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Location d'un hangar à un particulier

BAGIO
Pimonaute
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Location d'un hangar à un particulier

Je suis propriétaire d’un petit hangar/entrepôt qui est en ce moment loué à un indépendant (garagiste, avec numéro de TVA). Ce dernier souhaite mettre fin au bail et me propose un remplaçant, qui lui n’est ni indépendant ni immatriculé à la TVA mais prendrait le hangar en tant que particulier.
Peut-on louer sans condition spéciale un bien professionnel à un particulier ? Je pense p.ex. au précompte immobilier et autres taxes qui ont été mis contractuellement à charge du locataire actuel.
Je ne connais pas exactement les intentions du nouveau locataire éventuel ni ce qu’il souhaite faire dans le hangar. Quels sont les risques que j’encours, suis-je responsable de ce qui se passe dans mon bien ?
Enfin, d’une manière générale, quels sont les autres points auxquels il faudrait faire attention dans le cas de location d’un immeuble professionnel (dans ce but, j’ai pris un numéro TVA) à un particulier.

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PIM
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Re : Location d'un hangar à un particulier

C'est l'usage des lieux qui déterminera la nature de votre relation contractuelle avec le nouveau locataire: posez-lui la question .

Que ce soit loué à un particulier ou à un professionnel n'empêche pas de mettre le précompte à sa charge (pour un entrepôt).


Erik DECKERS
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panchito
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Re : Location d'un hangar à un particulier

Un bail pour un hangar est un contrat de droit commun, donc vous pouvez mettre votre précompte à charge de votre locataire.

Maintenant pourquoi un particulier veut-il louer votre hangar? Pour le transformer et y réaliser des cultures de stupéfiants?

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BAGIO
Pimonaute
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Re : Location d'un hangar à un particulier

:-) Je ne crois pas que ce soit pour une culture spéciale ... :-)
Mais je ne suis pas sûr non plus que l'activité soit 100% "officielle".
Puis-je être tenu responsable (même partiellement) de ce qui se passe dans mon bien?

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max11
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Re : Location d'un hangar à un particulier

Location d'un entrepôt = TVA à ajouter au loyer même si le locataire est non assujetti !!!

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rexou
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Re : Location d'un hangar à un particulier

max11 a écrit :

Location d'un entrepôt = TVA à ajouter au loyer même si le locataire est non assujetti !!!

Je ne partage pas cet avis. Une location à un particulier n'est pas soumise à la TVA. Pas plus que la location d'un boxe de garage.

Quant à l'activité exercée par le locataire, il ne vous appartient pas d'investiguer à ce sujet. Il est normal de mentionner dans le bail l'activité que le locataire déclare exercer et votre responsabilité ne peut être engagée que s'il apparait incontestablement que vous avez accepté en toute connaissance de cause que le bien soit utilisé à un usage illicite.


rexou

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max11
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Re : Location d'un hangar à un particulier

rexou a écrit :
max11 a écrit :

Location d'un entrepôt = TVA à ajouter au loyer même si le locataire est non assujetti !!!

Je ne partage pas cet avis. Une location à un particulier n'est pas soumise à la TVA. Pas plus que la location d'un boxe de garage.

Si, la location d'un entrepôt est soumise à TVA....
Location d'entrepôt
Location d'un entrepôt

Et pour un box de garage non attaché à la location d'un appartement aussi....
Location garage

Le fait de pouvoir éventuellement bénéficier du régime de la franchise de TVA n'évite pas l'assujetissement à la TVA et le respect des obligations de déclaration prévues dans ce régime

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BAGIO
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Re : Location d'un hangar à un particulier

D'accord avec "max11" pour ses commentaires sur la TVA et l'assujettissement. C'est pour cela que je suis assujetti, uniquement pour mettre le hangar en location.
Et merci à "rexou" pour l'info sur l'activité du locataire.

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rexou
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Re : Location d'un hangar à un particulier

Si j'ai bien compris, si les revenus locatifs ne dépassent pas 25000€ annuels, la tva ne doit pas être ajoutée au loyer, même si l'assujettissement du bailleur à la tva est en principe requis. Merci Max, j'ignorais ce détail. Mais cette obligation reste toute théorique.

En pratique, il n'existe pas d'implication fiscale à la location sous le seuil de ces 25000€. Et en conséquence, pas de contrôle et pas de sanction.

Perso, je loue depuis des années un boxe de garage à un particulier, sans que ce boxe soit rattaché à un appartement quelconque... et il ne m'est jamais venu à l'esprit de déclarer quoi que ce soit.

