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Travaux exigences locataires

Nathalie D.
Pimonaute
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Travaux exigences locataires

Bonjour à tous,

Nous avons mis un bien en location il y a deux ans. Nous avons fait faire l'électricité, la toiture, les châssis et la plomberie par des professionnels, mais nous avons fait tout le parachèvement nous-même et cela se voit car le plafonnage n'est pas tout à fait droit à certains endroit. Le locataire l'a loué en ayant vu le bien dans cet état.

Suite à une infiltration d'eau (maintenant réparée) et à l'isolation de la toiture, nous avons fait des réparations de plafonnage, avec les mêmes "défauts" que le reste du bien. Le locataire s'insurge contre le fait que cela ne soit pas fait de "manière professionnelle". Nos questions sont les suivantes :
- Le locataire peut-il exigé que les finitions soit de qualité "professionnelles" ?
- Qui est responsable de la protection des bien du locataire (biblio, meubles) lors des travaux ?
- Suite à ce désaccord, le locataire ne nous a pas laissé l'occasion de peindre sur le nouveau plafonnage. Peut-il soutenir le fait que cela ne lui permet pas de jouir correctement de son bien ?
- Dans quel délai le locataire peut-il exigé que les réparations soient faite ? Est-ce que les 9 mois qui restent pour mettre fin au bail sans indemnité rentre-t-il dans ce délai raisonnable ?

Merci d'avance pour votre aide,

N

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Himura
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Re : Travaux exigences locataires

Nathalie D. a écrit :

Suite à une infiltration d'eau (maintenant réparée) et à l'isolation de la toiture, nous avons fait des réparations de plafonnage, avec les mêmes "défauts" que le reste du bien. Le locataire s'insurge contre le fait que cela ne soit pas fait de "manière professionnelle".

Il faut tout de même distinguer ce qui est qualifié de travail amateur et son impact.
Si c'est des différences de niveau de 3mm sous la règle de 2m dans une chambre, c'est nettement moins 'grave' que des murs qui ne sont pas d'aplomb dans le living sous une lumière rasante...


Nathalie D. a écrit :

Nos questions sont les suivantes :
- Le locataire peut-il exigé que les finitions soit de qualité "professionnelles" ?

A priori, non.
Il convient cependant que ça soit réparé au même niveau de finition que lorsqu'il a loué le bien.
Un peu plus de détail sur les écarts par rapport aux règles de l'art (qui sont déjà larges, par ailleurs), aiderait à y voir plus clair.


Nathalie D. a écrit :

- Qui est responsable de la protection des bien du locataire (biblio, meubles) lors des travaux ?

Sans autre précision contractuelle ou accord préalable, les us et coutumes du métiers veulent que celui qui réalise les travaux est en charge du bachage et nettoyage.
On peut cependant considérer que l'habitant doit dégager les accès nécessaires et utiles aux travaux.


Nathalie D. a écrit :

- Suite à ce désaccord, le locataire ne nous a pas laissé l'occasion de peindre sur le nouveau plafonnage. Peut-il soutenir le fait que cela ne lui permet pas de jouir correctement de son bien ?

Voir réponse ci-dessus. Il faut voir le contexte plus précisément.
Cependant, s'il ne permet pas la fin des travaux, c'est très mal vu de sa part. La peinture agit, entre autre, comme couche de protection.


Nathalie D. a écrit :

- Dans quel délai le locataire peut-il exigé que les réparations soient faite ? Est-ce que les 9 mois qui restent pour mettre fin au bail sans indemnité rentre-t-il dans ce délai raisonnable ?

Merci d'avance pour votre aide,

N


Vous manquez à nouveau de nous donner suffisamment d'éléments.
Les réparations ne sont-elles pas déjà faites ? Sinon de quelles réparations parle-t-on ?
Il bloque ou exige des réparations ?
Si une assurance est intervenue, il sera difficile d'affirmer que les travaux ne peuvent être faits que 9 mois plus tard.

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grmff
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Re : Travaux exigences locataires

Si je comprends, il bloque la fin des travaux de peinture parce qu'il trouve que le plafonnage est cochonné.

Donnez lui le préavis dès maintenant et indiquez lui que s'il ne vous laisse pas faire les travaux de peinture, vous ne les ferez pas et attendrez qu'il soit de bonne composition. A lui d'assumer ses choix.

Ceci dit, on obtient un bon fini de plafonnage avec un ponçage à la ponçeuse girafe (89€ chez lidlshop) associée à un bon aspirateur, sans faire de poussière ou presque. Voyez sur bricozone pour plus de conseils...

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Travaux exigences locataires

grmff a écrit :

Ceci dit, on obtient un bon fini de plafonnage avec un ponçage à la ponçeuse girafe (89€ chez lidlshop) associée à un bon aspirateur, sans faire de poussière ou presque. Voyez sur bricozone pour plus de conseils...


