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Unanimité lors d'une assemblée générale

aqueduc
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Unanimité lors d'une assemblée générale

Bonjour à tous,

Un copropriétaire a réuni deux appartements contigus (appartement à une chambre) qu’il a occupés durant de nombreuses années. Il y a 5 ans il a voulu en vendre un mais modifié puisqu’il a voulu vendre un flat l’autre partie ayant deux chambres. Il a demandé l’autorisation de l’assemblée générale qui lui a refusé cette nouvelle répartition de ces deux lots. Il a passé outre de la décision négative de l’assemblée générale et a vendu le flat. Ce copropriétaire veut vendre cette fois l’autre partie (appartement à deux chambres) mais le notaire lui refuse la vente puisque cet appartement n’est pas décrit dans l’acte de base.
Le gérant a mis le point à l’ordre du jour et le copropriétaire vendeur demande l’autorisation de modifier à ses frais l’acte de base. Cette modification de l’acte de base concernera uniquement la description des deux lots concernés et n’aura donc aucune conséquence sur les charges des autres copropriétaires mais il faut l’accord unanime des copropriétaires pour que l’acte de base puisse être modifié. Le copropriétaire vendeur-demandeur menace d’aller en justice s’il ne reçoit pas l’accord de l’ensemble des copropriétaires. Dans la mesure où cette modification de l’acte de base est indispensable pour sortir de l’impasse dans laquelle le copropriétaire s’est mis et dans la mesure où cela n’aura aucune conséquence financière pour les autres copropriétaires je pense que si le problème passe en justice de paix le juge tranchera en faveur du copropriétaire demandeur-vendeur.
Qu’en est-il si le point mis à l’ordre du jour est refusé faute d’unanimité ? si seuls quelques copropriétaires refusent la modification de l’acte de base et si une procédure en justice est entamée l’assemblée générale des copropriétaires est-elle concernée ou seuls ceux qui refusent le point seront-ils appelés en justice ?
Merci d’avance de vos avis.


JP

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bada
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Je vous vois pris de panique devant la situation.
Vous imaginez déjà que le JDP sera en faveur du vendeur et là, je n'ai pas la même opinion que vous. Le vendeur est déjà fautif en ne respectant pas la décision de la première AG. C'est un point négatif pour lui.

Pour répondre au dernier point de votre post, tous les CP sont concernés lors d'une décision d'un point mis à l'ordre du jour mais n'oubliez pas que pour modifier un acte de base, il faut l'unanimité des CP, ça veut dire que tous les CP doivent donner leur accord même si le CP vendeur paie lui même la modification de l'acte de base et dans le cas qui vous occupe, c'à lui de payer la modification, OBLIGATOIREMENT.


bada

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luc
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

@aqueduc

bada a écrit :

Je vous vois pris de panique devant la situation.
Vous imaginez déjà que le JDP sera en faveur du vendeur et là, je n'ai pas la même opinion que vous. Le vendeur est déjà fautif en ne respectant pas la décision de la première AG. C'est un point négatif pour lui.

Même opinion que bada.
En plus c'est possible que l'intéressé avait besoin d'un permis d'urbanisme, lors de la transforùation initial.
Lisez la brochure "Diviser un immeuble de logement". Extrait (lisez le texte complet):

LA COPROPRIÉTÉ
Dans le cas d’immeubles à appartements, l’accord des autres propriétaires est nécessaire pour diviser un immeuble de logements. Faites attention au régime de la copropriété forcée organisée par le Code civil. Vérifiez l’acte de base et renseignez-vous auprès d’un professionnel de l’immobilier (syndic, notaire, architecte, géomètre ou agent immobilier).

Faut-il un permis d’urbanisme ?
OUI, toujours, même si cela ne nécessite pas de travaux.

Faut-il un architecte ?
OUI, si les travaux portent atteinte à la stabilité ou à la structure portante du bâtiment.

L'accord de l'AG est une condition requise, mais pas suffisante à lui-même.

bada a écrit :

Pour répondre au dernier point de votre post, tous les CP sont concernés lors d'une décision d'un point mis à l'ordre du jour mais n'oubliez pas que pour modifier un acte de base, il faut l'unanimité des CP, ça veut dire que tous les CP doivent donner leur accord même si le CP vendeur paie lui même la modification de l'acte de base et dans le cas qui vous occupe, c'à lui de payer la modification, OBLIGATOIREMENT.

Y compris les frais de l'ACP si le changement est refusé par l'AG, ... .

