Achat appartement - Question au sujet du locataire

junior_jef · #1 02-05-2018 15:10:36

Bonjour à tous et merci de m'aider,

Je me trouve dans une situation assez inconfortable et souhaite connaitre mes droits et possibilités d’actions.

Censé être libre à l’acte (en paroles), le bien que j’achète est finalement occupé par un locataire ayant contracté un bail étudiant à durée déterminée se terminant le 31 aout 2018.

La propriétaire ainsi que le locataire m’avaient tous assurés (toujours en paroles) que le locataire quitterait les lieux pour le 30 juin 2018.

Leur faisant confiance, j’ai fait l’erreur de donner mon renom pour l’appartement que j’occupe actuellement. Je devrais donc le quitter pour le 30 juin. Malheureusement, le locataire ne souhaite plus partir avant la fin de son bail.

Je devrai donc trouver un garde meubles ainsi qu'un logement temporaire et assurer 2 déménagements. Cela engendre pour moi un surcout et beaucoup d’embêtements non prévus.

Mes questions au sujet du bail sont les suivantes :

• Page 2 du bail, article 7 « Etat des lieux ». Il est stipulé qu’un état des lieux d’entrée doit être dressé. Hors, je sais que cela n’a pas été le cas. Puis-je l’exiger ? Puis-je en faire un lorsque l’acte sera signé ? Quid des frais liés à cet état des lieux ?
• Page 3 du bail, article 12 « Enregistrement ». Comment puis-je m’assurer que le bail a bien été enregistré ? Quid des frais d’enregistrement si cela n’est pas le cas ?
• Page 4 du bail, article 15 « Assurance ». Lorsque je deviendrai propriétaire, puis-je demander une preuve de la police d’assurance ?

Et dernière question: Quel(s) argument(s) pourrais-je utiliser afin de négocier avec le locataire un départ anticipé?

Merci d’avance pour vos réponses et excellente après-midi à vous,

PS) j'ai oublié de préciser. Je signerai l'acte à la fin du mois de mai.

Dernière modification par junior_jef (03-05-2018 07:24:33)

Himura · #2 02-05-2018 15:27:59

1. Oui, vous devriez l'exiger. Sinon le locataire pourrait dégrader votre bien avant de quitter, sans qu'il vous soit redevable.
Je pense que je pousserais à indiquer une clause dans l'acte notarié, indiquant l'obligation de procéder à un état des lieux le jour des actes, par expert, et au frai unique du vendeur, vu sa négligence. Vous pouvez indiquer que vous ne pouvez être financièrement tenu de prendre un tel risque, alors même qu'il n'a pas respecté la loi sur les baux d'habitation.
Cette expertise sera opposable au locataire par la suite, lors de sa sortie.

2. Vous pouvez toujours demander à l'enregistrement. Ou plus simple : au vendeur pour qu'il en apporte la preuve.
Si ce n'est pas fait, tant pis - ou tant mieux.
Si son bail n'est pas enregistré, il n'est en principe pas opposable aux tiers - donc vous en tant qu'acheteur.
Il faudrait voir comment ces cas sont traités, car la conclusion n'est pas si évidente pour moi - vous aviez tout de même connaissance du fait, vous avez une copie du bail, ... Difficile de prétendre qu'on vous a trompé.

3. Assurance : oui, et même avant au vendeur.
Maintenant, si le locataire n'a rien fait, il ne fera rien pour 2 mois non plus, et vous n'irez certainement pas en justice pour l'y contraindre... trop tard.

Arguments : ...
C'est surtout en terme de dédommagement par le vendeur que je prendrai la chose.
Il a pris cela comme argument de vente, mais ne s'est pas assuré de la chose avec son locataire, via un avenant au bail !
Si vous pouvez montrer qu'il n'a pas tenu un engagement, il pourrait / devrait vous indemniser à hauteur du préjudice subit.

J'espère pour vous qu'il a officiellement mis fin au bail du locataire dans les délais surtout ! Sans cela, il ne prendra pas fin de plein droit à l'échéance.

GT · #3 02-05-2018 16:09:49

junior_jef a écrit :

Mes questions au sujet du bail sont les suivantes :
• Page 2 du bail, article 7 « Etat des lieux ». Il est stipulé qu’un état des lieux d’entrée doit être dressé. Hors, je sais que cela n’a pas été le cas. Puis-je l’exiger ? Puis-je en faire un lorsque l’acte sera signé ? Quid des frais liés à cet état des lieux ? ,

L'article 1730, C. civil prévoit notamment :
"§ 1.Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. (...)"

De ce qui précède l'obligation d'un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs n'est pas visée , que le bien change ou non de propriétaire, dès lors qu'est écoulée la période d'un mois d'occupation par le locataire.

