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Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Tolson
Pimonaute
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Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Hello ! I'm new here smile


En 4ème position de l'OJ viennent les décharges. Le point qui me consterne se trouvera plus loin dans la liste.(AG en mai)

Il se fait que j'ai découvert par hasard une négligence du CdC. Des trois membres du CdC, seul 1 vit dans l'immeuble et le technique c'est pas son truc, 2  ne veut pas de mail et 3 s'occupe d'étudier les aspects techniques et a une formation qui lui permet d'être à la hauteur.

Une nouvelle chaudière ECS placée  fin octobre 2017 est probablement endommagée. Les dommages éventuels sont exclus de la garantie, une condition essentielle n'ayant pas été respectée. N° 1 prétend ignoré cette condition, N°3 aussi. en apparence , je suis la seule a être au courant  or, je suis en copie de l'échange de mails qu'il a eu en mai 2018 avec l'Ingénieur Responsable de l'importateur. N° 2 assiste au CdC sur les PV.
N°3 n'a pas dit la vérité dans un moment de panique, je suppose. Je crois tout simplement qu'il a perdu de vue ce problème.

Moi : je suis une ancienne du CdC fatiguée, dégoûtée d'avoir été harcelée  pendant +/- 12 ans de service. La technique m'intéressant mais nullement diplômée en la matière (on me l'a fait remarquer), j'ai continué à chercher des infos que je transmettais à N°3.

Actuellement je loue l'appartement que j'ai vendu. Mes proprios me font confiance : procuration.. et sont en copie des mails cc l'ACP. Je m'occupe de défendre leurs intérêts et ceux des autres CP. qui ignorent encore ce que j'ai découvert.  On m'a déjà fait remarquer que je n'étais plus propriétaire. Je ne moufte pas avant d'avoir vos avis et conseils.

N°1 ne faisait même pas le tour de la chaufferie sur base régulière (me l'avait dit elle-même). J'ai tél au syndic pour lui demander de contraindre N°1 de le faire ou de désigner qq'un d'autre (hélas pas de confirmation écrite). Ce fut en vain:  c'est une autre CP qui allant à la chaufferie avec un certificateur PEB en vue de la vente de son appartement qui a découvert de l'eau aux pieds de l'engin (qui continue à fonctionner); c'est cette personne qui m'a fait incidemment état du problème.

A l'AG je ne donnerai pas décharge aux CdC ni au syndic. Toutefois il faut garder ce syndic, réglo mais débordé, gros travaux en vue.... Puis-je voter pour le renouvellement de son mandant ? Est-ce cohérent ?

il faut prévenir les CP de la situation, il ne sert à rien de voter seule contre les décharges. Comment faire ?

Le but étant vous l'avez deviné d faire intervenir l'assureur RC du CdC et celle du syndic.

Mes remerciements anticipés pour vos réponses et vos conseils éventuels.

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MarcoBrux
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Tolson a écrit :

A l'AG je ne donnerai pas décharge aux CdC ni au syndic. Toutefois il faut garder ce syndic, réglo mais débordé, gros travaux en vue.... Puis-je voter pour le renouvellement de son mandant ? Est-ce cohérent ?

vous n'êtes plus propriétaire, vous n'avez donc pas de droit de vote!!

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Tolson
Pimonaute
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Si, si j'ai la procuration de mes propriétaires

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PIM
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Tout ce que  vous décrivez n'est pas de la compétence du CDC !


Erik DECKERS
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Propriétés Immobilières

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Tolson
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Merci PIM,

Compétence du syndic, donc ?
Je le vois mal faire le tour des chaufferies de tous les immeubles qu' il a en gestion.Comment cela se passe -t-il dans les autres copropriétés où il n'y a pas de concierge ?

Dernière modification par Tolson (21-03-2019 21:03:32)

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GT
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Tolson a écrit :

Actuellement je loue l'appartement que j'ai vendu. Mes proprios me font confiance : procuration.. et sont en copie des mails cc l'ACP.

Je ne comprends pas.

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Tolson
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Oui en effet peu clair.

J'ai vendu mon appartement et les  acquéreurs souhaitaient que je continue à l'occuper donc ils me l'ont donné en location moyennant paiement d'un loyer et des charges. Ils y trouvaient  un avantage vu mon expérience cet immeuble.tout roule pour eux pas de soucis.

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panchito
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Ce n'est pas au syndic à aller faire le tour de toute les chaufferies. C'est au CP's à engager un chauffagiste compétent. Le syndic collecte le journal de bord de la chaufferie où sont inscrites toutes les interventions du chauffagiste. Ensuite le syndic publie ce journal de bord sur le site internet de la copropriété.

