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Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Guigui
Pimonaute
Inscription : 05-03-2018
Messages : 6

Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

- région concernée ? Neufchâteau (6840)
- durée du bail ? Ca va faire  10 ans en juillet que je loue
- résidence principale ? Oui
- enregistré ? Oui
- vous êtes le bailleur ou le locataire ? Locataire

Tout d'abord bonjour,

J'ai un soucis avec ma location, je vous passe tous les petits détails et vais essayer d'être le plus concis.
Je loue une petite maison depuis presque 10 ans,  a savoir qu'il n'y avait pas de PEB quand j'ai commencé à louer donc je ne connaissais pas vraiment les défauts de la maison, bien que je savais qu'elle en avait mais ça m'allait car le loyer est assez faible.

Bref, j'ai beaucoup de moisissures et dans ma salle de bain et dans ma cuisine. Après des débats de "c'est ta faute, non c'est pas la mienne" et une insistance de ma propriétaire à faire repeindre les pièces, avec menace de me faire partir de la maison si je ne les faisais pas, j'ai demandé une expertise de la Région Wallonne (2 mois après un recommandé etc). Suite a cette expertise, la maison a été jugée "inhabitable" par l'agent. Les soucis en gros sont: humidité montante dans les murs, électricité pas aux normes, murs pas droits etc...

Suite à cela elle me dit qu'elle va faire repeindre la cuisine et la salle de bain, ce qui a été fait. Elle me demande donc de faire un papier au bourgmestre pour dire que le logement me satisfaisait, ce que j'ai fait en envoyant un mail non signé. Mais voilà  à peine 2 mois après que cela ai été repeint, j'ai de nouveau beaucoup de moisissure dans la cuisine (en gros c'est une porte fenêtre très mal isolée) et ça commence aussi à réapparaître dans la salle de bain.
Du coup je lui ai envoyé un mail début janvier, avec le bourgmestre en copie, où je dis que si rien n'est fait pour résoudre le problème que je ferai réouvrir le dossier d'insalubrité et que j'irai au juge de paix. Depuis rien n'a été fait, pas un seul contact pris concernant ce problème.

Mes questions sont les suivantes:
- Quels sont mes droits maintenant? Que faire pour qu'elle fasse les travaux nécessaires? Dois-je recommencé la procédure depuis le début?
- Mon loyer a été indexé 4 fois en 10 ans, avait-elle le droit (il me semble qu'on ne peut pas indexer un bâtiment insalubre) ? Et si non, puis-je me faire rembourser les sommes supplémentaires versées et repayer la somme initiale du bail?


Merci d'avance :)

Dernière modification par Guigui (05-03-2018 16:28:48)

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immorp
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

De la moisissure dans une salle de bains et dans une cuisine... Je parierais qu'il s'agit de condensation...
Murs pas droits... Depuis quand ça rend un logement insalubre ?
Ils sont très compétents les experts de la région Walonne !


www.immorp.com

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Vous louez depuis près de 10ans et vous évoquez maintenant un problème d'insalubrité dû à de l'humidité.

Votre premier droit, absolument incontestable, c'est de quitter cette maison qui ne vous convient pas/plus. Vous envoyez votre renon au bailleur quand vous voulez.

Il reviendra à l'expert -éventuellement lors de l'état des lieux de sortie- de déterminer la cause de l'humidité et les responsabilités.

Le loyer peut être indexé chaque année, sur base de l'index.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

immorp a écrit :

De la moisissure dans une salle de bains et dans une cuisine... Je parierais qu'il s'agit de condensation...
Murs pas droits... Depuis quand ça rend un logement insalubre ?
Ils sont très compétents les experts de la région Walonne !

Je le crois aussi, mais  j'évitais de polémiquer sans avoir les éléments précis. En effet, les murs pas droits, c'est peu relevant. ^^


rexou

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Himura
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Messages : 2 256

Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Bonjour,

Logiquement, c'est l'autorité régionale qui fait le suivi de ses propres dossiers.
Votre propriétaire devrait donc faire en sorte que les points soient levés pour que l'état d'insalubrité déclaré par la RW soit abandonné.

