Procédure contre les mauvais payeurs

Papyrus · #1 21-11-2018 21:39:22

panchito a écrit :

PIM a écrit :
quel genre d'organisme ?
J'ai la même question et aussi:
- par qui a-t'il été proposé? Un ou plusieurs CP's? Le Syndic de l'époque?
- Y a-t'il eu mise en concurrence? Avec plusieurs devis?
- Sur base de quels critères l'ACP a-t'elle choisi cet "organisme"?
Dans une des ACP's où j'ai un bien, on avait choisi une dame qui avait un Master en Droit, qui avait travaillé quelques années comme juriste-expert dans une étude notariale et puis comme elle était passionnée par l'immobilier, et qu'elle disposait d'une excellente expertise pour tout ce qui a trait aux lois sur la copropriété, elle s'est mise à son propre compte en tant que "Juriste Expert en Copropriété".

PIM a écrit :

papyrus a écrit :
l'ACP avait payé un organisme pour la mise en conformité
quel genre d'organisme ?

Initialement E-juris et un CP ( le CP débiteur) est arrivé avec un organisme ayant un prix plus intéressant et voilà le résultat ...
J'ai retrouvé la ligne de facture : date 27/12/14 montant 1.174 euros.
Je n'ai pas le nom de l'organisme mais de mémoire, c'est une société spécialisée dans ce genre de mise en conformité et est basée hors de la zone euro.
Elle avait été choisi pour le prix de ses services et la possibilité de faire des traductions de l'AB en d'autres langues (non européennes).

Je me relis et j'ai l'impression de lire une mauvaise farce ...
C'est à pleurer de rire.

GT · #41 21-11-2018 20:13:23

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
l'AB a été mis en conformité comme la loi l'a demandé
Je ne comprends dès lors pas pourquoi il subsiste des clauses illégales (telles que couper l'eau, le gaz et l'électricité de l'appartement du CP qui ne paierait pas des charges, même si son bien est loué....) et des amendes en francs belges.
Mais je suis Ingénieur Civil et pas juriste....
J'espère que GT pourra vous dire s'il est normal que de telles clauses se retrouvent dans un acte de base mis en conformité.....

Panchito, avez-vous lu ma dernière intervention ?

Une adaptation de l'acte de base, du règlement de copropriété et du ROI aux articles 577-3 à 577-14 du Code civil n'est pas une modification de ces textes.

La suppression de la clause que vous qualifiez d'illégale constituerait une modification.

Et, pour que cela soit clair, je n'écris pas que cette clause subsistant dans les statuts serait acceptée par un juge ds le cadre d'un litige qui lui serait soumis.
Et, pour que cela soit clair, je ne prétends pas qu'il ne serait pas souhaitable que l'AG décide de supprimer cette clause.
Et, pour le surplus, je ne suis ni ingénieur civil, ni juriste. Et je ne m'attribue pas sur ce forum la qualité d'"expert".
Néanmoins, j'ai développé une certaine curiosité pour la lecture de textes légaux divers et parfois, en fonction des circonstances, plus particuliers.

Dernière modification par GT (21-11-2018 20:42:27)

PIM, max11

panchito · #42 21-11-2018 20:05:23

PIM a écrit :

quel genre d'organisme ?

J'ai la même question et aussi:
- par qui a-t'il été proposé? Un ou plusieurs CP's? Le Syndic de l'époque?
- Y a-t'il eu mise en concurrence? Avec plusieurs devis?
- Sur base de quels critères l'ACP a-t'elle choisi cet "organisme"?

Dans une des ACP's où j'ai un bien, on avait choisi une dame qui avait un Master en Droit, qui avait travaillé quelques années comme juriste-expert dans une étude notariale et puis comme elle était passionnée par l'immobilier, et qu'elle disposait d'une excellente expertise pour tout ce qui a trait aux lois sur la copropriété, elle s'est mise à son propre compte en tant que "Juriste Expert en Copropriété".

luc · #43 21-11-2018 19:54:02

GT a écrit :

panchito a écrit :
Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!
L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion énonce :
"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent1 l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.
Cette loi est entrée en vigueur le 01/09/2010
Panchito, où êtes-vous aller chercher que, je cite :"les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges ( ce qui signifie toutes les lois belges) pour septembre 2014 au plus tard!" ?
Un version adaptée de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur, adaptée non pas aux lois belges mais aux articles 577-3 à 577-14 du code civil devait être soumise par le syndic à l'approbation de l'assemblée générale.

