Indexation du loyer oui ou non ?

Je prévois une indexation dans tous mes baux.
Lorsque tout se passe parfaitement avec mes locataires et que j'estime que mon loyer est correct, je leur fais généralement la fleur de ne pas les indexer.  Chaque année je leur envoie le calcul, j'écris que je ne souhaite pas l'appliquer pour l'année à venir, mais que cela ne constitue pas une renonciation à indexer dans le futur.

Supprimer la clause dans le bail, c'est s'interdire d'indexer, même si le locataire reste pour une très longue durée.
A un moment le loyer reçu ne serait plus "correct".

Je préfère perdre un peu d'indexation, mais faire en sorte que mes locataires aient envie de rester.
Un vide locatif, c'est aussi de l'argent vite perdu.
Une mise en location c'est aussi des frais et des soucis.
Un bon locataire, ça n'a pas de prix.

Je vois que vous ne lisez pas le journal du SNP (Le Cri).

Ne pas indexer relève d'une méconnaissance totale de toutes les indexations dont sont victimes les bailleurs. Et quelles indexations!

1/ IPP
Votre RC est indexé chque année, et pas sur le "gentil" indice santé comme les loyers, mais bien sur l'indice des prix à la consommation. Donc dans votre déclaration d'impôts, quand vous louez des biens, vous devez indiquer votre RC non indexé au code 106. L'état l'indexe sur l'indice des prix à la consommation, puis le multiplie par 140% pour ensuite l'ajouter à l'ensemble de vos autres revenus.

2/ Votre précompte, impôt annuel
qui, contrairement à ce que son nom semble indiquer, n'a plus rien d'une avance sur imôpts, est également calculé sur base de votre RC indexé (calculé sur l'indice des prix à la consommation)

3/ Vos rénovations et autres travaux
sont indexés sur l'indice Abex

4/ Vos assurances "incendie"
les primes sont indexées sur l'indice Abex

Quand un locataire me demande de supprimer l'indexation du bail, tous mes voyants passent au rouge.

Votre locataire ne travaille pas? Son employeur ne respecte pas les lois belges? Pourquoi son salaire 'n'est-il pas indexé?

@ Panchito.
En théorie, oui.  Sur des loyers élevés, oui (comme à WSP pour des expats par exemple).

Mais imaginons un loyer à 600€ entrant en vigueur au 1/7/2017.
Au 1/7/2018, ce loyer deviendrait 609.80€ en région wallonne, soit +117.60€ sur un an.
Si je reprends vos différents points :

1/ IPP
Il suffit de réinvestir, à crédit, pour refaire des intérêts déductibles qui viendront annuler les revenus immobilier à l'IPP.  "On est obligé d'acheter" en somme.

2/ Votre précompte, impôt annuel
Un cas concret personnel : +10.34/an (loin de WSP, les RC sont parfois faibles).

3/ Vos rénovations et autres travaux
Pas de changement de locataire, globalement peu de travaux.
Changement de locataire : beaucoup à faire (peintures à minima) et beaucoup à gérer.

4/ Vos assurances "incendie"
Le même cas concret personnel : +8.02€/an

Soit dans l'exemple un manque à gagner si j'indexe de 99.06€.
Mais par contre, des annonces sur Immoweb : concrètement pour moi minimum 4 semaines, soit 39.80 pour la formule basique + des annonces dans la presse locale : idem 4 semaines soit 50€.
Reste un manque à gagner de 9.26€...

Et tout cela sans l'impact d'un éventuel mois de chômage locatif : 600€ (mise en peinture à minima).

Alors entre d'une part une indexation et d'autre part un plaisir à mon bon locataire et beaucoup moins de temps perdu et de soucis à gérer, franchement, à ce tarif, mon choix est fait.

Dernière modification par D1791 (20-07-2018 14:06:10)

Bonjour,

Sur mes "petits" biens (appart 1 chambre), je n'indexe pas parce que les loyers sont relativement faibles et il y a souvent du mouvement. Je loue souvent à des jeunes qui restent 2-3-4 ans avant de partir pour quelques chose de plus grand.
J'adapte le prix entre chaque location.

Pour les autres cas je réalise un index, mais je mets le paragraphe dans tout mes baux.

Et je n'ai encore jamais vu un locataire remercier un bailleur de n'avoir pas indexé le loyer. Jamais!

Et j'ai programmé des notifications dan mon agenda électronique pour recevoir des rappels automatiques de manière à ne jamais oublier de faire le nécessaire à la date anniversaire de chacun de mes baux!

Ne pas indexer, c'est mal éduquer son locataire et c'est le bailleur suivant qui en paiera les pots cassés!

Demandez lui de laisser tomber l'indexation de ses revenus.

Si un candidat locataire a des demandes spéciales avant d'être locataire, qu'en sera t-il quand il sera locataire? C'est probablement quelqu'un qui tire sur toutes les ficelles. À éviter.

De mon côté, j'indexe au final très rarement.
Avec mes locataires chez qui tout se passe bien (paiement, relation, appels 'utiles', etc.), je n'indexe pas. Je leur fais remarquer, à l'occasion, que je le fais car je suis content de notre relation.
S'ils restent 4,5 ans, j'augmente légèrement à un moment, mais sans appliquer le montant normal indexé.

Quand ils quittent, je ré-évalue le montant du loyer éventuellement.

J'indexe ceux qui ont démarré à un loyer trop bas. Et surtout... ceux qui me cassent les bonbons !

Il ne faut pas exagérer le coût des taxes, assurances, etc. Ca compte, mais ça n'est rien du tout comparé à la différence entre un bon et un mauvais locataire ; ou par rapport à 1 mois de vide locatif.

Si vous n'accordez jamais cette faveur, vous auriez assez difficile de rencontrer un locataire qui vous en remercie .

Merci beaucoup pour toutes ces explications. Je vois que je début est animé ! Je vais donc inclure la clause dans mon bail mais je ne l'appliquerai pas nécessairement chaque fois.

Est-ce ce qu'a écrit Bronzato ?