Ni le nouveau propriétaire , ni l'ancien propriétaire ne sont ds les conditions visées à l'article 1730, C. civil concernant l'état des lieux d'entrée dressé impérativement .

Ma fille a pris en location une maison qui a plus tard été vendue.
Aucun état des lieux n'avait été réalisé à l'origine.
Les nouveaux propriétaires ont manifesté l'intention d'en établir un.
J'ai conseillé à ma fille de ne pas accéder à cette demande, tout en acceptant que les propriétaires fassent des photos des lieux en raison des travaux qu'ils voulaient entreprendre.

Et lorsqu'elle a quitté les lieux, les propriétaires lui ont remis sa garantie locative.

Dernière modification par GT (02-05-2018 16:23:32)

PIM · #4 02-05-2018 16:26:55

Le compromis de vente a-t-il été signé ?
Si oui, que prévoit-il à propos de l’occupation ?
Avez-vous fait part à votre notaire de cette difficulté ?

junior_jef · #5 02-05-2018 18:57:34

PIM a écrit :

Le compromis de vente a-t-il été signé ?
Si oui, que prévoit-il à propos de l’occupation ?
Avez-vous fait part à votre notaire de cette difficulté ?

Dans le compromis, il est indiqué:

Subrogation
L'acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur relatifs à l'occupation du bien telle que
décrite ci-avant - à la seule exception des conditions particulières prévues par la loi pour la résiliation du bail par
l'acquéreur d'un bien, qu'il se réserve d'invoquer -, et il pourra notamment demander la résolution du bail pour
des motifs antérieurs à la présente vente, ainsi que la réparation des dégâts locatifs commis avant ce jour.
Engagements et déclarations du vendeur

ET

État des lieux
Le vendeur déclare qu’il n’a pas fait établir d’état des lieux

J'en ai fait part à mon notaire. J'attends également sa réponse.

Himura · #6 02-05-2018 20:21:25

GT a écrit :

junior_jef a écrit :
Mes questions au sujet du bail sont les suivantes :
• Page 2 du bail, article 7 « Etat des lieux ». Il est stipulé qu’un état des lieux d’entrée doit être dressé. Hors, je sais que cela n’a pas été le cas. Puis-je l’exiger ? Puis-je en faire un lorsque l’acte sera signé ? Quid des frais liés à cet état des lieux ? ,

L'article 1730, C. civil prévoit notamment :
"§ 1.Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. (...)"
De ce qui précède l'obligation d'un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs n'est pas visée , que le bien change ou non de propriétaire, dès lors qu'est écoulée la période d'un mois d'occupation par le locataire.
Ni le nouveau propriétaire , ni l'ancien propriétaire ne sont ds les conditions visées à l'article 1730, C. civil concernant l'état des lieux d'entrée dressé impérativement .
Ma fille a pris en location une maison qui a plus tard été vendue.
Aucun état des lieux n'avait été réalisé à l'origine.
Les nouveaux propriétaires ont manifesté l'intention d'en établir un.
J'ai conseillé à ma fille de ne pas accéder à cette demande, tout en acceptant que les propriétaires fassent des photos des lieux en raison des travaux qu'ils voulaient entreprendre.
Et lorsqu'elle a quitté les lieux, les propriétaires lui ont remis sa garantie locative.

Cependant, rien n'aurait empêché le nouveau propriétaire d'utiliser leur reportage photo comme élément de preuve, dans le cas où une détérioration évidente aurait été constatée
La loi reconnait tout élément utile à déterminer l'état initial, si l'état des lieux d'entrée n'a pas été rédigé en bonne et due forme.

PIM · #7 02-05-2018 21:50:35

junior_jef a écrit :

PIM a écrit :
Le compromis de vente a-t-il été signé ?
Si oui, que prévoit-il à propos de l’occupation ?
Avez-vous fait part à votre notaire de cette difficulté ?
Dans le compromis, il est indiqué:
Subrogation
L'acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur relatifs à l'occupation du bien telle que
décrite ci-avant - à la seule exception des conditions particulières prévues par la loi pour la résiliation du bail par
l'acquéreur d'un bien, qu'il se réserve d'invoquer -, et il pourra notamment demander la résolution du bail pour
des motifs antérieurs à la présente vente, ainsi que la réparation des dégâts locatifs commis avant ce jour.
Engagements et déclarations du vendeur
ET
État des lieux
Le vendeur déclare qu’il n’a pas fait établir d’état des lieux
J'en ai fait part à mon notaire. J'attends également sa réponse.

Qu’est-il écrit à propos de l’occupation « telle que décrite »

grmff · #8 03-05-2018 00:48:21

Himura a écrit :

J'espère pour vous qu'il a officiellement mis fin au bail du locataire dans les délais surtout ! Sans cela, il ne prendra pas fin de plein droit à l'échéance.