Le particulier qui prend un entrepôt en location peut déclarer y entreposer par exemple des voitures de collection, son bateau ou sa caravane... et s'il se livre à un commerce "en noir", ce n'est à priori pas de la responsabilité de son bailleur.


rexou

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max11
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Re : Location d'un hangar à un particulier

Ce n'est pas "en principe" et théorique... c'est obligatoire !
L'implication n'est pas sur les impôts mais bien pire : c'est la TVA  !!! et c'est beaucoup plus grave  yikes

En cas de contrôle, il n'y aura pas échappatoire ou de négociation : la TVA de 21% est due par le bailleur et elle n'a pas été payée (le régime de la franchise est une option qu'il faut demander avant le début de l'activité, on ne peut pas l'obtenir après).  Et un contrôle TVA, c'est de 3 à 5 ans en plus de l'année en cours (voire 7 ans mais c'est plus rare).
Sans oublier que l'admin TVA a la plus grosse panoplie d'accroissements et d'amendes à coup de 10 à 100% de la TVA non payée, 50 à 500€ par déclaration non déposée, idem pour le listing client non rentré, .... Et, bien sûr, les intérêts de retard....

Il faut vraiment être très prudent avec cet assujettissement. Certainement pour un entrepôt ou un ensemble de parking ou série de box

Pour un parking dans une "copropriété ordinaire", je n'ai jamais entendu de poursuite mais ils pourraient....

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PIM

panchito
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Re : Location d'un hangar à un particulier

De toutes façons vous avez tout intérêt à indiquer dans le bail à quelle activité votre entrepôt est destiné. Afin d’éviter (en plus d'ennuis avec la TVA) que vos loyers soient considérés comme revenus professionnels.

Que veut-il faire de votre entrepôt?

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rexou
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Re : Location d'un hangar à un particulier

max11 a écrit :

Ce n'est pas "en principe" et théorique... c'est obligatoire !
L'implication n'est pas sur les impôts mais bien pire : c'est la TVA  !!! et c'est beaucoup plus grave  yikes

En cas de contrôle, il n'y aura pas échappatoire ou de négociation : la TVA de 21% est due par le bailleur et elle n'a pas été payée (le régime de la franchise est une option qu'il faut demander avant le début de l'activité, on ne peut pas l'obtenir après).  Et un contrôle TVA, c'est de 3 à 5 ans en plus de l'année en cours (voire 7 ans mais c'est plus rare).
Sans oublier que l'admin TVA a la plus grosse panoplie d'accroissements et d'amendes à coup de 10 à 100% de la TVA non payée, 50 à 500€ par déclaration non déposée, idem pour le listing client non rentré, .... Et, bien sûr, les intérêts de retard....

Il faut vraiment être très prudent avec cet assujettissement. Certainement pour un entrepôt ou un ensemble de parking ou série de box

Pour un parking dans une "copropriété ordinaire", je n'ai jamais entendu de poursuite mais ils pourraient....

Vous avez raison. Je savais qu'une série de boxes de garages était soumise à cette obligation, quand le montant des loyers dépasse un certain plafond (25000 annuels il semble).

Quant à un boxe dans une copro ordinaire, ils sont quelques milliers à être loués indépendamment d'un logement, rien qu'à Bruxelles, sans jamais répondre à cette obligation, d'ailleurs ignorée de l'immense majorité des bailleurs.

Je crois que les services de contrôle de la TVA ont d'autres choses à faire et le particulier qui loue un boxe -ou un petit entrepôt- sans se conformer aux obligations mentionnée ne court qu'un risque minime, pour ne pas dire inexistant.


rexou

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BAGIO
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Re : Location d'un hangar à un particulier

@panchito: je n'ai aucun problème avec la TVA, je suis assujetti et j'ai opté dès le début pour le régime de la franchise (cfr max11). Et les revenus sont considérés -dans ma situation- comme la simple gestion d'un patrimoine privé et donc pas professionnels.
@max11: les renseignements pris auprès de l’administration de la TVA confirment votre analyse.
@rexou: même si le risque est minime, les conséquences peuvent être importantes. C'est pourquoi j'ai choisi d'être assujetti et de déclarer le revenu à l'IPP.

En ce qui concerne l'activité du locataire, je ne sais pas grand-chose. Sur base de tous vos conseils et commentaires, je crois que je vais éviter la location à un particulier (au moins dans ce cas-ci) et préférer louer le hangar à un professionnel qui l'affecterait à l'exercice de son activité, en toute transparence, même si, comme dit rexou "s'il se livre à un commerce "en noir", ce n'est à priori pas de la responsabilité de son bailleur".

