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Demande d'un rabais par le locataire

LucVMD
Pimonaute
Inscription : 19-09-2016
Messages : 10

Demande d'un rabais par le locataire

Bonjour

J'ai un locataire dont je suis content (pourvu que ça dure). Il a toujours payé à heure et a temps .

Mais maintenant il me demande de diminuer son loyer. En première réaction j'aurais envie de refuser mais comme il me donne satisfaction j'aurais tendance à accepter. Qu'en pensez-vous ?Est-ce une bonne idée d'accepeter ?

Et si oui, comment procéder ? Via un avenant ? A enregistrer ?

Merci d'avance

Bonne journée.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 787
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Re : Demande d'un rabais par le locataire

Son loyer est-il surévalué par rapport aux autres loyerw de biens similaires?
Quelle est la raison invoquée?

Si vous acceptez, il y a plusieurs formules. Une baisse définitive sous la forme d'un avenant à enregistrer.

Ou une baisse ponctuelle pendant une année.

Une troisième formule est de donner une ristourne en début ou fin d'année pour cause de payement régulier. En cash et sans trace.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Christine Rivière
Pimonaute assidu
Inscription : 29-06-2017
Messages : 100

Re : Demande d'un rabais par le locataire

LucVMD a écrit :

Mais maintenant il me demande de diminuer son loyer. En première réaction j'aurais envie de refuser mais comme il me donne satisfaction j'aurais tendance à accepter. Qu'en pensez-vous ?Est-ce une bonne idée d'accepeter ?.

Votre locataire n'a fait que respecter son contrat, vous ne lui devez rien.
Si vous voulez lui faire plaisir, n'appliquez pas l'indexation et expliquez-lui que compte tenu de l'évolution des prix et de l'inflation, si vous maintenez votre prix c'est déjà un beau cadeau.
D'ailleurs même l'indexation légale selon l'indice-santé est déjà un cadeau, puisque cet indice évolue moins vite que les prix des loyers et les prix du bâtiment.
Est-ce que vous l'état vous fera cadeau de l'indexation voire de l'augmentation du RC et du précompte immobilier, ou encore des droits de succession, sans compter les frais de rénovation et d'entretien etc etc etc...?

Dernière modification par Christine Rivière (18-12-2017 14:06:23)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Demande d'un rabais par le locataire

Il est votre locataire depuis combien de temps?

C'est normal qu'un locataire paie son loyer en temps et heure, puisqu'ils s'y sont engagés contractuellement et qu'en faisant de la sorte, ils respectent simplement leur contrat;

Les miens ont même l'obligation contractuelle de payer par ordre permanent.

Maintenant quelle raison précise invoque-t'il et la réduction demandée est égale à quel pourcentage du loyer?

Vous l'aviez déjà indexé?

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 592

Re : Demande d'un rabais par le locataire

Il faut voir quelles sont les raisons invoquées pour la demande de réduction.
Un bon locataire, c'est précieux, quelle que soit la raison de la demande, il faut se donner le temps de la réflexion.

Gardez toutefois en tête que si vous êtes dans le cadre de baux de court terme (et pour une résidence principale), si c'est vous qui mettez un terme au bail à son échéance, vous ne pourrez pas augmenter le loyer pour le locataire suivant.
Si c'est le locataire qui vous donne le renom, là pas de souci, mais qui sait aujourd'hui qui donnera le renom.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Demande d'un rabais par le locataire

grmff a écrit :

...  donner une ristourne en début ou fin d'année pour cause de payement régulier. En cash et sans trace.

Je serais partisan de cette formule, si le locataire le vaut bien, ou si le loyer est en effet surévalué...


rexou

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rexou
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Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Demande d'un rabais par le locataire

D1791 a écrit :

Il faut voir quelles sont les raisons invoquées pour la demande de réduction.
Un bon locataire, c'est précieux, quelle que soit la raison de la demande, il faut se donner le temps de la réflexion.

Gardez toutefois en tête que si vous êtes dans le cadre de baux de court terme (et pour une résidence principale), si c'est vous qui mettez un terme au bail à son échéance, vous ne pourrez pas augmenter le loyer pour le locataire suivant.
Si c'est le locataire qui vous donne le renom, là pas de souci, mais qui sait aujourd'hui qui donnera le renom.

D'accord avec la réflexion :-)

Quant à l'interdiction d'augmenter pour le suivant... c'est fort théorique... et de plus, le loyer de base du bail reste inchangé, même si réduction ultérieure accordée.


