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    Fond de réserve obligatoire

    libra
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 1 297

    Fond de réserve obligatoire

    Le parlement aurait voté une modification de la loi sur la copropriété. À partir du 1er janvier 2019, il serait obligatoire d'avoir un fond de réserve. Je n'ai cependant aucune précision. Quelqu'un en sait-il plus?

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 788

    Re : Fond de réserve obligatoire

    Le projet de loi portant  dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges a , entre autres, apporté des modifications dans l'article 577-5 du code civil , inséré par la loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010.

    Il y est stipulé :

    " L’association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l’immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent; l’association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire."

    Par ailleurs, il est prévu dans ce projet de loi que l’obligation de l’article 577-5, du Code civil de constitution de fonds de réserve s’appliquera immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la  loi (le 1 janvier 2019), aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d’entrée en vigueur de la présente loi.

    Le projet de loi a été voté en séance plénière de la Chambre le 7/6/2018 et devait encore être soumis à la sanction royale.

    Le projet de loi incluant des modifications du code civil sur la copropriété ont fait l'objet sur ce forum de très nombreuses interventions.

    Dernière modification par GT (17-06-2018 07:12:33)

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    Aime ce post :

    PIM

    PIM
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    GT a écrit :

    Le projet de loi incluant des modifications du code civil sur la copropriété ont fait l'objet sur ce forum de très nombreuses interventions.

    voir notamment
    https://forum.pim.be/topic-287568-loi-c … age-1.html


    Erik DECKERS
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    ninifel
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    La Loi a écrit :

    l’association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire."

    Ce serait pas une bonne nouvelle.


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    luc
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    libra a écrit :

    Le parlement aurait voté une modification de la loi sur la copropriété. À partir du 1er janvier 2019, il serait obligatoire d'avoir un fond de réserve. Je n'ai cependant aucune précision. Quelqu'un en sait-il plus?

    1. D'abord l'article 577-8 § 4 5° CC (administration des fonds) continuera d'avoir son impact. Extrait:

    (...) dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;

    En d'autres mots, le montant doit être disponible à tout moment sur le compte bancaire concerné.

    2.  Concernant l’assurance RC syndic "détournement" le montant doit être assurée explicitement (prime à charge du syndic). Extrait de la directive de l'IPI:

    Art. 2. La police doit satisfaire aux conditions minimales suivantes :
    (...)
    2. Sont couvertes la responsabilité civile professionnelle, en ce compris lorsqu'elle résulte de détournements ou de vols commis par les préposés ou par des tiers, la responsabilité civile exploitation et le cautionnement.
    (...)

    3. La comptabilité de ce fonds devra être intégré dans la comptabilité générale de l'ACP.
    Donc une intégration dans la comptabilité tenue par le commissaire aux comptes ou dans la comptabilité du syndic est interdite.
    .


    Cordialement,

    Luc

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    je ne comprends pas ta joie Luc étant donné que je lis "l’association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.".

    Ce qui signifie que des gens pourront continuer durant des décennies à consommer un immeuble sans que nul ne puisse interdire ce phénomène d'incurie qui mène un batiment à la ruine.

    Or on ne le sait pas forcément lorsqu'on achète dans un immeuble d'architecte avec du cachet ( moulures, cheminée, parquet à chevron).

    Ce n'est pas écrit dans un PV d'AG ou dans un acte de base que les autres copropriétaires ne feront jamais réparer les toitures, les facades, les balcons....

    Dernière modification par ninifel (17-06-2018 08:57:20)


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    L'obligation est cependant inscrite. Pour reprendre sa liberté, la majorité est sévère avec 80%...

    Je suis assez positif avec cette disposition.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    Tout dépend... Le législateur veut toujours imposer des solutions globales pour couvrir des situations totalement différentes.

    Dans certaines copropriétés, les CP s'opposent farouchement aux fonds de réserve et votent à chaque fois contre. Ils estiment qu'ils ont d'autres moyens que le Syndic que pour faire fructifier leur argent et savent le faire mille fois mieux qu'un syndic.

    Quand d'éventuels travaux seront votés, alors ils sont d'accord que le syndic fasse un appel de fonds.

    C'est ainsi que dans une copropriété à WSP, les CP ont tous payé cash une nouvelle façade en marbre à 350.000€ (avec 14 copropriétaires).

