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Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

NevenSka
Pimonaute
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Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Bonjour,

Je travaille et habite en Belgique dans le brabant flamand depuis 17 mois et je loue, en tant que loctaire, une chambre en collocation dans une maison depuis maintenant 16 mois. Je suis enregistré à la commune et j'avais signé un contrat de courte durée de 7 mois suivie d'un autre 12 mois qui se termine dans 3 mois. Ayant donc cumulé 2 contrats de courte durée, un troisième n'est plus possible.
Seulement, je souhaiterai pouvoir rester dans cette colocation encore plus longtemps, le bien étant disponible pour location après la fin de mon bail. Malheureusement, le propriétaire ne souhaite pas faire de bail de 9 ans ou plus. Ma première question est donc pourquoi pourrait il souhaiter cela? Pouvons nous trouver une solution qui conviendrait autant au propriétaire que moi?

En outre, dans cette colocation, plusieurs colocataireq ne sont eux pas domicilié ici et ont enchainé plus de 3 baux de courte durée à la suite ce qui, si j'ai bien compris, est possible étant donné qu'il s'agit d'une résidence secondaire/chambre d'étudiant. Une solution pour moi serait donc de me domicilier autre part et de signer un nouveau bail de courte durée en tant que résidence secondaire. Je sais par exemple que des belges dans mon cas ont la possibilité de rester domicilié chez leurs parents  et de continuer à enchainer les locations de courte durée sans domiciliation. Seulement, mes parents habitants en France, si je me domicilie chez eux, je ne serais plus domicilié en Belgique. Ceci pourrait-il me poser problème sachant que j'ai une banque en Belgique, un contrat de travail belge et donc un numéro national belge et que j'y réside surant la plus grosse partie de l'année?

Merci d'avance,

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Pas évident à solutionner.
Dommage que la courte durée n'ait pas été conclue à concurrence de 3 ans (au lieu de 7 mois + 12 mois)...
Peut-être un avenant modifiant le 12 mois en 29 mois, de manière à porter le total initial à 36 mois ?

Voir aussi la législation flamande qui entre en application au 01/09/2018.


Erik DECKERS
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NevenSka
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Merci Erik pour votre réponse!  C'est effectivement dommage de ne pas être parti sur un bail de 3 ans mais je n'avais pas connaissance de cette lois avant malheureusement...
L'avenant est une bonne piste pour une solution! Quel forme devra-t-il prendre et comment devrait-il être fait concrètement? Pouvez vous m'en dire plus?

Une autre question que je me posait était la suivante :
Pourquoi la loi nous empêche-t-elle de faire plus de 2 baux ou 3 ans de baux de courte durée? J'avais compris que c'était pour "protéger" le locataire mais dans mon cas, paradoxalement, cela me pousse à changer de logement et rend donc ma situation plus précaire...  hmm

Dernière modification par NevenSka (02-06-2018 15:56:31)

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grmff
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Pourquoi ne pas conclure un bail de résidence principale entre le propriétaire et un nouveau locataire, avec autorisation de sous-location. Vous devenez sous-locataire, et le problème est réglé...


Grmf!
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NevenSka
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Merci Grmff également. Une sous location de telle sorte est elle légale? Me permettra-t-elle d'être domicilier dans la maison également? Je vais proposer la solution au propriétaire mais a-t-il des raisons de refuser?

Je vois donc la liste de possibilités suivante, dans l'ordre de préférence :
1°) Faire un avenant au bail modifiant la durée 12 mois en 29 mois maximum, de manière à porter le total initial à 36 mois.
2°) Continuer sur un bail de 9 ans si pour une raison ou une autre j'arrive à convaincre le propriétaire. (J'en doute)
3°) Faire un bail de résidence principale avec un nouveau locataire, avec autorisation de sous-location. Et je sous-loue la chambre.
4°) Je pars de la colocation pendant une petite durée (3 mois par exemple) et je reviens ensuite pour un nouveau bail de courte durée. Cela devrait remettre à zéro le nombre de bail de courte durée avec domiciliation que j'ai à mon compteur pour ce logement, vous confirmer?
5°) Je me fait domicilier chez quelqu'un d'autre (par exemple, mes parents en France) pendant le temps du bail de résidence secondaire avant de signer un nouveau bail de résidence principal par la suite ici. A condition encore une fois que cela remette à zéro la cumulation de bail de courte durée... Cette dernière solution me plait moins car étant la majeur partie de mon temps en Belgique, il est plus normal d'y être domicilié...

