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Achat appartement - Question au sujet du locataire

junior_jef
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Achat appartement - Question au sujet du locataire

Bonjour à tous et merci de m'aider,

Je me trouve dans une situation assez inconfortable et souhaite connaitre mes droits et possibilités d’actions.

Censé être libre à l’acte (en paroles), le bien que j’achète est finalement occupé par un locataire ayant contracté un bail étudiant à durée déterminée se terminant le 31 aout 2018.

La propriétaire ainsi que le locataire m’avaient tous assurés (toujours en paroles) que le locataire quitterait les lieux pour le 30 juin 2018.

Leur faisant confiance, j’ai fait l’erreur de donner mon renom pour l’appartement que j’occupe actuellement. Je devrais donc le quitter pour le 30 juin. Malheureusement, le locataire ne souhaite plus partir avant la fin de son bail.

Je devrai donc trouver un garde meubles ainsi qu'un logement temporaire et assurer 2 déménagements. Cela engendre pour moi un surcout et beaucoup d’embêtements non prévus.

Mes questions au sujet du bail sont les suivantes :

•    Page 2 du bail, article 7 « Etat des lieux ». Il est stipulé qu’un état des lieux d’entrée doit être dressé. Hors, je sais que cela n’a pas été le cas. Puis-je l’exiger ? Puis-je en faire un lorsque l’acte sera signé ? Quid des frais liés à cet état des lieux ?
•    Page 3 du bail, article 12 « Enregistrement ». Comment puis-je m’assurer que le bail a bien été enregistré ? Quid des frais d’enregistrement si cela n’est pas le cas ?
•    Page 4 du bail, article 15 « Assurance ». Lorsque je deviendrai propriétaire, puis-je demander une preuve de la police d’assurance ?

Et dernière question: Quel(s) argument(s) pourrais-je utiliser afin de négocier avec le locataire un départ anticipé?

Merci d’avance pour vos réponses et excellente après-midi à vous,


PS) j'ai oublié de préciser. Je signerai l'acte à la fin du mois de mai.

Dernière modification par junior_jef (03-05-2018 08:24:33)

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junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

D1791 a écrit :
junior_jef a écrit :

Il est stipulé: "Les lieux loués sont destinés au logement étudiant. Ils pourront être affectés à la résidence principale du locataire avec l'accord écrit du bailleur".

Ils pourront ou ils ne pourront ?

Vous n'aviez pas dit dans un précédent message que la domiciliation n'était pas possible ?

Dans le bail:
Ils pourront être affectés à la résidence principale du locataire avec l'accord écrit du bailleur

Dans le compromis:

Le vendeur déclare qu’il n’a, à ce jour, pas donné son accord écrit poui que le locataire affecte le bien à sa
résidence principale

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D1791
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

Selon moi,  vous n'êtes pas dans un bail de résidence principale.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

D1791 a écrit :

Selon moi,  vous n'êtes pas dans un bail de résidence principale.

Merci pour votre réponse,

Etant novice, pouvez vous me préciser ce que cela signifie? Et a pour conséquences? (par rapport à l'absence d'état des lieux, à l'enregistrement du bail, à l'assurance, et surtout aux arguments que je pourrais utiliser pour négocier un départ anticipé)

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panchito
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

Vous avez je suppose demandé à votre propre notaire de défendre vos droits et d'analyser méticuleusement le compromis proposé par le vendeur. Comme le bail ne correspond officiellement ni à un bail étudiant (cette notion n'existera qu'à partir du 1er septembre), ni à un bail de seconde résidence, ni à un bail de résidence principale; vous êtes dans le flou juridique le plus total. Pourquoi n'avez-vous ou votre propre notaire de famille inséré une clause dans le compromis? Ou au moins demandé à votre notaire qu'elles étaient les implications pour vous?

Imaginez qu'avant l'acte authentique, le bailleur actuel autorise le locataire à s'y domicilier et que du coup le bail devienne indiscutablement un bail de résidence principale standard de 9 ans?

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junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

panchito a écrit :

Pourquoi n'avez-vous ou votre propre notaire de famille inséré une clause dans le compromis? Ou au moins demandé à votre notaire qu'elles étaient les implications pour vous?


C'est ma faute en effet avec comme circonstances atténuantes que lors de mes visites, le bien était censé être libre à l'acte.

Et que lors de la signature du compromis, la propriétaire m'affirmait (oralement) que le locataire serait parti au plus tard pour la signature de l'acte. C'est un ami de sa fille qu'elle hébergeait temporairement pour le dépanner.

Je ne me suis donc pas trop inquiété à ce moment la.

C'est en insistant plusieurs fois afin d'avoir une confirmation écrite que j'ai fini par apprendre que finalement le locataire comptait rester jusqu'à la fin du bail (donc 2 mois après la signature de l'acte).

Et je vous passe ici les détails car la communication est vraiment très compliquée avec une propriétaire vendeuse qui est partie vivre à l'étranger.

