Nous souhaiterions passer syndic bénévoles : concretement, ca implique quoi ?

l_sportif1 · #1 05-03-2018 18:43:30

Bonjour,

Après échec sur échec avec nos différents syndics, nous (petite copropriété de 7 appartements) souhaitons passer en syndic "non professionnel" .
Nous allons donc arrêter le contrat de notre syndic actuel à la prochaine AG mais que faire ensuite ?

J'ai déjà lu qu'il fallait :

1) Souscrire à une assurance RC
2) Etablir un contrat (avec les même obligation qu'un syndic professionnel ?)
3) inscrire le syndic à la BCE. On parle de 87€, c'est par an ? Par personne (dans le cas où le syndic serait composé de 2 ou 3 copropriétaires) ?

Merci pour toute information utile!

l_sportif1 · #21 06-03-2018 15:58:32

luc a écrit :

l_sportif1 a écrit :
grmff a écrit :
Un ami, non propriétaire, ne peut être syndic.
Donc si je résume = un non propriétaire ne peut pas être syndic et un propriétaire ne peut pas être rémunéré. On tourne donc en rond sans solution pour rémunérer un "bénévole" dans une ACP ?
Un propriétaire peut être un syndic rémunéré non-professionnel, mais
1. Une seule personne physique
2. Il sera fiscalement taxé à partir du premier EUR pour son rémunération (inclus les frais forfaitaires). Fiche fiscale à faire par ... le syndic.
3. Il ne sera pas taxé sur les frais prouvés par facture, remboursés après être acceptés par l'AG. D'où tout intérêt de fixer l'AG annuelle lors du premier trimestre.

Merci beaucoup luc ! Ce petit résumé est très clair !

panchito · #22 06-03-2018 16:01:54

Mais en personne physique, vous allez gagner 140€ par mois maximum et vous allez devoir payer les charges sociales minimum qui dont actuellement de quelques 750€ par trimestre.

Cela n'a aucun sens...

luc · #23 06-03-2018 16:02:52

panchito a écrit :

LUC a écrit :
1. Une seule personne physique
Ce qui implique de demander un numéro à la BCE et de devenir indépendant.
Les charges sociales minimum à payer par trimestre dépassent les 700€.
Sans parler de toutes les paperasseries (déclarations TVA, etc...)
Pour une rémunération de 20€ par lot et par mois?

Négatif.
Cela n'implique pas d’être inscrit comme indépendant, puisqu'il s'agit de la gestion de sa fortune personnelle.
Décision des Finances de 1995.
Pour autant que vous êtes syndic dans un immeuble géré par une ACP où vous êtes en personne copropriétaire.

Dernière modification par luc (06-03-2018 16:04:09)

GT · #24 06-03-2018 16:17:28

luc a écrit :

l_sportif1 a écrit :
grmff a écrit :
Un ami, non propriétaire, ne peut être syndic.
Donc si je résume = un non propriétaire ne peut pas être syndic et un propriétaire ne peut pas être rémunéré. On tourne donc en rond sans solution pour rémunérer un "bénévole" dans une ACP ?
Un propriétaire peut être un syndic rémunéré non-professionnel, mais
1. Une seule personne physique
2. Il sera fiscalement taxé à partir du premier EUR pour son rémunération (inclus les frais forfaitaires). Fiche fiscale à faire par ... le syndic.
3. Il ne sera pas taxé sur les frais prouvés par facture, remboursés après être acceptés par l'AG. D'où tout intérêt de fixer l'AG annuelle lors du premier trimestre.

Un copropriétaire en cette qualité peut être syndic non professionnel (= pas IPI ou assimilé) rémunéré (honoraires) ou non rémunéré (absence d'honoraires).
La notion d'honoraires est importante.
Les honoraires sont des revenus imposables.

Dernière modification par GT (06-03-2018 16:26:54)

MarcoBrux · #25 06-03-2018 16:42:51

LUC a écrit :

Négatif.
Cela n'implique pas d’être inscrit comme indépendant, puisqu'il s'agit de la gestion de sa fortune personnelle.
Décision des Finances de 1995.
Pour autant que vous êtes syndic dans un immeuble géré par une ACP où vous êtes en personne copropriétaire.