Mais vous êtes locataire donc de quoi vous mêlez-vous?

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grmff
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Le CdC n'a aucun droit, aucun pouvoir et quasi aucune responsabilité. Et en tout cas pas la responsabilité de faire le tour des chaufferies.


Grmf!
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Il y a aussi l'équipe pour gérer et les briques pour payer le tout.
Grmf! big_smile

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luc
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

panchito a écrit :

Ce n'est pas au syndic à aller faire le tour de toute les chaufferies. C'est au CP's à engager un chauffagiste compétent. Le syndic collecte le journal de bord de la chaufferie où sont inscrites toutes les interventions du chauffagiste. Ensuite le syndic publie ce journal de bord sur le site internet de la copropriété.

Ce n'est pas aux CP d'avoir des contacts directs avec le chauffagiste. C'est une mission qui doit être exécuté par la personne qui représente l'ACP, donc le syndic de l'ACP ou son délégué (= pas un CP si non cogérance illégale). C'est l'ACP qui gère les parties communes et pas un groupe de bénévoles.

panchito a écrit :

Mais vous êtes locataire donc de quoi vous mêlez-vous?

De quoi vous mêlez vous? Les relations entre le propriétaire et son locataire ne sont pas du ressort des autres propriétaires.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Luc a écrit :

Ce n'est pas aux CP d'avoir des contacts directs avec le chauffagiste.

Je ré-explique c'est aux CP's à engager par décision (vote) lors d'une AG un chauffagiste compétent.

Je n'ai jamais dit que les CP's ou pite encore, les locataires doivent entrer en contact direct avec le chauffagiste!

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luc
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

panchito a écrit :

(...) Le syndic collecte le journal de bord de la chaufferie où sont inscrites toutes les interventions du chauffagiste. Ensuite le syndic publie ce journal de bord sur le site internet de la copropriété. (...)

Dans mon ACP (avec concierge) le syndic l'a déclaré confidentiel et donc de fait a interdit l’accès à ce document (je simplifie).

Mon syndic a un site internet avec les documents qui ne lui gênent pas. Puisqu'il ne doit pas publier les documents qui vont contre son intérêt, dit-il. Ce qui est correct, mais il doit appliquer la deuxième partie de cette disposition, qui est repris dans l'Art. 577-8 §6 CC:

"L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. (...)"

@tolson

Votre syndic devrait, sur proposition d'un membre du CdC (qui peut être CP ou externe) ou d'un copropriétaire, mettre sur l'ordre du jour de l'AG suivante :

"x. nomination d'un "syndic provisoire adjoint" pour la mission de déterminer la responsabilité du et/ou des mandataire(s) de l'ACP concernant le dossier de la rénovation du chauffage"

J'ouvre samedi un sujet pour approfondir le pourquoi et les possibilités, afin de pouvoir jouer la balle et pas l'homme.


Cordialement,

Luc

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Tolson
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

A tous merci pour vos interventions super intéressantes.

Le syndic m'a donné accès à son site. Il ne met pas sur le site les documents chaufferie.  Pour répondre aux exigences de Bruxelles -Environnement, le Carnet de Bord se trouve dans la chaufferie où personne n'a accède sauf CdC.

Le CdC N°3 n'a pas été en contact avec le chauffagiste mais avec l'Ingénieur Responsable chez l'importateur de la chaudière. N° 3, ing.civ, avait constaté une incohérence dans le Manuel de l'utilisateur, au niveau de la composition chimique de la qualité de l'eau froide exigée. Il s'agissait d'un erreur dans le manuel entre les unités US et les unités européennes donc ce point a été clarifié. Mais dans les échanges de mails où je suis en copie, N° 3 et moi découvrons que la dureté  exigée est de 12°f. Or, le bâtiment date de 1962. Nous avons eu ici, d'après mes lectures des archives, depuis 1988, un adoucisseur avec polyphosphates. Nous avons à l'unanimité (AGE) refusé le système avec sel vu la vétusté des canalisations de l'immeuble, le gaspillage vu le rejet à l'égout d'eau et de sel. Je continuais les recherches et en avisait N°3 qui ne répondait plus. Soit c'est son droit. J'ai été stupéfiée que le syndic n'ait été avisé des 12°f par N°3 que en janvier de cette année lors du CdC (PV) suite à la découverte, par une CP, lors d'une PEB, d'eau aux pieds de la chaudière d'où appel au chauffagiste + technicien de l'importateur.

Quant à un syndic provisoire on a déjà donné, jadis, pour questions administratives avant d'avoir le syndic actuel !

