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Renovation dans parties privées.

Danield
Pimonaute
Inscription : 29-12-2017
Messages : 19

Renovation dans parties privées.

Dans un immeuble ou je suis copropriétaire, des problèmes d'infiltration d'eau se sont présentés et des dégats ont été causés à quelques appartements.
Il se fait que les propriétaires de ces appartements ont attendu plus de trois ans pour  signaler le problème à l'assemblée générale. Ils voudraient maintenant que les frais de réparation (assez élevés) soient pris en charge par tous les copropriétaires, prétextant que l'assemblé générale n'a pas fait diligence dans ce dossier donc elle est responsable.
Le syndic veut soumettre le problème à L'AG. Il me semble que cette dernière ne peut délibérer valablement que pour les réparations des parties communes.
Je signale que l'assurance refuse son intervention

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 652

Re : Renovation dans parties privées.

Danield a écrit :

Pour moi les premiers responsables sont les propriétaires qui ont tardé à communiquer le problème d'autant plus que l'ACP a dès qu'elle a eu connaissance des problèmes a pris les mesure pour l'intervention.
Un délai de trois ans entre l'apparition des dégats et la communication à l'ACP est énorme.

Dans une intervention précédente, vous dites que les propriétaires ont signalé le problème au syndic dés l'apparition des dégâts... Ils ont donc fait le nécessaire pour prévenir l'organe représentatif de la copropriété.

Danield a écrit :

Les façades sont et étaient peintes avec un enduit hydrofuge

Le syndic a pris contact avec un architecte qui a donné son avis sur le problème et décrit les travaux devant être exécutés. Ceux ci viennent d'être exécutés.

Il apparaît d'aprrès une correspondance que j'ai pu consulré que le syndic de l'époque a été prévenu en temps voulu des problèmes mais n'a pris aucune mesure , n'a prévenu l' l'assemblée des coprpriétaires ni le CdC. De plus le syndic est également concerné car il possède un appartement ayant subis des dégâts: il s'agit d'un syndic professionnel.
J'ai l'impression que cette histoire se terminera au tribunal.

Et, à nouveau, il faut suivre la chronologie des évènements pour déterminer les responsabilités et le redevable des indemnités :
1. L'infiltration façade : responsable : l'acp  ==>  elle est redevable d'une indemnité de réparation
2. Le constat par le propriétaire et sa déclaration : ils ont fait le nécessaire à qui de droit
3. Le syndic qui doit agir en fonction : est-ce qu'il a fait tout ce qu'il devait faire, est-il responsable du délai des travaux, est-il responsable de l'aggravation des dégâts, à quel point ?   En fonction des réponses, l'acp pourrait se retourner contre lui & sa RC pour réclamer une indemnité. Mais c'est à l'acp d'agir contre son mandataire, pas aux propriétaires individuellement
4. Le montant des dégâts, les années de vétusté à déduire
5. Etablir la responsabilité partielle des propriétaires victimes sur base d'une négligence à démontrer par l'acp

Je ne comprends pas la raison de l'attitude de propriétaires qui regarderaient leurs biens se détériorer sans rien dire et sans rien faire pendant 3 ans...
D'autant plus quand un de ces propriétaires est le syndic....

6. Obtenir un accord sur l'indemnité à payer aux "victimes"

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Danield
Pimonaute
Inscription : 29-12-2017
Messages : 19

Re : Renovation dans parties privées.

Les propriétaires concernés n'ont pas préveunu le syndic de l'époque, un propriétaire l'a fait.
Le fait qu'ils aient laisser leur bien se détériorer, pendant plusieurs années, je ne le comprends pas non plus, ni ne l'explique
Un des propriétaires était le syndic à l'époque des faits.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Renovation dans parties privées.

Mais vous ne répondez toujours pas à la question fondamentale qui est de savoir combien de quotités ont subi des dommages sur le total des quotités. est-ce plus de 50%?

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Danield
Pimonaute
Inscription : 29-12-2017
Messages : 19

Re : Renovation dans parties privées.

Inférieur  à 50%, aux environs de 10%

Dernière modification par Danield (04-01-2018 08:47:17)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Renovation dans parties privées.

