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Demander decompte des charges

tsmr2018
Pimonaute
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Demander decompte des charges

Bonjour.

Je suis locataire d’un appartement en province de Luxembourg depuis Aout 2016.
C’est ma première expérience de location en Belgique après y avoir déménagé pour raisons de travail.

Le bail a été établi pour une durée de 3 ans. En plus du loyer, je verse au propriétaire un certain montant pour les charges.
Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »

L’appartement est assez grand, normalement prévu pour un couple avec enfant. Moi j’habite tout seul, donc je pense que la provision eau et chauffage a été calculée pour une utilisation de 2,5 personnes.
Je n’ai jamais reçu de décompte pour la consommation eau/chauffage.
Est-ce que je suis en droit de le demander au propriétaire pour ces deux années de location ?

En outre, je sais qu’une indemnité est prévue si je quitte l’appartement avant la fin du bail. Est-ce que cette indemnité est uniquement pour la partie loyer ou bien loyer+charges (pas très logique car je ne serai pas dans l’immeuble) ?

Depuis le début de la location, le loyer n’a pas été indexé. Et je n’ai jamais eu à faire au propriétaire, le contrat a été signé à l’agence et je ne les ai plus vus ou entendus depuis septembre 2016.

Merci à tous.

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PIM
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Re : Demander decompte des charges

tsmr2018 a écrit :

Bonjour.

Je suis locataire d’un appartement en province de Luxembourg depuis Aout 2016.
C’est ma première expérience de location en Belgique après y avoir déménagé pour raisons de travail.

Le bail a été établi pour une durée de 3 ans. En plus du loyer, je verse au propriétaire un certain montant pour les charges.
Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »

L’appartement est assez grand, normalement prévu pour un couple avec enfant. Moi j’habite tout seul, donc je pense que la provision eau et chauffage a été calculée pour une utilisation de 2,5 personnes.
Je n’ai jamais reçu de décompte pour la consommation eau/chauffage.
Est-ce que je suis en droit de le demander au propriétaire pour ces deux années de location ?

En outre, je sais qu’une indemnité est prévue si je quitte l’appartement avant la fin du bail. Est-ce que cette indemnité est uniquement pour la partie loyer ou bien loyer+charges (pas très logique car je ne serai pas dans l’immeuble) ?

Depuis le début de la location, le loyer n’a pas été indexé. Et je n’ai jamais eu à faire au propriétaire, le contrat a été signé à l’agence et je ne les ai plus vus ou entendus depuis septembre 2016.

Merci à tous.

Bienvenue sur notre forum.

- dès lors que les charges sont des provisions, vous devriez recevoir un décompte annuel. A défaut, demandez-le.
- indemnité de résiliation: uniquement le montant du loyer
- indexation: voir https://www.pim.be/indexation-loyer/bai … li-indexer
- le loyer est versé sur le compte du bailleur ou de l'agence (agissant dès lors comme régisseur) ?


Erik DECKERS
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tsmr2018
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Re : Demander decompte des charges

Merci pour la réponse et le lien informatif.

Malheureusement je ne suis pas encore à 100% de la compréhension du Français. Est-ce que la mention de « forfaitaire » dans la clause n’indique pas que le montant est fixe et non soumis à décompte (ni favorable ni défavorable) ?
Est-ce que je suis encore à temps pour demander le décompte de la première année de location ? Faut-il envoyer un recommandé ou un simple mail est suffisant ?

Le loyer est versé sur le compte du propriétaire, domicilé dans un autre province.

Si j’ai bien interprété l’article, l’indexation d’Aout 2017 ne peut plus être appliquée. Mais est-ce que c’est normal qu’un propriétaire n’indexe pas le loyer ?

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PIM
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Re : Demander decompte des charges

tsmr2018 a écrit :

Merci pour la réponse et le lien informatif.

Malheureusement je ne suis pas encore à 100% de la compréhension du Français. Est-ce que la mention de « forfaitaire » dans la clause n’indique pas que le montant est fixe et non soumis à décompte (ni favorable ni défavorable) ?
Est-ce que je suis encore à temps pour demander le décompte de la première année de location ? Faut-il envoyer un recommandé ou un simple mail est suffisant ?