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Demande d'un rabais par le locataire

un locataire qui paye en temps et en heure c'est chouette, mais en même temps il ne fait que respecter le contrat signé !!!

il respecte ce à quoi il s'est engagé....vous aussi je suppose

vous demandez quelque chose vous ?  non je suppose

donc lui n'a rien à demander non plus

on ne donne pas une médaille à quelqu'un qui ne fait que respecter ce à quoi il s'est engagé

par ex si je ne commets pas d'excès de vitesse pendant 5 ans, on ne me donne pas de prime

donc , pour moi, refus poli

maintenant ce que je fais parfois, c'est renoncer à l'indexation, si depuis plusieurs années, je n'ai rien à reprocher à mon loc.....mais diminution de loyer, non

Dernière modification par Erico (18-12-2017 21:21:05)


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rexou
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Re : Demande d'un rabais par le locataire

@ Erico : Ok sur le principe, mais il n'est pas inutile de réfléchir... et si le locataire en vaut la peine, ou si le loyer actuel est surévalué par rapport au marché, pourquoi ne pas accorder une petite ristourne ?  Le prix à payer sera moins élevé qu'un éventuel vide locatif futur, en plus du risque d'avoir un locataire à problème... Bref, pas nécessairement un refus...
Une ristourne annuelle pour paiements réguliers, comme proposé par Grmff peut s'envisager, pourquoi pas ? Une ristourne raisonnable bien sur :-)  (5%? par exemple)


rexou

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Christine Rivière
Pimonaute assidu
Inscription : 29-06-2017
Messages : 100

Re : Demande d'un rabais par le locataire

rexou a écrit :

Une ristourne annuelle pour paiements réguliers, comme proposé par Grmff peut s'envisager, pourquoi pas ? Une ristourne raisonnable bien sur :-)  (5%? par exemple)

A quoi on arrive...
Il faudra maintenant donner une réduction aux gens qui respectent leur contrat.
Bientôt vous irez leur passer de la pommade dans le dos.
Et après vous vous étonnerez que les locataires sont exigeants, mais vous leur dressez le tapis rouge alors que vos bien immobiliers il vous a fallu des années pour les rentabiliser !!

Dernière modification par Christine Rivière (18-12-2017 21:54:44)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Demande d'un rabais par le locataire

Surtout que chaque année, le revenu cadastral est indexé, et pas comme les loyers qui le sont sur le très gentil index "santé", mais bien sur l'index des prix à la consommation.

Donc votre précompte immobilier augmente beaucoup plus que votre loyer lié à l'indexation (indice santé).

Idem pour votre déclaration d'impôts, le RC de vos biens en locations est indexé sur l'indice des prix à la consommation (pas sur le gentil indice santé)!, puis multiplié par 140%, puis ajouté à vos revenus (travail, chômage etc...)

Quant à vos primes d'assurance et travaux de rénovations, ils sont indexé sur l'indice ABEX!!



Il faut vraiment être totalement "inconscient" pour ne pas indexer un loyer!

Vous n'êtes tout de même pas dans le segment du logement social!!

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Demande d'un rabais par le locataire

rexou a écrit :

@ Erico : Ok sur le principe, mais il n'est pas inutile de réfléchir... et si le locataire en vaut la peine, ou si le loyer actuel est surévalué par rapport au marché, pourquoi ne pas accorder une petite ristourne ?  Le prix à payer sera moins élevé qu'un éventuel vide locatif futur, en plus du risque d'avoir un locataire à problème... Bref, pas nécessairement un refus...
Une ristourne annuelle pour paiements réguliers, comme proposé par Grmff peut s'envisager, pourquoi pas ? Une ristourne raisonnable bien sur :-)  (5%? par exemple)

on n'a pas assez d'infos

et rien ne dit que le loyer est surévalué


mais je reste sur mon idée, aucune réduction mais éventuellement une non indexation si vraiment rien à redire sur le loc depuis au moins 3 ans


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LucVMD
Pimonaute
Inscription : 19-09-2016
Messages : 10

Re : Demande d'un rabais par le locataire

Dans le même immeuble il y a un autre appartement qui reste désespérement vide et pour lequel il demandé le même loyer que celui que je demande à mon locataire.

Donc j'ai tendance à penser que le loyer de mon locataire est surévalué et si je refuse d'accéder à sa demande je risque quand même de me retrouver avec un vide locatif (comme l'autre appartement).

Bonne nuit

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Erico
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Messages : 5 476

Re : Demande d'un rabais par le locataire

LucVMD a écrit :

Dans le même immeuble il y a un autre appartement qui reste désespérement vide et pour lequel il demandé le même loyer que celui que je demande à mon locataire.

Donc j'ai tendance à penser que le loyer de mon locataire est surévalué et si je refuse d'accéder à sa demande je risque quand même de me retrouver avec un vide locatif (comme l'autre appartement).

Bonne nuit

Il vous demande une réduction de combien par mois ?

Et il est là depuis combien de temps ?