Si c'est 10%, il n'y a pas de problème! Jamais les autres CP ne vont voter pour faire (et surtout payer) ces travaux!

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Danield
Pimonaute
Inscription : 29-12-2017
Messages : 19

Re : Renovation dans parties privées.

C'est mon avis également

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 652

Re : Renovation dans parties privées.

C'est un "abus de majorité". 
L'ACP est responsable des dégâts occasionnés et elle devrait assumer une indemnité !

Mais ce sujet tourne en rond et les discussions ne servent plus à rien.
Vous ne voulez pas payer sans vous inquiéter de savoir si c'est "juste" ou pas ! Et vous avez reçu la réponse attendue : les quotités des victimes sont trop faible et il suffira de laisser les propriétaires voter le refus pour ne rien payer....
Sauf si les dégâts sont importants et que les "victimes" décident d'emmener l'acp dans un procès...

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 213

Re : Renovation dans parties privées.

L'association des copropriétaires gardienne des parties communes
https://gillescarnoy.be/2011/08/19/lacp … -communes/

"Elle en a la garde. Elle est responsable.
Tout copropriétaire et tout autre tiers peut donc rechercher la responsabilité de l’ACP en cas de dommage causé par le vice de la chose, c’est-à-dire par un vice affectant les parties communes de l’immeuble."

http://www.snp-charleroi.be/articles/as … _chose.pdf
https://www.livios.be/fr/info-construct … -dun-vice/

https://lex.be/fr/doc/be/jurisprudence- … 1503058_fr

Des questions ne manqueront pas de se poser quant à l'évaluation des préjudices et aux règles de prescription.

Dernière modification par GT (04-01-2018 18:31:40)

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Aiment ce post :
Danield
Pimonaute
Inscription : 29-12-2017
Messages : 19

Re : Renovation dans parties privées.

A max11, j'apprécierai que vous arrêtiez de me faire un procès d'intention. Je n'ai jamais dis que je refuserai de payer les  dommages dont l'ACP est responsable.Ne soyez pas non plus aussi catégorique; en droit la vérité se situe souvent au milieu.


Quand à l'abus de majorité,  une décision illégale peut être réformée par un juge de paix pour autant que la demande soit introduite dans les délais prévus par la loi.

A GT merci pour les infos, elles seront très utiles

Dernière modification par Danield (04-01-2018 21:10:34)

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 301

Re : Renovation dans parties privées.

Je m'excuse d'avance car je ne veux absolument pas lancer une polémique mais juste témoigner que malheureusement toutes les acps que je connais contredisent  ceci  qui a été dit dans un précédent messages sur ce forum :

dans les acp que je connais, je n'ai jamais vu plusieurs propriétaires se tairent pendant 3 ans alors qu'ils sont victimes d'infiltrations qui déteriorent gravement (vu la hauteur des devis...) leurs appartements. Ils ont gardé toutes leurs emm... pour eux sans oser en parler à personne ?

sauf quelques rarissimes exceptions d'ACPS où les CPs sont tous résidents ou peux--être la grosse ACP de Luc, dès lors qu'il y a une mixité de CPS bailleurs et résidents, la volonté de faire "spontanément" les dépenses utiles et nécessaires pour le bon entretetien correct du bien façon "bon père de famille" pour ne pas le mener à la ruine fait défaut. Cette mauvaise gestion est malheureusement logique car dans le cadre de la gestion des immeubles à appartements en copropriete :
1. le bailleur ne veut pas que son bien lui coute mais au contraire lui rapporte un rendement financier chaque année SINON il revend pour "investir" son argent ailleurs. C'est la logique du financier pur.
2. La plainte d'un éventuel locataire n'est jamais mise à l'ODJ de l'AG par les syndics.............rien ne les y oblige !!! Logique (hélas)
3. Lorsque un CP comprend qu'il faudra ouvrir son portefeuille il préfère que les PVs soient muets DURANT 3 ANS afin de revendre en n'étant pas informé de quoi que ce soit. Les notaires inscriront dans leur acte authentique " a propos d'un éventuel vice caché le vendeur déclare qu'à sa connaissance il n'en n'existe pas"  puisque les actes sous seing-privés confectionnés par les syndics de l'ACP sont toujours idylliques afin que chaque CP puisse vendre dans la joie.

