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Devenir Bailleur via ma SPRL

eljub
Pimonaute
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Devenir Bailleur via ma SPRL

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur ce forum dont je découvre les méandres.

J'ai une SPRL avec un peu de liquidités qui dorment et j'ai donc pensé à investir dans l'immobilier et devenir bailleur en Wallonie.
J'ai contacté mon comptable avec qui nous allons en discuté la semaine prochaine pour les aspects fiscaux et comptable.

Mais je souhaiterais plus ici trouvé des avis, conseils, remarques, etc par rapport aux premières questions que je me pose.
Car je suis certain que beaucoup d'autres suivront !

Avec mon épouse, nous regardons actuellement des 2ch car j'ai cru comprendre que c'était le produit "mainstream"
Nous avons par exemple visité aujourd'hui cette résidence : http://www.residence-bastogne.be/#biens

La mise en oeuvre semble pas mal du tout, les matériaux de bonne qualité d'après ce que j'ai pu voir. (je ne suis pas un pro de la construction mais j'ai une bonne expérience après avoir fait tout ma maison en autoconstruction)

Nous hésitons actuellement entre le A2 et le B1
Différence de 40K pour apparemment pouvoir louer avec une différence de +/- 50 euros donc pas rentable selon moi (j'ai comparé les 2 via le site de grille des loyers)
Sauf que le 110m² se louera peut-être plus facilement

Maintenant, nous nous posons les premières questions :
- Comment évaluer le potentiel locatif, comment savoir s'il y a de la demande ?
- Puis-je me fier à la grille locative donnée sur le site https://loyerswallonie.be/ ?
- Nous habitons près de Gembloux (à Chastre) donc à 1h de route de là, est-ce une bonne idée ?

J'aurai donc aimé avoir un avis extérieur et éventuellement quelques conseil sur quoi faire attention ou les choses importantes à considérer

Un grand merci d'avance pour votre aide

Julien

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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

On investi dans un marché qu'on connaît. On n'investi pas à mille lieux. On défini l'objectif de l'investissement. On prépare un plan financier.

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eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Merci pour la réponse

Je comprends le principe mais nous n'avons jamais investit dans l'immobilier et donc on ne connait aucun marché.
Pour la distance je comprends et c'était bien l'une de mes interrogations

Pour le plan financier, je vais le faire avec mon comptable, c'est prévu

N'y a-t-il aucune information disponible sur les zones d'habitat plus favorable à l'investissement ?

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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

eljub a écrit :

les zones d'habitat plus favorable à l'investissement ?

La Flandre. neutral

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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

libra a écrit :
eljub a écrit :

les zones d'habitat plus favorable à l'investissement ?

La Flandre. neutral

Là je mets un bémol. Investir à l'étranger est encore plus compliqué... big_smile


Grmf!
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Nonobstant la baisse de confiance induite, je suggère fortement d’essayer les principales voies emblématiques, en prenant toutes les précautions qui s'imposent. (Pipotron)

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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Si vous avez un excès de cash dans votre boîte, sortez le. Payez les impôts dessus. Et empruntez pour faire une opération à titre personnel 4x plus importante. Voire 5 ou 6.

A 35 ans, investissez pour votre pension, pas pour votre futur logement dans 30 ans.


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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Avec des studios ou des appart 1ch, vous aurez plus de rotation qu'avec un appart 2 ou 3 chambres. Mais plus de rendement aussi.

Gembloux-Charleroi, c'est combien de temps?...


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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Gembloux-Charleroi, c'est combien de temps?...

Plus que Gembloux - Gembloux. wink

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eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Avec des studios ou des appart 1ch, vous aurez plus de rotation qu'avec un appart 2 ou 3 chambres. Mais plus de rendement aussi.

Gembloux-Charleroi, c'est combien de temps?...

Peux-tu développer ?
Pq le rendement serait-il meilleur avec une rotation plus élevée ?

Plus de rotation implique aussi devoir retrouver plus souvent des locataires et donc potentiellement  plus de mois sans loyer non ?

Je pense que je vais regarder plus attentivement sur Gembloux car effectivement, en cas de soucis ou même rien que pour les visites, ce sera plus simple de ne pas être trop loin.

Je regarde principalement les appartements neufs, est-ce un tort ?
Dans ma tête, j'ai l'impression que cela impliquera moins de frais et que ce sera plus simple à louer puisque répondant au exigence actuelle des locataires mais peut-être que je me fourvoie ?

