Formalité de publicité et Delai de convocation d'AG

Yves Van Ermen · #1 13-10-2017 12:08:51

Luc a écrit :

Solution: Mettez dans le règlement de copropriété que:
1. l'invitation doit ête communiqué au moins 15 jours de travail avant la date de l'AG.
2. les points de l'ordre du jour doivent être communiqués au moins 30 jours avant l'AG par le CP au synic
3. la date de la séance suivante doit être communiquée par le syndic au moins 60 jours avant la date de l'AG par voie d'affichage dans les couloirs de la copropriété

Pour le point 1, la loi est impérative. Mettre dans le règlement de copropriété d'autres règles n'est donc pas une bonne idée, vu qu'elles seront considérées comme non écrites.

Au niveau de l'envoi de la convocation, la loi stipule que « la convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. »
Il faut donc que le syndic envoi la convocation 15 jours avant l'AG. Le recommandé est là pour donner date certaine. Le copropriétaire qui décide de recevoir la convocation par un autre moyen de communication s'enlève ce moyen de preuve. C'est pourquoi le législateur a prévu qu'il s'agit d'une décision individuelle.
Le syndic est responsable de la date de l'envoi de la convocation mais pas du temps que le courrier met pour arriver chez le copropriétaire.

Actuellement le règlement de copropriété peut prévoir un délai de convocation plus long. Le projet de Mr Geens supprime cette possibilité.

Les autres points ne font qu'alourdir la procédure, d'augmenter les risques d'erreur et les recours.
Je note cependant que de plus en plus de syndics mettent à l'ordre du jour des AG la fixation de la date de la prochaine AG statutaire. Une bonne idée qui est peut-être à reprendre...

Luc a écrit :

L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur puisse changer les statuts dans certains circonstances.
Il y a un autre arrêt qui rend les décisions des AG non-opposables, qui changent les statuts si pas d'acte authentique. C'est cet arrêt que l'IPI veut rendre caduc en changeant la loi.
@BMCTools (voir mon MP)
Correct?

Non. L'IPI n'a été demandeur de rien dans les éléments que vous reprenez.

Notons cependant que dans le projet de Mr Geens le pouvoir des promoteurs de modifier l'acte de base a été limité (Les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, au moment de la réception provisoire des parties communes concernées, d'apporter des modifications aux statuts, pour autant que ce soit justifié par des circonstances d’ordre technique ou par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, que cela n'affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n’alourdisse pas les obligations d’un ou plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification.
Ces parties adressent par courrier recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l'acte modificatif, dans lequel l’adresse du notaire instrumentant est explicitement indiquée. À peine de déchéance de ses droits, un copropriétaire doit s’opposer à la modification précitée dans les deux mois de la réception de ce courrier par courrier recommandé au notaire concerné et agir en justice.)

rexou · #21 13-10-2017 10:15:41

panchito a écrit :

Dupuis a écrit :
Donner une procuration ? Comment le syndic peut-il en tenir compte avec des votes à main levée ?
Si j’ai trois procurations , je fais comment pour lever 4 mains ?
A Bruxelles, de nombreuses grosses copropriétés ont des boîtiers électroniques pour voter ou à la limite, des formulaires papier avec tous les points à l'ODJ sur lesquels il faut voter avec un code-barre.
Votre copropriété est dans une lointaine province? On y vit encore à l'âge de la pierre?

Le vote à main levée résulte d'un choix de l'AG. Ce n'est praticable que dans une toute petite acp. Il revient aux CP de s'assurer que le syndic comptabilise correctement le résultat des votes. Dans une acp plus importante, il devient nécessaire de recourir très simplement à un vote écrit, avec question et réponse et nom + quotités de chaque votant. Cela permet un contrôle précis, et il existe une preuve écrite du choix de chacun.