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max11
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Re : Location d'un hangar à un particulier

rexou a écrit :

[
Vous avez raison. Je savais qu'une série de boxes de garages était soumise à cette obligation, quand le montant des loyers dépasse un certain plafond (25000 annuels il semble).

Quant à un boxe dans une copro ordinaire, ils sont quelques milliers à être loués indépendamment d'un logement, rien qu'à Bruxelles, sans jamais répondre à cette obligation, d'ailleurs ignorée de l'immense majorité des bailleurs.

Je crois que les services de contrôle de la TVA ont d'autres choses à faire et le particulier qui loue un boxe -ou un petit entrepôt- sans se conformer aux obligations mentionnée ne court qu'un risque minime, pour ne pas dire inexistant.

Juste pour ne pas laisser une mauvaise info sur le forum : l’assujettissement à la TVA ne dépend pas du montant du loyer. Même à moins de 25000 €, il faut s'inscrire à la TVA pour louer des garages. Le plafond de 25000€ (de total activitéS  TVA donc loyers et revenus pro d'un indépendant complémentaire compris)  permet juste d'être dispensé, si on le demande, d'ajouter la TVA au loyer et de remplir une déclaration chaque trimestre. Il faudra juste déposer une déclaration par an avec le total des loyers encaissés et le nom des locataires qui ont un numéro de TVA.
Le risque pour un seul parking est très minime (100€ de loyer, ça fait 21€ de TVA... pas de quoi agiter un contrôleur à se lancer dans une grande campagne de redressement mais il pourrait).
s'il tombe dessus "par hasard", il pourrait facilement enrôler sur cette absence d'inscription à la TVA...

Le risque est beaucoup plus grand pour le propriétaire d'un ensemble de box ou d'un entrepôt.
Un plombier qui loue un petit entrepôt pour stocker un peu de matériel va mettre le loyer dans ses charges.
Il a un contrôle fiscal classique qui se fait maintenant à deux (impôt + TVA)  pour sa compta.
Dans tous les documents, il y a un paiement de loyer ou une facture d'électricité de l'entrepôt que voit le contrôleur et le piège est grand ouvert... Le contrôleur vient de découvrir qu'il y a un entrepôt loué et pas de facture de ce loyer....
Il demande une copie du bail et dispose de tout ce qu'il lui faut pour prendre contact avec le propriétaire.
Même un loyer de 500€ par mois peut faire très mal :
TVA à payer : 105€ de TVA x 12 mois x 3 ans
Déclarations non rentrées : 4 par an x 3 ans x 50€ d'amende si le contrôleur est gentil
On est déjà à plus de 4200 € et il faut encore ajouter les majorations et intérêts de retard
 
Ne jamais sous estimer le risque d'un contrôle.... Cela ne vient pas nécessairement directement mais par bête ricochet...

Dernière modification par max11 (15-12-2018 00:31:45)

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max11
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Re : Location d'un hangar à un particulier

BAGIO a écrit :

En ce qui concerne l'activité du locataire, je ne sais pas grand-chose. Sur base de tous vos conseils et commentaires, je crois que je vais éviter la location à un particulier (au moins dans ce cas-ci) et préférer louer le hangar à un professionnel qui l'affecterait à l'exercice de son activité, en toute transparence, même si, comme dit rexou "s'il se livre à un commerce "en noir", ce n'est à priori pas de la responsabilité de son bailleur".

Je ne comprends pas vos réticences par rapport à l'activité du locataire.
Vous êtes en ordre vis-à-vis de la TVA
Vous louez votre entrepôt à un locataire privé ou pro ne change rien pour vous.

Des personnes qui louent un entrepôt pour stocker un bateau, un camping car, des belles voitures, du matériel, ...
ça pourrait aussi être pour jouer de la musique sans embêter les voisin
Un groupe qui cherche un endroit pour mettre des tables de ping pong...  lol

Il peut y avoir beaucoup de raisons avant de voir le mal. Il suffit de lui demander la destination et la noter dans le bail.
Même pour une activité en black, ce n'est pas un problème pour vous

Par contre, j'éviterais la culture de plantes vertes  lol lol lol

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panchito
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Re : Location d'un hangar à un particulier

Bagio a écrit :

@panchito: je n'ai aucun problème avec la TVA, je suis assujetti et j'ai opté dès le début pour le régime de la franchise (cfr max11). Et les revenus sont considérés -dans ma situation- comme la simple gestion d'un patrimoine privé et donc pas professionnels.

Vous n'avez rien compris à mon intervention!

Moi je ne vous parlais pas de la TVA, je vous parlait d'un autre grand méchant loup: LE FISC!