Le loyer est versé sur le compte du propriétaire, domicilé dans un autre province.

Si j’ai bien interprété l’article, l’indexation d’Aout 2017 ne peut plus être appliquée. Mais est-ce que c’est normal qu’un propriétaire n’indexe pas le loyer ?

Vous versez un montant forfaitaire au titre de provision.
Envoyez dans un premier temps un courrier simple ou un email.
A défaut de réaction sous quinzaine, envoyez un recommandé.
Il n'est pas trop tard pour réclamer la 1e année également.

Pour le retard d'indexation, le bailleur peut encore demander les échéances précédentes, mais ne peut pas vous réclamer plus de 3 mois d'arriérés.
La logique voudrait qu'il demande celle venue à échéance du 01/08/2018.
Cela arrive souvent que l'indexation ne soit pas réclamée. Voir sur ce forum d'autres discussions à ce sujet.


Erik DECKERS
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panchito
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Re : Demander decompte des charges

Vous avez un propriétaire qui à première vu semble extrêmement distrait et/ou négligeant.

Votre bail stipule certainement que puisque vous payez une provision pour vos charges, au moins une fois l'an, il doit vous établir un décompte avec une régularisation et que dans les jours qui suivent ce décompte la partie débitrice devra reverser le montant du à l'autre partie. La provision est aussi adaptée chaque année en fonction des frais réels de l'année qui précède. Donc vous auriez du demandé votre décompte pour 2016 et 2017!

Vous êtes le locataire idéal, vous n'avez encore jamais reporté le moindre soucis à votre bailleur depuis 2 ans?

J'aimerais avoir des locataires comme vous, même si moi j'envoie des décomptes tous les 3 mois et que cela génère parfois des questions...

Mais au fond, vous êtes dans une copropriété? Gérée par un syndic professionnel?

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Himura
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Re : Demander decompte des charges

Notez tout de même que, si la consommation d'eau dépend presque totalement du nombre de personne dans le ménage, il n'en est pas de même pour le chauffage.
On chauffe un volume, et non pas des personnes (la variable "présence dans le bâtiment" n'est pas si importante que ça). La consommation dépend donc principalement du bâtiment.

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tsmr2018
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Re : Demander decompte des charges

Merci pour la réponse.

panchito a écrit :

Vous avez un propriétaire qui à première vu semble extrêmement distrait et/ou négligeant.

Votre bail stipule certainement que puisque vous payez une provision pour vos charges, au moins une fois l'an, il doit vous établir un décompte avec une régularisation et que dans les jours qui suivent ce décompte la partie débitrice devra reverser le montant du à l'autre partie. La provision est aussi adaptée chaque année en fonction des frais réels de l'année qui précède. Donc vous auriez du demandé votre décompte pour 2016 et 2017!

Est-ce que la loi indique un terme spécifique après lequel le décompte des charges est prescript ?
Vue que le propriétaire semble être, comme vous dites, « distrait et/ou négligeant », pourrais-je reporter la sollicitation du décompte à la fin de l’année ou début 2019 quand, probablement, je quitterai l’appartement ?
Tant vaut faire tout d’un coup et surtout je préfère ne pas réveiller le chat qui dort..


panchito a écrit :

Vous êtes le locataire idéal, vous n'avez encore jamais reporté le moindre soucis à votre bailleur depuis 2 ans?

J'aimerais avoir des locataires comme vous, même si moi j'envoie des décomptes tous les 3 mois et que cela génère parfois des questions...

Mais au fond, vous êtes dans une copropriété? Gérée par un syndic professionnel?

Peut-être une question de pure chance mais tout fonctionne très bien dans l’appartement et je n’ai donc jamais eu besoin de contacter le propriétaire smile

Je ne sais malheureusement pas vous répondre au sujet de la copropriété. Je pense que c’est bien le cas car une entreprise vient chaque semaine pour le nettoyage des communs et en début d’année il y a eu un entretien ascenseur, mais je n’en sais pas plus que ça.
Est-ce que c’est eux qu’il faut contacter pour le décompte ?

