Location d'un hangar à un particulier

BAGIO · #1 14-12-2018 09:57:20

Je suis propriétaire d’un petit hangar/entrepôt qui est en ce moment loué à un indépendant (garagiste, avec numéro de TVA). Ce dernier souhaite mettre fin au bail et me propose un remplaçant, qui lui n’est ni indépendant ni immatriculé à la TVA mais prendrait le hangar en tant que particulier.
Peut-on louer sans condition spéciale un bien professionnel à un particulier ? Je pense p.ex. au précompte immobilier et autres taxes qui ont été mis contractuellement à charge du locataire actuel.
Je ne connais pas exactement les intentions du nouveau locataire éventuel ni ce qu’il souhaite faire dans le hangar. Quels sont les risques que j’encours, suis-je responsable de ce qui se passe dans mon bien ?
Enfin, d’une manière générale, quels sont les autres points auxquels il faudrait faire attention dans le cas de location d’un immeuble professionnel (dans ce but, j’ai pris un numéro TVA) à un particulier.

max11 · #21 16-12-2018 10:11:38

BAGIO a écrit :

@max11: tout à fait d'accord avec vous. Depuis le début de mes locations, je suis en règle vis-à-vis de la TVA (immatriculation, régime de la franchise, listing annuel clients) et de la déclaration IPP.
J'ai encore une dernière question: y a-t-il obligation de délivrer une facture dans le cas de la location à un particulier ?
Merci.

Vous êtes un assujetti TVA comme tous les autres... du petit commerçant à la multinationale, tous dans le même panier ==> il faut respecter le code TVA...

Et le code TVA impose l'établissement d'une facture conforme (avec quelques mentions obligatoires) sauf dans quelques cas d'exception mais, à ma connaissance, la location d'un entrepôt ne fait pas partie de ces exceptions...

Donc OUI, vous devez délivrer une facture chaque mois reprenant vos coordonnées (votre n° de TVA aussi !!!!), celle de votre locataire (son n° de TVA s'il en a un), le montant du loyer, la période couverte et la mention "Petite entreprise soumis au régime de la franchise).
Si vous la faites avant que le loyer n'est payé, vous pourriez faire une facture par trimestre par exemple (même si le loyer est payé chaque mois mais après l'émission de la facture)

max11 · #22 16-12-2018 10:25:04

panchito a écrit :

MAX11 a écrit :
l n'y a aucune raison que les loyers soient requalifiés en "revenus professionnels" par rapport à ce qu'on sait de la situation de Bagio ! c'est à nouveau du grand n'importe quoi !
Soit c'est une location à un usage privé (code 106), soit c'est une location à un locataire qui l'affecte à son activité professionnelle (code 110).
Voilà à nouveau du grand n'importe quoi!
Madame MAX11, Bagio ne nous a même pas dit si son hangar disposait d'un revenu cadastral séparé de manière à ce qu'il puisse se mettre en ordre avec le fisc en le déclarant ce RC au code 106 pour une location privée ou au 110 quand il l'avait loué au commerçant (à titre professionnel donc).
Bagio pourriez-vous confirmer que Madame MAX11 a raison et que vous disposez bien d'un RC à part pour votre hangar qui vous permet de le déclarer au code 106 ou 110 de votre déclaration d'impôt?

Toujours à côté de la plaque du début à la fin madame panchito....
La question n'a aucun intérêt puisque Bagio loue actuellement son entrepôt, il connait donc le RC de l'entrepôt ou la ventilation cadastrale !
Il existe toujours un RC séparé pour un entrepôt : la plupart du temps, il est disponible sur myminfin ou on peut le demander au SPF.
ça m'étonne que vous ne sachiez pas ça... vous qui faites à tout bout de fil l'éloge de myminfin

panchito · #23 16-12-2018 10:56:09

Max11 a écrit :

facture conforme (avec quelques mentions obligatoires)

Vous voulez rire!