Je n'ai pas encore expérimenté le boitier électronique, mais le papier est une solution simple et efficace

luc · #22 13-10-2017 09:08:22

hellooo a écrit :

Luc a écrit :
Seul des statuts stables et impartials (tant pour le CP que le syndic), approuvés par l'AG (et accepté contractuellement par le syndic), peuvent y rémédier.
Oui en théorie c'est logique.
Mais en réalité en Belgique aucun arrêt de cassation n'a jamais confirmé l'importance de respecter les statuts d'une copropriété....

Fake news ... .

Un arrêt comme apero ... . Cet arrêt ne concerne pas ma copropriété, mais celle mentionnée est à quelques pas du mien : C.12.0422.F.

Contexte: il y avait deux versions des statuts, différent pour les parkings en surface. Un avant enregistrement (parking contesté = partie commune) et un présenté pour l'enregistrement (parking = partie privative).

L'IPI veut dans ses recommendations, je crois, que le promoteur puisse changer les statuts dans certains circonstances.

Il y a un autre arrêt qui rend les décisions des AG non-opposables, qui changent les statuts si pas d'acte authentique. C'est cet arrêt que l'IPI veut rendre caduc en changeant la loi.

@BMCTools (voir mon MP)
Correct?

panchito · #23 13-10-2017 06:46:14

Hellooo a écrit :

Mais en réalité en Belgique aucun arrêt de cassation n'a jamais confirmé l'importance de respecter les statuts d'une copropriété....

Vous semblez être fort peu au courant des procédures judiciaires.

Ce n'est que si vous perdez un procès, et qu'ensuite vous allez en appel, et que si vous perdez aussi en appel, vous pouvez allez en cassation, mais là, c'est uniquement pour dénoncer un vice de procédure.

Quel est votre problème? Votre Syndic actuel ne respecte pas les statuts de votre acte de base? Pourquoi le gardez-vous?

Dernière modification par panchito (13-10-2017 06:46:44)

rexou

hellooo · #24 13-10-2017 05:02:08

Luc a écrit :

Seul des statuts stables et impartials (tant pour le CP que le syndic), approuvés par l'AG (et accepté contractuellement par le syndic), peuvent y rémédier.

Oui en théorie c'est logique.

Mais en réalité en Belgique aucun arrêt de cassation n'a jamais confirmé l'importance de respecter les statuts d'une copropriété....

panchito · #25 12-10-2017 22:56:23

Dupuis a écrit :

Donner une procuration ? Comment le syndic peut-il en tenir compte avec des votes à main levée ?
Si j’ai trois procurations , je fais comment pour lever 4 mains ?

A Bruxelles, de nombreuses grosses copropriétés ont des boîtiers électroniques pour voter ou à la limite, des formulaires papier avec tous les points à l'ODJ sur lesquels il faut voter avec un code-barre.

Votre copropriété est dans une lointaine province? On y vit encore à l'âge de la pierre?

Dupuis · #26 12-10-2017 22:42:26

GT a écrit :

hellooo a écrit :
IL faut vraiment être très motivé pour réussir à aller aux Ags avec un délai de convocation aussi réduit...c'est quasi IMPOSSIBLE
S'il s'agit de l'AG annuelle vos statuts ne prévoyaient pas que l'AG devait se dérouler ds la première quinzaine du mois d'octobre ?
Quasi impossible ? Votre emploi du temps ne vous permet vraiment pas d'assister à l'AG ?
Comme il y sera question de votre patrimoine, vous pouvez donner procuration avec ou sans instruction de vote.

Donner une procuration ? Comment le syndic peut-il en tenir compte avec des votes à main levée ?
Si j’ai trois procurations , je fais comment pour lever 4 mains ?

hellooo

panchito · #27 12-10-2017 22:33:55

Y a des gens qui investissent les économies de toute une vie de travail en achetant un bien en copropriété et puis qui trouvent n'importe quelle excuses pour "brosser" une AG.

Ensuite ce seront évidemment les mêmes personnes qui se plaindront que rien ne va bien dans leur ACP!