Pour moi c'est maintenant (= après la loi de 2018) un peu plus nuancé. mais je crois/espère que la loi de 2018 a simplifié cette mise à jour. Je préparerai l'adaptation des statuts/ROI à la loi de 2018, vu entre autres les implications à intégrer du RGPD (lois européens qui sont d'application)et les procedures liés au PEB, etc ... à Bruxelles (lois régionale).

Dernière modification par luc (21-11-2018 19:54:55)

PIM · #44 21-11-2018 18:47:54

Papyrus a écrit :

luc a écrit :
@papyrus
J'ai lu votre post de hier 21:43:07
Vous donnez l'impression de me discriminer si j'habitais chez vous.
Ceci tant au niveau age (je suis senior) qu'au niveau immigration (je suis immigré à Bruxelles en 1963).
Cette attitude est une négation de la nécessité au sein d'une copropriété d'avoir une attitude qui démontre de l'empathie pour l'autre.
Je suspend provisoirement ma participation à tout débat où vous participez activement, tant que vous n'avez pas corrigé le post incriminé:
https://forum.pim.be/topic-289476-proce … l#p1865616
Modifié depuis 16 heures
Je voulais préciser que je suis venu sur ce forum pour obtenir des solutions pas pour générer des problèmes.
Je présente toutes mes excuses à toutes les personnes du forum ayant lu le post sus-nommé et si mes mots ou la teneur de mes propos ont pu générer un quelconque malaise ou encore que ces personnes ai pu ressentir de la discrimination sous toutes ses formes après lecture.
Mes propos ne se voulaient pas vexatoires, discriminatoires, blessants ou cruels.
PS : je suis aussi un senior et un immigré.
La copropriété dans laquelle je réside est un vrai melting-pot où l'entente a toujours été cordiale : Albanais, Belges, Espagnols, Français, Marocains, Syriens et Russes. Nous nous entraidons aussi bien au niveau des travaux particuliers, des déménagements que dans l'aspect social des liens établis.
Comme dans chaque résidence, des inimitiés et des désaccords existent.
Les âges varient d'environ 20 ans à 90 ans.
Notre résidence a plusieurs problèmes de syndic à régler, certaines habitudes à modifier mais aucun problème de racisme ou de discrimination réel ou latent.
Ces 2 typologies maladroites et apparemment choquantes que j'avais employé dans le message incriminé démontrait justement que ce n'était pas un problème de ce genre qui était la cause puisque les CP des autres étages, quels qu'ils soient, n'avaient pas un chauffage excessif et que c'est le cœur du problème.
Il ne faut pas chercher ce que je n'ai pas dit ni détourner mes propos.
Les personnes restant chez elles la plupart du temps (seniors, malades, asociaux, isolés et culturellement repliés en communauté) sont susceptibles d'utiliser davantage de chauffage que d'autres actifs qui ont une vie tournée vers l'extérieur.
Mais là encore cela ne reflète pas ce qui se passe dans notre copropriété.
J'avais donc sans malice, ni méchanceté, exposé la réalité de notre copropriété dans la consommation du chauffage.
Personnellement, j'ai un température de 19°C chez moi et si le voisin veut 32°C, cela ne me dérange pas et je dirais même que grand bien lui fasse.
Par contre, payer le chauffage de ce voisin pendant 5 ans, me gène extrêmement.
Je suis encore une fois désolé du mal éventuel que j'ai pu causé et présente à nouveau mes excuses.