Voici le liste des mentions obligatoires

Voir ici

max11 · #24 16-12-2018 11:02:29

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
facture conforme (avec quelques mentions obligatoires)
Vous voulez rire!
Voici le liste des mentions obligatoires
Voir ici

Bien sûr que je veux rire. Et je vous remercie car vous m'en fournissez régulièrement l'occasion sur ce forum lol lol lol

A tout le moins, un sourire lol lol lol Merci tongue

Prenez votre liste et pointez ce qui concerne la question de Bagio... vous verrez que ce n'est que quelques mentions qui le concerne !
A ces ingénieurs... toujours vouloir rendre compliquée des choses simples.... tongue tongue tongue

panchito · #25 16-12-2018 11:22:34

C'est vrai que le législateur (je ne sais pas si beaucoup sont ingénieurs...) ont bien complexifié tout cela au cours des dernières années et qu'on se demande souvent comment font le boulanger et le boucher du coin. Mais bon, ils doivent sûrement avoir des comptables.

Bagio, vous, vous avez un comptable?

BAGIO · #26 16-12-2018 14:08:54

Eh, eh, belle joute épistolaire, Max11 et Panchito !!!
Résumé de ma situation:
1. Immeuble concerné: petit hangar - construction séparée avec RC bien connu.
2. TVA: en règle (cf supra). Factures émises avec toutes les mentions obligatoires. Listing annuel clients déposé pour 2017. Idem pour 2018 à venir. A partir de 2019, listing clients "néant" si location à un particulier.
3. IPP: en règle. RC et revenus déclarés en codes 109 et 110 pour Ex.I. 18-Rev.17. Idem pour Ex.I.19-Rev.18 à venir. A partir de Ex.I.20-Rev.19, RC en code 106 si location à une personne physique qui n'affecte pas le bien à une activité professionnelle. Ces revenus ne sont pas professionnels mais la simple gestion d'un (petit) patrimoine privé.
4. Facture à un particulier: OK, bien compris, merci Max11.
5. Comptable: je n'ai pas de comptable mais je dispose de notions suffisantes (au moins dans ce cas-ci) en compta et fiscalité.

PIM, rexou, max11, grmff

rexou · #27 16-12-2018 17:33:09

@ Max 11: Vous avez raison. Il existe toujours un risque de contrôle et de redressement. Mais vous passez d'une extrême à l'autre. Dans la pratique, surtout en l'absence de toute intention volontairement frauduleuse, la conséquence sera très probablement limitée à un redressement portant sur l'année en cours, avec correction pour les années suivantes. Et dans le cas d'une location à un particulier, comme évoqué ici, ce contrôle reste très improbable. En effet, un plombier qui déclare le loyer payé provoquera un contrôle quasi-automatique et le risque est réel. Un particulier ne déduit pas ses frais et ne mentionne pas fiscalement sa location.

@ Bagio : Vous avez fort bien résumé votre situation. Ce hangar est connu du fisc de par les précédentes locations à usage professionnel et vous faites un choix prudent. Bonne chance avec votre nouveau locataire.

max11

jacq · #28 16-12-2018 17:34:13

Je rigole en lisant ce sujet, pourquoi prendre un n° de tva vous devez au préalable posséder un registre du commerce et êtes inscrit a la banque carrefour comme commerçant et posséder un n° d'entreprise. si vous êtes en sprl vous déclarer au près de la tva non assujetti, vous ne devez pas faire de facture, vous ne devez pas faire de déclaration trimestriel, sauf un listing annuel qui est néant.
Si vous tenez une comptabilité officiel vous inscrivez en code 7 loyer perçus, et en code 6 tous les frais d’entretiens et l'assurance incendie ou autres.
Et si vous souhaitez vous inscrivez en code 22 amortissement construction et en code 26 amortissement aménagement locaux.
D’ailleurs je ne m'explique pas pourquoi vous devez facturer le loyer que vous percevez + tva la seul chose que vous devez déclarer est dans votre déclaration fiscal la totalité du loyer commercial si vous louez a un commerçant.

panchito · #29 16-12-2018 17:52:15

Bagio a écrit :

Ces revenus ne sont pas professionnels mais la simple gestion d'un (petit) patrimoine privé.