    Tout dépend....

    Pourquoi ne pas laisser la liberté aux gens de choisir?

    Maintenant c'est vrai que s'il faut plus de 80% des voix, il y a peu de chance que cela soit voté dans les ACP que je connais!

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    Aime ce post :
    dach
    Pimonaute intarissable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    C'est effectivement regrettable que 'le législateur' n'est pas capable d'écrire de simples règles de vie en société, lisibles cohérentes et applicables !
    Indiquer que "l'AG peut décider ... de ne pas constituer ce fonds" alors que le fonds est obligatoire dès que des appels de fonds sont demandé pour payer des travaux est un non sens !
    Cela signifie que si l'AG à décider de ne pas constitué ce fonds, elle ne peut plus décider de travaux,  sauf en laissant les appels de fonds pour travaux sur le compte de fonds de roulement puisqu’elle est dans l'impossibilité des les placer sur le fonds de réserve inexistant !

    Pourquoi n'avoir tout simple indiqué que 'l'AG peut décider ... de suspendre pour un an la contribution à ce fonds" !!

    D'autre part, comment justifier qu'un propriétaire en personne physique d'un immeuble complet peut placer sont épargne pour refaire sans toiture sur un compte défiscalisé et garanti ou financer cette réfection par l'emprunt et que le copropriétaire en personne physique est lui forcé de donner son épargne à la copropriété qui n'a d'autre choix qu'un compte à taux d’intérêt nul ou taxable et sans garantie de la protection des dépôt !

    Je comprends le nécessité des protéger les parties communes contre la négligence des certains copropriétaire (avec la complicité au minimum passible du syndic),   je doute de l’efficacité de l'obligation de contribution minimal au fonds de réserve. La solution aurait du être de rattacher les dettes au lot concerné et donc au propriétaire réel et non au copropriétaire sortant.

    Dans la situation actuelle (et aussi avec la loi de 2018), un copropriétaire pourrait bénéficier dans sa quote-part dans le fonds sans y avoir contribuer et sans que l'ancien propriétaire du lot n'ai apurer sa dette.

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    luc
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    panchito a écrit :

    (...) Tout dépend....
    Pourquoi ne pas laisser la liberté aux gens de choisir?
    (...)

    Cette liberté est déjà présente tout en restant dans le cadre de l’esprit de la loi, mais il faut l'utiliser.

    il faudra donc activement utiliser une comptabilité budgétaire avec un budget pluriannuel tout en restant dans le schéma du plan comptable imposé par la loi de 2010 (ACP 20 App et +).

    Comme les séances informatives concernant la nouvelle loi se tiennent jusque début septembre, je pourrai vérifier si ma méthode reste debout et si oui le proposer à l'AG de mon ACP en octobre. Plus plus tard.


    Cordialement,

    Luc

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    luc
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    dach a écrit :

    (...) D'autre part, comment justifier qu'un propriétaire en personne physique d'un immeuble complet peut placer sont épargne pour refaire sans toiture sur un compte défiscalisé et garanti ou financer cette réfection par l'emprunt et que le copropriétaire en personne physique est lui forcé de donner son épargne à la copropriété qui n'a d'autre choix qu'un compte à taux d’intérêt nul ou taxable et sans garantie de la protection des dépôt ! (...)

    C'est exactement ce problème que j'ai voulu essayer de résoudre. Finalement je pourrai proposer une solution à mon AG en octobre. Tous les éléments sont en principe présent dans la loi telle que voté actuellement.

    L'AG est souveraine. Ce n’est pas à l'Etat ni au syndic à imposer le manuel de gestion. C'est à l'AG de le faire par la voie des statuts. L'Etat doit seulement vérifier s'il n'a pas d'abus d'ordre privé ou public.

    En d'autres mots pas de manuel uniforme qui ne tient pas compte des particularités de chaque immeuble.

    Dernière modification par luc (17-06-2018 11:19:07)


    Cordialement,

    Luc

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    max11
    Pimonaute intarissable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    En pratique, on parle de quoi ?  de 5% des charges ordinaires de l'exercice précédent....  Donc 5000 € pour un gros immeuble qui a 100.000 € de charges ordinaires par an....

    Vous ne trouvez pas que c'est vous révolter pour pas grand chose ?