En plus le rapport décrit dans l'Art. 577-4 CC devra être fait, même si soi-disant rien ne change. Ilse peut que deux lots d'une chambre valent moins qu'un flat et lot de deux chambres. Ce qui fera diminuer les charges des autres CP. Le rapporteur doit être désigné par l'AG et pas par l'intéressé.

CodeCivil a écrit :

Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
   Ce rapport est repris dans l'acte de base.
(...)

.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Ce qui m'intrigue, c'est sa 1e vente, celle du flat. Qui a apparemment pu avoir lieu malgré l'opposition de l'AG et malgré son inexistence juridique (pas dans l'acte de base).... Quotités du flat vendu ?
Avec le même notaire ?


Erik DECKERS
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GT

aqueduc
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Bonsoir à tous,

Un grand merci pour vos réponses.
Je suis, moi aussi, surpris de la vente du flat malgré le refus de l'assemblée générale et le fait que l'acte de base ne donne aucune description du bien vendu à cette époque. Je me demande comment un notaire a pu vendre un flat qui n'existat pas et comment la gérance a pu lui donner toutes les informations concernant ce bien (notamment part dans le fonds de réserve, participation au fonds de roulement). J'ignore si c'est le même notaire qui doit intervenir ici. L'assemblée générale prochaine nous dira ce qu'il en est.
Le copropriétaire qui souhaite vendre a bien effectué les démarches à l'urbanisme et a besoin de la modification de l'acte de base pour définir l'appartement à vendre et lui donner une existence dans l'acte de base. Le gérant nous assure que la vente de cet appartement ne changera rien aux charges des sutres copropriétares. Je ne manquerai pas de lui demander comment il répartit actuellement les charges entre le flat déjà vendu et l'appartement à vendre. Qui a décidé de cette répartition? quand? sur quelle base? qu'en pense le propriétaire actuel du flat?
Le vote négatif de l'assemblée générale pour la vente du flat il y a 5 ans semble montrer que le copropriétiare vendeur n'est pas très populaire. Le vote risque donc d'être encore une fois négatif (d'autant plus qu'il faut l'unanimité pour que le point soit accepté). Le copropriétaire vendeur risque donc de se retrouver dans une impasse. Si le problème arrive au tribunal et si j'étais JDP j'accéderais à la demande du copropriétaire vendeur pour plusieurs raisons:1/ la modification de l'acte de base indispensable pour donner une existence à la fois à l'appartement à vendre et au flat vendu ne coutera rien à la copropriété; 2/ le nouvel acte de base établira la nouvelle répartition des charges et il est donc facile de s'assurer que les autres copropriétaires ne verront pas leurs charges être modifiées; 3/ dans ces conditions il sera difficile aux autres copropriétairese de convaincre le JDP que la modification de l'acte de base leur cause préjudice ; 4/ la modification de l'acte de base et la vente de l'appartement feront sortir de la copropriété un copropriétaire qui, s'il devait rester, risquerait dans les années futures de nuire à la sérénité des assemblées générales.
Donc même si on peut dire que le copropriétaire vendeur s'est mis lui-même dans mes problèmes et si, sur le plan moral on peut penser que le JDP ne devrait pas accéder à sa demande je pense que, dans l'ntérêt de la copropriété, le juge devrait quand même accepter la modification de l'acte de base.
En fait ma question innitiale portait surtout sur qui devrait éventuellement supporter les frais de justice. Si un seul copropriétaire s'oppose à la modification de l'acte de base et si son vote pousse le vendeur à aller en justice, tous les copropriétaires sont-ils solidaires de celui qui a refusé et en conséquence sont tenus de participer au paiement des frais entrainés par ce dossier qui passerait en justice (avocat, justice, dossier de la gérance).
Encore merci de vos remarques constructives et étayées.


JP

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PIM

PIM
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

. Je ne manquerai pas de lui demander comment il répartit actuellement les charges entre le flat déjà vendu et l'appartement à vendre

Cela devrait apparaître dans les actuels décomptes de charges, non ?
Et dans les PV des AG, il n’y a rien ?
C’est le même syndic qu’il y a 5 ans ?


Erik DECKERS
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libra
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

aqueduc a écrit :

En fait ma question innitiale portait surtout sur qui devrait éventuellement supporter les frais de justice. Si un seul copropriétaire s'oppose à la modification de l'acte de base et si son vote pousse le vendeur à aller en justice, tous les copropriétaires sont-ils solidaires de celui qui a refusé et en conséquence sont tenus de participer au paiement des frais entrainés par ce dossier qui passerait en justice (avocat, justice, dossier de la gérance).
Encore merci de vos remarques constructives et étayées.