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jacq
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

Écrivez par recommandé avec accusé de réception que vous refusez de signer l'acte si l'appartement n'est pas libre a la date du 30/05/2018 comme promis par le vendeur.
Par courrier recommandé, demandez au notaire de vous confirmer par courrier officiel que le logement sera bien libre d'occupation avant la signature de l'acte d'achat(vente) et qu'a défaut de confirmation de sa part et du vendeur, vous reportez a une  date ultérieur la signature de l'acte et que vous réclamerez une  indemnité égale au loyer que vous devriez payer en attendant que le logement soit libre d'occupation.
Attendez la réponse et ensuite agissez, je présume que vous avez reçu copie de l'acte d'achat -vente et que vous avez pu déjà émettre des remarques sur les conditions qui ne vous conviennent pas.
Nb en lisant votre compromis d'achat il semblerait que se serait a vous de renoncer au bail??? Es ce que je me trompe !


jacq

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junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

jacq a écrit :

Écrivez par recommandé avec accusé de réception que vous refusez de signer l'acte si l'appartement n'est pas libre a la date du 30/05/2018 comme promis par le vendeur.
Par courrier recommandé, demandez au notaire de vous confirmer par courrier officiel que le logement sera bien libre d'occupation avant la signature de l'acte d'achat(vente) et qu'a défaut de confirmation de sa part et du vendeur, vous reportez a une  date ultérieur la signature de l'acte et que vous réclamerez une  indemnité égale au loyer que vous devriez payer en attendant que le logement soit libre d'occupation.
Attendez la réponse et ensuite agissez, je présume que vous avez reçu copie de l'acte d'achat -vente et que vous avez pu déjà émettre des remarques sur les conditions qui ne vous conviennent pas.

Je n'ai pas encore recu de copie de l'acte d'achat. La signature aura lieu le 23 mai.
Ceci dit, je n'ai découvert la version finalisée du compromis que le jour de la signature. La propriétaire étant à l'étranger, elle est TRES peu réactive.

jacq a écrit :

Nb en lisant votre compromis d'achat il semblerait que se serait a vous de renoncer au bail??? Es ce que je me trompe !

C'est bien ce que je comprends également.

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grmff
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

En tout état de cause, votre locataire a le droit de rester jusqu'à la fin de son bail.

Selon vos explications, son bail étudiant n'est pas soumis à la loi des résidences principales. C'est donc un bail commun, qui expire de plein droit sans besoin de donner un congé.

Il vous reste à négocier avec le locataire et faire pression puisqu'il avait promis verbalement de quitter le logement. Vous ne pourrez pas faire grand chose de plus... lui offrir un dédommagement en échange d'une fin anticipée?...

Pour ce qui est de la responsabilité du propriétaire, au vu du compromis, elle est inexistante...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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GT

junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

grmff a écrit :

En tout état de cause, votre locataire a le droit de rester jusqu'à la fin de son bail.

Selon vos explications, son bail étudiant n'est pas soumis à la loi des résidences principales. C'est donc un bail commun, qui expire de plein droit sans besoin de donner un congé.

Il vous reste à négocier avec le locataire et faire pression puisqu'il avait promis verbalement de quitter le logement. Vous ne pourrez pas faire grand chose de plus... lui offrir un dédommagement en échange d'une fin anticipée?...

Pour ce qui est de la responsabilité du propriétaire, au vu du compromis, elle est inexistante...


C'est bien ce que je me doutais. Je me suis fait avoir. Cela m'apprendra à faire confiance.

Un dédommagement serait le seul argument valable selon vous?

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panchito
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

C'est pour cela que je vous demandais si vous aviez bien pris votre propre notaire (et pas le notaire du vendeur); les frais sont les mêmes, s'il y a deux notaires, ils doivent juste se les répartir entre eux.

Mais vous êtes alors sur que vos intérêts sont défendus. Ils sont évidemment différents (parfois à l'opposé) des intérêts du vendeur...

Mais vous n'avez pas encore répondu à ma question....

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junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

panchito a écrit :

C'est pour cela que je vous demandais si vous aviez bien pris votre propre notaire (et pas le notaire du vendeur); les frais sont les mêmes, s'il y a deux notaires, ils doivent juste se les répartir entre eux.

Mais vous êtes alors sur que vos intérêts sont défendus. Ils sont évidemment différents (parfois à l'opposé) des intérêts du vendeur...

Mais vous n'avez pas encore répondu à ma question....


Ha pardon, je n'avais pas vu la question. Il y a bien 2 notaires. En réalité, j'avais choisi mon notaire dont j'ai appris qu'il avait quitté l'étude quelques jours avant la signature du compromis. C'est donc son remplaçant qui était présent. Je l'ai rencontré 5 minutes avant de signer...

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panchito
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

Et il ne vous a pas envoyé le compromis queqlues semaines avant pour validation?

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junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

panchito a écrit :

Et il ne vous a pas envoyé le compromis quelques semaines avant pour validation?

