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calorimètres

jelou
Pimonaute bavard
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calorimètres

Bonjour,

Voilà mon fils est locataire région wallonne d'un duplex.
Lors de la signature du bail il est noté qu'il donne une provision pour l'eau et le chauffage.
Il vient de recevoir le décompte et c'est là que ça coince et que j'ai besoin de vos lumières car pas du tout habituée à ce système.

Il a des calorimètres sur les radiateurs lors de ELE (relevé fait) ici le propriétaire n'en tiens pas compte.

Il est entré dans l'appartement le 03/04/2018 relevé fait le 01/11/2017 nv relevé 01/11/2018.

Le propriétaire lui réclame 7/12 ème de la consommation en théorie ok mais en réalité il n'était pas là pour les mois les plus froids.
De même il compte 1/3 pour le passage D'Ista (3 appartements) c'est normal ?
Il compte également la location des calorimètres c'est normal ?
Je joints le décompte

merci pour vos réponses 60227873_2651884241507231_6561344705429241856_n.jpg
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GT
Pimonaute incurable
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Re : calorimètres

grmff a écrit :

Si vous êtes sûr de votre décompte, faite le ralcul à rebours sur base du décompte Ista, et vous aurez la somme due par l'un ou par l'autre. Vous l'envoyez au propriétaire et décomptez du loyer ce que vous estimer être votre dû. La balle sera dans son camp, et ce sera à lui de réagir.

C'est ce que l'on appelle "l'exception d'inexécution". A manier avec prudence.

https://immo.vlan.be/fr/conseils/locati … bonne-idee

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panchito
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Re : calorimètres

Retenir une partie du loyer même sur un compte bloqué est en effet une très mauvaise idée.

Le locataire se mettrait dans son tort, et en plus les juges détestent les locataires qui se font justice à eux-mêmes....

Donc à ne surtout pas faire!

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GT
Pimonaute incurable
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Re : calorimètres

panchito a écrit :

Retenir une partie du loyer même sur un compte bloqué est en effet une très mauvaise idée.

Le locataire se mettrait dans son tort, et en plus les juges détestent les locataires qui se font justice à eux-mêmes....

Donc à ne surtout pas faire!


Ce n'est pas ce qu"écrit,avec nuance, l'avocat Jan Roodhooft :

"Le propriétaire met du temps à résoudre les problèmes
Si le bailleur retarde les travaux et ne les exécute pas dans un délai raisonnable (malgré un rappel du locataire), le locataire pourra procéder à la retenue (partielle) du loyer. Il pourrait alors invoquer l’exception dite de non-exécution. Le locataire indique alors que, tant que le propriétaire ne remplit pas ses obligations, il suspend lui-même (partiellement) l’exécution de ses obligations. Si vous souhaitez le faire en tant que locataire, vous devez d’abord envoyer une lettre recommandée au propriétaire dans laquelle vous annoncez que vous procéderez de cette manière.

Néanmoins, il est préférable pour le locataire d’être particulièrement prudent dans ce cas également. Sachez que de nombreux juges sont particulièrement réticents à ” la retenue du loyer “. Il est donc hors de question de retenir la totalité du loyer.

Loyer non payé à tort, que faire ?
Si le locataire retient le loyer sans fondement, vous, en tant que propriétaire, pouvez exiger que le locataire paie le loyer dans son entièreté. Si rien ne change, le propriétaire peut s’adresser au juge de paix. Il peut demander le paiement des impayés et éventuellement demander la résiliation du contrat de location avec tous les frais y afférents (par ex. frais de relocation, ….)."

Pour la Cour de cassation, l'exception d'inexécution (ou exceptio non adimpleti contractus) est un moyen de défense temporaire qui permet à une partie à un contrat synallagmatique de suspendre l'exécution de ses obligations aussi longtemps que son cocontractant reste en défaut d'exécuter les siennes.