Si, suite à ce rapport, le bourgmestre a pris un arrêté d'inhabitabilité, c'est encore une autre démarche. Cependant, il faut aussi voir les éléments sur lesquels le bourgmestre s'appuierait pour prendre un tel arrêté, sans abuser de ses prérogatives de police administrative.

- humidité : ça se traite
- électricité pas aux normes : ça, c'est plus important probablement, et ne se règle pas par un coup de pinceau.
- murs pas droits... en quoi est-ce une cause d'insalubrité !?

Quels sont vos droits ?
Votre propriétaire vous dit quoi au sujet de la mise en conformité ? C'est en cours / planifié ?
Ce qui est sûr, c'est que la peinture ne règle pas l'humidité d'un mur...
Vous pouvez recontacter la Région Wallonne, et voir ce qu'il en est. De vos dires, je ne peux pas croire que le dossier est clos.
Vous pouvez aussi voir au SPPT de votre ville s'ils ont un dossier ouvert à ce sujet.

A noter qu'on ne peut jamais "forcer" qqu à faire des travaux. Mais s'il ne les fait pas, il assume les conséquences, qui peuvent donc aller jusqu'à la fermeture de l'habitation, si la sécurité publique n'est plus garantie.

Quoiqu'il arrive, ne croyez pas que la RW ou la commune s'occupera de votre cas, pour vous reloger ou autre.

-  Un bien insalubre ne peut pas être mis en location.
Néanmoins, si vous louez un bien - et d'autant plus si celui-ci n'était pas encore déclaré insalubre - l'indexation légale est due lorsqu'elle est demandée et prévue au bail.

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PIM

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 732

Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Tout d'abord, si le bourgmestre / commune / région avaient vraiment déclaré votre bien comme insalubre, vous l'auriez déjà perdu. Et les autorités vous en auraient expulsés si vous n'étiez pas partis de vous-mêmes.

Ensuite, les endroits où il y a de l'humidité sont justement les pièces où les occupants produisent le plus d'eau: à savoir la cuisine et la salle de bain.

Tout comme Immorp, il est fort à parier qu'il s'agit de condensation.

En fait prendre des bains, des douches, se laver, cuisiner, faire sécher son linge etc...sont des activités qui produisent beaucoup de vapeur eau. Si vous ne chauffez pas suffisamment, le point de rosée est très vite atteint et la vapeur d'eau contenue dans l'air ambiant se condense sur les parois les plus froides.

Il est donc vital:
1/ d'aérer par exemple la salle de bain après une douche ou un bain (au moins 10 min)  et de faire fonctionner la hotte surtout si vous faites bouillir de l'eau dans des casseroles sans couvercles
2/ de chauffer suffisamment

La condensation provoque à la longue des dégâts pour lesquels les assureurs n'interviennent pas puisqu'ils sont du au style de vie des occupants (manque de chauffage et/ou manque d'aération). Les champignons qui résultent des phénomènes de condensation sont aussi très nocifs pour votre santé.

Il existe un test très simple pour savoir s'il s'agit bien de condensation: vous collez une feuille de papier aluminium hermétiquement (avec du papier collant sur tous les bords) là où vous avez de la condensation. Si vous voyer des gouttes perler sur la feuille après quelques jours, c'est la preuve que l'eau provient de l'intérieur et pas des murs.

Les dégâts dus à de la condensation sont toujours imputés aux locataires. Vous avez bien de la chance que votre propriétaire ait pris tous ces frais à sa charge.

Ces dégâts peuvent être très impressionnant si les locataires vivent sans chauffer ni aérer pendant des années.

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Himura
Pimonaute incurable
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Messages : 2 256

Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

immorp a écrit :

De la moisissure dans une salle de bains et dans une cuisine... Je parierais qu'il s'agit de condensation...
Murs pas droits... Depuis quand ça rend un logement insalubre ?
Ils sont très compétents les experts de la région Walonne !