Attention que poncer ne rattrape pas les erreurs d'aplomb ou les trop grands écarts wink
Puis, il y a toute une discussion à ce sujet, car le ponçage déforce la structure du plafonnage, le rend plus friable. Peu de plafonneurs pro approuvent - même s'ils sont, forcément, plus puristes que les autres.

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panchito
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Re : Travaux exigences locataires

Puisque le bien ne lui convient plus, demandez lui de remettre son préavis.

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Nathalie D.
Pimonaute
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Re : Travaux exigences locataires

Merci pour vos réponses.

J'ignore les règles de l'art en matière de plafonnage. Mais s'agissant d'un bien ancien, aucun mur n'est droit et avec les poutres apparentes, cela participe au "caractère" du bien.
Il faut savoir que mon époux ne peut intervenir qu’en présence de la locataire (qui veut vérifier que le travail est bien fait) ET du locataire (en invoquant des principes religieux). Selon ce principe, nous n’avons accès au bien qu’à des heures incompatibles avec la vie de famille. Grâce à mon statut de « femme », la locataire m’autorise à être seule en sa présence. Je me suis donc chargé des réparations en lui proposant certains dimanches après-midi, qu’elle a acceptés directement.

Les travaux que j’ai pu faire avant d’être interrompue sont : bouchage des fissures de >1mm et plafonnage+ponçage+primer autour du velux. Il me reste : ponçage sur les anciennes fissures+peinture, peinture autour du velux et ponçage+peinture sur une zone de 1m² jaunie par l’humidité (sec, détecteur à l’appui).  Peuvent-ils maintenir le fait que cela ne leur permettent pas de jouir correctement de leur bien ? Peuvent-ils nous interdire de procéder à ces travaux (qui leur permettraient de jouir de leur bien) si ceux-ci ne sont pas réalisés de manière professionnelle ?

Je protège autant que je peux mes interventions, mais j'avoue qu'à certains endroits peu accessibles à cause de son mobilier et ayant peur de déplacer ses biblo, je n'ai pas su intervenir correctement. Puis-je exigé qu’ils déplacent leur meuble pour me laisser une zone de travail de 90 cm ? Comment protéger le bien des poussières ? Puis-je exigé qu’ils enlèvent leur rideaux et voile ? Le placement des bâches demande un certain temps de préparation et les travaux doivent parfois s’étaler sur plusieurs jours (temps de séchage, charge de travail, etc.). Puis-je exigé que les moyens de protection restent en place durant 2 ou 3 jours ? Je précise que la configuration des lieux fait que les accès à la cuisine, la salle de bain, à la toilette et au lit sont maintenus.

L’idéal serait bien sûr qu’ils quittent le bien afin de nous laisser faire les travaux normalement. Ils ont d’ailleurs demandé de discuter des modalités de fin de bail (la locataire étant enceinte et se rendant compte 2 mois avant le terme que la configuration des lieux n’était pas adapté à une troisième personne – le bail précise d’ailleurs que le bien est loué pour deux adultes et un enfant de 1 an maximum), mais nous sommes sans nouvelles de leur part à ce propos. Le bail a été conclu en 2016 sur le modèle de celui de pim et précise :
Le bail est conclu pour une durée de 12 mois (bail dit de courte durée, et de maximum trois ans) résiliable à l'expiration de chaque période de 12 mois moyennant préavis notifié au moins 3 mois à l'avance et le paiement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.[…] Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, ce dernier ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
La nouvelle législation réduit cependant le montant du mois d’indemnité à 1 mois et spécifie que la durée du bail peut-être renouveler autant de fois que souhaité pour autant que cela n’excède 3 ans. Nous comprenons que nous nous trouvons donc toujours dans un bail de courte durée.

Ma question est la suivante : pouvons-nous mettre fin au bail à sa date anniversaire sans verser d’indemnité ?
Les 9 mois qui restent avant cette date éventuelle, rentrent-ils dans ce qui est considérer comme un « délai » raisonnable pour exécuter les travaux ?

Merci d’avance !

N

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Himura
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Re : Travaux exigences locataires

Vous reposez plusieurs questions pour lesquelles des réponses vous ont été apportées...
Ce serait plus simple d'y réagir que de reposer la question.

Si votre locataire veut être là durant des travaux, c'est son droit. Cependant, il est évident que c'est à lui de se débrouille pour suivre les horaires dans ce cas.
Vous imaginez sincèrement un plafonneur qui accepterait de venir uniquement le jeudi après 19h00 ou le samedi après-midi ? (par exemple)
S'ils ont des principes, à eux de s'arranger.