On est bien d'accord, mais le problème de requalification des revenus se pose si votre locataire qui est un particulier déclare une partie (ou tout) ses frais de loyer comme frais professionnels.

Exemple:
- un professeur (employé) qui y installe un bureau pour préparer ses cours et en déduit le loyer en frais professionnels.

Entre-temps, êtes-vous arrivé à connaître à quoi votre candidat-locataire destine votre hangar

GT · #30 16-12-2018 19:57:05

panchito a écrit :

Bagio a écrit :
Ces revenus ne sont pas professionnels mais la simple gestion d'un (petit) patrimoine privé.
On est bien d'accord, mais le problème de requalification des revenus se pose si votre locataire qui est un particulier déclare une partie (ou tout) ses frais de loyer comme frais professionnels.
Exemple:
- un professeur (employé) qui y installe un bureau pour préparer ses cours et en déduit le loyer en frais professionnels.

Ah bon ! Le Code des impôts a été modifié ?

Votre information est erronée eu égard au code des impôts sur les revenus.

Il n'y pas en principe pas de problème de requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels.

Dans l'exemple présenté, les revenus perçus par le bailleur seront en principe des revenus immobiliers.
Ces revenus immobiliers seront calculés autrement que si le locataire ne revendiquait pas la déduction de frais liés à l'occupation du logement.

Panchito, relisez le Code des impôts sur les revenus et plus particulièrement son article 7, § 1er, 2°, c) (situé ds le titre II, chapitre II, section II, sous-section I revenus imposables).

Dernière modification par GT (16-12-2018 20:00:54)

BAGIO · #31 16-12-2018 20:23:36

@panchito: non, je ne sais pas encore à quoi est destiné le hangar. J'attends une réponse pour bientôt.
Quant à la requalification des revenus, j'imagine mal un professeur installer son bureau au milieu d'un hangar non chauffé :-)
Un particulier qui louerait ce type de bien pour déduire le loyer en frais professionnels (ou frais réels) devrait, à mon sens, avoir une activité en rapport avec le bien loué et donc serait très probablement aussi un professionnel. Ou bien je me plante complètement :-(

@jacq: super, il y en a qui rigolent ! Mais moi aussi j'ai rigolé en voyant votre intervention. Pour info, voici comment j'ai procédé:
1. Contact avec la TVA puisque la location d'un hangar/entrepôt est soumise à TVA.
2. La TVA me renvoie vers un guichet d'entreprise afin d'avoir (ou pas) un numéro d'entreprise.
3. Voici leur réponse (je leur ai bien expliqué que je ne comptais pas avoir d'activité professionnelle et que je ne faisais que gérer mon (petit) patrimoine en bon père de famille): "Tant qu’on reste dans la gestion de patrimoine propre, la mise en location ne constitue pas une activité professionnelle pour laquelle il faut être inscrit dans la BCE en qualité d’entreprise commerciale ou non commerciale. Nous ne sommes donc en principe pas compétents pour vous inscrire dans la BCE. C’est d’administration fiscale qui doit déterminer s’il s’agit pour vous, d’une activité professionnelle."
4. Retour à la TVA qui me confirme que si je ne dois pas être enregistré à la BCE, je peux directement passer chez eux. Ce que j'ai fait!
5. Pour le reste, les codes (rubriques comptables, je suppose) 6, 7, 22, 26 ne me concernent pas, je n'ai pas de comptabilité.

@Rexou: merci pour vos encouragements.

PIM, max11, rexou, grmff

panchito · #32 17-12-2018 07:36:25

Bagio a écrit :

@panchito: non, je ne sais pas encore à quoi est destiné le hangar. J'attends une réponse pour bientôt.
Quant à la requalification des revenus, j'imagine mal un professeur installer son bureau au milieu d'un hangar non chauffé :-)
Un particulier qui louerait ce type de bien pour déduire le loyer en frais professionnels (ou frais réels) devrait, à mon sens, avoir une activité en rapport avec le bien loué et donc serait très probablement aussi un professionnel. Ou bien je me plante complètement :-(

Bien entendu, mais jamais vous ne nous aviez décrit votre hangar: taille, chauffage ou pas , électricité ou pas et donc nous on est dans le noir...