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GT
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Re : Demander decompte des charges

"En principe, les juges de paix considèrent que le délai de prescription pour récupérer des charges est de 5 ans. Ce délai commence à courir à partir de la transmission du décompte ou du relevé.
Cependant si le propriétaire est négligent et tarde à remettre ce décompte, il pourrait être sanctionné. Premièrement, parce que le locataire n’a pas pu surveiller sa consommation et contrôler ses dépenses. Deuxièmement, parce que le propriétaire n’a pas rempli son obligation de produire les décomptes des charges.
En effet, certains juges ont condamné la lenteur ou l'inaction du propriétaire car celui-ci a l'obligation de remettre les documents justificatifs des charges à son locataire dans un délai raisonnable.
La remise annuelle du décompte de charges semble être la norme mais il n'y a pas d'unanimité sur cette question."

https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … e-mon-bail

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panchito
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Re : Demander decompte des charges

Himura a écrit :

On chauffe un volume, et non pas des personnes (la variable "présence dans le bâtiment" n'est pas si importante que ça). La consommation dépend donc principalement du bâtiment.

Pas du tout d'accord!

Les consommations en chauffage dépendent principalement du locataire.

J'ai eu une locataire qui avait calé le thermostat d'ambiance sur 30° (locataire du Shape venant de Caroline du Nord ou du Sud je ne sais plus),...comme il avait toujours froid, il a en plus installé des chaufferette électriques dans toutes les pièces.

Un autre locataire ne met le thermostat que sur 19° et a toujours une petite laine polaire en hiver.

Je peux vous assurer que les consommations sont à l'opposé pour une même bâtiment....et donc un même PEB.

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panchito
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Re : Demander decompte des charges

tsmr2018 a écrit :

pourrais-je reporter la sollicitation du décompte à la fin de l’année ou début 2019 quand, probablement, je quitterai l’appartement ?

Bien sur c'est vous qui voyez. Mais si les décomptes établis par le syndic sont trimestriels, vous risquez de devoir vérifier en une fois 3 années de décomptes, soit 12 décomptes trimestriels et 3 régularisations annuelles eau et chauffage....

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Himura
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Re : Demander decompte des charges

panchito a écrit :
Himura a écrit :

On chauffe un volume, et non pas des personnes (la variable "présence dans le bâtiment" n'est pas si importante que ça). La consommation dépend donc principalement du bâtiment.

Pas du tout d'accord!

Les consommations en chauffage dépendent principalement du locataire.

J'ai eu une locataire qui avait calé le thermostat d'ambiance sur 30° (locataire du Shape venant de Caroline du Nord ou du Sud je ne sais plus),...comme il avait toujours froid, il a en plus installé des chaufferette électriques dans toutes les pièces.

Un autre locataire ne met le thermostat que sur 19° et a toujours une petite laine polaire en hiver.

Je peux vous assurer que les consommations sont à l'opposé pour une même bâtiment....et donc un même PEB.

Que vous soyez d'accord ou non n'y change rien.
On voit bien que certaines notions techniques vous sont étrangères.

Si vous aviez pris mon message dans son ensemble, vous verriez qu'il y a d'autres variables. Néanmoins, chauffer un bâtiment de plus de 200 m³ représentera toujours l'essentiel d'une consommation, qu'il soit habité ou non.

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panchito
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Re : Demander decompte des charges

Non, je connais parfaitement la technique, je suis Ingénieur Civil et exerce ce passionnant métier depuis plus de 35 ans!

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GT
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Re : Demander decompte des charges

@tsmr20018
Mon attention a été attirée par votre projet de mettre fin de manière anticipée au bail.

Vous nous apprenez que :
•    vous êtes locataire d’un appartement en province de Luxembourg depuis Aout 2016.
•    le bail a été établi pour une durée de 3 ans.
•    à la fin de l’année ou début 2019 vous quitterez probablement l’appartement.
•    vous savez qu'une indemnité est prévue si vous quittez l’appartement avant la fin du bail.

Je suppose que le bail conclu est un bail relatif à votre résidence principale.

Ce bail dit de courte durée est  visé par  la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur et plus particulièrement par son article 3, § 6.