Pour ma part, je vous excuse bien volontiers.

max11, luc, Papyrus, grmff

PIM · #45 21-11-2018 18:45:17

papyrus a écrit :

l'ACP avait payé un organisme pour la mise en conformité

quel genre d'organisme ?

panchito · #46 21-11-2018 18:35:19

Papyrus a écrit :

l'AB a été mis en conformité comme la loi l'a demandé

Je ne comprends dès lors pas pourquoi il subsiste des clauses illégales (telles que couper l'eau, le gaz et l'électricité de l'appartement du CP qui ne paierait pas des charges, même si son bien est loué....) et des amendes en francs belges.

Mais je suis Ingénieur Civil et pas juriste....

J'espère que GT pourra vous dire s'il est normal que de telles clauses se retrouvent dans un acte de base mis en conformité.....

Papyrus · #47 21-11-2018 18:03:47

panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
régler à l'amiable une situation qui nous emmenait sur des menaces et des procès à chaque AG
Mais cela ce sont typiquement des menaces de personnes malhonnêtes! Il fallait évidemment lui répondre: 'mais oui, allez-y, prenez un avocat et attaquez-nous en justice!'
Vous pensiez vraiment qu'une personne qui ne veut pas payer ses charges, va payer un avocat à minimum 150€ de l'heure hors TVA? Et sur base de quelles preuves vous aurait-il attaqués? Le relevé et le décompte établis tous deux par Techem / Caloribel ou Ista? Balivernes! Il ne l'a même pas contesté!!

Oui. tout ce que vous dites est juste et personnellement, j'en étais très conscient. J'ai voté contre le fait de payer 1/3 e son chauffage mais quelques CP se sont abstenus et d'autres ont voté pour.

panchito a écrit :

Quant à l'autre assesseur de la copropriété, comme je vous l'ai déjà dit, il fait plus de tort à la copropriété que du bien. Comme vous m'avez dit que vous vous entendiez tous très bien, vous devriez faire du lobbying auprès des autres CP pour que cette personne ne soit plus élue...et convaincre un autre de prendre sa place.

L'AG arrive à grands pas mais comme chaque année, par habitude, personne ne voudra entrer dans le CdC. De plus, même avec du lobbying, en 1 mois, cela va ressembler à mission impossible. Enfin, la moitié des CP ne vivent pas dans la résidence. Mais, je vais garder espoir et voir si je peux convaincre un autre CP.

Panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
Si un propriétaire s'obstinait à ne pas verser la provision au syndic, ce dernier pourra bloquer les services de l’électricité, du gaz et de l'eau desservant l'appartement du défaillant, cette clause est essentielle te de rigueur, le propriétaire en défaut qui s'opposerait d'une manière quelconque à ces sanctions, sera passible, de plein droit et sans mise en demeure, d'une amende de 500 francs par infraction, laquelle amende sera versée au fond de réserve.
Ouh là là.....Mais votre copropriété est vraiment dans une situation très grave!! Voici une clause parfaitement illégale! Pas question d'aller couper l’électricité, ou le gaz ou l'eau d'autant plus que l'appartement est loué!
Une amende de 500 francs?
Mais votre acte de base date de Mathusalem ma parole...
Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!
J'ai bien peur que votre acte de base ne vaille rien en justice....
Ce qui serait malheureux car la bonne clause s'y trouve:

Je dois avouer que cette kyrielle de mauvaises nouvelles commence à m'irriter.
A chaque fois que l'on creuse un petit peu, rien n'est conforme, rien ne va et au final, il est impossible de se retourner.

ATTENTION : l'AB a été mis en conformité comme la loi l'a demandé ... j'avais relevé et informé le syndic que notamment les montants en francs belges mentionnés dans l'AB ne pouvaient restés ainsi. J'ai obtenu une réponse collégiale (CP et syndic) qui était que l'ACP avait payé un organisme pour la mise en conformité et que nous n'avions qu'à le valider ou l'invalider en AG. Nous nous sommes laisser un an pour le lire et l'AG suivante, le nouvel acte a été validé ainsi.
Je ne suis pas juriste ni aucun CP (à ma connaissance). Ainsi, il semble que l'organisme qui a effectué la mise en conformité ait laissé quelques incohérences avec la loi belge.