Donc difficile de vous répondre tant qu'on a pas toutes les données du problème et que surtout on ne sait pas pourquoi votre candidat locataire veut vous louer votre hangar. C'est quand même la première question à lui poser dès le tout premier contact, non? Il s'agit d'un bail de droit commun, donc toutes les questions sont permises mais celle-là elle est vraiment fondamentale.

jacq

max11 · #33 17-12-2018 08:27:51

panchito a écrit :

Bagio a écrit :
@panchito: non, je ne sais pas encore à quoi est destiné le hangar. J'attends une réponse pour bientôt.
Quant à la requalification des revenus, j'imagine mal un professeur installer son bureau au milieu d'un hangar non chauffé :-)
Un particulier qui louerait ce type de bien pour déduire le loyer en frais professionnels (ou frais réels) devrait, à mon sens, avoir une activité en rapport avec le bien loué et donc serait très probablement aussi un professionnel. Ou bien je me plante complètement :-(
Bien entendu, mais jamais vous ne nous aviez décrit votre hangar: taille, chauffage ou pas , électricité ou pas et donc nous on est dans le noir...
Donc difficile de vous répondre tant qu'on a pas toutes les données du problème et que surtout on ne sait pas pourquoi votre candidat locataire veut vous louer votre hangar. C'est quand même la première question à lui poser dès le tout premier contact, non? Il s'agit d'un bail de droit commun, donc toutes les questions sont permises mais celle-là elle est vraiment fondamentale.

Curieux de savoir ce que les réponses à votre curiosité apporteront comme éléments intéressants pour répondre aux questions posées...

BAGIO

jacq · #34 21-12-2018 08:27:21

GT a écrit :

panchito a écrit :
Bagio a écrit :
Ces revenus ne sont pas professionnels mais la simple gestion d'un (petit) patrimoine privé.
On est bien d'accord, mais le problème de requalification des revenus se pose si votre locataire qui est un particulier déclare une partie (ou tout) ses frais de loyer comme frais professionnels.
Exemple:
- un professeur (employé) qui y installe un bureau pour préparer ses cours et en déduit le loyer en frais professionnels.
Ah bon ! Le Code des impôts a été modifié ?
Votre information est erronée eu égard au code des impôts sur les revenus.
Il n'y pas en principe pas de problème de requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels.
Dans l'exemple présenté, les revenus perçus par le bailleur seront en principe des revenus immobiliers.
Ces revenus immobiliers seront calculés autrement que si le locataire ne revendiquait pas la déduction de frais liés à l'occupation du logement.
Panchito, relisez le Code des impôts sur les revenus et plus particulièrement son article 7, § 1er, 2°, c) (situé ds le titre II, chapitre II, section II, sous-section I revenus imposables).

Que dit le code des impôts pour un particulier qui possède un n° de tva ????

max11 · #35 22-12-2018 21:03:48

jacq a écrit :

GT a écrit :
panchito a écrit :
Bagio a écrit :
Ces revenus ne sont pas professionnels mais la simple gestion d'un (petit) patrimoine privé.
On est bien d'accord, mais le problème de requalification des revenus se pose si votre locataire qui est un particulier déclare une partie (ou tout) ses frais de loyer comme frais professionnels.
Exemple:
- un professeur (employé) qui y installe un bureau pour préparer ses cours et en déduit le loyer en frais professionnels.
Ah bon ! Le Code des impôts a été modifié ?
Votre information est erronée eu égard au code des impôts sur les revenus.
Il n'y pas en principe pas de problème de requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels.
Dans l'exemple présenté, les revenus perçus par le bailleur seront en principe des revenus immobiliers.
Ces revenus immobiliers seront calculés autrement que si le locataire ne revendiquait pas la déduction de frais liés à l'occupation du logement.
Panchito, relisez le Code des impôts sur les revenus et plus particulièrement son article 7, § 1er, 2°, c) (situé ds le titre II, chapitre II, section II, sous-section I revenus imposables).
Que dit le code des impôts pour un particulier qui possède un n° de tva ????