Non. J'ai insisté mais je n'ai eu qu'un brouillon de compromis car la propriétaire ne répondait pas et il était en attente d'information de sa part (ou de la part du notaire de la propriétaire)

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grmff
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

panchito a écrit :

C'est pour cela que je vous demandais si vous aviez bien pris votre propre notaire (et pas le notaire du vendeur); les frais sont les mêmes, s'il y a deux notaires, ils doivent juste se les répartir entre eux.

Mais vous êtes alors sur que vos intérêts sont défendus. Ils sont évidemment différents (parfois à l'opposé) des intérêts du vendeurn...

Mais vous n'avez pas encore répondu à ma question....

L'intérêt de la question étant nul, je comprend qu'il vous ignore.

Y répondre n'apportra rien au sujet.

A part lui faire la morale et lui taper sur la tête en l'insultant un peu, c'est sans effet...


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GT
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

grmff a écrit :

Il vous reste à négocier avec le locataire et faire pression puisqu'il avait promis verbalement de quitter le logement. Vous ne pourrez pas faire grand chose de plus... lui offrir un dédommagement en échange d'une fin anticipée?...

Voici près de  30 ans j'ai acheté un bien pris en location par une personne protégée par un bail contenant la clause diplomatique.

Je l'ai "motivée" ( à l'époque 60000 BEF)afin qu'elle quitte les lieux ds les meilleurs délais.
Je ne l'ai jamais regretté eu égard à ma situation personnelle et familiale au moment des faits.

Dernière modification par GT (03-05-2018 20:47:59)

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panchito
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

junior_jef a écrit :
panchito a écrit :

Et il ne vous a pas envoyé le compromis quelques semaines avant pour validation?

Non. J'ai insisté mais je n'ai eu qu'un brouillon de compromis car la propriétaire ne répondait pas et il était en attente d'information de sa part (ou de la part du notaire de la propriétaire)

Ah oui? Voilà pourquoi ma question était particulièrement importante. Je pense que votre notaire n'a pas défendu vos intérêts et cela est la source de tous problèmes.

Junior-Jef a écrit :

Je l'ai rencontré 5 minutes avant de signer...

Donc vous n'aviez jamais vu le compromis avant de le signer??

Votre notaire est incompétent, et vous, vous êtes allé signer le compromis la truffe en l'air et la fleur au fusil...

C'est bien cela qui vous met maintenant dans une situation inextricable.

Cette question est tellement importante pour vous, que je me souviens effectivement que vous aviez même créé une file de discussions pour savoir s'il était légal que votre notaire disparaisse du jour ou lendemain et soit remplacé par un clerc.

Voilà effectivement LA question....

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grmff
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

LA question permet de comprendre LA bêtise... mais ne propose aucune solution. Aucune action. Elle ne sert donc à rien.


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junior_jef
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

grmff a écrit :

LA question permet de comprendre LA bêtise... mais ne propose aucune solution. Aucune action. Elle ne sert donc à rien.

Je me doute que j'ai fait une "bêtise". J'ai fait trop vite confiance. Ça m'apprendra. C'est la première fois que j'achète un bien et il n'est pas toujours facile pour un novice de comprendre toutes les subtilités des procédures. Surtout lorsqu'on est seul face à une propriétaire versatile et peu présente, et qu'on ne se sent pas forcément soutenu par son notaire.

Ceci dit, en effet, si je suis ici, c'est pour essayer de réparer cela en demandant conseil.

Merci donc à tous pour votre aide wink

Dernière modification par junior_jef (04-05-2018 09:01:23)

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D1791
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

La situation n'est pas idéale pour une première expérience.
Mais si c'est la seule déconvenue pour un premier achat, avec le temps vous l'oublierez probablement.

Si vous avez 2 déménagements, des frais supplémentaires, du temps perdu, dites vous par contre que vous percevrez les loyers pendant ces 3 mois.  Ca couvrira une partie des pertes financières.

La solution c'est de tenter de négocier.
Soit avec le locataire entrant de votre logement actuel.  Lui a peut-être la possibilité de prendre possession de votre logement un peu plus tard.  Si c'est le cas, proposer une discussion à trois avec votre propriétaire.  Il y a peut-être une solution à trouver qui satisfasse tout le monde.

Soit avec l'étudiant de votre futur logement.  Si vous faites la balance des coûts que vous allez devoir supporter en cas de double déménagement - garde meuble - temps perdu... - et en face le montant des 3 loyers à percevoir, la différence, tant qu'à faire, pourrait être une indemnité à proposer à l'étudiant pour qu'il libère les lieux plus tôt.

Ou un mix des deux : un départ un peu plus tard de votre logement actuel, mais une entrée un peu plus tôt dans votre futur logement. 
L'étudiant est-il vraiment intéressé de rester en juillet-août ?
Juin, jusqu'à la fin des examens, c'est compréhensible, mais après ?

Réfléchissez "out of the box". 
Il y a peut-être une solution de compromis imaginable.

Bonne chance.

Dernière modification par D1791 (04-05-2018 09:41:47)


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grmff
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Re : Achat appartement - Question au sujet du locataire

Mon but n'était pas de vous stigmatiser. Mais d'expliquer à Panchito qu'il n'aide en rien.

Le message de l'expérience de GT est peut-être une piste...


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