Procédure contre les mauvais payeurs

luc · #1 23-11-2018 10:46:58

Papyrus a écrit :

Je commencerai par remercier tous les intervenants de ce post qui m'ont éclairé, expliqué, averti, conseillé et détrompé sur ce sujet.
Voici la liste établie pour faire face au problème énoncé :
OJ de l'AG
1 Mettre en conformité l'AB et le règlement de copropriété selon la loi de 2010 =>VOTE
2 Proposer un ou plusieurs experts pour la mise en conformité de l'AB =>VOTE
3 Déterminer clairement les pénalités à l'encontre des CP ayant un solde négatif =>VOTE
- Rappel de l'Article 61 de notre AB : "Taux en vigueur"
- Rappel de l'AG 2016 : pénalités de retard 1%
4 Appliquer l'AB en terme de sanctions à l'égard des CP défaillants et loueurs =>VOTE
- Article 61 de l'AB : saisies des loyers remis au syndic par le locataire jusqu'à apurement de la dette
5 Attaquer en justice les CP avec un retard de paiement conséquent =>VOTE
6 AUgmenter le fonds de roulement ou demander une provision extraordinaire pour combler les soldes négatifs en attendant leur régulation =>VOTE
7 Prendre une assurance "Défense justice" si nous n'en disposons pas =>VOTE
8 Prendre une assurance "Charges impayées" si nous n'en disposons pas =>VOTE
(...)

En ce qui concerne les points "VOTE" je changerai en "INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)". Pour les reste je renvoie aux autres posts.

Dernière modification par luc (23-11-2018 10:47:23)

Papyrus

GT · #21 23-11-2018 09:31:46

panchito a écrit :

J'ai oublié de vous dire que dans les copropriétés où j'ai des biens, je mets toujours une fois à l'ODJ un point pout abonner l'ACP au SNPC. Cela coûte 200€ par an mais tous les CP reçoivent le CRI par email. C'est une excellent outil de formation grâce auquel tous les CP's peuvent devenir très vite des experts en copropriété.

Il m'arrive de lire le CRI, des articles ds des revues spécialisées et des ouvrages relatifs à la copropriété.

Et, à ce jour, je n'ai pas la prétention de me présenter comme un expert même si j'ai accumulé une certaine connaissance.

A propos de personnes plus "expertes" que moi, j'en ai entendu quelques unes hier plusieurs lors du colloque sur la copropriété après la loi du 18 juin 2018 qui s'est déroulé à Louvain-La-Neuve (avocats, notaires, professeurs d'université, représentant du SNPC, représentant de l'IPI, juge de Paix).

Il me semblait que assister à ce colloque était indispensable pour un "pimonaute" qui voulait mettre à jour ses connaissances.

Leur écoute a confirmé que je n'étais pas comparé à ces personnes un expert. Je n'en avais jamais douté.

Ceci dit, la lecture du CRI est à conseiller. Mais je ne suis pas convaincu que chaque copropriétaire est préparé à la compréhension de tout son contenu.

Et quelles sont les premières lectures indispensables ? les art. 577-3 à 577-14 du Code civil, l'acte de base, le règlement de copropriété, le règlement d'ordre intérieur de l'ACP, modifiés le cas échéant par des décisions d'AG.

Et je ne suis pas convaincu que chaque copropriétaire est préparé par son passé à la lecture de celles-ci.

Dernière modification par GT (23-11-2018 09:47:14)

luc, max11, Papyrus

panchito · #22 23-11-2018 08:02:48

Un autre point capital. Votre syndic doit mettre un point à l'odj de votre AG annuelle pour renouveler son mandat.

Puisque vous n'allez pas lui donner ni quitus, ni décharge, vous devriez être prêt à changer de syndic mais je vous laisse juge.

Dans cette éventualité, il serait bon que vous rajoutiez un point: choix d'un nouveau syndic.

Et que vous veniez à l'AG avec des CV de candidats que vous aurez interviewés au préalable et avec des références écrites de CP ayant des viens dans les copropriétés qu'ils gèrent.