Luc, j'ai des doutes vis à vis de votre réflexion:
- il faut un statut pour la personne qui gère et le minimum est de s'inscrire comme indépendant complémentaire, dans ce cas précis qui nous occupe, il y a exemption des cotisations sociale jusque à hauteur d'un montant .( 1.499,13€) et pas de TVA ni de dépôt de déclarations
-la gestion de la fortune personnelle exonère l’intéressé d'être agrée IPI mais pas vis àvis du fisc.
-la décision dont vous parlez, ne concerne-t-elle pas l'exemption d'être soumis à la TVA??

GT · #26 06-03-2018 16:58:57

MarcoBrux a écrit :

Luc, j'ai des doutes vis à vis de votre réflexion:
-la décision dont vous parlez, ne concerne-t-elle pas l'exemption d'être soumis à la TVA??

L'administration fiscale a rédigé en 1995 un circulaire ( circulaire TVA n° 95/013) reprenant sa position à propos de l'assujettissement ou non à la TVA du syndic et de l'association des copropriétaires.

Dernière modification par GT (06-03-2018 17:05:20)

GT · #27 06-03-2018 17:39:16

l_sportif1 a écrit :

GT a écrit :
L'oiseau rare ne se trouve pas dans toute copropriété.
Partons du principe que nous avons l'oiseau rare regroupé entre 2-3 personnes. Je comprends donc qu'il ne faut qu'un seul nom comme syndic. Pas de soucis, on choisira.
Il est interdit de se faire payer (sans le déclarer). Peux-ton néanmoins déduire certains de nos frais (internet, téléphone, essence) sans devoir le déclarer ?

Apparemment, l'oiseau rare n'a pas encore été trouvé.

"Formation pour syndic non professionnel
(...) gérer un immeuble ne s'improvise pas . Des informations spécifiques sont nécessaires . De plus meilleures seront vos connaissances, plus efficace votre gestion pourra être.
Une formation spécifique sera organisée courant du 2ème trimestre 2018 dans nos locaux à Bruxelles. Elle sera organisée en 4 modules, pouvant être suivis ensemble ou séparément.
Les thèmes des modules porteront sur la gestion administrative, la gestion des assurances, la gestion technique du bâtiment et le gestion comptable.
Le programme sera bientôt disponible"
Le Cri (mensuel du SNPC), février 2018, n°421, page 23.

Je ne confierai pas ma santé à une personne sans formation préalable.
Il en va de même pour la préservation de mon patrimoine materiel dans une copropriété.

Dernière modification par GT (06-03-2018 17:39:59)

luc

SabineD · #28 06-03-2018 17:43:38

Un lien intéressant smile
http://www.levolontariat.be/questions-s … olontariat
La lecture de l’article permet d’exclure le copropriétaire du statut de bénévole et donc des indemnités forfaitaires....
Le syndic bénévole est donc remboursé de ses frais engagés pour sa mission, frais de déplacement, timbres, photocopies, fournitures de bureau, abonnement à une revue ou un logiciel... bref tout ce qui est nécessaire...

GT, luc

GT · #29 06-03-2018 18:09:59

SabineD a écrit :

Un lien intéressant
http://www.levolontariat.be/questions-s … olontariat
La lecture de l’article permet d’exclure le copropriétaire du statut de bénévole et donc des indemnités forfaitaires....
Le syndic bénévole est donc remboursé de ses frais engagés pour sa mission, frais de déplacement, timbres, photocopies, fournitures de bureau, abonnement à une revue ou un logiciel... bref tout ce qui est nécessaire...

Fiscalement ces frais sont considérés comme des frais propres à l'ACP et non comme des revenus imposables taxables ds le chef du syndic si certaines conditions sont remplies.
La tentation existe de "jouer" avec ceux-ci .

grmff · #30 06-03-2018 23:14:18

panchito a écrit :

Mais en personne physique, vous allez gagner 140€ par mois maximum et vous allez devoir payer les charges sociales minimum qui dont actuellement de quelques 750€ par trimestre.
Cela n'a aucun sens...

Ce qui n'a aucun sens, c'est ce que vous dites. Vous décrivez la situation d'un indépendant.
Indépendant à titre complémentaire coûte beaucoup moins cher.

Il faut évidemment que ce soit complémentaire à un autre job...

panchito · #31 06-03-2018 23:16:26

Grmff a écrit :

Il faut évidemment que ce soit complémentaire à un autre job...