Pour votre bail : il a été conclu en 2016. Ce sont les règles de 2016 qui s'appliquent (en supposant que votre bien est en RW - ce que vous n'indiquez pas, et sauf qq exceptions).

Vous pouvez toujours mettre fin au bail à sa date anniversaire, tant que vous respectez le préavis prévu à cet effet.

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panchito
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Re : Travaux exigences locataires

En tout cas, moi, mon plafonneur, il me dit: voilà je serai là après demain à partir de 8h du matin.

A moi, et à mes locataires de s'organiser en fonction. Et que ce soit un homme ou une femme n'y changera rien!

Les locataires que vous avez choisis, c'est un couple de Jihadistes? C'est quoi pour une religion qui veut imposer le sexe du plafonneur?

En plus de 20 ans de location pour de multiples biens, je n'ai jamais entendus de pareilles foutaises.

Mettez-moi tout cela dehors au plus vite! Dès que la loi vous le permet. Vous êtes mille fois trop gentille, et vous vous laissez marcher sur les pieds de manière incroyable! C'est votre première mise en location? Un locataire cela doit se gérer, poliment mais fermement et remis à sa place quand il dépasse les bornes!

Dernière modification par panchito (10-12-2018 21:52:05)

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PIM
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Re : Travaux exigences locataires

Région concernée ?

Bail de 2016 = législation (pour courtes durées) en vigueur en 2016 (et pas celle de 09/2018).
Moralité, à mon avis, votre bail initial de 12 mois qui n'a pas fait l'objet d'une prorogation écrite, s'est transformé en bail de 9 ans ayant pris effet à sa date initiale.

Seule solution: si le locataire veut partir sans indemnité, qu'il le fasse. De votre côté, résiliation par le bailleur: uniquement dans les cas prévus par la loi.

Et plafonnez ensuite à votre aise... avec un Mr ou une Mme (ou les 2 ensemble)


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libra
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Re : Travaux exigences locataires

panchito a écrit :

Les locataires que vous avez choisis, c'est un couple de Jihadistes? C'est quoi pour une religion qui veut imposer le sexe du plafonneur?

En plus de 20 ans de location pour de multiples biens, je n'ai jamais entendus de pareilles foutaises.

J'ai déjà eu à faire à de pareils gens. Interdiction de faire un dépannage en l'absence d'un parent de monsieur quand madame est présente dans l'appartement en l'absence de monsieur.

Dernière modification par libra (11-12-2018 16:22:22)

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GT
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Re : Travaux exigences locataires

PIM a écrit :

Région concernée ?

Bail de 2016 = législation (pour courtes durées) en vigueur en 2016 (et pas celle de 09/2018).
Moralité, à mon avis, votre bail initial de 12 mois qui n'a pas fait l'objet d'une prorogation écrite, s'est transformé en bail de 9 ans ayant pris effet à sa date initiale.

Seule solution: si le locataire veut partir sans indemnité, qu'il le fasse. De votre côté, résiliation par le bailleur: uniquement dans les cas prévus par la loi.

Et plafonnez ensuite à votre aise... avec un Mr ou une Mme (ou les 2 ensemble)

Apparemment vous seriez dans un bail de 9 ans (ayant pris cours en 2016; en 2017, il se serait déjà transformé en bail de 9 ans) auquel s'appliqueraient , en ce qui concerne la résiliation de celui-ci, les dispositions de l'article 55, § 2,3,4 et 5 du  décret wallon sur le bail d'habitation du 15 mars 2018 (pour autant que le bien se trouve en Wallonie, ce qui n'a pas été dit explicitement).

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rexou
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Re : Travaux exigences locataires

panchito a écrit :

Mettez-moi tout cela dehors au plus vite! Dès que la loi vous le permet. Vous êtes mille fois trop gentille...

Oh que oui. Le problème est que vous ne pouvez pas le faire.

Un conseil : des contacts écrits (courriers, mails, ou même sms) pour donner vos dates de disponibilité pour effectuer les travaux -à des horaires normaux en journée et en semaine- et demander que les espaces de travail soient dégagés et les meubles protégés. Conservez précieusement les réponses reçues et toutes traces de litiges. Leur religion n'est en aucun cas votre problème. Le trouble de jouissance évoqué ne doit pas vous intimider... je doute fort qu'un juge -s'il était saisi- vous reproche quoi que ce soit, si vous conservez les traces de votre bonne volonté et de l'obstruction des locataires avec des exigences abusives.

Si le bail limite explicitement l'occupation à un couple et UN enfant, vous pouvez leur faire remarquer que leur prochain départ est incontournable avec la venue d'un second enfant. En espérant qu'ils remettent eux mêmes leur préavis.

Et si les problèmes perdurent, ou si les loyers ne sont pas payés régulièrement, essayez de disposer d'un maximum d'éléments pour obtenir la révocation du bail.