Dernière modification par panchito (12-10-2017 22:34:30)

GT · #28 12-10-2017 22:32:01

hellooo a écrit :

IL faut vraiment être très motivé pour réussir à aller aux Ags avec un délai de convocation aussi réduit...c'est quasi IMPOSSIBLE

S'il s'agit de l'AG annuelle vos statuts ne prévoyaient pas que l'AG devait se dérouler ds la première quinzaine du mois d'octobre ?

Quasi impossible ? Votre emploi du temps ne vous permet vraiment pas d'assister à l'AG ?
Comme il y sera question de votre patrimoine, vous pouvez donner procuration avec ou sans instruction de vote.

panchito · #29 12-10-2017 22:30:24

Dès la prise de fonction d'un nouveau syndic, nous lui demandons, pour respecter la loi, d'envoyer un courier à tous les CP's l'autorisant à convoquer les AGO/E par mail.

Il ne dépend déjà plus de la poste pour respecter les délais!

Suivant les données que vous fournissez, votre Syndic a déposé le courrier recommandé dans un point poste le 27 septembre, et vous le recevez le 10 octobre!!

En un mot comme en cent, pourquoi vous obstinez-vous dans votre ACP à utiliser des moyens aussi dépassés que le courrier postal?

Autant revenir aux estafettes moyennageuses!! Elles iront probablement plus vite...

Pas de tout cela dans les copropriétés où j'ai des biens!

GT · #30 12-10-2017 22:23:02

luc a écrit :

GT a écrit :
Dans un livre de référence intitulé "Le syndic de copropriété", publié en2012,Corinne Mostin écrit :
" La convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée. Cela signifie qu'entre le jour de l'envoi de la convocation et le jour de la réunion , doivent s'écouler 15 jours, tous les jours étant comptés, même les jours fériés"
Il est question d'une convocation "adressée" et de jour d'"envoi" (et non de réception ou de présentation) de la convocation. Le jour de l'envoi peut être prouvé par le cachet postal présent sur l'enveloppe.
Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?
D'accord avec cette explication, sauf quand le syndic à une machine pour timbrer. La date est rarement la date d'envoi, mais probablement la date de mis en enveloppe.

En cas de contestation le syndic devra prouver la date de l'envoi du recommandé postal.

hellooo · #31 12-10-2017 22:02:44

Registered letter Barcode bpost:
10/10/2017 12:27 Item delivered .....CONVOCATION d'AG POUR LE 12/10/2017
05/10/2017 09:25 Item available at pickup point
04/10/2017 14:03 Item presented : addressee absent - message left in addressee's letterbox
04/10/2017 09:42 Item in distribution phase
28/09/2017 21:47 Your item has been sorted
27/09/2017 15:37 Item information registered manually at the counter ELITE PRESS

IL faut vraiment être très motivé pour réussir à aller aux Ags avec un délai de convocation aussi réduit...c'est quasi IMPOSSIBLE

hellooo · #32 12-10-2017 21:53:14

Luc a écrit :

Sauf quand le syndic à une machine pour timbrer. La date est rarement la date d'envoi

Très intelligent et utile, merci aussi pour la remarque sur Btracker

panchito · #33 12-10-2017 21:53:04

Et vous ne savez vraiment pas vous libérer pour y assister? Cela vous porte préjudice? Vous voulez aller en justice pour demander l'annulation de l'AG? Vous avez les moyens de payer tout seul un avocat à plus de 150€/h HTVA? Vous savez prouver le préjudice subi? Vous ne savez pas donner procuration à quelqu'un en qui vous avez confiance? Vous ne savez pas faire gentiment la remarque au Syndic pour que la prochaine fois il vous l'envoie bien à temps? Peut-être a-t'il reçu des devis en dernière minute et a du vous les envoyer avec l'odj? Un CP lui a peut-être envoyé un point à mettre à l'ODJ en dernière minute? Vous lui avez téléphoné pour savoir pourquoi il avait envoyé les convocations si tard? Quelle raison vous a-t'il donnée?

luc · #34 12-10-2017 21:48:55

PIM a écrit :