Dans vos immeubles combien de fois par an le chauffagiste passe-t-il ?

Je pense, mais n'en suis absolument pas sûre que le syndic a modifié le contrat qui était d'une fois par an (mazout) à une fois tous les deux ans lors du passage au gaz. Je le pense pcq ni vu ni entendu le chauffagiste. D'autre part, j'avais envoyé un mail au syndic, CdC  et à mes proprio en copie pour attirer leur attention sur la modicité du coût des entretiens à diviser ente tous les CP. : "une fois pas an n'est pas un luxe pour la sécurité, et la prévention de dommages éventuels"

Où il y a problème aussi, c'est au niveau de l'étude pour la rénovation de la chaufferie lors d'une réunion avec la personne en charge. Par trois fois, il a remis "à plus tard" ses réponse à mes questions cc l'adoucissement pour l'ECS et jamais n'a dit qu'il fallait 12°f !!!  Mais ici le CdC n'a pas continué le seconde partie de son étude vu incompatibilité de caractère. roll
Ces 12°f me paraissent exagérés. Je lis partout que pas moins de 15°f. Toutes les marques exigent-elles 12°f ?

Grâce à votre aide je ne me sens plus seule smile

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GT
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

luc a écrit :


@tolson

Votre syndic devrait, sur proposition d'un membre du CdC (qui peut être CP ou externe) ou d'un copropriétaire, mettre sur l'ordre du jour de l'AG suivante : (...)

Un externe ?

L'article 577-8/1, § 1er nous apprend que peuvent être membres du conseil de copropriété les titulaires d'un droit réel ( plein propriétaire, indivisaire, usufruitier ...) disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (art. 577-6, § 1er al.1 et 2).

Auparavant (avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018), l'art.577-8/1 prévoyait que le conseil était constitué des seuls copropriétaires.

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PIM

Tolson
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Merci, vous faites bien de me rappeler ce qu'un intervenant écrivait ci-dessus et p-ê est-ce vous-même.

Le CdC et le syndic ont déjà tenu la réunion cc l'OJ de l'AG. Probablement trop tard pour ajouter ce point ou alors ils y ont pensé et l'ont ajouté.
Le gros problème personne ne veut plus faire partie du CdC surtout les jeunes propriétaires : trop d'occupations professionnelles + sport le soir etc... Pour les moins jeunes surtout les femmes, trop de vexation subies ou constatées C'est d'ailleurs pourquoi je maintiens profil bas dans notre "affaire" afin de n'effrayer personnes.

Maintenant que je sais que "le CdC n'a aucun droit, aucun pouvoir et quasi aucune responsabilité. Et en tout cas pas la responsabilité de faire le tour des chaufferies" dixit grmeff  De quoi ont-ils peur ? Une assurance RC les couvre !

D'autre part un syndic m'a dit que dans une de leurs copropriétés, c'est un locataire qui fait seul CdC  suite à décision d'AG et à la satisfaction de tous.

Autre question : qui est le RIT (responsable des installations techniques) d'après vous ? Selon Bruxelles-Environnement c'est la personne qui a rempli certains documents. Chez nous, c'est le syndic qui a fait les démarches mais de là à dire que c'est lui... Lors d'un très ancien CdC, un employé du chauffagiste de l'époque nous avait proposé de faire office de RIT moyennant paiement bien sûr puis affaire oubliée pcq autre choix de chauffagiste.

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GT
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Tolson a écrit :

Merci, vous faites bien de me rappeler ce qu'un intervenant écrivait ci-dessus et p-ê est-ce vous-même.

Le CdC et le syndic ont déjà tenu la réunion cc l'OJ de l'AG. Probablement trop tard pour ajouter ce point ou alors ils y ont pensé et l'ont ajouté.

Que signifie l'abréviation "cc" ?
"Ce" point" : de quel point s'agit-il ?


art.577-6, § 3.
"La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété , qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d'ordre intérieur, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
   La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
   La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.  Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires.
   Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée."

Le locataire n'est pas cité parmi les personnes pouvant demander au syndic d'inscrire ses propositions écrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Vous n'êtes ni copropriétaire, ni membre du conseil de copropriété, me semble-t-il

Dernière modification par GT (22-03-2019 14:07:14)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Tolson a écrit :

Autre question : qui est le RIT (responsable des installations techniques) d'après vous ? Selon Bruxelles-Environnement c'est la personne qui a rempli certains documents. Chez nous, c'est le syndic qui a fait les démarches mais de là à dire que c'est lui... Lors d'un très ancien CdC, un employé du chauffagiste de l'époque nous avait proposé de faire office de RIT moyennant paiement bien sûr puis affaire oubliée pcq autre choix de chauffagiste.