Mais votre AG est dans 15 jours?

panchito · #23 22-11-2018 23:38:14

J'ai oublié de vous dire que dans les copropriétés où j'ai des biens, je mets toujours une fois à l'ODJ un point pout abonner l'ACP au SNPC. Cela coûte 200€ par an mais tous les CP reçoivent le CRI par email. C'est une excellent outil de formation grâce auquel tous les CP's peuvent devenir très vite des experts en copropriété.

Pour ma part j'ai toujours eu très difficile de comprendre comment des gens peuvent investir parfois les économies de toute une vie de travail dans un bien acheté dans une Copropriété pour ensuite se désintéresser complètement de la gestion de ce dernier.

Toutes les dernières lois vont pourtant dans le même sens: responsabiliser les copropriétaires ...pour ne pas qu'ils se reposent sur un Syndic qui n'est parfois pas si pro que cela....

Dernière modification par panchito (22-11-2018 23:41:52)

PIM

panchito · #24 22-11-2018 23:30:49

Je savais que vous alliez devenir un expert en copropriété très rapidement!

J'ai juste une petite remarque: je déplacerais le choix d'un avocat de votre catégorie "action assesseur CP" vers la catégorie "ordre du jour".

La décision de prendre un avocat et le choix de ce dernier doit absolument figurer à l'ODJ. Comme à l'heure actuelle, vous n'avez pas de défense en justice et que le "sinistre" a déjà eu lieu, vous allez devoir payer votre avocat. Vous devez savoir que les affaires en copropriété durent des années et coûtent des milliers d'euro / an en frais d'avocat.

Votre AG est-elle dans 15 jours? Les comptes de l'année écoulées n'ont pas été joints à la convocation? Ni les 2 rapports du CdC? Ni la balance des copropriétaires?

Dernière modification par panchito (22-11-2018 23:39:14)

Papyrus

Papyrus · #25 22-11-2018 22:08:55

Je commencerai par remercier tous les intervenants de ce post qui m'ont éclairé, expliqué, averti, conseillé et détrompé sur ce sujet.

Voici la liste établie pour faire face au problème énoncé :

OdJ de l'AG

1 Proposer un nouveau syndic
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
2 Exclure la gestion du stock de mazout des comptes (Si déjà effectuée) mais ne l'inclure qu'à titre indicatif
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
3 Mettre en conformité l'AB et le règlement de copropriété selon la loi de 2010
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
4 Proposer un ou plusieurs experts/notaires pour la mise en conformité de l'AB
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
5 Déterminer clairement les pénalités à l'encontre des CP ayant un solde négatif
- Rappel de l'Article 61 de notre AB : "Taux en vigueur"
- Rappel de l'AG 2016 : pénalités de retard 1%
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
6 Appliquer l'AB en terme de sanctions à l'égard des CP défaillants et loueurs
- Article 61 de l'AB : saisies des loyers remis au syndic par le locataire jusqu'à apurement de la dette
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
7 Prendre un avocat pour régler le litige lié au sinistre et aller en justice contre les CP défaillants
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
8 Attaquer en justice les CP avec un retard de paiement conséquent
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)
9 Augmenter le fonds de roulement ou demander une provision extraordinaire pour combler les soldes négatifs en attendant leur régulation
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)8 Prendre une assurance "Défense justice" si nous n'en disposons pas
10 Prendre une assurance "Charges impayées" si nous n'en disposons pas
INFORMATION (syndic - invitation) - DELIBERATION (AG) - VOTE (AG)

ACTIONS ASSESSEURS-CP

Ne pas donner quitus au syndic lors de l'AG (=> pour se retourner contre lui en cas de négligences et manquements avérés) (CP)
Approuver les comptes lors de l'AG (=> pour pouvoir poursuivre éventuellement les CP défaillants) (CP)
Rappeler les décomptes trimestriels suivant contrat du syndic et décision de l'AGE 04/18 (CP)
S'abonner au CRI (CP)
Etablir deux fois par an un rapport d'activités du syndic (Assesseurs)

S'il devait y avoir des lacunes, des erreurs ou des approximations, veuillez les corriger pour que je puisse établir une feuille de route adéquate à la remise en marche de l'ACP aux vues de la situation exposée précédemment.