Et selon vous il se plaît dans les lieux : état des lieux ? situation géographique ? environement ?


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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 784

Re : Demande d'un rabais par le locataire

Il est normal que dans le même building les loyers puissent énormément varier entre eux! Il ne faut pas comparer des pommes avec des poires:
- est-ce que les superficies sont identiques?
- nombre de chambres identique?
- de quand date la rénovation de la salle de bains et de la cuisine?
- PEB identiques?
- présence de vannes thermostatiques dans les 2 biens?
- quid des décors? Peintures neuves? Parquets véritables sol? En chêne massif?
- Quid des électro-ménagers et de l’équipement?

Il y a parfois tellement de différences entre 2 appartements au même étage, que les loyers peuvent varier du simple au double!

Vous avez été visité l'autre appartement?

Peut-être qu'il ne se loue pas tellement le bailleur a des critères stricts avant d'accepter un locataire.

Et votre locataire à vous a certainement visité et comparé des dizaines de biens avant de porter son choix sur le votre, qui pour lui représentait le meilleur rapport qualité/prix!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 367

Re : Demande d'un rabais par le locataire

LucVMD a écrit :

Dans le même immeuble il y a un autre appartement qui reste désespérement vide et pour lequel il demandé le même loyer que celui que je demande à mon locataire.

Donc j'ai tendance à penser que le loyer de mon locataire est surévalué et si je refuse d'accéder à sa demande je risque quand même de me retrouver avec un vide locatif (comme l'autre appartement).

Bonne nuit

Voilà qui plaide bien en faveur de l'acceptation d'une diminution de loyer. Même en acceptant de petites différences d'aménagement intérieur. Sauf bien sur si votre bien est exceptionnellement luxueux, avec cuisine hyper-équipée, du marbre partout...

Si le locataire trouve mieux ailleurs pour moins cher, il part et un appartement qui reste vide est non seulement totalement improductif, mais aussi coûteux en charges et impôts divers... Pareil si votre bon locataire est suivi par un autre qui pose problème... et cela existe de plus en plus...

Il serait bon en effet de réfléchir sérieusement à sa demande et y donner suite d'une manière qui soit satisfaisante pour chacun.

@ Erico : j'ai accordé une remise de 15% (qui sera surement définitive) pour un commerce... Loyer élevé, et risque de départ d'un bon locataire. Je suis heureux de mon choix. J'ai en effet trouvé des biens similaires à prix moins élevé dans le même quartier.


rexou

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PIM
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Re : Demande d'un rabais par le locataire

Ce locataire a-t-il argumenté sa demande ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : Demande d'un rabais par le locataire

c'est vrai que je serais curieux de connaître l'argumentation du loc

maintenant oui si le loc part, risque de vide locatif

mais en même temps pour lui, ça fait aussi un ou des problèmes

être dispo et souvent dérangé pour visites des nouveaux candidats

frais et soucis de déménagement et de réaménagement

et puis comment se passera l'ELS ?  moi un loc qui part parce que je ne veux pas lui réduire son loyer ben je lui fais pas de cadeaux à son départ !!!

faudrait aussi lui faire comprendre le côté négatif pour lui de son éventuel départ


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Erico
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 476

Re : Demande d'un rabais par le locataire

et pour répondre à Rexou oui ok, mais là on parle de bail commercial que de toutes façons le commerçant peut déduire de son chiffre

ensuite faut voir quel genre de commerce

parce que là aussi pour un loc sortant idem pour les soucis....disponibilité, visites, remise en état, aménagement du nouveau local, etc, etc....

mais bon comme je dis souvent c'est au cas par cas et ça dépend des relations entre proprio et loc, mais il faudrait quand même beaucoup pour que je réduise un loyer convenu de commun accord ( et mes loyers sont toujours raisonnables )

par contre oui encore une fois ( que ce soit pour un bail de résidence ou pour un bail commercial ) je peux être, si j'ai un bon loc, souple au point de vue de l'indexation et de mes exigences de remise en état à la fin


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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
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Re : Demande d'un rabais par le locataire

Le problème dans ce petit jeu c'est que la révision des loyers ne peut se faire qu'à la baisse. Il y a donc lieu d'être prudent.

La formule proposé par Grmff est intéressante. Elle a cependant deux défauts.

1. Il n'y a aucune trace. Donc le locataire pourrait éventuellement revenir à la charge après avoir eu un remboursement.
2. Le locataire fait en quelque sorte un avance remboursable. Pas sur qu'il accepte.

Une solution pourrait-être d'accorder officiellement une remise temporaire sur le loyer; par exemple pour une année. Éventuellement on renouvelle d'année en année. L'ennui, c'est qu'après plusieurs années, on pourrait considérer la remise comme définitive.

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