Le bail est un contrat synallagmatique

Dernière modification par GT (19-05-2019 20:55:55)

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jelou
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Re : calorimètres

La discussion ici était pour savoir -si oui ou non c'était dans la pratique de prendre au prorata des mois occupés sans tenir compte des index de ELE
apparemment non.
     - s'il devait payé la location des calorimètres ainsi qu'une partie du passage d'ISTA
           la réponse est oui

Ensuite je vous demandais si la réponse à sa lettre était correcte ? Mon fils a insérer l'histoire des fientes pour rappel c'est tout.
ce n'est pas dans ses intentions de ne pas payer le loyer par contre peut être de jouer sur les provisions des charges
merci pour vos interventions

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grmff
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Re : calorimètres

Ce n'est pas une exception d'inexécution avec retenue de loyer et/ou blocage d'une partie du loyer sur un compte séparé. C'est une correction du calcul de charge et un payement de l'incontestablement dû.

C'est effectivement à manier avec prudence.


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Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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GT
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Re : calorimètres

jelou a écrit :

Mon fils a insérer l'histoire des fientes pour rappel c'est tout.
ce n'est pas dans ses intentions de ne pas payer le loyer par contre peut être de jouer sur les provisions des charges
merci pour vos interventions

Un rappel ? L'histoire des fientes a-t-elle déjà fait l'objet d'une discussion sur ce forum ?  Elle m'a échappé.
Par ailleurs, quelle est l'utilité de cette histoire ds un sujet concernant un décompte ISTA ?
Qu'apporte celle-ci au sujet (si ce n'est à inviter le lecteur à s'y intéresser aussi indépendamment à l'objet de la discussion initiale ? )

Ceci dit, votre fils fait évidemment le choix d'utiliser ou non la procédure de l'exception d'inexécution pour faire valoir ses droits éventuels concernant la problématique des fientes.

Dernière modification par GT (20-05-2019 13:27:06)

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GT
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Re : calorimètres

jelou a écrit :

La discussion ici était pour savoir -si oui ou non c'était dans la pratique de prendre au prorata des mois occupés sans tenir compte des index de ELE

J'ai relevé encore des postes du décompte qui méritent des explications. Il est sans intérêt que j'en fasse mention dès lors que la discussion " était pour savoir -si oui ou non c'était dans la pratique de prendre au prorata des mois occupés sans tenir compte des index de ELE "

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GT
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Re : calorimètres

grmff a écrit :

Ce n'est pas une exception d'inexécution avec retenue de loyer et/ou blocage d'une partie du loyer sur un compte séparé. C'est une correction du calcul de charge et un payement de l'incontestablement dû.

C'est effectivement à manier avec prudence.

Effectivement , en ce qui concerne le décompte, le locataire pourrait être tenté de ne payer que le montant qui, pour lui,  correspondrait à l'incontestablement dû (à chiffrer par ses soins).

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GT
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Re : calorimètres

A toutes fins utiles, j'informe de 2 dispositions : l'article 1728 ter , C.civil et l'art.24 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

Art. 1728ter. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.


  Art. 24. § 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
  L'ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...), sont produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.


J'ai lu que l'immeuble comptait  3 appartements.
Discuter sans avoir pris connaissance de tous les documents ?

Dernière modification par GT (20-05-2019 14:20:36)

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grmff
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Re : calorimètres

Le décompte de Ista est assez clair. Il est possible (mais pas simple) de refaire le calcul. Proratiser les postes qui sont "fixes" et comptabiliser les postes qui sont "suivant relevés"

C'est ce que je ferais.

En tout cas, le syndic n'a pas fait le décompte entre les locataires, et visiblement, Ista non plus. Les dispositions du code wallon ne nous avancent pas beaucoup...


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panchito
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Re : calorimètres

Grmff a écrit :

En tout cas, le syndic n'a pas fait le décompte entre les locataires, et visiblement, Ista non plus.

Non puisque le bâtiment (3 appartements) appartient au même bailleur...