@luc: mettre un @bmctools dans le corps d'un message, alors qu'il n'a même pas participé à ce fil de discussion-ci: il est hautement probable qu'il ne le remarque pas... (sauf si vous lui envoyez un MP pour indiquer l'existence de votre insertion)

Noté, Un MP sera envoyé demain. Merci.

luc · #35 12-10-2017 21:45:39

GT a écrit :

Dans un livre de référence intitulé "Le syndic de copropriété", publié en2012,Corinne Mostin écrit :
" La convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée. Cela signifie qu'entre le jour de l'envoi de la convocation et le jour de la réunion , doivent s'écouler 15 jours, tous les jours étant comptés, même les jours fériés"
Il est question d'une convocation "adressée" et de jour d'"envoi" (et non de réception ou de présentation) de la convocation. Le jour de l'envoi peut être prouvé par le cachet postal présent sur l'enveloppe.
Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

D'accord avec cette explication, sauf quand le syndic à une machine pour timbrer. La date est rarement la date d'envoi, mais probablement la date de mis en enveloppe.

Dupuis

hellooo · #36 12-10-2017 21:21:46

Dupuis a écrit :

hellooo a écrit :
GT a écrit :
Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?
Oui ce serait bien utile de trouver un moyen en droit pour avoir le temps :
1. de mettre la date de l'AG à son agenda afin d'essayer d'y aller....
2. d'aller chez le syndic "consulter les documents, sans déplacement"
On est pas aidés par le législateur en copropriété devil
Vous mettez la date dans votre agenda, vous vous libérez pour assister à l’A.G. et......le quorum n’est pas atteint donc l’A.G. est reportée et là problème vous ne pouvez pas vous y rendre,

Exactement.

Et les syndics diront que les CPS se désintéressent de la gestion alors qu'ils usent toutes les ficelles du métier pour décourager la participation des gens.

luc

Dupuis · #37 12-10-2017 21:02:46

hellooo a écrit :

GT a écrit :
Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?
Oui ce serait bien utile de trouver un moyen en droit pour avoir le temps :
1. de mettre la date de l'AG à son agenda afin d'essayer d'y aller....
2. d'aller chez le syndic "consulter les documents, sans déplacement"
On est pas aidés par le législateur en copropriété

Vous mettez la date dans votre agenda, vous vous libérez pour assister à l’A.G. et......le quorum n’est pas atteint donc l’A.G. est reportée et là problème vous ne pouvez pas vous y rendre, pourtant vous aviez des choses à dire et bien non, c’est fichu !
Mais vous aurez le temps d’aller chez le syndic à condition que le syndic ne décide pas que vous avez le droit d’y aller un seul jour entre 15 et 17 heures .

hellooo

hellooo · #38 12-10-2017 20:43:02

GT a écrit :

Un autre avis doctrinal ? une décision jurisprudentielle à opposer ? des arguments dans la lecture des travaux parlementaires ?

Oui ce serait bien utile de trouver un moyen en droit pour avoir le temps :
1. de mettre la date de l'AG à son agenda afin d'essayer d'y aller....
2. d'aller chez le syndic "consulter les documents, sans déplacement"

On est pas aidés par le législateur en copropriété devil

hellooo · #39 12-10-2017 20:39:30

Dupuis a écrit :

Depuis plus de 10 ans je n’ai jamais reçu la convocation à temps pour aucun des 2 appartements que j’ai.
C’est très dérangeant si on veut vérifier les comptes ou se rendre chez le syndic pour demander à vérifier un document
il y a +- 70 copro dans chacun des immeubles et aux A.G. personne ne dit rien alors ....

Oui ce modus operandi des syndics vise à empêcher la participation des copropriétaires à la gestion de leurs affaires.

hellooo · #40 12-10-2017 12:13:17

L'Ordre du jour de la convocation est daté du 27 septembre mais le recommandé a été présenté au destinataire par la Poste le 4 octobre soit 9 jours avant l'AG, est-ce valable ?

Loi 2010 : Art. 577-6. § 3.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Que signifie "Communiqué" selon la loi ?

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