Cet article ne prévoit pas la possibilité pour le preneur de mettre une fin anticipée à  ce type de bail de résidence principale moyennant ou non payement d'une indemnité alors que l'article 3, § 5 ouvre cette possibilité au preneur dans le cadre d'un bail d'une durée de 9 ans moyennant le respect d'un congé et le paiement éventuel d'une indemnité de 3,2 ou 1 mois.

Si le texte légal ne permet pas de rompre anticipativement ce bail de courte durée, peut-être le contrat de bail le prévoit-il explicitement ? Est-ce le cas ?

Par ailleurs, le chapitre III du décret du 15 mars relatif au bail d'habitation contient des dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur. La section 3 est consacrée à la durée du bail. L'art. 55, § 6  stipule que, pour un bail conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans, il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Cependant l'article 91 du Décret prévoit que l'article 55, § 6, n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés à  dater du 1 septembre 2018, date d'entrée en vigueur du Décret.

Dès lors, l'article 3, § 6  visé par  la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale reste applicable. Cet article, je le rappelle, ne prévoit pas de possibilité de résiliation anticipée d'un bail de 3 ans.

Vérifiez attentivement si le contrat prévoit explicitement la possibilité de résiliation anticipée du bail de courte durée (à ne pas confondre avec la possibilité de résiliation d'un contrat de bail de 9 ans)?

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GT
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Re : Demander decompte des charges

@tsmr20018
Vous avez écrit :
•    Est-ce que la loi indique un terme spécifique après lequel le décompte des charges est prescript ?
•    Je ne sais malheureusement pas vous répondre au sujet de la copropriété. Je pense que c’est bien le cas car une entreprise vient chaque semaine pour le nettoyage des communs et en début d’année il y a eu un entretien ascenseur, mais je n’en sais pas plus que ça.
Est-ce que c’est eux qu’il faut contacter pour le décompte ?

Que prévoient les textes légaux
A partir du 1 septembre 2018  :  application du Décret du 15 mars relatif au bail d'habitation
CHAPITRE II. - Dispositions générales relatives aux baux d'habitation
Section 5. - Frais et charges imposés aux preneurs

  Art. 24. § 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
L'ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...), sont produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

Art. 25. § 1er. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application du présent décret ou du contrat de bail, lui sont remboursées à sa demande.
Celle-ci est adressée au bailleur par envoi recommandé.
La restitution n'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent cette demande.
L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273 du Code civil.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.

Avant le 1 septembre 2018 : Application du code civil

21 MARS 1804. - CODE CIVIL. - LIVRE III : Manières dont on acquiert la propriété - TITRE VI à XIII
TITRE VIII. - DU CONTRAT DE LOUAGE.
CHAPITRE II. - DU LOUAGE DES CHOSES
SECTION I. -DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX BAUX DES BIENS IMMEUBLES.

Art. 1728ter.  § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

Art. 1728quater.  § 1. Les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Celle-ci doit être adressée au bailleur par lettre recommandée à la poste.
La restitution n 'est toutefois exigible que pour les montants échus et payés au cours des 5 ans qui précèdent cette demande.
L'action en recouvrement se prescrit dans le délai d'un an comme prévu à l'article 2273.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

L'article 92, § 1er du Décret du 15 mars 2018 (entrée en vigueur le 1/9/2018) a abrogé la section I du Chapitre II du Titre VIII, du Livre III du Code civil pour ce qui relève du bail d'habitation. Les articles 1728 ter et quater du code civil sont ainsi abrogés.

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tsmr2018
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Re : Demander decompte des charges

GT a écrit :

@tsmr20018
Mon attention a été attirée par votre projet de mettre fin de manière anticipée au bail.

Vous nous apprenez que :
•    vous êtes locataire d’un appartement en province de Luxembourg depuis Aout 2016.
•    le bail a été établi pour une durée de 3 ans.
•    à la fin de l’année ou début 2019 vous quitterez probablement l’appartement.
•    vous savez qu'une indemnité est prévue si vous quittez l’appartement avant la fin du bail.

Je suppose que le bail conclu est un bail relatif à votre résidence principale.

Ce bail dit de courte durée est  visé par  la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur et plus particulièrement par son article 3, § 6.

