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Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

JLX29886
Pimonaute
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Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

Bonjour, j'ai permis à ma fille d'acheter la nue-propriété d'un appartement suite à sa séparation d'avec son mari pour y abriter sa petite famille. Dans le même temps nous en avons acheté l'usufruit. Nous avons décidé qu'elle verserait un loyer minimum. Y a r'il des précautions particulière à prendre dans la bail ? Qui est le bailleur ? Ce sera un bail à vie. Doit-il être enregistré aussi ? Merci pour votre réponse.
L'avocay qui défend les intérêts de ma fille dit que cette dernière doit signer un bail locatif pour prouver ses frais de logement dans le calcul de la pension alimentaire que son ex devrait verser.
Un étatt des lieux est-il obligatoire aussi ?
Merci de m'éclaire sur ce sujet.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

La personne qui bénéficie de l'usufruit est le bailleur. Votre fille (nue propriétaire) bénéficiera de l'usage du bien en vertu de ce bail. Il serait à mon sens plus classique de vous contenter d'un bail ordinaire (9 ans). De même, je vous conseille de mentionner un loyer normal, ou légèrement sous le prix du marché.

Il est aussi très fortement conseillé d'effectuer effectivement les versements de loyer. Même si ce loyer est fictif. Vous ouvrez un compte bancaire à votre nom uniquement destiné à cet effet. Votre fille paie régulièrement le loyer sur ce compte... et dispose d'une carte bancaire qui lui permet de faire toutes opérations ou retraits des sommes qu'elle a versées. Mais cela permettra de fournir la preuve qu'elle vous paie effectivement un loyer. smile

Enregistré ou pas ? Légalement oui. Pratiquement, aucun intérêt à le faire.

Etat des lieux ? Pareil : aucun intérêt.


rexou

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D1791
Pimonaute intarissable
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

Par rapport à la réponse de Rexou, j'ajouterais que le payement du loyer est pour moi absolument nécessaire par rapport au fisc.
Je ne sais pas avec quels fonds votre fille a acheté la nue-propriété, mais les constructions d'achats scindés sont aujourd'hui regardées avec beaucoup plus d'attention de la part du fisc et nécessitent de se conformer à certains critères.  Ne pas payer le loyer pourrait être interprété par le fisc (selon la façon dont l'achat a été payé bien sûr) comme une scission fictive.
De plus le non payement du loyer pourrait constituer une créance non payée que d'autres héritiers (et à nouveau le fisc) pourraient vouloir ajouter lors de la future succession.

Pour l'état des lieux, ne sachant pas ce que l'avenir peut réserver, je pense qu'il est plus prudent de le faire.
Vous pouvez le faire entre vous sans expert...


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PIM
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

Vous devriez consulter votre notaire...

Bail à vie ? Nécessite un acte authentique.
Un usufruitier qui consent un bail à vie à son nu-propriétaire ?...

L'achat de la nue-propriété a-t-il été précédé d'une donation mobilière permettant à votre fille de justifier l'origine des fonds utilisés ?

Bref: c'est une matière assez délicate et vous devriez vous faire assister par un professionnel, avec accès au dossier.


Erik DECKERS
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GT

rexou
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

Pour résumer :
- Un bail ordinaire de 9 ans.
- Un loyer normal, adapté au marché, ou légèrement inférieur au marché, mais en aucun cas anormalement bas.
- Le montant des loyers versés régulièrement
- Si loyer fictif, ouvrez un compte bancaire à votre nom  uniquement à cet usage. Votre fille effectue les virements et dispose d'une carte qui lui permet de retirer les sommes déposées sur le compte. De préférence, pas d'opérations de retrait directement liées à votre fille au départ de ce compte. Retraits machines en cash, ou paiement achats alimentation, mais ne pas payer l'abonnement téléphone ou électricité au nom de votre fille avec ce compte.
- Etat des lieux si vous voulez, sans intervention nécessaire d'un expert...


rexou

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rexou
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

PIM a écrit :

Vous devriez consulter votre notaire...

Bail à vie ? Nécessite un acte authentique.
Un usufruitier qui consent un bail à vie à son nu-propriétaire ?...

L'achat de la nue-propriété a-t-il été précédé d'une donation mobilière permettant à votre fille de justifier l'origine des fonds utilisés ?

Bref: c'est une matière assez délicate et vous devriez vous faire assister par un professionnel, avec accès au dossier.

Bail à vie = mauvaise idée. Très mauvaise idée. Un bail ordinaire, comme tout le monde est bien plus indiqué.

L'idée est de renoncer à l'usufruit au profit de la fille. Le seul procédé simple et inattaquable est celui que j'ai décrit.

Si un don manuel est intervenu pour permettre à la fille de disposer des fonds nécessaires à sa part, ce don sera exempt d'impôt si le donataire ne décède pas dans les 3 ans qui suivent le don initial.


rexou

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PIM
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

rexou a écrit :
PIM a écrit :

Vous devriez consulter votre notaire...