Bonne chance.


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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GT

Nathalie D.
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Re : Travaux exigences locataires

Merci pour vos réponses

PIM a écrit :

Région concernée ?

Notre bien se trouve à Bruxelles.

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libra
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Re : Travaux exigences locataires

À Bruxelles, aussi ce serait un bail de 9 ans.

Je suggère d'aller en conciliation en justice de paix. C'est gratuit mais cela n'a rien de contraignant. Si vous êtres pressée, faîte une requête sur base du Code Judiciaire article 1344 et demander un accès au locaux à des heures raisonnables et une astreinte en cas de refus d'accès. L'espace de travail devrait être dégagé.

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grmff
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Re : Travaux exigences locataires

cool si on ne vous laisse pas faire les travaux, ne les faites pas.

Les exigences d'horaires et les conditions sont manifestement déraisonnables.

Puisque vous pouvez mettre fin au bail, faites le.

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GT
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Re : Travaux exigences locataires

Nathalie D. a écrit :

Notre bien se trouve à Bruxelles.


Puisque le bien est situé en Région bruxelloise, la situation sera aussi examinée à la lumière de l'art. 237 , § 2,3, 4 et 5 du Code bruxellois du logement inséré par l'art. 15 de l'ordonnance du 27/7/2017 visant la régionalisation du bail d'habitation.

Le § 2 concerne la résiliation du bail à tout moment par le bailleur en donnant congé  6 mois à l'avance en cas d'occupation personnelle ou par des proches.
Le § 3 concerne la résiliation du bail par le bailleur à l'expiration du 1er et  du 2ème triennats en donnant congé 6 mois à l'avance en cas de travaux répondant à certaines conditions
Le § 4  concerne la résiliation du bail par le bailleur à l'expiration du 1er et  du 2ème triennats en donnant congé 6 mois à l'avance sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité équivalente à neuf mois ou à six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Le § 5 concerne la résiliation du bail par le preneur.

Lire aussi les pages 34 à 36 de la brochure en lien
https://logement.brussels/louer/bail-dh … _A4_FR.pdf

En l'espèce le bail réputé de 9 ans a débuté en 2016 , à une date précise non communiquée.
Quand se termine le premier triennat ?

Dernière modification par GT (11-12-2018 21:36:36)

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panchito
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Re : Travaux exigences locataires

Grmf a écrit :

si on ne vous laisse pas faire les travaux, ne les faites pas.

Je suis du même avis, surtout qu'il s'agit de décoration et donc rien de fonctionnel.

Laissez tout dans l'état actuel puisqu'ils vous disent qu'en voulant enjoliver leur bien vous les empêchez d'en jouir paisiblement....

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Nathalie D.
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Re : Travaux exigences locataires

GT a écrit :

En l'espèce le bail réputé de 9 ans a débuté en 2016 , à une date précise non communiquée.
Quand se termine le premier triennat ?

Le bail a débuté le 1/10/2016.

Celui-ci précise que le bien est loué pour 2 adultes et un enfant de 1 an maximum. Or la locataire est enceinte de 7 mois.

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GT
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Re : Travaux exigences locataires

Nathalie D. a écrit :
GT a écrit :

En l'espèce le bail réputé de 9 ans a débuté en 2016 , à une date précise non communiquée.
Quand se termine le premier triennat ?

Le bail a débuté le 1/10/2016.

Celui-ci précise que le bien est loué pour 2 adultes et un enfant de 1 an maximum. Or la locataire est enceinte de 7 mois.


Le premier triennat prendra fin le 30/9/2019.

Si vous lui donnez congé en application de l'art.237, § 4 du Code bruxellois du logement, vous serez redevable d'une indemnité en faveur de votre preneur équivalente à 9 mois de loyer.


Si vous souhaitez aujourd'hui obtenir l'expulsion des preneurs parce que la locataire est actuellement enceinte de 7 mois, vous devrez vous adresser au juge de paix. Croyez-vous qu'il vous donnera satisfaction ?  Je n'en suis pas convaincu.

Pour le surplus, je considère , comme d'autres, que les exigences des preneurs sont démesurées.

Dernière modification par GT (11-12-2018 23:21:25)

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rexou
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Re : Travaux exigences locataires

grmff a écrit :

cool si on ne vous laisse pas faire les travaux, ne les faites pas.

Les exigences d'horaires et les conditions sont manifestement déraisonnables.

Puisque vous pouvez mettre fin au bail, faites le.

Au stade actuel, rien ne permet de mettre fin au bail malheureusement. Mais avec des gens à problèmes, il peut toujours être utile de conserver soigneusement toute trace de litige et de comportement inadapté... ce n'est que l'accumulation des problèmes qui aidera peut être un jour à obtenir la résolution du bail.


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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