forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Travaux et fonds de réserve

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Travaux et fonds de réserve

QBonjour,
Nous avons une À.G. fin de la semaine prochaine, je vois sur l’ordre du jour un point concernant le début des travaux de rénovation de la façade et des terrasses . Ces travaux commenceraient en septembre 2019 alors que nous n’avons que 75% du coût total des travaux .
Le syndic a t’il le droit de faire débuter des travaux alors qu’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds de réserve pour payer la totalité de ceux-ci.
Merci

Dernière modification par Dupuis (08-10-2018 13:08:16)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 019

Re : Travaux et fonds de réserve

Dupuis a écrit :

Vous parlez de la période pendant laquelle les travaux vont se faire , sachez qu’a la côte belge il est interdit de faire des travaux pendant les vacances .

Je connais cette restriction. J'ai aussi un appartement sur la côte. Vous n'aviez pas localisé votre bien et si ces travaux sont interdits en juillet et aout, certains travaux extérieurs ne sont pas possibles en période hivernale. La plage horaire est donc forcément très restreinte, sans parler des disponibilités de l'entrepreneur.

Votre syndic agit au mieux des intérêts de la copropriété. Le seul vrai problème est le manque d'argent et les cp défaillants. Ce sont ces défaillants qui sont une plaie. Pour les autres cp... et pour le syndic.


rexou

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Re : Travaux et fonds de réserve

panchito a écrit :
Madame Dupuis a écrit :

je paye la totalité de ma quote-part mais je ne veux pas payer pour les mauvais payeurs.

Ah mais vous serez bien obligée puisque vous avez choisi d'acquérir un bien dans une CO-PROPRIETE, une grande famille avec un compte en banque commun où tous les CP sont solidaires les uns des autres.

Donc tant que le syndic n'a pas les fonds correspondant au devis, il doit faire des appels de fonds, aussi pour remplir les trous crées par ceux qui ne paient pas.

A vous les CP de demander au Syndic de lancer des procédures judiciaires (très coûteuses) à leur égard!

Madame Panchito
Donc si l’argent correspondant au devis n’est pas dans la caisse le syndic n’a pas le droit de faire débuter les travaux .
Les procédures judiciaires sont très coûteuses mais payer des travaux rénovation terrasses / isolation façades à la place des autres n’est pas donné non plus.

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 065

Re : Travaux et fonds de réserve

Dupuis a écrit :

Madame Panchito
Donc si l’argent correspondant au devis n’est pas dans la caisse le syndic n’a pas le droit de faire débuter les travaux .
Les procédures judiciaires sont très coûteuses mais payer des travaux rénovation terrasses / isolation façades à la place des autres n’est pas donné non plus.

Préférez-vous la solution de la nomination d'un administrateur provisoire ?

art.577-9, § 1er/1, C. civil (applicable à partir du 1/1/2019).
"Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."

Hors ligne

Aiment ce post :
PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 12 056
Site Web

Re : Travaux et fonds de réserve

"Madame Dupuis" et "Madame Panchito" : d'où sortent ces féminisations lorsque vous vous citez ?
Vous vous connaissez ?
Rencontre dans un salon de crêpage de chignons ?
Ou ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

Hors ligne

Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 776

Re : Travaux et fonds de réserve

Madame Dupuis a écrit :

Donc si l’argent correspondant au devis n’est pas dans la caisse le syndic n’a pas le droit de faire débuter les travaux .
Les procédures judiciaires sont très coûteuses mais payer des travaux rénovation terrasses / isolation façades à la place des autres n’est pas donné non plus.

Et oui.....

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Re : Travaux et fonds de réserve

PIM a écrit :

"Madame Dupuis" et "Madame Panchito" : d'où sortent ces féminisations lorsque vous vous citez ?
Vous vous connaissez ?
Rencontre dans un salon de crêpage de chignons ?
Ou ?

Je ne connais pas Panchito mais comme elle s’est adressée à mois avec un Madame Dupuis j’ai cru bien faire un lui répondant sur le même ton . C’est peut-être comme ça qu’on fait à Woluwe saint Pierre alors j’essaye de m’adapter.

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Re : Travaux et fonds de réserve

GT a écrit :
Dupuis a écrit :

Madame Panchito
Donc si l’argent correspondant au devis n’est pas dans la caisse le syndic n’a pas le droit de faire débuter les travaux .
Les procédures judiciaires sont très coûteuses mais payer des travaux rénovation terrasses / isolation façades à la place des autres n’est pas donné non plus.

Préférez-vous la solution de la nomination d'un administrateur provisoire ?

art.577-9, § 1er/1, C. civil (applicable à partir du 1/1/2019).
"Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."