Bail à vie ? Nécessite un acte authentique.
Un usufruitier qui consent un bail à vie à son nu-propriétaire ?...

L'achat de la nue-propriété a-t-il été précédé d'une donation mobilière permettant à votre fille de justifier l'origine des fonds utilisés ?

Bref: c'est une matière assez délicate et vous devriez vous faire assister par un professionnel, avec accès au dossier.

Bail à vie = mauvaise idée. Très mauvaise idée. Un bail ordinaire, comme tout le monde est bien plus indiqué.

L'idée est de renoncer à l'usufruit au profit de la fille. Le seul procédé simple et inattaquable est celui que j'ai décrit.

Si un don manuel est intervenu pour permettre à la fille de disposer des fonds nécessaires à sa part, ce don sera exempt d'impôt si le donataire ne décède pas dans les 3 ans qui suivent le don initial.

@rexou: bail à vie: ce n'est pas mon idée. Je réponds à celle avancée par JLX29886
Par ailleurs, le don manuel peut faire l'objet d'une perception immédiate de droits (3%, de mémoire) et rendre le don alors opposable sans devoir attendre 3 ans.


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

PIM a écrit :

@rexou: bail à vie: ce n'est pas mon idée. Je réponds à celle avancée par JLX29886
Par ailleurs, le don manuel peut faire l'objet d'une perception immédiate de droits (3%, de mémoire) et rendre le don alors opposable sans devoir attendre 3 ans.

C'est en effet à l'intervenant initial que j'adressais la remarque.

Vous avez raison, le don manuel est opposable et acquis sans autre imposition et sans délai moyennant paiement au notaire de 3% de frais. Intéressant surtout si le donataire est très âgé, ou de santé précaire.


rexou

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panchito
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

Rexou a écrit :

Vous avez raison, le don manuel est opposable et acquis sans autre imposition et sans délai moyennant paiement au notaire de 3% de frais. Intéressant surtout si le donataire est très âgé, ou de santé précaire.

Je pense que c'est un must pour éviter tout problème avec le fisc qui place de plus en plus l'achat scindé sur une liste noire si le nu-propriétaire (souvent l'enfant) ne sait prouver qu'il était bien, et depuis longue date, le propriétaire des fonds nécessaires à l’acquisition de la nue-propriété.

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GT
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

rexou a écrit :

L'idée est de renoncer à l'usufruit au profit de la fille. Le seul procédé simple et inattaquable est celui que j'ai décrit.

Si l'usufruitier renonce à son usufruit au profit du nu propriétaire, celui-ci deviendra de ce fait plein propriétaire du bien.

Comment pourrait-il à ce moment prendre ce bien en location ?

Un élément m'échappe ?

Dernière modification par GT (15-10-2018 17:20:19)

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rexou
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

GT a écrit :
rexou a écrit :

L'idée est de renoncer à l'usufruit au profit de la fille. Le seul procédé simple et inattaquable est celui que j'ai décrit.

Si l'usufruitier renonce à son usufruit au profit du nu propriétaire, celui-ci deviendra de ce fait plein propriétaire du bien.

Comment pourrait-il à ce moment prendre ce bien en location ?

Un élément m'échappe ?


L'usufruitier ne renonce pas.
Il est en droit de jouir de son bien ou de le donner en location.
Il est aussi en droit de le donner en location à son nu propriétaire.
Pourquoi pas ?


rexou

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

rexou a écrit :
GT a écrit :
rexou a écrit :

L'idée est de renoncer à l'usufruit au profit de la fille. Le seul procédé simple et inattaquable est celui que j'ai décrit.

Si l'usufruitier renonce à son usufruit au profit du nu propriétaire, celui-ci deviendra de ce fait plein propriétaire du bien.

Comment pourrait-il à ce moment prendre ce bien en location ?

Un élément m'échappe ?


L'usufruitier ne renonce pas.
Il est en droit de jouir de son bien ou de le donner en location.
Il est aussi en droit de le donner en location à son nu propriétaire.
Pourquoi pas ?

J'ai bien lu : "l'idée est de renoncer à l'usufruit"

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rexou
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

GT a écrit :

J'ai bien lu : "l'idée est de renoncer à l'usufruit"

Les parents souhaitent avantager leur fille. Ils souhaitent aussi optimiser l'aspect fiscal, mettre leur fille à l'abri, tout en lui conservant les avantages liés au paiement d'un loyer (pension alimentaire). Parallèlement, ils conservent l'usufruit de manière à se protéger en cas d'évolution de la situation (remariage de la fille par exemple, dispute familiale, dettes de la fille, ou autre...)

Les avantages de conserver l'usufruit sur papier sont multiples. Ceci n'est pas incompatible avec l'idée de mettre gratuitement le bien à la disposition de leur fille.