Panchito a écrit :

Papyrus a écrit :
Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.
Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.
Donc comme je doute que vous puissiez produire votre acte de base en justice puisqu'il n'a pas été mis en conformité avec les lois et que cette mise en conformité était une obligation légale qui devait être satisfaite pour septembre 2014 au plus tard; je vous conseille de d'abord contacter votre syndic par écrit en mentionnant la clause que j'ai encadrée ci-dessus. Qu'avez vous à perdre? Rien. Qu'avez-vous à gagner? Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP.
Essayez toujours et venez nous dire si votre syndic a souscrit à votre demande.

Je vais faire cela.

Panchito a écrit :

Mais de grâce, mettez un point à l'ordre du jour pour la mise en conformité de votre acte de base! Évidemment cela coûte entre 1000 et 2000€ et ensuite vous devrez passer chez le notaire (ce qui n'était pas le cas si vous aviez respecté la date butoir de septembre 2014...) Donc beaucoup d'argent à devoir dépenser mais cette situation est due à l'incompétence des syndics que vous avez engagés et à la méconnaissance des lois en vigueur de la part de tous les CP's....

Cela nous a déjà coûté environ 1000 euros pour la mise en conformité qui semble non conforme.

Je dois avouer que je suis un peu découragé.

GT · #48 21-11-2018 14:27:31

panchito a écrit :

Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!

L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion énonce :

"Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent1 l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.
Cette loi est entrée en vigueur le 01/09/2010

Panchito, où êtes-vous aller chercher que, je cite :"les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges ( ce qui signifie toutes les lois belges) pour septembre 2014 au plus tard!" ?

Un version adaptée de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur, adaptée non pas aux lois belges mais aux articles 577-3 à 577-14 du code civil devait être soumise par le syndic à l'approbation de l'assemblée générale.

bg1000 · #49 21-11-2018 11:50:56

Bonjour

Y a t'il une base légale à faire des saisies par le syndic ? Qui définit qui est privilégié ou chirographaire?
Si d'autre créanciers viennent se servir sur le loyer, qui reçoit quoi ?

BG

Papyrus

GT · #50 21-11-2018 08:37:36

panchito a écrit :

Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP.

L'article 61 de l'AB prévoit que si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.
La solution recommandée : "Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP"
"Toucher les loyers" ne signifie pas "toucher les loyers et les provisions de charges"

panchito · #51 21-11-2018 07:46:50

Papyrus a écrit :

régler à l'amiable une situation qui nous emmenait sur des menaces et des procès à chaque AG

Mais cela ce sont typiquement des menaces de personnes malhonnêtes! Il fallait évidemment lui répondre: 'mais oui, allez-y, prenez un avocat et attaquez-nous en justice!'
Vous pensiez vraiment qu'une personne qui ne veut pas payer ses charges, va payer un avocat à minimum 150€ de l'heure hors TVA? Et sur base de quelles preuves vous aurait-il attaqués? Le relevé et le décompte établis tous deux par Techem / Caloribel ou Ista? Balivernes! Il ne l'a même pas contesté!!

Quant à l'autre assesseur de la copropriété, comme je vous l'ai déjà dit, il fait plus de tort à la copropriété que du bien. Comme vous m'avez dit que vous vous entendiez tous très bien, vous devriez faire du lobbying auprès des autres CP pour que cette personne ne soit plus élue...et convaincre un autre de prendre sa place.

Papyrus a écrit :

Si un propriétaire s'obstinait à ne pas verser la provision au syndic, ce dernier pourra bloquer les services de l’électricité, du gaz et de l'eau desservant l'appartement du défaillant, cette clause est essentielle te de rigueur, le propriétaire en défaut qui s'opposerait d'une manière quelconque à ces sanctions, sera passible, de plein droit et sans mise en demeure, d'une amende de 500 francs par infraction, laquelle amende sera versée au fond de réserve.