Très bonne question

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luc
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

GT a écrit :
luc a écrit :


@tolson

Votre syndic devrait, sur proposition d'un membre du CdC (qui peut être CP ou externe) ou d'un copropriétaire, mettre sur l'ordre du jour de l'AG suivante : (...)

Un externe ?

L'article 577-8/1, § 1er nous apprend que peuvent être membres du conseil de copropriété les titulaires d'un droit réel ( plein propriétaire, indivisaire, usufruitier ...) disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (art. 577-6, § 1er al.1 et 2).

Auparavant (avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018), l'art.577-8/1 prévoyait que le conseil était constitué des seuls copropriétaires.

Relisez l'Art. 577-8/1 §1 entièrement.
Le cas "locataire" qui forme tout seul le CdC est certainement possible.
Ensemble avec des CP "passifs" serait, moyennant certaines conditions, possible.


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

Tolson a écrit :

Maintenant que je sais que "le CdC n'a aucun droit, aucun pouvoir et quasi aucune responsabilité. Et en tout cas pas la responsabilité de faire le tour des chaufferies" dixit grmeff  De quoi ont-ils peur ? Une assurance RC les couvre !

Le conseil de copropriété a une mission légale : la surveillance du syndic ("chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions")

Pouvoir du conseil : "Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété."

Missions décidées par l'assemblée générale : "Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année."

Devoir du syndic : "Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission."

La responsabilité du conseil de copropriété : Le conseil n'est pas une personne juridique distincte et autonome, sa responsabilité propre ne peut être recherchée. Seule la responsabilité personnelle de ses membres peut être engagée. Les hypothèses potentielles sont toutefois rares (faute lourde ou excès de pouvoir) . Les membres du conseil verront davantage leur responsabilité mise en cause ds le cadre des missions complémentaires pour lesquelles ils avaient été spécifiquement mandatés par l'assemblée générale.
Si la responsabilité recherchée  est de nature contractuelle, l'action se prescrit par  10 ans à partir du jour où le dommage s'est réalisé.
Lorsque la responsabilité recherchée est de nature quasi délictuelle, l'action se prescrit par cinq ans à dater du jour où la partie préjudiciée a eu connaissance de son dommage (ou de l'aggravation de celui-ci) et de l'identité de la personne responsable, avec un maximum de 20 ans à partir du jour qui suit celui où s'est produit le fait qui a provoqué le dommage.

(Extraits d'un article écrit par O. JAUNIAUX, Copropriété et responsabilité civile, Journal des tribunaux, n° 6441, 11 juin 2011, pages 463 et 464)


Art. 577-8/1., Code civil
"§ 1er. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.
   § 2. Dans les immeubles ou groupes d'immeubles de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, l'assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu'au paragraphe 1er.
   § 3. L'assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.
   § 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission."

Dernière modification par GT (22-03-2019 15:13:40)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI

luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :


@tolson

Votre syndic devrait, sur proposition d'un membre du CdC (qui peut être CP ou externe) ou d'un copropriétaire, mettre sur l'ordre du jour de l'AG suivante : (...)

Un externe ?

L'article 577-8/1, § 1er nous apprend que peuvent être membres du conseil de copropriété les titulaires d'un droit réel ( plein propriétaire, indivisaire, usufruitier ...) disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (art. 577-6, § 1er al.1 et 2).

Auparavant (avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018), l'art.577-8/1 prévoyait que le conseil était constitué des seuls copropriétaires.

Relisez l'Art. 577-8/1 §1 entièrement.
Le cas "locataire" qui forme tout seul le CdC est certainement possible.
Ensemble avec des CP "passifs" serait, moyennant certaines conditions, possible.

Non seulement j'ai lu l'entièreté de l'article 577-8/1 , C. Civil mais aussi l'exposé des motifs relatifs à la modification de celui-ci.
Dans le cas soulevé, un conseil de copropriété existe.

Ce n'est que ds l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire que tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires , un tiers ( je suppose qu'il s'agit de l'"externe" mentionné) exerçant les missions du conseil de copropriété.

"Aux frais de l'association des copropriétaires" suppose que le tiers susceptible d'exercer les missions du conseil de copropriété sera un professionnel qui sera rétribué. Un locataire , en cette qualité, n'est pas un professionnel.

Je le répète, ds le cas décrit, un conseil de copropriété existe.

Pourquoi dès lors charger la barque ?

Dernière modification par GT (22-03-2019 15:17:44)

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