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jelou
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Re : calorimètres

pouvez vous m'éclairer merci

GT a écrit :
jelou a écrit :

La discussion ici était pour savoir -si oui ou non c'était dans la pratique de prendre au prorata des mois occupés sans tenir compte des index de ELE

J'ai relevé encore des postes du décompte qui méritent des explications. Il est sans intérêt que j'en fasse mention dès lors que la discussion " était pour savoir -si oui ou non c'était dans la pratique de prendre au prorata des mois occupés sans tenir compte des index de ELE "

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jelou
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Re : calorimètres

GT a écrit :
jelou a écrit :

Mon fils a insérer l'histoire des fientes pour rappel c'est tout.
ce n'est pas dans ses intentions de ne pas payer le loyer par contre peut être de jouer sur les provisions des charges
merci pour vos interventions

Un rappel ? L'histoire des fientes a-t-elle déjà fait l'objet d'une discussion sur ce forum ?  Elle m'a échappé.
Par ailleurs, quelle est l'utilité de cette histoire ds un sujet concernant un décompte ISTA ?
Qu'apporte celle-ci au sujet (si ce n'est à inviter le lecteur à s'y intéresser aussi indépendamment à l'objet de la discussion initiale ? )

Désolée pour la confusion , mon fils avait averti verbalement le propriétaire avant de recevoir son décompte du problème de fientes et il profitait du fait qu'il contestait le décompte pour en parler par écrit
Ceci dit, votre fils fait évidemment le choix d'utiliser ou non la procédure de l'exception d'inexécution pour faire valoir ses droits éventuels concernant la problématique des fientes.
il a eu tellement du mal malgré son cdi de trouver un logement (seul et jeune ) cela ne plait pas à tous le monde et il passait toujours après des locataires potentiels plus "sérieux" du moins pour le propriétaire.
Il n'a pas le grand luxe , il s'en contente mais ce n'est pas pour cela qu'il accepte tout et n'importe quoi mais il ne veut pas se mettre hors la loi pour être mis dehors et la galère qui va avec

Dernière modification par jelou (21-05-2019 07:00:27)

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GT
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Re : calorimètres

Art.24 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
"§ 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
  L'ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...), sont produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles."

En l'espèce il semble que la gestion de l'immeuble soit assurée non pas par un syndic ou un régisseur mais par une personne physique , le bailleur lui-même.
Il a fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges.
Ce dernier (ou son mandataire spécial) a la possibilité (prévue par la loi) de consulter tous les documents y relatifs au domicile du bailleur.
C'est une opportunité à saisir par le preneur avant l'envoi au bailleur d'une lettre de réclamation ou de demande d'explications.
Lorsque j'ai été locataire, c'est ainsi que j'ai agi. Le propriétaire de l'ensemble des appartements d'un immeuble de quelques étages était domicilié au rez-de-chaussée de celui-ci. J'ai demandé à consulter les documents concernant un décompte des frais et charges qui m'étaient imputées et qui m'interpellait.
Ensuite, après consultation, j'ai contesté le décompte. L'avocat du propriétaire m'a écrit pour obtenir le paiement intégral du décompte en faveur de son client. Je me suis déplacé chez cet avocat . Après l'entretien, le décompte a été modifié. J'ai effectué le payement sur base de cette modification.
Les décomptes annuels ultérieurs ne m'ont plus posé de problème.

Première étape  : la consultation des documents par le preneur avant toute contestation d'un décompte . Il s'agit pour le preneur de l'exercice d'un droit . Le corollaire pour le bailleur : l'obligation de permettre la consultation des documents y compris les pièces justificatives des charges.

Tiens , comment le montant le montant de 593,07 € a-t-il été fixé ? Quelles sont les étapes du calcul ?

Dernière modification par GT (21-05-2019 07:33:52)

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jelou
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Re : calorimètres

593,07 représente 70% du total des frais comme il est resté 7 mois sur 12

GT a écrit :

Art.24 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
"§ 1er. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils correspondent à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct.
  L'ensemble des documents établissant ces dépenses, reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités...), sont produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles."

En l'espèce il semble que la gestion de l'immeuble soit assurée non pas par un syndic ou un régisseur mais par une personne physique , le bailleur lui-même.
Il a fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges.
Ce dernier (ou son mandataire spécial) a la possibilité (prévue par la loi) de consulter tous les documents y relatifs au domicile du bailleur.
C'est une opportunité à saisir par le preneur avant l'envoi au bailleur d'une lettre de réclamation ou de demande d'explications.
Lorsque j'ai été locataire, c'est ainsi que j'ai agi. Le propriétaire de l'ensemble des appartements d'un immeuble de quelques étages était domicilié au rez-de-chaussée de celui-ci. J'ai demandé à consulter les documents concernant un décompte des frais et charges qui m'étaient imputées et qui m'interpellait.
Ensuite, après consultation, j'ai contesté le décompte. L'avocat du propriétaire m'a écrit pour obtenir le paiement intégral du décompte en faveur de son client. Je me suis déplacé chez cet avocat . Après l'entretien, le décompte a été modifié. J'ai effectué le payement sur base de cette modification.
Les décomptes annuels ultérieurs ne m'ont plus posé de problème.