Ouh là là.....Mais votre copropriété est vraiment dans une situation très grave!! Voici une clause parfaitement illégale! Pas question d'aller couper l’électricité, ou le gaz ou l'eau d'autant plus que l'appartement est loué!
Une amende de 500 francs?
Mais votre acte de base date de Mathusalem ma parole...
Tout cela se passe-t'il à Bruxelles? La capitale de l'Europe?
Vous avez probablement du choisir une kyrielle de Syndics qui ont été tous plus incompétents les uns que les autres.
Les Actes de Base des copropriétés devaient tous être mis en adéquation avec les lois belges pour septembre 2014 au plus tard!

J'ai bien peur que votre acte de base ne vaille rien en justice....

Ce qui serait malheureux car la bonne clause s'y trouve:

Papyrus a écrit :

Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.
Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.

Donc comme je doute que vous puissiez produire votre acte de base en justice puisqu'il n'a pas été mis en conformité avec les lois et que cette mise en conformité était une obligation légale qui devait être satisfaite pour septembre 2014 au plus tard; je vous conseille de d'abord contacter votre syndic par écrit en mentionnant la clause que j'ai encadrée ci-dessus. Qu'avez vous à perdre? Rien. Qu'avez-vous à gagner? Que le Syndic demande au locataire de payer son loyer et ses provisions de charges sur le compte de l'ACP.

Essayez toujours et venez nous dire si votre syndic a souscrit à votre demande.

Mais de grâce, mettez un point à l'ordre du jour pour la mise en conformité de votre acte de base! Évidemment cela coûte entre 1000 et 2000€ et ensuite vous devrez passer chez le notaire (ce qui n'était pas le cas si vous aviez respecté la date butoir de septembre 2014...) Donc beaucoup d'argent à devoir dépenser mais cette situation est due à l'incompétence des syndics que vous avez engagés et à la méconnaissance des lois en vigueur de la part de tous les CP's....

Dernière modification par panchito (21-11-2018 08:24:58)

Papyrus · #52 20-11-2018 23:56:02

panchito a écrit :

Voilà des informations CAPITALES qui vont nous faire avancer à pas de géants.
Si j'ai bien compris, c'est tout votre building qui est hyper mal isolé puisque tous les PEB qui existent sont des "G". Donc tous les appartements sont mis sur pied d'égalité, il faut chauffer beaucoup, beaucoup plus (mais c'est valable pour tous les occupants) que si vous aviez des appartements neufs qui ont des PEB allant de A à B.
Autre information capitale, même les résidents "Espagnols" pour qui 40°C est une température normale (du moins à Cordoue), n'ont, malgré le PEB G de leur appartement des consommations excessives.
Il est donc évident que vous avez raison: les consommations excessives du locataire en question sont bien due à son style de vie.
Jamais je n'aurais accepté de régler une partie de ses frais de chauffage. C'est tout le bâtiment qui est très mal isolé. En acceptant de payer une partie de ses consommation de chauffage (sur base de quoi?) vous avez créé un précédent qui peut vous être très préjudiciable.

Je suis entièrement d'accord avec vous. Ce précédent nous a amené à cette situation.
La base du paiement partiel du chauffage de ce CP était de tendre la main vers ce CP et de régler à l'amiable une situation qui nous emmenait sur des menaces et des procès à chaque AG. Le comble est que la voix de l'autre assesseur a fait pencher la balance en faveur du CP.

panchito a écrit :

Mais voilà déjà un problème de réglé: les consommations excessive du locataire en question sont bien dues à son style de vie. Elles sont correctes puisqu'elles ont été récoltées par radio-fréquence et que chacun a l'occasion de lire les mesures sue ses calorimètres et de les noter avant le passage de Techem / Caloribel ou Ista. Par ailleurs, il n'a jamais contesté ses relevés de consommations, n'est-ce pas?

Je ne crois pas. Pas en AG en tout cas.

panchito a écrit :

Le 2ème problème est de savoir comment récupérer les arriérés de charges.

En effet, nous en sommes là.

J'ai mis l'extrait de l'AB et et RC concernant ce qui me semble être les sanctions à l'égard d'un CP défaillant.

Papyrus · #53 20-11-2018 23:42:14

Voici l'extrait de l'AB et Règlement de copropriété concernant les sanction éventuelles contre un CP défaillant.