"L'expert" parle "d'humidité montante" -->  ascensionnelle.
Si c'est bien le cas, c'est effectivement un facteur repris dans les causes d'insalubrité (mais attention, sur une surface conséquente aussi).

Bien sûr, si l'expert a employé le terme de "montante", son professionnalisme et sa compétence poseront vite question. D'autant plus si ces pièces sont à l'étage.
(Mais ça, on n'en sait rien actuellement).

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Guigui
Pimonaute
Inscription : 05-03-2018
Messages : 6

Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

immorp a écrit :

De la moisissure dans une salle de bains et dans une cuisine... Je parierais qu'il s'agit de condensation...

Nan nan, c'est une ancienne maison très peu isolée et il y a de grosses infiltrations d'eau. Je ne suis pas si bête, c'est pour cela que je ne voulais pas repeindre à mes frais car je savais que ça n'était pas normal.
Sinon j'aère et je chauffe tous les jours et c'est encore du simple vitrage.

Quoiqu'il arrive, ne croyez pas que la RW ou la commune s'occupera de votre cas, pour vous reloger ou autre.

J'ai pourtant reçu une lettre qui me donne priorité à un logement social smile


Rien n'est planifier pour les travaux non.
Je téléphonerai à la région wallonne demain pour voir ce qu'il en est alors, merci.



PS: il a bien utilisé le mot "ascensionnel" et non "montante".

Dernière modification par Guigui (05-03-2018 17:09:31)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Panchito a écrit :

Tout d'abord, si le bourgmestre / commune / région avaient vraiment déclaré votre bien comme insalubre, vous l'auriez déjà perdu. Et les autorités vous en auraient expulsés si vous n'étiez pas partis de vous-mêmes.

Ensuite, les endroits où il y a de l'humidité sont justement les pièces où les occupants produisent le plus d'eau: à savoir la cuisine et la salle de bain.

Tout comme Immorp, il est fort à parier qu'il s'agit de condensation.

En fait prendre des bains, des douches, se laver, cuisiner, faire sécher son linge etc...sont des activités qui produisent beaucoup de vapeur eau. Si vous ne chauffez pas suffisamment, le point de rosée est très vite atteint et la vapeur d'eau contenue dans l'air ambiant se condense sur les parois les plus froides.

Il est donc vital:
1/ d'aérer par exemple la salle de bain après une douche ou un bain (au moins 10 min)  et de faire fonctionner la hotte surtout si vous faites bouillir de l'eau dans des casseroles sans couvercles
2/ de chauffer suffisamment

La condensation provoque à la longue des dégâts pour lesquels les assureurs n'interviennent pas puisqu'ils sont du au style de vie des occupants (manque de chauffage et/ou manque d'aération). Les champignons qui résultent des phénomènes de condensation sont aussi très nocifs pour votre santé.

Il existe un test très simple pour savoir s'il s'agit bien de condensation: vous collez une feuille de papier aluminium hermétiquement (avec du papier collant sur tous les bords) là où vous avez de la condensation. Si vous voyer des gouttes perler sur la feuille après quelques jours, c'est la preuve que l'eau provient de l'intérieur et pas des murs.

Les dégâts dus à de la condensation sont toujours imputés aux locataires. Vous avez bien de la chance que votre propriétaire ait pris tous ces frais à sa charge.

Ces dégâts peuvent être très impressionnant si les locataires vivent sans chauffer ni aérer pendant des années.

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PIM
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Inscription : 10-03-2004
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

@panchito: vous pratiquez l'auto-citation ou est-ce une erreur de manipulation ?

@himura: "Vous pouvez aussi voir au SPPT de votre ville s'ils ont un dossier ouvert à ce sujet." : SPPT ???


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Himura
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

PIM a écrit :

@panchito: vous pratiquez l'auto-citation ou est-ce une erreur de manipulation ?

@himura: "Vous pouvez aussi voir au SPPT de votre ville s'ils ont un dossier ouvert à ce sujet." : SPPT ???