Voyez vous un problème à une des solutions proposées ci-dessus? Avez vous encore d'autres conseils?

Merci d'avance,

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PIM
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

- vous parlez de colocation: mais, chacun a son propre bail ou il y a un seul bail pour tous ?
- quelles sont les intentions du bailleur ? Souhaite-t-il vous conserver comme occupant ? A-t-il proposé une solution contractuelle ?
- et si vous ne signez rien de nouveau et que vous continuez à occuper, va-t-il s’y opposer ?


Erik DECKERS
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panchito
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Mais le tout premier bail de résidence principale ne s’est-il pas automatiquement transformé en bail de 9 ans puisque le propriétaire ne s’est pas opposé à ce que vous restiez dans les lieux? C’était justement le but de la loi Onkelinx; bétonner les droits des locataires (uniquement valable pour des baux de résidence principale)

Votre tout 1er bail était-il bien un bail de résidence principale? Vous étiez le seul preneur sur le contrat?

Dernière modification par panchito (03-06-2018 09:51:02)

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

J'ai l'impression qu'on utilise à tort et à travers le terme 'colocation' avec pour effet qu'on ne sait pas de quoi on parle.

Par ailleurs, la notion de colocation est-elle la même dans chacune des trois régions?

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Aime ce post :

GT

NevenSka
Pimonaute
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Alors, tout d'abord :

PIM a écrit :

- vous parlez de colocation: mais, chacun a son propre bail ou il y a un seul bail pour tous ?

Chacun a son propre bail.

PIM a écrit :

- quelles sont les intentions du bailleur ? Souhaite-t-il vous conserver comme occupant ? A-t-il proposé une solution contractuelle ?

Le bailleur souhaite me garder (il ne s'y oppose pas en tout cas) mais ne souhaite pas s'engager dans un contrat de 9 ans. Il a alors proposé de signer un bail de résidence secondaire comme le font d'autre de mes colocataires.

PIM a écrit :

- et si vous ne signez rien de nouveau et que vous continuez à occuper, va-t-il s’y opposer ?

Si je ne signe rien, il va faire visiter ma chambre et trouver un nouveau colocataire. Je précise qu'une reconduction automatique ou prolongation au delà de l'échéance est formellement exclue dans notre contrat .

panchito a écrit :

Mais le tout premier bail de résidence principale ne s’est-il pas automatiquement transformé en bail de 9 ans puisque le propriétaire ne s’est pas opposé à ce que vous restiez dans les lieux? C’était justement le but de la loi Onkelinx; bétonner les droits des locataires (uniquement valable pour des baux de résidence principale)

Non, car comme dis plus haut "une reconduction automatique ou prolongation au delà de l'échéance est formellement exclue dans votre contrat" (citation du propriétaire). En outre, nous avons à l'échéance du premier bail signé un deuxième bail de 12mois.

libra a écrit :

Votre tout 1er bail était-il bien un bail de résidence principale? Vous étiez le seul preneur sur le contrat?

Mon tout premier bail tout comme le deuxième était un bail de résidence principale. Certains de mes colocataire ont eux aussi un bail de résidence principale et d'autre ont un bail de résidence secondaire. J'étais donc le seul preneur sur le contrat mais d'autres contrats pour d'autres chambres de la même maison ont été signé entre mes colocataire et le propriétaire.

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grmff
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Inscription : 26-05-2004
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Dans un bail de résidence principale, la fin automatique est exclue. Il faut obligatoirement un congé.
Le 2e bail est certes valable, puisque la prolongation est éctite.

Et si vous changiez de chambre?...


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libra
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Je n'ai pas l'impression que ce que vous avancez répond à une colocation. J'ai l'impression que vous avez un bail de résidence principale, que vous partagiez des locaux avec d'autres locataires de l'immeuble ou de l'appartement n'y change rien.

S'il en est ainsi il se pourrait que le bail est soumis à la loi du 20 février 1991 et à celle du 13 avril 1997 et que les clauses de non reconduction de votre bail sont tout simplement illégales. Votre bailleur devrait vous remettre un préavis de trois mois avant la fin du bail. Je crois comprendre que cela n'a pas été fait et que ce n'est plus possible. Dès lors vous serez avec un bail de neuf années.

Par ailleurs, c'est votre domicile. Le bailleur n'a pas le droit de s'y introduire sans votre consentement et il n'a pas le droit de vous empêcher de vous y introduire.