Rien de spécial....
L'assujettissement à la TVA n'implique pas nécessairement un revenu professionnel, ni même imposable (voir le cas des ASBL par exemple) !

grmff · #36 22-12-2018 22:26:27

A noter que:
- on peut demander à être dans le régime de la franchise tant que le "chiffre d'affaire" est inférieur à 25000€. Si votre hangar est loué moins de 2000€/mois, vous pouvez demander le régime de la franchise, qui vous exonère de toute déclaration (même la déclaration annuelle de tous les clients de plus de x€) Le régime de franchise doit se demander.
- si le hangar est utilisé à autre chose qu'à l'entreposage, vous n'êtes pas soumis à TVA du tout. Pas besoin de numéro TVA en ce cas. Par exemple si c'est utilisé comme "atelier", même à titre privé, évidemment.

Pour le reste, il me semble que l'analyse de Bagio est parfaitement correcte.

max11 · #37 22-12-2018 23:00:22

grmff a écrit :

A noter que:
- on peut demander à être dans le régime de la franchise tant que le "chiffre d'affaire" est inférieur à 25000€. Si votre hangar est loué moins de 2000€/mois, vous pouvez demander le régime de la franchise, qui vous exonère de toute déclaration (même la déclaration annuelle de tous les clients de plus de x€) Le régime de franchise doit se demander.
- si le hangar est utilisé à autre chose qu'à l'entreposage, vous n'êtes pas soumis à TVA du tout. Pas besoin de numéro TVA en ce cas. Par exemple si c'est utilisé comme "atelier", même à titre privé, évidemment.
Pour le reste, il me semble que l'analyse de Bagio est parfaitement correcte.

Sauf erreur, la déclaration annuelle doit être déposée même si on n'a pas de "client" à y indiquer. Il faut y noter le chiffre d'affaires réalisé.

A partir de 2019, la location est soumise à TVA dés qu'il y a au moins 50% de la surface affectée à l'entrepôt.

Une précision : le CA de 25000 € c'est pour l'ensemble des CA soumis à un régime TVA...
le consultant indépendant à titre complémentaire doit additionner le CA de son activité complémentaire à celui de la location de l'entrepôt pour vérifier qu'il ne dépasse pas la limite de 25000€.... et c'est souvent là qu'on tombe dans les griffes de la tva suite à un "bête" contrôle

grmff · #38 22-12-2018 23:04:43

Extrait du site du SPF:

Dans quel cas n’est-on pas tenu de déposer un listing clients ?
L’entreprise bénéficiaire du régime de la franchise n’est plus tenue, depuis le 1er juillet 2016, de déposer une liste annuelle des clients assujettis à la TVA (« listing clients ») si celui-ci est une liste « néant », ce qui signifie, en d’autres termes, que ses clients :
-ne disposent pas (à juste titre) de numéro de TVA belge, ou
-disposent d’un numéro de TVA belge, mais votre chiffre d’affaires annuel par client avec numéro de TVA belge ne dépasse pas 250 euros

max11

grmff · #39 22-12-2018 23:06:32

A partir de 2019, la location est soumise à TVA dés qu'il y a au moins 50% de la surface affectée à l'entrepôt.

C'était 90% jusqu'à maintenant. D'où vient ce changement?

max11 · #40 22-12-2018 23:40:35

grmff a écrit :

A partir de 2019, la location est soumise à TVA dés qu'il y a au moins 50% de la surface affectée à l'entrepôt.
C'était 90% jusqu'à maintenant. D'où vient ce changement?

Entrepôt et TVA en 2019

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