"Article 61 : les comptes de gestion du syndic - Provisions :

...

Si un propriétaire s'obstinait à ne pas verser la provision au syndic, ce dernier pourra bloquer les services de l’électricité, du gaz et de l'eau desservant l'appartement du défaillant, cette clause est essentielle te de rigueur, le propriétaire en défaut qui s'opposerait d'une manière quelconque à ces sanctions, sera passible, de plein droit et sans mise en demeure, d'une amende de 500 francs par infraction, laquelle amende sera versée au fond de réserve.

le propriétaire défaillant pourra être assigné poursuites et diligences du syndic, au nom de tous les copropriétaires. le syndic a à cet effet un mandat contractuel irrévocable aussi longtemps qu'il est en fonction.

les sommes dues par le défaillant produiront intérêt au profit de la communauté, au taux légal en matières commerciales.

Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires seront tenus de fournir, chacun en proportion de ses droits dans les parties communes, les sommes nécessaires au bon fonctionnement des services communs et à leur bonne administration et à celle nécessaire à l'entretien des parties communes

Si l'appartement du défaillant est loué à bail, le syndic est en droit de toucher lui-même les loyers à concurrence du montant des sommes dues.

Le syndic a à cet effet, de plein droit, entière délégation et il délivrera valablement quittance des sommes reçues ; le locataire ne pourra s'opposer à ce règlement et sera libéré valablement vis-à-vis de son bailleur, des sommes quittancés par le syndic.

Il serait inéquitable que le bailleur touche son loyer sans supporter les charges communes."

Mais il me semble que toutes ces sanctions doivent être validées par un jugement ...

panchito · #54 20-11-2018 23:17:57

Voilà des informations CAPITALES qui vont nous faire avancer à pas de géants.

Si j'ai bien compris, c'est tout votre building qui est hyper mal isolé puisque tous les PEB qui existent sont des "G". Donc tous les appartements sont mis sur pied d'égalité, il faut chauffer beaucoup, beaucoup plus (mais c'est valable pour tous les occupants) que si vous aviez des appartements neufs qui ont des PEB allant de A à B.

Autre information capitale, même les résidents "Espagnols" pour qui 40°C est une température normale (du moins à Cordoue), n'ont, malgré le PEB G de leur appartement des consommations excessives.

Il est donc évident que vous avez raison: les consommations excessives du locataire en question sont bien due à son style de vie.

Jamais je n'aurais accepté de régler une partie de ses frais de chauffage. C'est tout le bâtiment qui est très mal isolé. En acceptant de payer une partie de ses consommation de chauffage (sur base de quoi?) vous avez créé un précédent qui peut vous être très préjudiciable.

Mais voilà déjà un problème de réglé: les consommations excessive du locataire en question sont bien dues à son style de vie. Elles sont correctes puisqu'elles ont été récoltées par radio-fréquence et que chacun a l'occasion de lire les mesures sue ses calorimètres et de les noter avant le passage de Techem / Caloribel ou Ista. Par ailleurs, il n'a jamais contesté ses relevés de consommations, n'est-ce pas?

Le 2ème problème est de savoir comment récupérer les arriérés de charges.

Vous avez enfin pu vérifier si la clause concernant la saisie des loyers par le Syndic est bien dans votre acte de base?

Dernière modification par panchito (20-11-2018 23:40:25)

Papyrus · #55 20-11-2018 23:17:54

panchito a écrit :

Dommage pour vous, car pour toutes les copropriétés de la région de Bruxelles-Capitale au sein desquelles je possède des biens, cela fonctionne à merveille.
Attention après avoir demandé le PEB pour un appartement à un certain étage, vous recevrez une erreur si vous cliquez sur un autre étage. Il faut absolument recommencer la procédure depuis le début (rue, n°, étage) pour que cela fonctionne!

Oui, en effet, cela fonctionne mais pour le 3ième étage, cela reste G. pour 2 appartements (sur 4).

panchito a écrit :

De toutes façons l'appartement au rez a déjà le PEB le plus mauvais qui puisse exister: un PEB G. Et l'occupant de cet appartement-là, hyper mal isolé, il a des consommations moyennes (par rapport aux autres appartements)?