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NevenSka
Pimonaute
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

grmff a écrit :

Dans un bail de résidence principale, la fin automatique est exclue. Il faut obligatoirement un congé.
Le 2e bail est certes valable, puisque la prolongation est éctite.

Cela signifie donc que si rien ne se passe, on passe obligatoirement en contrat 9 ans, je comprends. Je pense que :
1°) Le propriétaire s'assurera de demander le congés par écrit, sauf si cela doit être fait obligatoirement 3 mois avant dans quel cas, je n'ai rien reçu.
2°) S'il ne le fait pas, je n'ai pas non plus envie de faire un "coup en douce" en restant dans la chambre en me reposant sur la loi mais contre l'envie du propriétaire.

grmff a écrit :

Et si vous changiez de chambre?...

Sachant que l'adresse reste la même, est ce que cela "remet à zéro" la cumulation de baux courte durée? A mon avis, je ne pense pas mais je n'y connais pas grand chose.

libra a écrit :

S'il en est ainsi il se pourrait que le bail est soumis à la loi du 20 février 1991 et à celle du 13 avril 1997 et que les clauses de non reconduction de votre bail sont tout simplement illégales. Votre bailleur devrait vous remettre un préavis de trois mois avant la fin du bail. Je crois comprendre que cela n'a pas été fait et que ce n'est plus possible. Dès lors vous serez avec un bail de neuf années.

Par ailleurs, c'est votre domicile. Le bailleur n'a pas le droit de s'y introduire sans votre consentement et il n'a pas le droit de vous empêcher de vous y introduire

Donc si je comprends, bien ceci ne serait pas le cas dans le cadre d'une vraie colocation. Je rappelle en passant que nous vivons dans une maison et pas un appartement, au cas où ça changera quelque chose.
Donc la loi me permettrait de passer tacitement sur un bail de neuf ans sans que le propriétaire ne puisse y changer quelques chose.
Mais comme dis plus haut, je préfère autant m'arranger avec le propriétaire et m'assurer qu'il soit satisfait de la situation également.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

NevenSka a écrit :
PIM a écrit :

- quelles sont les intentions du bailleur ? Souhaite-t-il vous conserver comme occupant ? A-t-il proposé une solution contractuelle ?

Le bailleur souhaite me garder (il ne s'y oppose pas en tout cas) mais ne souhaite pas s'engager dans un contrat de 9 ans. Il a alors proposé de signer un bail de résidence secondaire comme le font d'autre de mes colocataires.

Si tout va bien avec le propriétaire, signez le nouveau contrat qu'il vous propose.
Il sera content et vous serez un bon locataire.... personne ne va se plaindre et personne ne vérifiera le contenu et le type de votre contrat

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NevenSka
Pimonaute
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Le problème c'est que pour signer le nouveau contrat il me faut indiquer une domiciliation différente de cette adresse-ci... Or il est évident qu'il faut que je sois domicilié là où je passe la plus grosse partie de mon temps. A moins que je me trompe?

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panchito
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Puisque le tout premier bail est un bail de résidence principale, avec NevenSka comme seul preneur, et que le bailleur ne s'est pas opposé dans les délais voulus à ce que NevenSka reste dans les lieux, il s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans (loi Onkelinx). Ce contrat l'oblige aussi à se domicilier dans les lieux loués, puisqu'il s'agissait d'un bail de résidence principale. Vous êtes donc dans la deuxième année d'un bail de 9 ans, (qui est le tout premier que vous avez signé). Les autres baux n'ont pas d'existence légale.

Dernière modification par panchito (03-06-2018 17:57:44)

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NevenSka
Pimonaute
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

D'abord, merci à tous pour votre aide!

Ainsi, dans l'ordre de préférence, voilà les solutions que je vais tester :
1°) Faire un avenant au bail modifiant la durée 12 mois en 29 mois maximum, de manière à porter le total initial à 36 mois.
2°) Continuer sur un bail de 9 ans si pour une raison ou une autre j'arrive à convaincre le propriétaire. (J'en doute)
2bis) Partir sur un bail de 9 ans quelque soit l'avis du propriétaire, protégé par la loi Okelinx.
3°) Voir s'il est possible possible de repartir sur un nouveau bail de court terme en changeant de chambre.
4°) Faire un bail de résidence principale avec un nouveau locataire, avec autorisation de sous-location. Et je sous-loue la chambre.
5°) Je pars de la colocation pendant une petite durée (3 mois par exemple) et je reviens ensuite pour un nouveau bail de courte durée. Cela devrait remettre à zéro le nombre de bail de courte durée avec domiciliation que j'ai à mon compteur pour ce logement, vous confirmer?
6°) Je me fait domicilier chez quelqu'un d'autre (par exemple, mes parents en France) pendant le temps du bail de résidence secondaire avant de signer un nouveau bail de résidence principal par la suite ici. A condition encore une fois que cela remette à zéro la cumulation de bail de courte durée... Cette dernière solution me plait moins car étant la majeur partie de mon temps en Belgique, il est plus normal d'y être domicilié...