    Surtout que les CP qui n'en veulent pas pourront simplement (50% + 1 sauf erreur ?) décider de prélever le montant de certains travaux de l'année à venir sur le fonds de réserve. Je crois qu'il y a souvent des travaux de + de 5% des charges dans les immeubles...

    En ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    max11 a écrit :

    En pratique, on parle de quoi ?  de 5% des charges ordinaires de l'exercice précédent....  Donc 5000 € pour un gros immeuble qui a 100.000 € de charges ordinaires par an....

    Vous ne trouvez pas que c'est vous révolter pour pas grand chose ?

    Surtout que les CP qui n'en veulent pas pourront simplement (50% + 1 sauf erreur ?) décider de prélever le montant de certains travaux de l'année à venir sur le fonds de réserve. Je crois qu'il y a souvent des travaux de + de 5% des charges dans les immeubles...

    Il s’agit ici d'un budget de 3 million de travaux urgents, postposés depuis en fait 2005, avec un impact 12.000 EUR par CP.

    Les 5% représentent pour cette ACP 30.000 EUR par an. Le FR est actuellement déjà approvisionné avec 40.000 EUR/an. Il faudra en régime normal un prélèvement de 10% pour garantir un niveau de travaux équilibré (plan quinquennal). Le budget ordinaire va diminuer dès que les travaux postposés sont exécutés.

    La révolution est appliquer la loi (comptabilité budgétaire) et éviter que la facture monte vers 5 million EUR, comme pro rata en 2005.


    Cordialement,

    Luc

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    max11
    Pimonaute intarissable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    Vos charges annuelles ordinaires sont de 600.000 €  ?   wouawww !  Là, je suis impressionné.
    Je comprends tous les problèmes que vous évoquez dans votre acp sur ce forum !

    Dans ce cas, désolé pour mon commentaire qui concernait les acp que je cotoie et qui sont très loin d'avoir autant de charges....

    En même temps, pour avoir autant de charges ordinaires, je suppose qu'il y a vraiment beaucoup de copropriétaires. Donc, par lot, ça représente combien ces 30.000 € de "contribution obligatoire" au fonds de réserve ?

    Et, en plus, vous respectez déjà la loi en appelant 40.000 € par an.
    Pourquoi trouvez-vous que ce soit une mauvaise mesure d'imposer cette "petite" contribution à un fonds de réserve ?
    Je trouve cela une saine décision pour anticiper les investissements toujours nécessaire et souvent remis car certains CP ne peuvent faire face à un appel urgent.

    En ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 891

    Re : Fond de réserve obligatoire

    Le fonds de réserve est une bonne chose. Prétendre l'imposer légalement à toutes les acp sans aucun autre choix possible est un abus qui ne peut se justifier.

    Comme le dit Panchito, certaines acp peuvent choisir de payer les travaux par des appels de fonds et ne pas immobiliser d'argent dormant et improductif.

    D'autre part, cette réserve minimale peut être un simple artifice décoratif si l'acp impute régulièrement des petits travaux sur ce fonds.

    Liberté, liberté.. je t'aime !


    rexou

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    Aime ce post :
    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Fond de réserve obligatoire

    max11 a écrit :

    En même temps, pour avoir autant de charges ordinaires, je suppose qu'il y a vraiment beaucoup de copropriétaires. Donc, par lot, ça représente combien ces 30.000 € de "contribution obligatoire" au fonds de réserve ?

    248 appartements et 217 lots de garage (majoritairement garagebox) sont la propriété de +265 propriétaires, chacun avec 2 à 120 quotités, selon le cas, sur 10.000.

    il y a une masse de propriétaires d'uniquement des lots de garages dont les procurations perturbent la prise de décisions au sein de l'AG, puisqu'ils forment le groupe "majorité". Les CP présents ne sont que 30 à 40 %, mais sont majoritairement du groupe "opposition". D'où l’importance d’informer avant l'invitation (ou au plus tard avec l'invitation) par une personne impartiale.

    Le changement 2018 de celui qui paie décide va simplifier beaucoup. D'où actuellement une tentative farouche du syndic à adapter les statuts de 1975 à sa version de la loi de 1994/2010/2012, mais pas à la loi de 2018.


    Cordialement,

    Luc

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