Cet article ne prévoit pas la possibilité pour le preneur de mettre une fin anticipée à  ce type de bail de résidence principale moyennant ou non payement d'une indemnité alors que l'article 3, § 5 ouvre cette possibilité au preneur dans le cadre d'un bail d'une durée de 9 ans moyennant le respect d'un congé et le paiement éventuel d'une indemnité de 3,2 ou 1 mois.

Si le texte légal ne permet pas de rompre anticipativement ce bail de courte durée, peut-être le contrat de bail le prévoit-il explicitement ? Est-ce le cas ?

Par ailleurs, le chapitre III du décret du 15 mars relatif au bail d'habitation contient des dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur. La section 3 est consacrée à la durée du bail. L'art. 55, § 6  stipule que, pour un bail conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans, il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Cependant l'article 91 du Décret prévoit que l'article 55, § 6, n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés à  dater du 1 septembre 2018, date d'entrée en vigueur du Décret.

Dès lors, l'article 3, § 6  visé par  la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale reste applicable. Cet article, je le rappelle, ne prévoit pas de possibilité de résiliation anticipée d'un bail de 3 ans.

Vérifiez attentivement si le contrat prévoit explicitement la possibilité de résiliation anticipée du bail de courte durée (à ne pas confondre avec la possibilité de résiliation d'un contrat de bail de 9 ans)?


Je vous remercie pour votre réponse très précise et détaillée.
A ma connaissance le contrat de bail prévoit la possibilité de quitter l’appartement moyennant une indemnité. Je vais vérifier mais si ce n’était pas le cas je ferais en sorte d’arriver à la fin du bail.
Et j’attendrai donc encore quelques temps avant de relancer le propriétaire sur le sujet du décompte des charges.

Pour info, l’appartement dispose de compteurs sépares eau froide/chaude et chauffage (mesuré en KWh si je ne me trompe pas).
Donc j’imagine qu’il n’y aura pas de soucis pour établis la consommation réelle.

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rexou
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Re : Demander decompte des charges

Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »

FOR FAI TAI RE ... pas de décompte, pas de discussion. Un forfait convenu et accepté.

Indemnité pour rupture anticipée = loyer hors charges bien sur

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libra
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Re : Demander decompte des charges

rexou a écrit :

Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »

FOR FAI TAI RE ... pas de décompte, pas de discussion. Un forfait convenu et accepté.

Indemnité pour rupture anticipée = loyer hors charges bien sur

provision eau, provision chauffage

Dernière modification par libra (26-08-2018 19:09:03)

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tsmr2018
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Re : Demander decompte des charges

rexou a écrit :

Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »

FOR FAI TAI RE ... pas de décompte, pas de discussion. Un forfait convenu et accepté.

Indemnité pour rupture anticipée = loyer hors charges bien sur


Je ne comprends pas neutral neutral

La phrase du contrat de bail contient au même temps les termes « provision » et « forfaitaire ». Donc quel s’applique aux charges variables (eau et chauffage) ?
De plus, si comme vous dites que le montant est considéré forfaitaire, quel était l’intérêt d’effectuer un relevé des compteurs lors de l’état des lieux d’entrée ?

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rexou
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Re : Demander decompte des charges

tsmr2018 a écrit :
rexou a écrit :

Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »

FOR FAI TAI RE ... pas de décompte, pas de discussion. Un forfait convenu et accepté.

Indemnité pour rupture anticipée = loyer hors charges bien sur


Je ne comprends pas neutral neutral

La phrase du contrat de bail contient au même temps les termes « provision » et « forfaitaire ». Donc quel s’applique aux charges variables (eau et chauffage) ?
De plus, si comme vous dites que le montant est considéré forfaitaire, quel était l’intérêt d’effectuer un relevé des compteurs lors de l’état des lieux d’entrée ?

Désolé, toutes mes excuses. J'ai lu trop vite avant de répondre. Provision eau et provision chauffage... cela prête à confusion. Il semble en effet que vous devez avoir un décompte pour réajuster les sommes payées aux sommes réellement dues.

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PIM

PIM
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Re : Demander decompte des charges

Rexou a rectifié de lui-même son interprétation.
Je répète ce que j'ai déjà dit, en début de discussion: "Vous versez un montant forfaitaire au titre de provision." , ce qui ne veut absolument pas dire que vos charges sont forfaitaires.


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