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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Si vous avez un excès de cash dans votre boîte, sortez le. Payez les impôts dessus.

Sortir le cash; c'est payer 30% de précompte mobilier?

grmff a écrit :

Et empruntez pour faire une opération à titre personnel 4x plus importante. Voire 5 ou 6.

Cela dépend de l'age de l'intervenant.

grmff a écrit :

A 35 ans, investissez pour votre pension, pas pour votre futur logement dans 30 ans.

Je ne connais ni son age, ni la stratégie financière.

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eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

J'ai 37 ans et au départ, je pensais acheter pour éventuellement y passer nos vieux jour mais c'est vrai que ce n'est pas réaliste d'imaginer quel seront nos besoin dans 30 ans

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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Gembloux ou Charleroi, les prix de location varieront peu. 20% moins cher à Charleroi?
Neuf ou vieux, le loyer sera semblable aussi. Il y aura une différence de facilité de mise en location sans doute.
Par contre, à Charleroi dans l'ancien, on trouve des apparts 2 chambres entre 40 et 75.000€....
Le calcul de rentabilité est donc vite fait.


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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Par contre, à Charleroi dans l'ancien, on trouve des apparts 2 chambres entre 40 et 75.000€.....

Dommage que ce soit pour moi à l'étranger. wink

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panchito
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Avec du neuf, vous avez souvent un PEB A ou B, donc possibilité de louer beaucoup plus cher vu les économies de chauffages très importantes. Comme tout est neuf, tout est moderne et au goût du jour. Vous pourrez avoir des locataires hyper-exigeants qui paieront plus pour ce niveau de modernité.
Pas de frais de rénovation avant des années.

Personnellement je n'achète que du neuf. Et j'ai les locataires qui vont avec...

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eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Par contre quelque chose que je comprends difficilement avec du neuf, c'est le retour sur investissement

Les loyers ne suffisent pas à rembourser le prêt.
Si on prend un bien de 300.000 euros (tout frais compris, tva, notaire, etc)
Loyer de 10.000 euro par an
Il faudra donc 30 ans pour rembourser le coût de l'appartement alors qu'un prêt sera généralement entre 15 et 20 ans

Donc je présume qu'il faut plutôt voir ça comme ceci :
- Si je rembourse 18.000 par an pendant 20 ans (360.000 euros de prêt avec intérêt)
- Au final, mon bien m'aura coûté 210.00 au bout de 15 ans (360.000 - 15*10000)
- Le bien ne me sera totalement remboursé qu'au bout de 36 ans

Ok je suis également bien conscient que les loyers sont sensé augmenté avec les années mais je ne compte pas non plus les frais divers au cours de 30 ans de vie d'un appartement

Mon raisonnement tient-il la route ?

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panchito
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Dans le neuf, votre rentabilité excède rarement les 3%, mais vous n'avez pratiquement jamais d'ennuis et votre loyer tombe tout seul chaque mois pendant des années.

A l'autre extrême, si vous ne travaillez pas, vous pouvez passer votre vie à racheter des ruines à Charleroi, à tout retaper vous-même, et à prendre un abonnement à la Justice de Paix. Et dans ces conditions, vous pourrez atteindre des rendements à 2 chiffres.

C'est vous qui voyez....

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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Le rendement se calcule sur base du montant investi; c-à-d de la mise de départ; des liquidités de la société que l'on ne connaît pas..

Dernière modification par libra (01-07-2019 06:57:20)

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eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Je pense que je pourrais investir entre 30 et 50K à mon avis, je dois encore valider ce point avec le comptable
J'envisage des biens aux alentours de 300K tout frais compris

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GT
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

eljub a écrit :

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur ce forum dont je découvre les méandres.

J'ai une SPRL avec un peu de liquidités qui dorment et j'ai donc pensé à investir dans l'immobilier et devenir bailleur en Wallonie.
J'ai contacté mon comptable avec qui nous allons en discuté la semaine prochaine pour les aspects fiscaux et comptable.

Qui va devenir bailleur :  vous (et votre épouse ?) ou la SPRL.

Si vous voulez "sortir" de l'argent de votre société que ce soit sous forme de tantièmes, dividendes, rémunérations, cela a un coût fiscal.

L'objet statutaire de la SPRL permet-il une activité immobilière ?

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eljub
Pimonaute
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

L'idée serait de faire devenir la SPRL comme bailleur
L'objet de la société permet l'activité immobilière

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