Le Juge de Paix ne pourra que condamner ceux qui sont appeler à la cause et il serait étonnant que le demandeur cite  le ou les copropriétaires qui s'oppose à ses projets. Dès lors, il appartiendra au défendeur initial de demander d'appeler à la cause le ou les copropriétaires qui s'opposent aux projets du demandeur. Le défendeur initial pourrait aussi demander que cet appel à la cause de tiers soit faîtes par le demandeur.

Le juge de paix pourrait alors condamner les copropriétaires qui s'opposent aux projets du demandeur. Cependant, à supposer qu'il en soit ainsi, que le défendeur initial bénéficie d'une indemnité de procédure, celle ci n'étant qu'un forfait, elle ne couvrira pas nécessairement tous les frais engagés.

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aqueduc
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Bonjour à tous,

Pour répondre aux questions posées:
1/ Il s'agit du même syndic qu'il y a 5 ans;
2/ Chaque copropriétaire a le décompte de ses charges et n'a pas accès aux décomptes des autres copropriétaires. Dans la mesure où la nouvelle répartition des quotités entre les deux lots concernés n'a pas modifié les charges des autres copropriétaires, personne n'a rien vu. Le seul copropriétaire concerné est celui qui a acheté le flat il y a 5 ans. mais comme les quotités de son flat sont probablement inférieures aux quotités de l'appartement décrit dans l'acte de base il paie moins de charges qu'attendu. Il n'a donc rien dit.
3/ Les PV des assemblées générales ne mentionnent rien sauf le PV d'il y a 5 ans dans lequel figurait le résultat négatif du vote.
Bien à vous.


JP

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GT
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

aqueduc a écrit :

Chaque copropriétaire a le décompte de ses charges et n'a pas accès aux décomptes des autres copropriétaires. Dans la mesure où la nouvelle répartition des quotités entre les deux lots concernés n'a pas modifié les charges des autres copropriétaires, personne n'a rien vu. Le seul copropriétaire concerné est celui qui a acheté le flat il y a 5 ans. mais comme les quotités de son flat sont probablement inférieures aux quotités de l'appartement décrit dans l'acte de base il paie moins de charges qu'attendu. Il n'a donc rien dit.

Néanmoins le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes avaient la possibilité de demander,  de récolter et d'examiner les pièces et documents utiles .

Dernière modification par GT (12-10-2017 10:50:10)

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panchito
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

GT a écrit :

Néanmoins le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes avaient la possibilité de demander,  de récolter et d'examiner les pièces et documents utiles .

Tout à fait! Vous avez surement approuvé les comptes, et donné décharge et quitus au Commissaire aux Comptes, aux membres du CdC et à votre Syndic. Ensuite cela fait plus de 5 ans que vous renouvelez chaque année son contrat tellement vous en êtes contents.

...Sauf vous? Mais vous avez posé toutes ces questions en AG? Vous avez fait mettre des points à l'ordre du jour?

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grmff
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Certains actes de base donne le droit aux propriétaires de réunir ou de répartir différemment les quotités et dispositions de deux lots contigus qui leur appartiennent.

C'est évidemment la première chose à vérifier.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

aqueduc a écrit :

Bonjour à tous,

Pour répondre aux questions posées:
1/ Il s'agit du même syndic qu'il y a 5 ans;
2/ Chaque copropriétaire a le décompte de ses charges et n'a pas accès aux décomptes des autres copropriétaires. Dans la mesure où la nouvelle répartition des quotités entre les deux lots concernés n'a pas modifié les charges des autres copropriétaires, personne n'a rien vu. Le seul copropriétaire concerné est celui qui a acheté le flat il y a 5 ans. mais comme les quotités de son flat sont probablement inférieures aux quotités de l'appartement décrit dans l'acte de base il paie moins de charges qu'attendu. Il n'a donc rien dit.
3/ Les PV des assemblées générales ne mentionnent rien sauf le PV d'il y a 5 ans dans lequel figurait le résultat négatif du vote.
Bien à vous.

Résumé: Tout membre de l'AG n'a pas eu accès à la comptabilité générale annuelle et n'a pas donné décharge à personne. Correct?

Vous avez un commissaire aux comptes? Il fait rapport aux propriétaires par écrit et annuellement? C'est lui qui approuve la compta ou l'AG?

Si vous (ou un autre CP) conteste le montant des charges cela na pourrait être à partir d'une date certaine, prouvé par une citation de huissier ou un recommandé au syndic et l'ACP.


Cordialement,

Luc

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max11
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Est-ce le rôle de l'AG, du commissaire aux comptes, des propriétaires de s'inquiéter d'une répartition interne des charges que fait un propriétaire de deux lots qu'il a réuni ?
Même si c'est le syndic qui fait cette répartition sur base des souhaits du propriétaire ?