Il existe donc bien une forme de renoncement, mais partiel, non définitif et réversible, à l'avantage de la fille.


rexou

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JLX29886
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

Tout d'abord merci à tous les Pimonautes pour leur conseils

1. ma fille a acheté la nue-propriétaire avec les fonds que je lui ai donnés par virement bancaire. Un acte de donation a été établi par le notaire avec paiement simultané avant la signature de l'acte de vente des 3,3% de droits donation
2. qu'est-ce que le fisc a à voir dans le montant du loyer que je demande ? Qu'entendez-vous par "légèrement" inférieur au marché. Ne suis-je pas libre de demander le loyer que je veux à un locataire quel qu'il soit ?
3. si l'enregistrement du bail n'a pas d'utilité, est-il néanmoins obligatoire de le faire et surtout pourquoi ?
4. rexon a très bien résumé notre volonté en agissant ainsi. à ceci près qu'il s'agit non de favoriser notre fille (elle a un frère) mais de l''aider en la mettant à l'abri de ce côté.
5. l'idée du compte courant m'intéresse et je vais y réfléchir.

E3ncore merci.

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libra
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

JLX29886 a écrit :

2. qu'est-ce que le fisc a à voir dans le montant du loyer que je demande ? Qu'entendez-vous par "légèrement" inférieur au marché. Ne suis-je pas libre de demander le loyer que je veux à un locataire quel qu'il soit ?

Vous êtes libre de fixer le loyer; le fisc et d'autres sont libre de vous soupçonner de fraude.

JLX29886 a écrit :

3. si l'enregistrement du bail n'a pas d'utilité, est-il néanmoins obligatoire de le faire et surtout pourquoi ?

C'est la loi.

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panchito
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

JLX29886 a écrit :

si l'enregistrement du bail n'a pas d'utilité, est-il néanmoins obligatoire de le faire et surtout pourquoi ?

Mais parce que c'est une obligation légale qui repose sur le bailleur! Quel que soit le locataire!

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D1791
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

JLX29886 a écrit :

2. qu'est-ce que le fisc a à voir dans le montant du loyer que je demande ? Qu'entendez-vous par "légèrement" inférieur au marché. Ne suis-je pas libre de demander le loyer que je veux à un locataire quel qu'il soit ?

Vous avez procédé à une construction qui est dans le collimateur du fisc. => il faut être prudent.
Vous avez respecté leurs critères en faisant enregistrer la donation à 3.3%. => tout va bien.

Pourquoi avoir acheté l'usufruit si c'est pour louer gratuitement au nu-propriétaire (= abandon usufruit) ?  => raisonnement du fisc : construction fictive
Je ne suis pas dans la tête du fisc, mais ils pourraient vouloir considérer que l'abandon du loyer c'est une donation, non enregistrée => taxable au titre des droits de succession pour les 3 dernières années.  Ils pourraient aussi bien imaginer toute autre abomination.

=> pour être tranquille, fixez un loyer "raisonnable" par rapport au prix du marché => pas d'abandon d'usufruit => pas de construction fictive => tout va toujours bien.

De plus, par rapport à votre fils : vous avez déjà donné un capital à votre fille (en avancement d'hoirie ?  hors part ?).  Si vous louez gratuitement (ou à un loyer anormalement bas), votre fils pourrait considérer que c'est une donation supplémentaire.
Au cas où toutes ces donations dépasseraient la quotité disponible (aujourd'hui 50% de votre patrimoine), cela pourrait ouvrir la porte à des disputes interminables entre vos héritiers.
=> il existe des solutions (pacte familial par exemple), mais si votre fille paye un loyer raisonnable par rapport aux loyers alentours, vous déminez la situation.

Votre but n'étant vraisemblablement pas de laisser derrière vous une situation minée, louer à un loyer "normal" est probablement une piste intelligente.


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JLX29886
Pimonaute
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

Bonjour et merci pour ces précisions.
Il n'entrait aucunement dans mes intentions de louer le bien "gratuitement" mais de demander un loyer modéré.
Je sais maintenant à quoi m'en tenir.

PS
Si cela peut vous rassurer, mon fils n'a pas à s'en faire. wink

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panchito
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

D1791 a écrit :

Votre but n'étant vraisemblablement pas de laisser derrière vous une situation minée, louer à un loyer "normal" est probablement une piste intelligente.

Quitte à le lui rembourser sur un compte "exotique" (pas on compte vue principal)

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PIM
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Re : Bail entre nu-propriétaire et usufruitier d'un bien

panchito a écrit :
D1791 a écrit :

Votre but n'étant vraisemblablement pas de laisser derrière vous une situation minée, louer à un loyer "normal" est probablement une piste intelligente.

Quitte à le lui rembourser sur un compte "exotique" (pas on compte vue principal)

@panchito: ???


Erik DECKERS
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