Et oui....

Et donc ce que vous dites n'a aucun sens tant qu'on ne sait pas si le candidat-syndic travaille déjà à temps plein comme employé par exemple....

rexou · #32 07-03-2018 12:23:31

Il existe une formule simple :

Un syndic bénévole qui demande de la part de chaque cp (lot appartement ou appartement+garage) une contribution aux frais administratifs de 10€ mensuels. La moitié de ce montant est à payer par les propriétaires de garages ne possédant pas d'appartement. Ce forfait inclut la totalité des frais administratifs, sans aucune justification.

Parfaitement applicable à une acp de 8 lots.
Pas de rémunération déclarée. Pas de chipot compliqué.
Je ne vois pas d'où pourrait concrètement survenir un problème sérieux.
On peut ergoter si on veut, mais dans un cadre de raisonnement pragmatique et réaliste, les cp ont tout à gagner et le fisc n'est pas informé, pas concerné, et pas vraiment intéressé à gratter des poussières pour si peu de choses.
Et le syndic sera motivé par tout ce qu'on voudra, mais vraiment pas par l'apport financier.

Dernière modification par rexou (07-03-2018 12:37:55)

PIM · #33 07-03-2018 12:26:22

rexou a écrit :

Il existe une formule simple :
Un syndic bénévole qui demande de la part de chaque cp (lot appartement ou appartement+garage) une contribution aux frais administratifs de 10€ mensuels. La moitié de ce montant est à payer par les propriétaires de g

??
message probablement incomplet : il aurait fallu utiliser le mode brouillon cool

rexou · #34 07-03-2018 12:47:43

PIM a écrit :

l_sportif1 a écrit :
Il est interdit de se faire payer (sans le déclarer). Peux-ton néanmoins déduire certains de nos frais (internet, téléphone, essence) sans devoir le déclarer ?
C'est interdit et déconseillé de payer les prestations de cette manière.
Les frais engagés par le bénévole peuvent lui être remboursés, sur pièces justificatives.

La formule de la contribution forfaitaire aux frais administratifs n'est pas une rémunération.
Quant aux pièces justificatives... qui va s'en inquiéter ? C'est simplement aussi ridicule qu'impossible à réaliser sérieusement.

rexou · #35 07-03-2018 12:54:56

PIM a écrit :

message probablement incomplet : il aurait fallu utiliser le mode brouillon

message complété... simple faute de frappe
j'utilise toujours le mode brouillon... dans ma tête. ^^

luc · #36 07-03-2018 13:12:22

GT a écrit :

SabineD a écrit :
Un lien intéressant
http://www.levolontariat.be/questions-s … olontariat
La lecture de l’article permet d’exclure le copropriétaire du statut de bénévole et donc des indemnités forfaitaires....
Le syndic bénévole est donc remboursé de ses frais engagés pour sa mission, frais de déplacement, timbres, photocopies, fournitures de bureau, abonnement à une revue ou un logiciel... bref tout ce qui est nécessaire...
Fiscalement ces frais sont considérés comme des frais propres à l'ACP et non comme des revenus imposables taxables ds le chef du syndic si certaines conditions sont remplies.
La tentation existe de "jouer" avec ceux-ci .

Des frais pour l'employeur ou mandant sont des revenus pour l'employé ou mandataire.
Ces revenus sont taxables selon certains conditions sont remplies ou non.

Exemple concret (un peu simplifié): Le gérant d'une firme de syndic était aussi propriétaire d'un lot privatif qu'il loue à l'ACP pour être utilisé comme permanence depuis la construction. Les revenus (loyer) de ce copropriétaire ont été taxés comme honoraire professionnel.
Il a vendu ce lot à une autre firme de lui et il n'est plus syndic. Plus de problèmes fiscaux.

rexou · #37 07-03-2018 13:31:23

luc a écrit :

Exemple concret (un peu simplifié): Le gérant d'une firme de syndic était aussi propriétaire d'un lot privatif qu'il loue à l'ACP pour être utilisé comme permanence depuis la construction. Les revenus (loyer) de ce copropriétaire ont été taxés comme honoraire professionnel.
Il a vendu ce lot à une autre firme de lui et il n'est plus syndic. Plus de problèmes fiscaux.