Sauf pour un bail étudiant à durée déterminée...

panchito · #9 03-05-2018 06:07:43

Mais le bail "étudiant" n'a été introduit que tout dernièrement. Avec effet rétroactif?

junior_jef · #10 03-05-2018 06:53:36

PIM a écrit :

junior_jef a écrit :
PIM a écrit :
Le compromis de vente a-t-il été signé ?
Si oui, que prévoit-il à propos de l’occupation ?
Avez-vous fait part à votre notaire de cette difficulté ?
Dans le compromis, il est indiqué:
Subrogation
L'acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur relatifs à l'occupation du bien telle que
décrite ci-avant - à la seule exception des conditions particulières prévues par la loi pour la résiliation du bail par
l'acquéreur d'un bien, qu'il se réserve d'invoquer -, et il pourra notamment demander la résolution du bail pour
des motifs antérieurs à la présente vente, ainsi que la réparation des dégâts locatifs commis avant ce jour.
Engagements et déclarations du vendeur
ET
État des lieux
Le vendeur déclare qu’il n’a pas fait établir d’état des lieux
J'en ai fait part à mon notaire. J'attends également sa réponse.
Qu’est-il écrit à propos de l’occupation « telle que décrite »

Pas grand chose :

Le transfert de la propriété aura heu le jour de la signature de Pacte authentique
L'acquéreur aura la jouissance du bien vendu à partir du jour de l'acte authentique par la perception des loyeis, le
vendeur déclarant que le bien est actuellement loué aux conditions bien connues de l’acquéreur qui reconnaît
avoir reçu antérieurement aux présentes un exemplaire de la convention locative A ce sujet, le vendeur confirme
que le loyer actuel est de six cent cinquante euros (€ 650,00), toutes charges comprises
Le vendeur déclare qu’il n’a, à ce jour, pas donné son accord écrit poui que le locataire affecte le bien à sa
résidence principale
État des lieux
Le vendeur déclare qu’il n’a pas fait établir d’état des lieux
Garantie locative
Une garantie de mille trois cents euros (€ 1 300,00) a été versée sur le compte du vendeur
Le vendeur s'engage à restituer à l'acquéreur l'intégralité des garanties locatives en sa possession
À ce sujet, le vendeur s’engage également à verser à l'acquéreur, le jour de la signature de l'acte authentique, les
intérêts dus sur les garanties locatives prévus à l'article 10 de la loi du 20 février 1991, modifiée par la loi du 13
avril 1997, calculés pour la période courant du 13 octobre 2017 jusqu'au placement de la garantie locative sui un
compte bancaire et à défaut, jusqu'à la signature de l'acte authentique
Décompte
Les parties s'engagent à établir le décompte relatif aux loyer et provisions pour charges au plus tard le jour de la
signature de l'acte authentique de vente

junior_jef · #11 03-05-2018 06:56:27

panchito a écrit :

Mais le bail "étudiant" n'a été introduit que tout dernièrement. Avec effet rétroactif?

Il a été fait entre ma dernière visite et la signature du compromis.

junior_jef · #12 03-05-2018 06:59:51

grmff a écrit :

Himura a écrit :
J'espère pour vous qu'il a officiellement mis fin au bail du locataire dans les délais surtout ! Sans cela, il ne prendra pas fin de plein droit à l'échéance.
Sauf pour un bail étudiant à durée déterminée...

En effet, c'est un bail étudiant à durée déterminée. Et pour la forme, je lui donnerai son renom également dès que j'aurai signé l'acte.

junior_jef · #13 03-05-2018 07:06:11

Himura a écrit :

GT a écrit :
junior_jef a écrit :
Mes questions au sujet du bail sont les suivantes :
• Page 2 du bail, article 7 « Etat des lieux ». Il est stipulé qu’un état des lieux d’entrée doit être dressé. Hors, je sais que cela n’a pas été le cas. Puis-je l’exiger ? Puis-je en faire un lorsque l’acte sera signé ? Quid des frais liés à cet état des lieux ? ,

L'article 1730, C. civil prévoit notamment :
"§ 1.Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. (...)"
De ce qui précède l'obligation d'un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs n'est pas visée , que le bien change ou non de propriétaire, dès lors qu'est écoulée la période d'un mois d'occupation par le locataire.
Ni le nouveau propriétaire , ni l'ancien propriétaire ne sont ds les conditions visées à l'article 1730, C. civil concernant l'état des lieux d'entrée dressé impérativement .
Ma fille a pris en location une maison qui a plus tard été vendue.
Aucun état des lieux n'avait été réalisé à l'origine.
Les nouveaux propriétaires ont manifesté l'intention d'en établir un.
J'ai conseillé à ma fille de ne pas accéder à cette demande, tout en acceptant que les propriétaires fassent des photos des lieux en raison des travaux qu'ils voulaient entreprendre.
Et lorsqu'elle a quitté les lieux, les propriétaires lui ont remis sa garantie locative.