Bien, je suis heureux que vous posiez la question. Ce sont des Espagnols actifs (45 ans) qui consomment le moins (2ieme position dans ceux qui consomment le moins) alors qu'ils possèdent le second appartement en terme de superficie.

Papyrus · #56 20-11-2018 23:05:59

luc a écrit :

@papyrus
J'ai lu votre post de hier 21:43:07
Vous donnez l'impression de me discriminer si j'habitais chez vous.
Ceci tant au niveau age (je suis senior) qu'au niveau immigration (je suis immigré à Bruxelles en 1963).
Cette attitude est une négation de la nécessité au sein d'une copropriété d'avoir une attitude qui démontre de l'empathie pour l'autre.
Je suspend provisoirement ma participation à tout débat où vous participez activement, tant que vous n'avez pas corrigé le post incriminé:
https://forum.pim.be/topic-289476-proce … l#p1865616

Modifié depuis 16 heures

Je voulais préciser que je suis venu sur ce forum pour obtenir des solutions pas pour générer des problèmes.

Je présente toutes mes excuses à toutes les personnes du forum ayant lu le post sus-nommé et si mes mots ou la teneur de mes propos ont pu générer un quelconque malaise ou encore que ces personnes ai pu ressentir de la discrimination sous toutes ses formes après lecture.

Mes propos ne se voulaient pas vexatoires, discriminatoires, blessants ou cruels.

PS : je suis aussi un senior et un immigré.
La copropriété dans laquelle je réside est un vrai melting-pot où l'entente a toujours été cordiale : Albanais, Belges, Espagnols, Français, Marocains, Syriens et Russes. Nous nous entraidons aussi bien au niveau des travaux particuliers, des déménagements que dans l'aspect social des liens établis.
Comme dans chaque résidence, des inimitiés et des désaccords existent.
Les âges varient d'environ 20 ans à 90 ans.
Notre résidence a plusieurs problèmes de syndic à régler, certaines habitudes à modifier mais aucun problème de racisme ou de discrimination réel ou latent.
Ces 2 typologies maladroites et apparemment choquantes que j'avais employé dans le message incriminé démontrait justement que ce n'était pas un problème de ce genre qui était la cause puisque les CP des autres étages, quels qu'ils soient, n'avaient pas un chauffage excessif et que c'est le cœur du problème.

Il ne faut pas chercher ce que je n'ai pas dit ni détourner mes propos.
Les personnes restant chez elles la plupart du temps (seniors, malades, asociaux, isolés et culturellement repliés en communauté) sont susceptibles d'utiliser davantage de chauffage que d'autres actifs qui ont une vie tournée vers l'extérieur.
Mais là encore cela ne reflète pas ce qui se passe dans notre copropriété.
J'avais donc sans malice, ni méchanceté, exposé la réalité de notre copropriété dans la consommation du chauffage.
Personnellement, j'ai un température de 19°C chez moi et si le voisin veut 32°C, cela ne me dérange pas et je dirais même que grand bien lui fasse.
Par contre, payer le chauffage de ce voisin pendant 5 ans, me gène extrêmement.

Je suis encore une fois désolé du mal éventuel que j'ai pu causé et présente à nouveau mes excuses.

panchito · #57 20-11-2018 22:12:37

Dommage pour vous, car pour toutes les copropriétés de la région de Bruxelles-Capitale au sein desquelles je possède des biens, cela fonctionne à merveille.

Attention après avoir demandé le PEB pour un appartement à un certain étage, vous recevrez une erreur si vous cliquez sur un autre étage. Il faut absolument recommencer la procédure depuis le début (rue, n°, étage) pour que cela fonctionne!

De toutes façons l'appartement au rez a déjà le PEB le plus mauvais qui puisse exister: un PEB G. Et l'occupant de cet appartement-là, hyper mal isolé, il a des consommations moyennes (par rapport aux autres appartements)?

