tacitement avalisée par le syndic- puisque un lot a été vendu en tant que flat, soit amputé d'une chambre. Le total des quotités des deux lots ne change pas, c'est seulement la répartition interne qui est modifiée - au prorata de la surface augmentée ou diminuée j'imagine- avec l'accord des parties concernées.

L'AG doit seulement voter l'acceptation d'une situation existante qu'elle a déjà tolérée par sa non réaction à la vente d'un lot différent. Il me semble que le seules les personnes votant contre  l'acceptation de la modification de l'acte de base doivent être susceptibles d'intervenir dans les frais de procédure si le vendeur devait obtenir gain de cause en justice.

Pour plus de sécurité, et pour conscientiser les réfractaires à l'accord de modification, je ferais mettre un point supplémentaire à l'ODJ concernant la responsabilité de chacun d'assumer les conséquences de son vote dans le cas d'un recours en justice. Et la décision de l'ACP de ne pas financer les frais éventuels d'avocat. En cas de condamnation de l'ACP, les frais seraient imputés uniquement aux CP ayant voté négativement. Ceci bien sur en supposant que seule une toute petite minorité fasse obstacle à une modification qui d'une part est déjà effective depuis 5 ans sans provoquer de réaction et d'autre part ne cause aucun préjudice à qui que ce soit.

Je comprends mal que chaque CP ne soit pas informé de la modification de répartition des quotités des deux lots concernés...
Je comprends mal que le syndic n'a pas réagi en 5 ans et aie accepté de modifier les quotités de ces deux lots, et n'aie pas averti le notaire lors de la vente...
Je comprends mal que aucun CP n'a réagi en 5 ans suite à la vente de ce "flat".
Enfin, je comprends mal le refus actuel de l'un ou l'autre de refuser la modification de l'acte de base... quel est le raisonnement, si ce n'est de jouer bêtement au trouble-fête ?

Il semble clair que si le CP "vendeur" a commis une erreur, il n'est pas le seul. Il a outrepassé une décision d'AG. Soit.
Le syndic a pourtant avalisé sans réagir...
Les CP n'ont pas réagi non plus... en 5 ans !
Et maintenant qu'il devient nécessaire d'adapter l'acte de base à une réalité de fait, certains refusent de donner leur accord... s'ils y trouvent du plaisir, ils doivent aussi savoir qu'un retour de bâton est possible.

Encore un "détail".

Si le point mis à l'ordre du jour concerne bien la modification de la répartition des quotes-parts , il est lors statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Mais lorsque l'unanimité est requise, doit-elle s'entendre de l'unanimité des membres présents ou représentés à l'assemblée générale, ou de l'unanimité de tous les copropriétaires ?

Des statuts récents prévoient expressément qu'il s'agit de l'unanimité de tous les copropriétaires. Ce qui ne signifie pas que en l'absence de cette précision dans les statuts, l'unanimité de tous les copropriétaires n'est pas requise.

Au président de l'AG de dire si le point mis à l'ordre du jour est adopté ou non.