Haha, bien vu smile J'ai fait un mix avec le travail 'normal' roll
--> SSSP  (Service Sécurité et Salubrité Publiques)

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rexou
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Guigui a écrit :

J'ai pourtant reçu une lettre qui me donne priorité à un logement social smile
.

Vous semblez tout joyeux à l'évocation de la priorité que vous avez gagnée pour accéder à un logement social. On peut aussi supposer que vous vous plaignez après 10 ans de problèmes d'humidité et d'insalubrité dans le seul but d'avoir ce logement social.

Vous avez loué ce logement au départ pour son prix peu élevé. Vous y êtes resté 10 ans. Les murs ne sont pas moins droits que lors de votre début de location. L'électricité était en état lorsque vous avez loué, et vous n'avez pas eu de problème durant 10 ans... Le vitrage était déjà simple aussi (le confort a un prix)... et l'humidité a une cause précise. Soit extérieure (liée à une fuite au toit, une inondation... ) soit intérieure et liée à votre mode de vie et le résultat de condensation.

Vous mentionnez "des grosses infiltrations d'eau". Cette eau s'infiltre par où ? Le toit ? Un châssis de fenêtre vétuste ? Si cette humidité vient de l'extérieur -justement dans la cuisine et la salle de bain, qui sont les pièces où apparait souvent la condensation- quelle est son origine selon vous ?


rexou

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elegant
Pimonaute
Inscription : 27-02-2018
Messages : 22

Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

partez, vous avez une proprietaire malhonnete. Allez en juge de paix la conciliation est gratuite. Sinon procédure ca coutera 60 euros et si vous gagnez elle devra vous payez des indemnités mais forte chance vous devez partir

la majorité des proprios sont des escrocs ils louent tous des habitations avec des défauts cachés. Puis ils vous demandent en tant que locataire c'est vous qui payez. Perso je suis locataire un evier qui date de l'ere préhistorique qui tombe un morceau tellement il est vieux et le proprio dit c'est moi qui l'as cassé pour vous dire

le gouvernement va bientot mettre une garantie proprio c'est en discussion

Dernière modification par elegant (06-03-2018 00:12:55)

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grmff
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Quand un locataire fait appel à la Région pour faire déclarer son logement inslubre pour "avoir des points", le propriétaire n'est pas prévenu. Il n'est donc pas présent, et ne peut se défendre.

Les 3 causes sont mentionnées de manière assez imprécises. Le rapport doit être plus précis que cela.

Mur pas droit: ce n'est pas une cause d'insalubrité. Mentionnez exactement les termes svp, cela nous évitera de tourner en rond.
Electricité pas aux normes: le SPW ne mentionne pas cela comme cela. Quels sont les termes exacts?
Humidité montante: Ok. Dans quelle pièce et où? Sous-sol, étage, rez? Sur combien de m2? Il y a effectivement des normes pour déclarer un bien "insalubre"

Le formulaire ne mentionne pas non plus le terme "insalubre".

Selon les derniers modèles que j'ai en ma possession, il y a 6 cases à cocher:
"Le logement doit être considéré comme:
1. sans manquement aux critères de salubrité
2. Améliorable
3. Non améliorable
4. Habitable
5. Inhabitable de par ses caractéristiques intrinsèques
6. Surpeuplé

Quelles sont les cases cochées?

En dessous, il y a la liste des défaut, et leur localisation et nature.
Pouvez-vous reprendre avec précision les termes mentionnés?

Il faut savoir que le SPW visite l'appartement et donne son avis sur l'appartement tel qu'il le visite. Il ne donne pas son avis sur les responsabilités. Il se peut parfaitement que la responsabilité vous incombe, et que ce document permette au propriétaire de vous faire expulser avec dommages et intérêts.