Papyrus · #58 20-11-2018 21:59:59

panchito a écrit :

J'ai un outil merveilleux qui va répondre à vos questions!
Depuis peu, Bruxelles-environnement a publié un registre des PEB accessible à tous! Je l'ai moi-même testé et vous pouvez voir les PEB de tous vos voisins, du moins ceux qui louent leur biens ou qui l'ont vendu dernièrement!
Vous mettez la rue, le n° puis il vous propose un tableau avec les différents étages.
Pouvez-vous allez voir si votre CP mauvais payeur a vraiment un PEB plus mauvais que les autres CP's?
Ce registre se trouve ICI

Merci pour votre réponse.

Le seul certificat PEB disponible est celui du RDC et le rélustat est G.
Quand j'essaye de tester les autres étages, cela génère une erreur.

Ce qui ne prouve rien ni dans un sens ni dans un autre. Merci quand même

max11 · #59 20-11-2018 10:57:27

panchito a écrit :

Madame Max11, vous n'avez rien compris.
Papyrus est convaincu que les régularisations énormes de charges demandées à ce CP sont justifiées. Et qu'il s'agit d'un problème de "comportement" tel que laisser ses fenêtres ouvertes pendant tout l'hiver alors que les vannes des radiateurs sont ouvertes à fond pendant toute l'année.
Tant que le CP en question ne présente pas le certificat énergétique de l'appartement (que Payrus peut consulter gratuitement sur le site de Bruxelles Environnement) il est d'usage de partir de l'hypothèse que cet appartement est aussi bien isolé que les autres.
C'est au CP à prouver par son certificat de performance énergétique, ou un audit fait par un expert, ou n'importe quel autre moyen de preuve que son appartement est mal isolé. Peut-être aussi par sa faute; par exemple s'il est le seul CP à avoir gardé des châssis simple vitrage....
Il me semble aussi vous avoir dit que dans une copropriété où j'ai un bien il y a un CP qui chaque année, lors du décompte annuel, doit repayer souvent plus de 6000€ de frais de chauffage , alors que d'autres sont remboursés, parce qu'il a un appartement 5 chambres et ne peut vivre avec une température inférieure à 27° dans chacune de ses pièces. Il a pourtant le même PEB que les autres. Mais il s'agit d'un problème de style de vie. Mais lui il paie rubis sur ongle...Et c'est comme cela depuis qu'il a acquis ce bien (plus de 30 ans....)

Et ... ?
Il faut apprendre à lire et comprendre ce que vous lisez avant d'en arriver à vos conclusions (toutes vos conclusions tongue ) ...

Dernière modification par max11 (20-11-2018 10:57:45)

Papyrus · #60 18-11-2018 17:53:43

Bonjour,

Nous avons changé de syndic en fin d'année 2017.

La copropriété avait deux problèmes non résolus (entre 3 et 4 ans) et l'ancien syndic ne semblait pas tout mettre en oeuvre pour les régler.

Les problèmes étaient :

- le solde toujours débiteurs d'un CP.
Par ailleurs, ce CP payait ses charges par virement mensuel permanent mais ne couvrait pas le dernier solde annuel qui reprenait le décompte du chauffage. Bien entendu, ce CP n'était jamais d'accord avec le décompte de chauffage, remettait en cause de mauvaise foi l'isolation du bâtiment et avait le plus gros décompte de chauffage (50%) lorsqu'il habitait sur place. Depuis environ 2 ans, ses locataires ont toujours le record de consommation de chauffage (70%) et le CP augmente ses dettes en ne payant pas le dernier décompte annuel.

- un litige avec un CP suite à un sinistre qui a occasionné 1/3 du budget en intervention d'urgence pour les réparations dans la copropriété.

Au cours de l'AG, le nouveau syndic nous a détaillé la procédure qu'il allait mettre en place pour régler le problème des mauvais payeurs.

Un an est presque écoulé et rien n'a changé.

Pourriez-vous me rappeler ce que la loi propose et détaille ?

Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Re : Procédure contre les mauvais payeurs

Procédure contre les mauvais payeurs

Pied de page des forums