N’exagerons pas, ces terrasses ainsi que les façades,  ne tombent pas en morceaux et ne nécessitent pas de travaux urgents, nous venons de refaire l’isolation des toitures , ce qui est quand même un gros budget .

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 019

Re : Travaux et fonds de réserve

Dupuis a écrit :

N’exagerons pas, ces terrasses ainsi que les façades,  ne tombent pas en morceaux et ne nécessitent pas de travaux urgents, nous venons de refaire l’isolation des toitures , ce qui est quand même un gros budget .

Il n'est pas question d'exagérer. L'ag a décidé de faire faire ces travaux. Il est donc cohérent que le syndic mette en oeuvre le début de leur exécution.

Si la majorité des cp avait estimé que ce n'était pas urgent, il eut été facile de reporter ce point à l'ordre du jour de la prochaine ag... voire aux calendes grecques.

Votre syndic fait simplement son boulot. Et ce que j'ai toujours voulu dire, c'est que c'est déjà assez compliqué quand on doit faire face à des défauts de paiements sans avoir en plus des cp qui tentent d'enrayer la machine.


rexou

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Re : Travaux et fonds de réserve

rexou a écrit :
Dupuis a écrit :

N’exagerons pas, ces terrasses ainsi que les façades,  ne tombent pas en morceaux et ne nécessitent pas de travaux urgents, nous venons de refaire l’isolation des toitures , ce qui est quand même un gros budget .

Il n'est pas question d'exagérer. L'ag a décidé de faire faire ces travaux. Il est donc cohérent que le syndic mette en oeuvre le début de leur exécution.

Si la majorité des cp avait estimé que ce n'était pas urgent, il eut été facile de reporter ce point à l'ordre du jour de la prochaine ag... voire aux calendes grecques.

Votre syndic fait simplement son boulot. Et ce que j'ai toujours voulu dire, c'est que c'est déjà assez compliqué quand on doit faire face à des défauts de paiements sans avoir en plus des cp qui tentent d'enrayer la machine.

Les copropriétaires ont voté pour faire les travaux mais il n’a jamais été question de définir la date du début des travaux ,  nous avons voté pour une augmentation du fonds de réserve en vue des travaux futurs .
Vous n’habitez pas dans l’immeuble , ni le syndic d’ailleurs , vous ne pouvez pas juger de l’urgence de ces travaux.
En Flandre il va être obligatoire d’isoler les bâtiments , c’est pour ça qu’on a déjà fait isoler les toitures , on fait d’une pierre deux coups on isole, rénové  et on réponds à la loi future.
Cessez de croire que le syndic a toujours raison et à tous les droits .

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 019

Re : Travaux et fonds de réserve

Dupuis a écrit :

Les copropriétaires ont voté pour faire les travaux mais il n’a jamais été question de définir la date du début des travaux ,  nous avons voté pour une augmentation du fonds de réserve en vue des travaux futurs .
Vous n’habitez pas dans l’immeuble , ni le syndic d’ailleurs , vous ne pouvez pas juger de l’urgence de ces travaux.
En Flandre il va être obligatoire d’isoler les bâtiments , c’est pour ça qu’on a déjà fait isoler les toitures , on fait d’une pierre deux coups on isole, rénové  et on réponds à la loi future.
Cessez de croire que le syndic a toujours raison et à tous les droits .

Mais je vous ai déjà expliqué que si les copropriétaires ne souhaitaient pas faire ces travaux à court terme, il leur était facile de reporter ce point à l'ordre du jour de la prochaine ag... ou aux calendes grecques ! Les cp ont voté pour faire ces travaux. Le boulot du syndic est donc d'en programmer le commencement de leur exécution.

Ce n'est pas moi (je m'en fous) ni le syndic, qui juge de l'urgence. Ce sont vos copropriétaires. Le syndic a donc le droit, mais aussi le devoir de programmer le début des travaux. Et il met ce point à l'ordre du jour de la prochaine ag. Je ne vois pas ce qui vous chagrine.

Une dernière remarque : si vous continuez à emmerder votre syndic parce qu'il fait son boulot, il risque de vous planter et d'abandonner la gestion de votre immeuble. Les bons syndics ne sont pas vraiment en recherche de clients. Restent les autres... ^^


rexou

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 776

Re : Travaux et fonds de réserve

Madame Dupuis a écrit :

N’exagerons pas, ces terrasses ainsi que les façades,  ne tombent pas en morceaux et ne nécessitent pas de travaux urgents, nous venons de refaire l’isolation des toitures , ce qui est quand même un gros budget .