Merci d'avance

Dernière modification par Papyrus (23-11-2018 21:19:02)

Papyrus · #26 22-11-2018 21:21:11

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
Je vais relire la totalité des posts et faire un résumé des taches à accomplir pour y voir un peu plus clair.
Oui et si vous avez une AG bientôt (la dernière date d'il y a un an n'est-ce pas)? Il faut absolument que ayez eu tous les décomptes trimestriels ET SURTOUT la balance des copropriétaires (pour savoir à ce jour qui doit combien à l'ACP). C'est le BABA de la gestion comptable d'une ACP.

Je ne rêve pas ... je ne crois pas recevoir de décomptes trimestriels d'ici à quinze jours, même en plusieurs fois.
Je pense davantage recevoir un décompte annuel mais comme le masque des comptes n'a pas été validé bien que le syndic m'ait assuré qu'il serait identique au précédent (réalisé sous Excel), j'ai bien peur de devoir prendre beaucoup temps pour étudier ces comptes.

grmff · #27 22-11-2018 19:04:11

Un virement ou du cash avec reçu et le locataire a rempli ses obligations.

Reste à voir si le syndic acceptera du cash ...

Papyrus

Papyrus · #28 22-11-2018 18:15:25

grmff a écrit :

Papyrus a écrit :
bg1000 a écrit :
Bonjour
Y a t'il une base légale à faire des saisies par le syndic ? Qui définit qui est privilégié ou chirographaire?
Si d'autre créanciers viennent se servir sur le loyer, qui reçoit quoi ?
BG
Ce sont d'excellentes questions ... si quelqu'un connait les réponses ...
je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?
La base légale, c'est l'acte de base qui mentionne:
Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.
Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.
Il serait inéquitable que le bailleur touche son loyer sans supporter les charges communes.
L'acte de base est un acte notarié, qui engage les propriétaires. Les actes notariés sont exécutables.
Mon expérience personnelle avec ce genre de clause a généralement été positive. La menace de pouvoir demander au locataire de payer une 2e fois son loyer doublée de l'explication que son propriétaire était un mauvais payeur de mauvaise foi, et triplée de la preuve que le propriétaire ne pouvait ni s'y opposer et que le locataire était valablement libéré de son obligation envers son propriétaire par le payement au syndic, convaincaient généralement les locataires de payer le loyer correctement chez le syndic.
Le syndic n'a pas à faire de répartition, ni de tenir compte d'un privilège quelconque, ni de savoir qui d'autre demande le loyer.
Ce sera au locataire de le faire. Si personne ne demande le payement en direct, le locataire payera le loyer au propriétaire.
Qui d'autre pourrait demander le payement du loyer? Un huissier, le Spf Finance pour récupérer des arriérés d'impôt (IPP ou précompte notamment). En ce cas, il semble évident que le locataire payera ces institutions qui ont un poids éminemment plus important, et qui sont généralement prioritaires. Il le communiquera utilement au syndic pour qu'il cherche une solution de son côté...
Mais, ce ma petite expérience, cela marche, et marche bien.

J'émets une autre péventualité : si les loyers sont payés en liquide du locataire au propriétaire, le syndic peut valablement recevoir ces loyers ou faut-il absolument un virement d'un compte à l'autre ?

grmff · #29 22-11-2018 11:09:57

Papyrus a écrit :

bg1000 a écrit :
Bonjour
Y a t'il une base légale à faire des saisies par le syndic ? Qui définit qui est privilégié ou chirographaire?
Si d'autre créanciers viennent se servir sur le loyer, qui reçoit quoi ?
BG
Ce sont d'excellentes questions ... si quelqu'un connait les réponses ...
je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?

La base légale, c'est l'acte de base qui mentionne:

Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.
Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.
Il serait inéquitable que le bailleur touche son loyer sans supporter les charges communes.