Une dernière question :
Le fait de changer de chambre dans la même maison (même adresse postale), est ce que cela remet à zéro la cumulation de baille à court terme signé?

Si vous avez encore des infos, je continuerai à visiter le post smile

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NevenSka
Pimonaute
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Up,

J'ai également envoyé un mail au propriétaire. S'il ne répond pas d'ici quelques jours, je l’appellerai  wink

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NevenSka
Pimonaute
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Bon du coup, n'ayant pas eu de réponses par mail, je l'ai appelé et suite à mes propositions, le propriétaire à démonté une par une mes solutions :
1°) Faire un avenant au bail modifiant la durée 12 mois en 29 mois maximum, de manière à porter le total initial à 36 mois.
=> Il m'a dit que c'était illégal mais je lui ai demandé de demander à son avocat. Vous en pensez quoi?
2°) Continuer sur un bail de 9 ans si pour une raison ou une autre j'arrive à convaincre le propriétaire. (J'en doute)
=> Il compte à terme vendre la maison et ne veut donc pas avoir de contrats longue durée.
3°) Voir s'il est possible possible de repartir sur un nouveau bail de court terme en changeant de chambre.
=> Pas possible selon mon proprio et je pense qu'il a raison.
4°) Faire un bail de résidence principale avec un nouveau locataire, avec autorisation de sous-location. Et je sous-loue la chambre.
=> Pas possible selon lui car il croit que la loi empêche la domiciliation 3 fois d'affilé alors que non. Si je comprend bien la loi empêche 3 bail renouvelé donc avec le même bailleur. Un bail avec quelqu'un d'autre est un nouveau bail alors il n'y a plus de problème. Je me trompe?
5°) Je pars de la colocation pendant une petite durée (3 mois par exemple) et je reviens ensuite pour un nouveau bail de courte durée. Cela devrait remettre à zéro le nombre de bail de courte durée avec domiciliation que j'ai à mon compteur pour ce logement, vous confirmer?
=> Ce n'est pas vraiment une option pour moi car :
1°) Trop compliqué (déménagement, assurance, sécurité sociale etc.)
2°) Entre temps, je risque de perdre ma place car le propriétaire prendra le premier  nouveau signataire.

6°) Je me fait domicilier chez quelqu'un d'autre (par exemple, mes parents en France) pendant le temps du bail de résidence secondaire avant de signer un nouveau bail de résidence principal par la suite ici. A condition encore une fois que cela remette à zéro la cumulation de bail de courte durée... Cette dernière solution me plait moins car étant la majeur partie de mon temps en Belgique, il est plus normal d'y être domicilié...
C'est ce que le propriétaire veux que je fasse mais déjà, c'est trop compliqué et je penses même que c'est illégale et de la fraude, non?

Merci d'avance pour votre aide encore une fois!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

C'est incroyable, vous n'avez pas lu c qu'on vous a répondu? Vous n'avez pas donné à votre bailleur la brochure sur les baux de résidence principale (disponible gratuitement sur ce site)?

Votre tout premier bail de résidence principale s'est automatiquement transformé en bail de 9 ans puisque le propriétaire ne s’est pas opposé à ce que vous restiez dans les lieux. C’était justement le but de la loi Onkelinx; bétonner les droits des locataires (uniquement valable pour des baux de résidence principale)

Et toute clause en contradiction avec la loi qui se trouverait dans votre bail est réputée non écrite.

Demandez à votre bailleur de venir poser ses questions sur PIM s'il ne sait pas lire la loi dans cette brochure:
Voir ICI

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NevenSka
Pimonaute
Inscription : 02-06-2018
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Re : Prolongement d'une location après 2 baux de courte durée

Bonjour Panchito,

Merci pour le lien vers la brochure!

J'ai bien compris ça mais j'aimerai autant trouver une solution dans laquelle le bailleur s'engage de son plein gré que de lui annoncer que j'ai un bail de 9 ans qu'il le veuille ou non, d'où mes questions. Bien sur, ça reste ma solution de replis wink

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