J'ai particulièrement le souvenir d'un appartement insalubre car surpeuplé: je n'étais pas à l'origine de la surcopulation de l'appartement.
J'ai également le souvenir d'un bien avec des manquements aux critères de salubrité: le con de locataire avait déplacé le détecteur de fumée et l'avait mis dans la cuisine. Qu'il ait été au bon endroit lors de l'état des lieux d'entrée n'avait aucun effet sur la validité du rapport...
J'ai aussi le souvenir de manquement aux critères de salubrité au niveau électrique: pas de différentiel, pas de terre, pas de dispositif de coupure à moins de deux niveaux du niveau de l'appartement, couvercle du tableau nécessitant un outil pour avoir accès aux fusibles, etc. Individuellement, chacun de ces élements est un manquement. Cela ne rend pas le bien inhabitable pour autant dans tous les cas.

Une fois les manquements constatés par le SPW, le propriétaire peut faire ce qu'il faut. Ou pas. S'il ne fait rien, la Ville peut s'en mêler. Ou pas. Et faire expulser. Ou pas. Et reloger. Mais vous seriez surpris de ce que les Villes appellent "reloger"...

Bref, terrain miné - avancez les yeux grand fermés est dangereux...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

elegant a écrit :

partez, vous avez une proprietaire malhonnete. Allez en juge de paix la conciliation est gratuite. Sinon procédure ca coutera 60 euros et si vous gagnez elle devra vous payez des indemnités mais forte chance vous devez partir

la majorité des proprios sont des escrocs ils louent tous des habitations avec des défauts cachés. Puis ils vous demandent en tant que locataire c'est vous qui payez. Perso je suis locataire un evier qui date de l'ere préhistorique qui tombe un morceau tellement il est vieux et le proprio dit c'est moi qui l'as cassé pour vous dire

le gouvernement va bientot mettre une garantie proprio c'est en discussion

Nous sommes d'accord. C'est aussi mon conseil : partez de ce bien pour aller dans un endroit qui vous convient mieux. Vous ne devez pas payer d'indemnité, seulement un préavis de 3 mois et vous êtes libre.

Elégant, pour votre évier, faites des photos que vous pourrez montrer au juge pour faire éclater la vérité.

Il y a aussi parfois des locataires pas toujours très honnêtes... si si, cela arrive !


rexou

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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Rexou a écrit :

Elégant, pour votre évier, faites des photos que vous pourrez montrer au juge pour faire éclater la vérité.

Vraiment en un mot comme en cents vous êtes génial!

J'espère qu'Elegant appréciera ce trait d'esprit éclatant!

Dernière modification par panchito (06-03-2018 01:04:01)

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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

panchito a écrit :
Rexou a écrit :

Elégant, pour votre évier, faites des photos que vous pourrez montrer au juge pour faire éclater la vérité.

Vraiment en un mot comme en cents vous êtes génial!

J'espère qu'Elegant appréciera ce trait d'esprit éclatant!

Sans compter l'humeur du juge dont la journée sera éclairée lors de la lecture émaillée de bons maux.


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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Grmff a écrit :

Sans compter l'humeur du juge dont la journée sera éclairée lors de la lecture émaillée de bons maux.

Grmff, là vous décrochez la floche! Le pompon! la timbale! En plus en cette heure tardive, de si bon jeux de maux. Quel éclat!

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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Sans compter l'humeur du juge dont la journée sera éclairée lors de la lecture émaillée de bons maux.

Grmff, là vous décrochez la floche! Le pompon! la timbale! En plus en cette heure tardive, de si bon jeux de maux. Quel éclat!

Vous avez raison. Demain, tribunal. J'ai besoin de récupérer de mon décalage aux raires. Alors, bonne nuit...


Grmf!
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panchito
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Re : Maison louée "inhabitable" , quels sont mes droits?

Revenons à nos moutons.

Pouvez-vous répondre aux questions de Grmff pour qu'on puisse avancer?

Grmff a écrit :

Selon les derniers modèles que j'ai en ma possession, il y a 6 cases à cocher:
"Le logement doit être considéré comme:
1. sans manquement aux critères de salubrité
2. Améliorable
3. Non améliorable
4. Habitable
5. Inhabitable de par ses caractéristiques intrinsèques
6. Surpeuplé

Quelles sont les cases cochées?

En dessous, il y a la liste des défaut, et leur localisation et nature.
Pouvez-vous reprendre avec précision les termes mentionnés?

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