Etant entendu que cela ne change en rien ni les comptes de la copropriété, ni les comptes individuels des autres copropriétaires !

Dernière modification par max11 (12-10-2017 14:23:48)

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max11
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

luc a écrit :

Résumé: Tout membre de l'AG n'a pas eu accès à la comptabilité générale annuelle et n'a pas donné décharge à personne. Correct?

Il y a certainement une différence entre "n'a pas eu accès" et "n'a pas demandé à avoir accès".


luc a écrit :

Vous avez un commissaire aux comptes? Il fait rapport aux propriétaires par écrit et annuellement? C'est lui qui approuve la compta ou l'AG?

Un commissaire aux comptes qui approuve les comptes  ? je ne vois pas à quel titre. Il fait rapport à l'ag et peut donner son verdict, son avis, sa recommandation....

Mais, à mon avis, il appartient uniquement à l'AG d'approuver (ou pas) les comptes de l'ACP.

Question : il y a une obligation à ce que le rapport soit écrit  ?  le commissaire qui fait rapport à l'AG par un "discours"  a t'il rempli sa mission ?
Eventuellement en fournissant une note synthétique de son "discours".... ?

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PIM
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

max11 a écrit :

Est-ce le rôle de l'AG, du commissaire aux comptes, des propriétaires de s'inquiéter d'une répartition interne des charges que fait un propriétaire de deux lots qu'il a réuni ?
Même si c'est le syndic qui fait cette répartition sur base des souhaits du propriétaire ?

Etant entendu que cela ne change en rien ni les comptes de la copropriété, ni les comptes individuels des autres copropriétaires !

Effectivement, mais on a dépassé le stade du "2 appartements réunis" puisqu'il y a eu mutation d'un morceau de ce "2 appts réunis".

Et le propriétaire du flat, il participe aux AG ? Avec quelles quotités ?


Erik DECKERS
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max11
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

PIM a écrit :
max11 a écrit :

Est-ce le rôle de l'AG, du commissaire aux comptes, des propriétaires de s'inquiéter d'une répartition interne des charges que fait un propriétaire de deux lots qu'il a réuni ?
Même si c'est le syndic qui fait cette répartition sur base des souhaits du propriétaire ?

Etant entendu que cela ne change en rien ni les comptes de la copropriété, ni les comptes individuels des autres copropriétaires !

Effectivement, mais on a dépassé le stade du "2 appartements réunis" puisqu'il y a eu mutation d'un morceau de ce "2 appts réunis".

Et le propriétaire du flat, il participe aux AG ? Avec quelles quotités ?

Juste, j'avais oublié ce "détail" de l'histoire....

Alors, j'adapte la question :
Est-ce le rôle de l'AG, du commissaire aux comptes, des propriétaires de s'inquiéter d'une répartition interne des charges que font deux propriétaires de deux lots  ?
Même si c'est le syndic qui fait cette répartition sur base des souhaits des deux propriétaires ?

Etant entendu que cela ne change en rien ni les comptes de la copropriété, ni les comptes individuels des autres copropriétaires

Dernière modification par max11 (12-10-2017 14:35:35)

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rexou
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Dans la mesure où les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art et ne portent pas atteinte à la solidité de la structure de l'immeuble, je cherche en vain où pourrait se situer le préjudice subi par la copropriété.

Il y a déjà eu une répartition des quotités -tacitement avalisée par le syndic- puisque un lot a été vendu en tant que flat, soit amputé d'une chambre. Le total des quotités des deux lots ne change pas, c'est seulement la répartition interne qui est modifiée - au prorata de la surface augmentée ou diminuée j'imagine- avec l'accord des parties concernées.

L'AG doit seulement voter l'acceptation d'une situation existante qu'elle a déjà tolérée par sa non réaction à la vente d'un lot différent. Il me semble que le seules les personnes votant contre  l'acceptation de la modification de l'acte de base doivent être susceptibles d'intervenir dans les frais de procédure si le vendeur devait obtenir gain de cause en justice.

Pour plus de sécurité, et pour conscientiser les réfractaires à l'accord de modification, je ferais mettre un point supplémentaire à l'ODJ concernant la responsabilité de chacun d'assumer les conséquences de son vote dans le cas d'un recours en justice. Et la décision de l'ACP de ne pas financer les frais éventuels d'avocat. En cas de condamnation de l'ACP, les frais seraient imputés uniquement aux CP ayant voté négativement. Ceci bien sur en supposant que seule une toute petite minorité fasse obstacle à une modification qui d'une part est déjà effective depuis 5 ans sans provoquer de réaction et d'autre part ne cause aucun préjudice à qui que ce soit.