Si votre locataire utilise le bien à titre professionnel, et qu'il déclare le loyer qu'il vous paie en frais professionnel, tous vos loyers seront considérés comme des revenus professionnels et vous en perdrez la moitié!

En plus vous avez les problèmes de TVA...qui sont totalement séparés de ceux avec le FISC....

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max11
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Re : Location d'un hangar à un particulier

panchito a écrit :
Bagio a écrit :

@panchito: je n'ai aucun problème avec la TVA, je suis assujetti et j'ai opté dès le début pour le régime de la franchise (cfr max11). Et les revenus sont considérés -dans ma situation- comme la simple gestion d'un patrimoine privé et donc pas professionnels.

Vous n'avez rien compris à mon intervention!

Moi je ne vous parlais pas de la TVA, je vous parlait d'un autre grand méchant loup: LE FISC!

Si votre locataire utilise le bien à titre professionnel, et qu'il déclare le loyer qu'il vous paie en frais professionnel, tous vos loyers seront considérés comme des revenus professionnels et vous en perdrez la moitié!

En plus vous avez les problèmes de TVA...qui sont totalement séparés de ceux avec le FISC....

Il n'y a aucune raison que les loyers soient requalifiés en "revenus professionnels" par rapport à ce qu'on sait de la situation de Bagio ! c'est à nouveau du grand n'importe quoi !

Soit c'est une location à un usage privé (code 106), soit c'est une location à un locataire qui l'affecte à son activité professionnelle (code 110).

Et il est plus que probable (pour ne pas dire certain... )  que l'impôt sur ces loyers ne sera pas de 50% du loyer perçu.

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BAGIO
Pimonaute
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Re : Location d'un hangar à un particulier

@max11: tout à fait d'accord avec vous. Depuis le début de mes locations, je suis en règle vis-à-vis de la TVA (immatriculation, régime de la franchise, listing annuel clients) et de la déclaration IPP.
J'ai encore une dernière question: y a-t-il obligation de délivrer une facture dans le cas de la location à un particulier ?
Merci.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Location d'un hangar à un particulier

MAX11 a écrit :

l n'y a aucune raison que les loyers soient requalifiés en "revenus professionnels" par rapport à ce qu'on sait de la situation de Bagio ! c'est à nouveau du grand n'importe quoi !

Soit c'est une location à un usage privé (code 106), soit c'est une location à un locataire qui l'affecte à son activité professionnelle (code 110).

Voilà à nouveau du grand n'importe quoi!

Madame MAX11, Bagio ne nous a même pas dit si son hangar disposait d'un revenu cadastral séparé de manière à ce qu'il puisse se mettre en ordre avec le fisc en le déclarant ce RC au code 106 pour une location privée ou au 110 quand il l'avait loué au commerçant (à titre professionnel donc).

Bagio pourriez-vous confirmer que Madame MAX11 a raison et que vous disposez bien d'un RC à part pour votre hangar qui vous permet de le déclarer au code 106 ou 110 de votre déclaration d'impôt?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Location d'un hangar à un particulier

panchito a écrit :
MAX11 a écrit :

l n'y a aucune raison que les loyers soient requalifiés en "revenus professionnels" par rapport à ce qu'on sait de la situation de Bagio ! c'est à nouveau du grand n'importe quoi !

Soit c'est une location à un usage privé (code 106), soit c'est une location à un locataire qui l'affecte à son activité professionnelle (code 110).

Voilà à nouveau du grand n'importe quoi!

Madame MAX11, Bagio ne nous a même pas dit si son hangar disposait d'un revenu cadastral séparé de manière à ce qu'il puisse se mettre en ordre avec le fisc en le déclarant ce RC au code 106 pour une location privée ou au 110 quand il l'avait loué au commerçant (à titre professionnel donc).

Bagio pourriez-vous confirmer que Madame MAX11 a raison et que vous disposez bien d'un RC à part pour votre hangar qui vous permet de le déclarer au code 106 ou 110 de votre déclaration d'impôt?

Panchito, sans être en possession de ce renseignement que vous venez de demander vous avez néanmoins écrit :
"Si votre locataire utilise le bien à titre professionnel, et qu'il déclare le loyer qu'il vous paie en frais professionnel, tous vos loyers seront considérés comme des revenus professionnels et vous en perdrez la moitié!"

Si le bailleur perçoit des revenus professionnels, il pourra déduire des charges professionnelles.
Si les revenus sont qualifiés de revenus immobiliers, le bailleur ne pourra déduire des charges professionnelles même si le locataire affecte le bien à une activité professionnelle.

Dernière modification par GT (16-12-2018 09:49:16)

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