@DanielD pour mettre en cause l'éventuel responsabilité d'un CP en personne physique il aurait fallu que le(s) CP(s) auxquels vous pensez soi(en)t identifiable(s) avec un nom et une adresse postale et une date de naissance sur les actes sous-seing privés qu'il a signé mais ce n'est jamais le cas.

Luc a une bonne formule pour décrire cette gestion typique des copropriétés qui "consomment" le bien mais ne le "conservent" pas.  Les financiers préfèrent alors investir dans un bien neuf et les immeubles nécessitant un sérieux entretien de restauration de l'incurie durant des décennies sont aux mains de CPs impécunieux  mais trop heureux de se loger eux-mêmes. Ensuite  il faudra démolir ces biens puisque la loi permet aux ACPS de mener un batiment à la ruine.

C'est pas vrai tout cela ?

Dernière modification par ninifel (05-01-2018 09:49:37)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Renovation dans parties privées.

@Ninifel,

Si c'est vraiment comme cela dans votre ACP, qu'attendez-vous pour prendre un avocat et attaquer en justice votre ACP qui ne conserverait pas, selon vos dire, les parties communes en bon père de famille mais laisserait tout aller à l'abandon?

Même les CP bailleurs insistent lourdement pour parfaitement entretenir les parties communes puisque leur appartement dans une copropriété où on investit régulièrement, rapportera ensuite bien plus vu que le niveau de loyer s'en trouvera maintenu voire augmenté pour une plus belle rénovation.

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 301

Re : Renovation dans parties privées.

Bonne année monsieur Panchio, non je ne parle pas de mon ACP mais des ACPs en général. Votre postulat est erronné "Même les CP bailleurs insistent lourdement pour parfaitement entretenir les parties communes puisque leur appartement dans une copropriété où on investit régulièrement, rapportera ensuite bien plus vu que le niveau de loyer s'en trouvera maintenu voire augmenté pour une plus belle rénovation." et vous le savez pertinnement : votre postulat est UTOPIQUE. Visiblement vous n'avez même pas lu la communication de la Fondation Roi Baudouin sur les ACPs bombes sociales à retardement, ou vous avez de la peau de saucisson devant les yeux. PS: je n'ai pas de raquette de tennis ( je ne veux pas jouer avec vous svp cessez de m'interpeller sur ce forum en 2018 ok ?)

Dernière modification par ninifel (05-01-2018 11:40:28)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Renovation dans parties privées.

Monsieur Ninifel, je ne sais pas dans combien de copropriétés vous avez des biens, mais moi dans toutes celles que je connais, les bailleurs (donc non occupants) insistent encore plus que les propriétaires occupants (qui souvent n'ont qu'un seul bien et sont donc très près de leurs sous) à avoir des parties communes parfaitement entretenues que l'on rénove dès que le moindre besoin s'en fait sentir.

Quoi de plus normal que pour pouvoir régulièrement augmenter le loyer à chaque changement de locataires!!

Etes-vous vous-même multi-propriétaire? De combien de biens?

Votre réaction totalement erronée semble démontrer que vous n'avez justement pas l'âme d'un investisseur immobilier....

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 404

Re : Renovation dans parties privées.

max11 a écrit :

Ce ne sont pas les propriétaires qui ont provoqué les infiltrations et la seule responsable est la copropriété.
La seule chose qui pourrait éventuellement leur être reprochés, c'est l'agravation des dégâts s'il s'avère qu'ils n'ont pas prévenu le syndic plus tôt pour faire les travaux de réparation.

Mais dans les acp que je connais, je n'ai jamais vu plusieurs propriétaires se tairent pendant 3 ans alors qu'ils sont victimes d'infiltrations qui déteriorent gravement (vu la hauteur des devis...) leurs appartements. Ils ont gardé toutes leurs emm... pour eux sans oser en parler à personne ?  ou les autres propriétaires n'ont rien voulu entendre avant qu'il ne soit trop tard ?