L'acte de base est un acte notarié, qui engage les propriétaires. Les actes notariés sont exécutables.

Mon expérience personnelle avec ce genre de clause a généralement été positive. La menace de pouvoir demander au locataire de payer une 2e fois son loyer doublée de l'explication que son propriétaire était un mauvais payeur de mauvaise foi, et triplée de la preuve que le propriétaire ne pouvait ni s'y opposer et que le locataire était valablement libéré de son obligation envers son propriétaire par le payement au syndic, convaincaient généralement les locataires de payer le loyer correctement chez le syndic.

Le syndic n'a pas à faire de répartition, ni de tenir compte d'un privilège quelconque, ni de savoir qui d'autre demande le loyer.

Ce sera au locataire de le faire. Si personne ne demande le payement en direct, le locataire payera le loyer au propriétaire.

Qui d'autre pourrait demander le payement du loyer? Un huissier, le Spf Finance pour récupérer des arriérés d'impôt (IPP ou précompte notamment). En ce cas, il semble évident que le locataire payera ces institutions qui ont un poids éminemment plus important, et qui sont généralement prioritaires. Il le communiquera utilement au syndic pour qu'il cherche une solution de son côté...

Mais, ce ma petite expérience, cela marche, et marche bien.

Papyrus

grmff · #30 22-11-2018 11:01:08

Papyrus a écrit :

panchito a écrit :
Papyrus a écrit :
je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?
Comment ça il n'y a pas de bail?
Cela ne peut être possible: s'il le locataire l'utilise à titre de résidence principale, le bail écrit est une obligation légale. Il doit de plus être enregistré avec le rapport d'état des lieux d'entrée. Mais vous êtes dans une situation cauchemardesque! C'est dans quelle commune?
Je ne sais pas si un bail a été signé et ne fais qu'émettre une supposition.
J'envisage une situation potentielle pour savoir où cela va nous amener.

Bien que le recours à un contrat de bail écrit soit obligatoire, ce n'est pas parce qu'il n'y a pas de contrat écrit qu'il n'y a pas de bail!

Le bail existe du simple fait qu'un loyer soit payé. Il n'y a pas besoin d'écrit pour avoir un contrat. Pas besoin de signature pour être engagé. On l'oublie souvent.

Papyrus

panchito · #31 22-11-2018 07:15:05

Papyrus a écrit :

Je vais relire la totalité des posts et faire un résumé des taches à accomplir pour y voir un peu plus clair.

Oui et si vous avez une AG bientôt (la dernière date d'il y a un an n'est-ce pas)? Il faut absolument que ayez eu tous les décomptes trimestriels ET SURTOUT la balance des copropriétaires (pour savoir à ce jour qui doit combien à l'ACP). C'est le BABA de la gestion comptable d'une ACP.

panchito · #32 22-11-2018 07:08:56

Papyrus a écrit :

Je ne sais pas si un bail a été signé et ne fais qu'émettre une supposition.
J'envisage une situation potentielle pour savoir où cela va nous amener.

Vous me rassurez.

Mais essayez toujours: vous n'avez rien à perdre mais tout à gagner

Papyrus · #33 21-11-2018 23:08:22

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
est basée hors de la zone euro
Non ce n'est pas vrai?
Vous avez été confier cette mise en conformité dans des pays à bas salaire hors de la zone euro?
Mais les lois belges sont déjà si compliquées et régionalisées que même les juristes experts belges ont parfois difficile à s'y retrouver!
Et en plus vous les CP's, vous suivez la proposition d'un CP qui ne paie pas ses charges?
Vous ne devriez même pas le laissez prendre la parole lors des AG puisqu'il vous utilise pour payer ses charges à lui. Il vient chercher de l'argent dans vos poches pour vivre à vos crochets.
Parfois la réalité dépasse la fiction...
Vous devriez écrire un livre avec tout ce qui passe dans votre ACP....