Je comprends mal que chaque CP ne soit pas informé de la modification de répartition des quotités des deux lots concernés...
Je comprends mal que le syndic n'a pas réagi en 5 ans et aie accepté de modifier les quotités de ces deux lots, et n'aie pas averti le notaire lors de la vente...
Je comprends mal que aucun CP n'a réagi en 5 ans suite à la vente de ce "flat".
Enfin, je comprends mal le refus actuel de l'un ou l'autre de refuser la modification de l'acte de base... quel est le raisonnement, si ce n'est de jouer bêtement au trouble-fête ?

Il semble clair que si le CP "vendeur" a commis une erreur, il n'est pas le seul. Il a outrepassé une décision d'AG. Soit.
Le syndic a pourtant avalisé sans réagir...
Les CP n'ont pas réagi non plus... en 5 ans !
Et maintenant qu'il devient nécessaire d'adapter l'acte de base à une réalité de fait, certains refusent de donner leur accord... s'ils y trouvent du plaisir, ils doivent aussi savoir qu'un retour de bâton est possible.


rexou

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Aime ce post :
luc
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

max11 a écrit :

(...)
Juste, j'avais oublié ce "détail" de l'histoire....

Alors, j'adapte la question :
Est-ce le rôle de l'AG, du commissaire aux comptes, des propriétaires de s'inquiéter d'une répartition interne des charges que font deux propriétaires de deux lots  ?
Même si c'est le syndic qui fait cette répartition sur base des souhaits des deux propriétaires ?

Etant entendu que cela ne change en rien ni les comptes de la copropriété, ni les comptes individuels des autres copropriétaires

La répartition interne des frais entre deux lots est une mission du type "regisseur".
Le syndic doit continuer à envoyer des demandes de provisions, comptes, ... comme prévus par les statuts. Qui paie la facture n'est pas le problème de l'ACP.

Remarque: que dit l'assurance? Si il y a une incendie provoquée (Ex: installation électrique non agréé lors du changement des lots) par un résident de l'appartement A dans une chambre de l'appartement B? Est ce la responsabilité de l'ACP ne sera pas engagée puisqu'elle laissait faire?


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Encore un "détail".

Si le point mis à l'ordre du jour concerne bien la modification de la répartition des quotes-parts , il est lors statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Mais lorsque l'unanimité est requise, doit-elle s'entendre de l'unanimité des membres présents ou représentés à l'assemblée générale, ou de l'unanimité de tous les copropriétaires ?

Des statuts récents prévoient expressément qu'il s'agit de l'unanimité de tous les copropriétaires. Ce qui ne signifie pas que en l'absence de cette précision dans les statuts, l'unanimité de tous les copropriétaires n'est pas requise.

Au président de l'AG de dire si le point mis à l'ordre du jour est adopté ou non.

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aqueduc
Pimonaute
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Re : Unanimité lors d'une assemblée générale

Bonjour à tous,

Je suis d’accord avec Rexou. La copropriété compte depuis 5 ans un CP supplémentaire contre lequel personne ne s’est opposé. Il a dû participer à des votes avec certaines quotités que personne n’a contestées. Certes le CC n’a jamais signalé la séparation différente des charges entre les deux nouveaux lots mais je n’ai, pour ma part, jamais entendu dans une AG un CC faire rapport sur la répartition des charges. En général ils examinent les dépenses, contrôlent qu’elles sont toutes étayées par des factures, et correspondent à des dépenses initialement prévues en AG. Donc la copropriété unanime a vécu sans contestation dans une répartition contre laquelle elle s’était opposée il y a 5 ans. Pour quelle raison s’y opposer maintenant ? Aucun argument raisonnable ne semble justifier un refus à la demande du CP vendeur si ce n’est une question d’amour propre et le sentiment d’avoir été bafoué il y a 5 ans. Mais je pense que l’attitude raisonnable consiste à accéder à la demande du CP vendeur. C’est évidemment avec un certain soulagement que j’ai lu que l’ACP peut se désolidariser des CP qui refusent la modification de l’acte de base, au risque de se retrouver devant le JDP. 
La question de la signification du mot unanimité n’est pas encore claire à mes yeux. Concerne-t-elle l’ensemble des CP dans la copropriété ? auquel cas si un CP est absent et non représenté il bloque toute décision. Ne concerne-t-elle que les CP présente ou représentés en AG ? Auquel cas, comme les noms des CP qui s’opposent à une décision sont repris dans le PV de l’AG, il sera facile au CP vendeur de savoir qui appeler en justice.
Merci encore à tous.


JP

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