Cependant, rien n'aurait empêché le nouveau propriétaire d'utiliser leur reportage photo comme élément de preuve, dans le cas où une détérioration évidente aurait été constatée
La loi reconnait tout élément utile à déterminer l'état initial, si l'état des lieux d'entrée n'a pas été rédigé en bonne et due forme.

J'avais fait un reportage photo détaillé lors de ma dernière visite, avant signature du compromis. Je pourrais l'utiliser? J'imagine que je devrais passer par la justice de paix ?

libra · #14 03-05-2018 07:10:30

junior_jef a écrit :

Je devrai donc trouver un garde meubles ainsi qu'un logement temporaire et assurer 2 déménagements. Cela engendre pour moi un surcout et beaucoup d’embêtements non prévus.

Je suppose qu'actuellement vous êtes locataire. Il vous est loisible de demander à votre propriétaire une prolongation du bail pour cause de circonstance exceptionnelle inconnue au moment de la remise du préavis.

junior_jef · #15 03-05-2018 07:18:59

libra a écrit :

junior_jef a écrit :
Je devrai donc trouver un garde meubles ainsi qu'un logement temporaire et assurer 2 déménagements. Cela engendre pour moi un surcout et beaucoup d’embêtements non prévus.
Je suppose qu'actuellement vous êtes locataire. Il vous est loisible de demander à votre propriétaire une prolongation du bail pour cause de circonstance exceptionnelle inconnue au moment de la remise du préavis.

Oui. Seulement ma propriétaire a déjà trouvé un nouveau locataire qui emménagera en juillet.

PIM · #16 03-05-2018 09:03:06

Il aurait fallu que le compromis de vente stipule ce qui a été convenu verbalement entre vous...

Himura · #17 03-05-2018 09:12:30

panchito a écrit :

Mais le bail "étudiant" n'a été introduit que tout dernièrement. Avec effet rétroactif?

Il me semble en effet que cette disposition n'est reconnue que dans le "bail étudiant" nouvelle mouture - soit pour les baux rédigés à partir du 1/9/2018.
Qu'ici, l'étudiant est dans le cadre d'un bail de courte durée - et donc avec un terme qu'il faut confirmer dans le délai prescrit.

panchito · #18 03-05-2018 09:16:20

PIM a écrit :

Il aurait fallu que le compromis de vente stipule ce qui a été convenu verbalement entre vous...

Oui surtout que je doute fort que pour 650€/mois, il s'agisse d'un bail "étudiant" et la nouvelle loi officialisant les baux étudiants ne prendra effet qu'au 1er spetembre 2018.

Mais comme il est interdit que votre locataire s'y domicilie, c'est peut-être un bail de seconde résidence, ce qui vous sauverait puisque là vous ne tombez plus sous la loi hyper-contraingnante des baux de résidence principale ...

Mais je m'étonne tout de même que votre propre notaire de famille, ne vous a pas mitionné une clause détaillée à ce sujet, surtout au vu de votre situation.

Donc la question cruciale est de savoir si officiellement il s'agit d'un bail de résidence principale et de résidence secondaire ....

Dernière modification par panchito (03-05-2018 09:20:29)

junior_jef · #19 03-05-2018 09:41:48

panchito a écrit :

PIM a écrit :
Il aurait fallu que le compromis de vente stipule ce qui a été convenu verbalement entre vous...
Oui surtout que je doute fort que pour 650€/mois, il s'agisse d'un bail "étudiant" et la nouvelle loi officialisant les baux étudiants ne prendra effet qu'au 1er spetembre 2018.
Mais comme il est interdit que votre locataire s'y domicilie, c'est peut-être un bail de seconde résidence, ce qui vous sauverait puisque là vous ne tombez plus sous la loi hyper-contraingnante des baux de résidence principale ...
Mais je m'étonne tout de même que votre propre notaire de famille, ne vous a pas mitionné une clause détaillée à ce sujet, surtout au vu de votre situation.
Donc la question cruciale est de savoir si officiellement il s'agit d'un bail de résidence principale et de résidence secondaire ....

Le titre du bail est "Contrat de location pour logement étudiant".

Il est stipulé: "Les lieux loués sont destinés au logement étudiant. Ils pourront être affectés à la résidence principale du locataire avec l'accord écrit du bailleur".

Je ne sais pas ce que cela implique? Officiellement est ce considéré comme un bail de résidence principale?

D1791 · #20 03-05-2018 09:52:43

junior_jef a écrit :

Il est stipulé: "Les lieux loués sont destinés au logement étudiant. Ils pourront être affectés à la résidence principale du locataire avec l'accord écrit du bailleur".

Ils pourront ou ils ne pourront ?

Vous n'aviez pas dit dans un précédent message que la domiciliation n'était pas possible ?

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