Le gérant de la firme de syndic était propriétaire à titre personnel de ce lot ?
Pour être taxé, de quelle manière que ce soit, il a fallu au départ déclarer ce loyer ainsi que donner l'identité du locataire. Etait-ce vraiment indispensable ?
Une simple déclaration (code 1106) de location non professionnelle suffisait. L'acp ne déduit pas les loyers fiscalement que je sache. Que vient faire le fisc en cette galère ? Sauf bien sur si c'est la société qui est propriétaire, auquel cas la compta indique la source des entrées financières.

Il pouvait aussi louer à Mr XXX qui sous-loue à l'acp.

luc · #38 07-03-2018 13:58:08

rexou a écrit :

luc a écrit :
Exemple concret (un peu simplifié): Le gérant d'une firme de syndic était aussi propriétaire d'un lot privatif qu'il loue à l'ACP pour être utilisé comme permanence depuis la construction. Les revenus (loyer) de ce copropriétaire ont été taxés comme honoraire professionnel.
Il a vendu ce lot à une autre firme de lui et il n'est plus syndic. Plus de problèmes fiscaux.
Le gérant de la firme de syndic était propriétaire à titre personnel de ce lot ?
Pour être taxé, de quelle manière que ce soit, il a fallu au départ déclarer ce loyer ainsi que donner l'identité du locataire. Etait-ce vraiment indispensable ?
Une simple déclaration (code 1106) de location non professionnelle suffisait. L'acp ne déduit pas les loyers fiscalement que je sache. Que vient faire le fisc en cette galère ? Sauf bien sur si c'est la société qui est propriétaire, auquel cas la compta indique la source des entrées financières.
Il pouvait aussi louer à Mr XXX qui sous-loue à l'acp.

En fait j'ai dit d'avoir simplifié. Une partie des décisions sur papier en 1986 ne correspondait pas à la réalité. Ce qui a été constaté vers 2011, quand le fisc a fait son entré suite à deux jugements en 2011.

Le fisc lit certains jugements, sur tout quand on y parle de gros sous.
Il a changé la taxation de certains revenus de certaines personnes, tant morale que physiques, tenant compte avec la prescription. L'ex-syndic avait omis de déclarer certains revenus ... . La méthode "location à Mr XXX" a été appliqué pour 5 lots (dont un appartement), mais pas pour le 6ème vu que cette location était décrite dans un des deux procès (qu'il a perdu tout les deux).

GT · #39 07-03-2018 14:02:11

luc a écrit :

Des frais pour l'employeur ou mandant sont des revenus pour l'employé ou mandataire.
Ces revenus sont taxables selon certains conditions sont remplies ou non.
Exemple concret (un peu simplifié): Le gérant d'une firme de syndic était aussi propriétaire d'un lot privatif qu'il loue à l'ACP pour être utilisé comme permanence depuis la construction. Les revenus (loyer) de ce copropriétaire ont été taxés comme honoraire professionnel.
Il a vendu ce lot à une autre firme de lui et il n'est plus syndic. Plus de problèmes fiscaux.

Des frais pour l'employeur ou pour le mandant ne sont pas nécessairement des revenus imposables dans le chef du bénéficiaire.

exemple : un employeur intervient dans les frais d'une connexion internet de son employé lorsqu'il est dans le régime du télétravail. Déduction en principe dans le chef de l'employeur, pas de taxation dans le chef du bénéficiaire de l'intervention de l'employeur.

Luc, relisez par exemple les explications données par l'administration fiscale notamment dans la fiche 281.50 relative aux honoraires dont une rubrique est consacrée , si ma mémoire ne me trahit pas) aux frais propres à l'entreprise.

Des frais propres à l'association des copropriétaires peuvent camoufler en réalité des rémunérations déguisées.

Je ne me permettrai pas de conseiller cette voie sur ce forum.

PIM · #40 07-03-2018 14:13:49

rexou a écrit :

Quant aux pièces justificatives... qui va s'en inquiéter ? C'est simplement aussi ridicule qu'impossible à réaliser sérieusement.

Pièces justificatives à l'égard de l'ACP: cela me semble un minimum.
(Pour sourire: imaginez que ce soit Panchito comme commissaire aux comptes: il y a intérêt à disposer des justificatifs)

Nous souhaiterions passer syndic bénévoles : concretement, ca implique quoi ?

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