Mais oui mais c'est vous les CP qui avez décidé de tous ces travaux! Votre Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions que vous les CP, prenez en AG.

Donc dès qu'il aura récolté les montants nécessaires, après avoir lancé autant d'appels de fonds nécessaires (pour combler les trous laissés par ceux qui ne les paieront pas), il peut lancer la commande, puisque vous les CP, avez pris cette décision.

Vous avez engagé votre Syndic pour qu'il exécute les décisions que vous les CP prenez en AG.

Donc il fait le boulot pour lequel vous l'avez engagé et pour lequel vous le payez!

Hors ligne

Aime ce post :
Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Re : Travaux et fonds de réserve

panchito a écrit :
Madame Dupuis a écrit :

N’exagerons pas, ces terrasses ainsi que les façades,  ne tombent pas en morceaux et ne nécessitent pas de travaux urgents, nous venons de refaire l’isolation des toitures , ce qui est quand même un gros budget .

Mais oui mais c'est vous les CP qui avez décidé de tous ces travaux! Votre Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions que vous les CP, prenez en AG.

Donc dès qu'il aura récolté les montants nécessaires, après avoir lancé autant d'appels de fonds nécessaires (pour combler les trous laissés par ceux qui ne les paieront pas), il peut lancer la commande, puisque vous les CP, avez pris cette décision.

Vous avez engagé votre Syndic pour qu'il exécute les décisions que vous les CP prenez en AG.

Donc il fait le boulot pour lequel vous l'avez engagé et pour lequel vous le payez!

Ces appels de fonds devront être soumis au vote et si les copropriétaires votent non les travaux ne démarreront pas .

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 776

Re : Travaux et fonds de réserve

Pas si sur, à partir du moment où les CP ont décidé de faire des travaux et ont choisi un devis portant sur un montant défini, le Syndic peut lever les fonds manquants sans attendre l'AG suivante...

D'ailleurs si le syndic est vraiment pro, juste après le point sur les travaux à l'ODJ, il y avait sûrement un autre point concernant le financement de ces travaux. Qui a donc sûrement été voté aussi....

Quel était-il ce point Mme Dupuis? Qu'avez-vous décidé quant au mode de financement de ces travaux?

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Re : Travaux et fonds de réserve

panchito a écrit :

Pas si sur, à partir du moment où les CP ont décidé de faire des travaux et ont choisi un devis portant sur un montant défini, le Syndic peut lever les fonds manquants sans attendre l'AG suivante...

D'ailleurs si le syndic est vraiment pro, juste après le point sur les travaux à l'ODJ, il y avait sûrement un autre point concernant le financement de ces travaux. Qui a donc sûrement été voté aussi....

Quel était-il ce point Mme Dupuis? Qu'avez-vous décidé quant au mode de financement de ces travaux?

Non Mme Panchito de Woluwe Saint Pierre il n’y a pas eu de point concernant un mode de financement des travaux .

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 108
Site Web

Re : Travaux et fonds de réserve

panchito a écrit :

Pas si sur, à partir du moment où les CP ont décidé de faire des travaux et ont choisi un devis portant sur un montant défini, le Syndic peut lever les fonds manquants sans attendre l'AG suivante...
(...)

Négatif.

Le syndic doit impérativement faire approuver une adaptation du budget prévisionnel de l'année en cause qui est explicitement joint en annexe de l'invitation et mettre une point explicite et séparé sur l'OJ de l'information préalable, délibération et vote de ce budget. Voir Art. 577-6 et 577-8. §4. C.Civ..

Donc la phrase "à charge du fonds de réserve" et joindre l'offre sans le mentionner l'offre en synthèse dans l'OJ ainsi que les relations éventuelles du syndic avec cette firme est insuffisant. Tant l'OJ que le PV doivent être explicite.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 776

Re : Travaux et fonds de réserve

Madame Dupuis a écrit :

Non  il n’y a pas eu de point concernant un mode de financement des travaux .

Et bien votre syndic est loin d'être un pro!

Mais aucun CP n'a fait inscrire ce point à l'odj?

Vous voulez tous payer ces travaux cash le lendemain de l'AG??

Votre insouciance est affolante....

Hors ligne

Dupuis
Pimonaute bavard
Inscription : 03-10-2016
Messages : 249

Re : Travaux et fonds de réserve

panchito a écrit :
Madame Dupuis a écrit :

Non  il n’y a pas eu de point concernant un mode de financement des travaux .

Et bien votre syndic est loin d'être un pro!

Mais aucun CP n'a fait inscrire ce point à l'odj?

Vous voulez tous payer ces travaux cash le lendemain de l'AG??

Votre insouciance est affolante....