Les victimes de ces infiltrations ne sont pas responsables de l'origine du problème.
Mais elles sont incontestablement responsables de l'aggravation des dégâts. C'est plus qu'une éventualité ! Ces cp devaient avertir le syndic, par recommandé au besoin, et faire porter ce point à l'odj de la prochaine ag. S'ils ne l'ont pas fait, à eux d'assumer les conséquences de leur négligence ou de prendre l'initiative de demander des expertises et introduire une requête en justice de paix contre la copropriété. L'ex-syndic quant à lui a reçu décharge et le syndic actuel ne peut être tenu responsable d'un éventuel manquement de son prédécesseur.
L'acp peut considérer (décision ag) que les victimes sont responsables du préjudice qu'elles subissent. A tord ou à raison... le juge en décidera sur requête éventuelle des intéressés.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 404

Re : Renovation dans parties privées.

Danield a écrit :

Les propriétaires concernés n'ont pas préveunu le syndic de l'époque, un propriétaire l'a fait.
Le fait qu'ils aient laisser leur bien se détériorer, pendant plusieurs années, je ne le comprends pas non plus, ni ne l'explique
Un des propriétaires était le syndic à l'époque des faits.

Un cp a prévenu le syndic ?  De quelle manière ? Le syndic a réagi ?

Et un des cp "victimes" était le syndic à l'époque des faits ???

Plus je lis, moins je comprends.

Pour Ninifel, il n'est pas utile de chercher à cerner les vues d'un cp occupant et d'un bailleur. Chacun aura sa vision propre en fonction d'un tas d'autres critères. Ce n'est d'ailleurs pas l'objet du débat.

Il semble à la base exister un vice imputable à l'acp. L'importance des dégâts est en grande partie imputable à la non-réactivité des victimes. Il est néanmoins étonnant (et le mot est faible) qu'une de ces victimes soit le syndic en place.

Un refus de toute intervention de l'acp serait sans doute jugé excessif par un tribunal, si une requête est introduite avant prescription. Une indemnité forfaitaire peut être décidée en ag. Pour ma part, je verrais une indemnité minime, voire symbolique. Mais je ne suis pas juge ^^

Dernière modification par rexou (05-01-2018 18:47:59)


rexou

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Aime ce post :
Danield
Pimonaute
Inscription : 29-12-2017
Messages : 19

Re : Renovation dans parties privées.

Réponse à la question de rexou
Ce que je vous  donne ici c'est ce que j'ai appris par la correspondance que le cp 'a transmise.
Le syndic aurait fait venir un architecte qui a dit que les dégats à son bien était imputable au manque d'entretien de sa fenêtre (manque de peinture, joint fissuré non étanche ou manquant. Cette affaire n'a jamais été portée à la connaissance de l'AG ou du Conseil de Copropriété, ni par le syndic, ni par le propriétaire.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Renovation dans parties privées.

oui mais lui c'était l'ancien syndic? Que vous avez viré?

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Danield
Pimonaute
Inscription : 29-12-2017
Messages : 19

Re : Renovation dans parties privées.

Le syndic n'a pas été viré. Il a remis son affaire et les faits ont été communiqués à l'arrivée du nouveau syndic.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Renovation dans parties privées.

et vous avez choisi comme nouveau syndic bénévole un CP? Qui avait eu des dégâts et qui n'avait rien dit du temps du Syndic pécédent???

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 404

Re : Renovation dans parties privées.

Danield a écrit :

Réponse à la question de rexou
Ce que je vous  donne ici c'est ce que j'ai appris par la correspondance que le cp 'a transmise.
Le syndic aurait fait venir un architecte qui a dit que les dégats à son bien était imputable au manque d'entretien de sa fenêtre (manque de peinture, joint fissuré non étanche ou manquant. Cette affaire n'a jamais été portée à la connaissance de l'AG ou du Conseil de Copropriété, ni par le syndic, ni par le propriétaire.

Avec l'emploi du conditionnel, on est loin de faits précis et tangibles.  Je retiens qu'il semble que l'acp n'a pas été informée et n'a donc jamais pu prendre les mesures qui auraient permis de limiter les dégâts. Cet architecte a fait part de ses constatations par écrit ?


rexou

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