En 2014, ce CP commençait à avoir des difficultés de paiement lié à son chauffage. Nous ne pouvions imaginer que cela allait durer puisqu'il régularisait sa situation chaque année.
Les CP n'avaient aucune raison de se méfier de sa proposition même si avant comme après la mise en conformité de l'AB, 2 ou 3 CP (dont moi) ont émis des doutes quant à la validité du travail effectué.

Je vais relire la totalité des posts et faire un résumé des taches à accomplir pour y voir un peu plus clair.

Merci à tous pour vos réponses, vos implications et disponibilités.

panchito

Papyrus · #34 21-11-2018 22:52:16

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?
Comment ça il n'y a pas de bail?
Cela ne peut être possible: s'il le locataire l'utilise à titre de résidence principale, le bail écrit est une obligation légale. Il doit de plus être enregistré avec le rapport d'état des lieux d'entrée. Mais vous êtes dans une situation cauchemardesque! C'est dans quelle commune?

Je ne sais pas si un bail a été signé et ne fais qu'émettre une supposition.
J'envisage une situation potentielle pour savoir où cela va nous amener.

panchito · #35 21-11-2018 22:47:38

Papyrus a écrit :

J'ai retrouvé la ligne de facture : date 27/12/14 montant 1.174 euros.

Nous avons payé 1470€ HTVA à la dame Master en Droit, juriste - expert, qui a son cabinet à Rixensart....

Papyrus

panchito · #36 21-11-2018 22:37:32

Papyrus a écrit :

je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?

Comment ça il n'y a pas de bail?

Cela ne peut être possible: si le locataire utilise le bien à titre de résidence principale, le bail écrit est une obligation légale. Il doit de plus être enregistré avec le rapport d'état des lieux d'entrée. Mais vous êtes dans une situation cauchemardesque! C'est dans quelle commune?

Dernière modification par panchito (21-11-2018 22:49:26)

panchito · #37 21-11-2018 22:32:20

Papyrus a écrit :

est basée hors de la zone euro

Non ce n'est pas vrai?

Vous avez été confier cette mise en conformité dans des pays à bas salaire hors de la zone euro?

Mais les lois belges sont déjà si compliquées et régionalisées que même les juristes experts belges ont parfois difficile à s'y retrouver!

Et en plus vous les CP's, vous suivez la proposition d'un CP qui ne paie pas ses charges?

Vous ne devriez même pas le laissez prendre la parole lors des AG puisqu'il vous utilise pour payer ses charges à lui. Il vient chercher de l'argent dans vos poches pour vivre à vos crochets.

Parfois la réalité dépasse la fiction...

Vous devriez écrire un livre avec tout ce qui passe dans votre ACP....

Papyrus · #38 21-11-2018 21:56:03

panchito a écrit :

Dans une des ACP's où j'ai un bien, on avait choisi une dame qui avait un Master en Droit, qui avait travaillé quelques années comme juriste-expert dans une étude notariale et puis comme elle était passionnée par l'immobilier, et qu'elle disposait d'une excellente expertise pour tout ce qui a trait aux lois sur la copropriété, elle s'est mise à son propre compte en tant que "Juriste Expert en Copropriété".

Si cette personne est toujours active et qu'elle accepte que vous me transmettiez ses coordonnées, je serai ravi de la présenter comme la personne adéquate pour corriger les anomalies dans notre AB et le Règlement de copropriété.
Je pense que cette décision doit être soumise à un vote d'AG et m'empresse de le rajouter à l'OJ de l'AG.

Papyrus · #39 21-11-2018 21:47:03

bg1000 a écrit :

Bonjour
Y a t'il une base légale à faire des saisies par le syndic ? Qui définit qui est privilégié ou chirographaire?
Si d'autre créanciers viennent se servir sur le loyer, qui reçoit quoi ?
BG

Ce sont d'excellentes questions ... si quelqu'un connait les réponses ...

je rajouterai... et s'il n'y a pas de bail, le syndic peut-il effectuer des saisies de loyers ?

Papyrus · #40 18-11-2018 17:53:43

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

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