Je n’ai vu nulle part le tableau d’echelonnement des payements, je vais poser la question .
Insouciance, probablement ou méconnaissance de ce que ça implique d’etre en copropriété. Et puis ils font confiance au professionnel qu’est un syndic et ils croient aussi que le CdC a tout pouvoir .
Quand je discute avec des copropriétaires, je suis affolée de voir combien ne connaissent rien à ce sujet . Je n’y connais pas grand chose mais j’essaye de m’informer .
Un jour j’etais assise à côté d’un pharmacien qui m’a dit qu’il votais oui pour tout parce qu’il n’y comprenais rien !

Vu tout ce que vous exigez d’un syndic je crois qu’il y en a peu qui sont des vrais pro.
Tient  tient , est-ce que l’IPI ne devrait pas faire une enquête ?

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 7 019

Re : Travaux et fonds de réserve

Dupuis a écrit :

Vu tout ce que vous exigez d’un syndic je crois qu’il y en a peu qui sont des vrais pro.
Tient  tient , est-ce que l’IPI ne devrait pas faire une enquête ?

Le boulot de syndic reprend plusieurs facettes. Notamment les connaissances techniques dans le domaine du bâtiment, les connaissances de la législation existante, le côté administratif et comptable, la gestion des conflits et du personnel (concierge), la gestion du contentieux, et les relations humaines avec les cp. Les bons syndics sont rares, et ils ne sont pas souvent en recherche de nouveaux biens à gérer. Je connais au moins deux syndics qui ont une formation d'ingénieur civil, et sont entourés d'une équipe compétente et efficace. Vu la rémunération d'un syndic, ces oiseaux sont rares ! Et si votre acp est un sac à problèmes, vous avez fort peu de chances d'intéresser ou de conserver un bon syndic.

Il est impossible de faire l'unanimité et il existera toujours des insatisfait(e)s au sein d'une acp. Il existe d'excellents syndics, mais ils sont rarement disponibles sur le marché. Il existe beaucoup de syndics plus ou moins corrects... et enfin, comme partout, il y a des nuls.

Pour le moment, les travaux ont été votés et l'objectif est de les réaliser. Le syndic a avancé une date possible pour le début des travaux. Avant, ce n'est pas possible (congés scolaires juillet/aout) et après ce n'est plus possible (période hivernale). Le financement sera abordé lors de l'ag. d'une manière ou d'une autre. Peu importe le respect absolu des formes. L'important est d'avancer de manière constructive, dans l'intérêt de tous. Nous ne connaissons la situation de votre immeuble qu'à travers ce que vous même en savez.

Je répète qu'au lieu de tirer sur le pianiste, il est plus intelligent et constructif de collaborer et d'aller de l'avant.


rexou

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 6 776

Re : Travaux et fonds de réserve

J'ai peine à croire que des gens investissent parfois les économies de toute une vie de travail en acquérant un bien dans une copropriété sans rien savoir des lois qui régissent ce type de propriété.

Dans chaque ACP où j'ai un bien, je fais mettre à l'odj de la 1ère AG à laquelle je vais participer un point pour abonner l'ACP au SNP. Ce qui permet pour un montant ridicule (120€ / an pour l'ACP) à tous les CP qui ont communiqué leur adresse mail de recevoir le CRI, journal mensuel du Syndicat des Propriétaires et Copropriétaires. C'est déjà un excellent outil de formation.

Un examen d'entrée vaudrait mieux....mais comme m'a dit un syndic dernièrement, alors que nous étions sidérés de constater le peu de connaissances qu'avaient une toute grande majorité de CP's, il n'y a pas que pour cela qu'il faudrait des examens d'entrée.....

Il y en a aussi qui s'improvisent bailleurs alors que c'est un métier en soi....

Hors ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 4 065

Re : Travaux et fonds de réserve

panchito a écrit :

Il y en a aussi qui s'improvisent bailleurs alors que c'est un métier en soi....

S'il s'agit d'un métier en soi, les revenus produits seront qualifiés de revenus professionnels.
J'imagine que vous n'êtes pas d'accord.
Actuellement les produits de la location sont des revenus immobiliers.

Hors ligne

Aime ce post :

luc

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



Au hasard de nos offres
  • Appartement 595 000 € UCCLE
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Villa 1 100 000 € RHODE ST GENESE
  • Loft 850 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa 1 495 000 € UCCLE
  • Villa 1 950 000 € UCCLE
  • Villa Sorry : trop tard ! WATERLOO
  • Penthouse 890 000 € UCCLE
  • Villa 2 650 000 € UCCLE
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    nec Donec commodo elit. libero ut porta. risus. massa