Première étape  : la consultation des documents par le preneur avant toute contestation d'un décompte . Il s'agit pour le preneur de l'exercice d'un droit . Le corollaire pour le bailleur : l'obligation de permettre la consultation des documents y compris les pièces justificatives des charges.

Tiens , comment le montant le montant de 593,07 € a-t-il été fixé ? Quelles sont les étapes du calcul ?

Dernière modification par jelou (21-05-2019 09:23:07)

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rexou
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Re : calorimètres

grmff a écrit :

Il est impossible de faire autrement si un relevé n'a pas été fait en début de location.

En début de location, il y a deux méthodes: soit on fait appel à Ista pour un relevé intermédiaire, soit on fait soit même le relevé intermédiaire à l'état des lieux d'entrée et on refait tous les calculs de consommation selon les périodes. C'est casse pieds, casse tête, mais juste.

Mais sans relevé...

Il est aussi possible de répartir les frais au prorata. C'est moins précis, mais c'est plus simple. Le relevé qu'on effectue soi-même est d'ailleurs lui aussi assez imprécis. Notez que la différence de montant d'une méthode à l'autre se lisse par l'absence de frais supplémentaire pour un relevé intermédiaire d'Ista (qui est à la charge du locataire).

Cette imprécision ne sera effective que durant la première année d'occupation... et la dernière.


rexou

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rexou
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Re : calorimètres

Si la différence devait s'avérer trop importante, il est toujours possible de discuter avec le bailleur et de convenir d'un accord raisonnable. Le problème de l'état du  bien et de la toiture sont aussi à débattre et une solution doit être trouvée à court terme.


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grmff
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Re : calorimètres

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

En tout cas, le syndic n'a pas fait le décompte entre les locataires, et visiblement, Ista non plus.

Non puisque le bâtiment (3 appartements) appartient au même bailleur...

Le bâtiment peut appartenir à un même bailleur ou à 5 propriétaires différents, Ista peut parfaitement faire le décompte.... pour autant qu'Ista ait fait le relevé intermédiaire.

Si le relevé intermédiaire a été fait par le propriétaire à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire peut aussi faire le décompte. C'est ce que je fais en cas de changement de locataire. Cela fait un peu mal à la tête, mais c'est ce que je fais.


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grmff
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Re : calorimètres

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Il est impossible de faire autrement si un relevé n'a pas été fait en début de location.

En début de location, il y a deux méthodes: soit on fait appel à Ista pour un relevé intermédiaire, soit on fait soit même le relevé intermédiaire à l'état des lieux d'entrée et on refait tous les calculs de consommation selon les périodes. C'est casse pieds, casse tête, mais juste.

Mais sans relevé...

Il est aussi possible de répartir les frais au prorata. C'est moins précis, mais c'est plus simple. Le relevé qu'on effectue soi-même est d'ailleurs lui aussi assez imprécis. Notez que la différence de montant d'une méthode à l'autre se lisse par l'absence de frais supplémentaire pour un relevé intermédiaire d'Ista (qui est à la charge du locataire).

Cette imprécision ne sera effective que durant la première année d'occupation... et la dernière.

Le relevé qu'on fait soi-même est parfaitement précis si c'est un calorimètre électronique.

Apparemment, c'est le cas ici.


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rexou
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Re : calorimètres

grmff a écrit :

Le relevé qu'on fait soi-même est parfaitement précis si c'est un calorimètre électronique.

Apparemment, c'est le cas ici.

C'est exact en effet. Je suis plus habitué aux calos à évaporation, mais vous avez raison. Et dans ce cas, j'évite les maux de tête et je fais un calcul "au pif"... prorata et période été ou hiver à considérer dans l'évaluation. Et pour des locataires pas casse bonbons, je zappe les index et je suis très coulant lors de la sortie.


rexou

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