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Devenir Bailleur via ma SPRL

eljub
Pimonaute
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Devenir Bailleur via ma SPRL

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur ce forum dont je découvre les méandres.

J'ai une SPRL avec un peu de liquidités qui dorment et j'ai donc pensé à investir dans l'immobilier et devenir bailleur en Wallonie.
J'ai contacté mon comptable avec qui nous allons en discuté la semaine prochaine pour les aspects fiscaux et comptable.

Mais je souhaiterais plus ici trouvé des avis, conseils, remarques, etc par rapport aux premières questions que je me pose.
Car je suis certain que beaucoup d'autres suivront !

Avec mon épouse, nous regardons actuellement des 2ch car j'ai cru comprendre que c'était le produit "mainstream"
Nous avons par exemple visité aujourd'hui cette résidence : http://www.residence-bastogne.be/#biens

La mise en oeuvre semble pas mal du tout, les matériaux de bonne qualité d'après ce que j'ai pu voir. (je ne suis pas un pro de la construction mais j'ai une bonne expérience après avoir fait tout ma maison en autoconstruction)

Nous hésitons actuellement entre le A2 et le B1
Différence de 40K pour apparemment pouvoir louer avec une différence de +/- 50 euros donc pas rentable selon moi (j'ai comparé les 2 via le site de grille des loyers)
Sauf que le 110m² se louera peut-être plus facilement

Maintenant, nous nous posons les premières questions :
- Comment évaluer le potentiel locatif, comment savoir s'il y a de la demande ?
- Puis-je me fier à la grille locative donnée sur le site https://loyerswallonie.be/ ?
- Nous habitons près de Gembloux (à Chastre) donc à 1h de route de là, est-ce une bonne idée ?

J'aurai donc aimé avoir un avis extérieur et éventuellement quelques conseil sur quoi faire attention ou les choses importantes à considérer

Un grand merci d'avance pour votre aide

Julien

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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Les crédits coûtent plus chers et sont plus compliqués en société.
Et toute la plus value sera bouffée par les impôts à la sortie.

Personnellement, je n'ai jamais compris l'intérêt de l'achat en société pour les logemnts. Pour le commercial, on peut discuter, et encore.


Grmf!
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Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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GT
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

eljub a écrit :

L'idée serait de faire devenir la SPRL comme bailleur
L'objet de la société permet l'activité immobilière

L'achat immobilier en société : intéressant ou pas ?

https://multimedia.lecho.be/explicatifs … gistrement
https://multimedia.lecho.be/explicatifs … ete/impots
https://multimedia.lecho.be/explicatifs … es-revenus
https://multimedia.lecho.be/explicatifs … te/revente
https://multimedia.lecho.be/explicatifs … e/donation

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eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Les crédits coûtent plus chers et sont plus compliqués en société.
Et toute la plus value sera bouffée par les impôts à la sortie.

Personnellement, je n'ai jamais compris l'intérêt de l'achat en société pour les logemnts. Pour le commercial, on peut discuter, et encore.

Ici le but serait d'utiliser les fonds de la sociétés car si je sors cet argent pour le faire en personne physique :
- Je pense que je perds plus (taxe sur l'argent sorti pour être mis en privé)
- Je n'ai pas l'argent en privé pour pouvoir rembourser le prêt mensuellement (on parle d'un pret de 1500 à 2000 euros par mois pour un loyer de +/- 800 euros, mon salaire de dirigeant d'entreprise devrait être augmenter pour supporter le prêt, je devrait donc payer plus de charge à l'ONSS)

Bien sur, tout ceci doit encore être discuté avec mon comptable / fiscaliste et peut-être que je me trompe mais c'est ma vision actuelle

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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Les loyers doivent payer le prêt. Il n'y aura dès nors rien à sortir de la société...

Quant à la revente, vous serez taxé sur la plusvale et les amortissements en société. Y compris tout ce que vos locataires auront remboursé et sur lequel vous aurez été taxé.


Pour ce qui  est de la banque, elle vous donnera le prêt en société si vous vous mettez caution. En outre, les conditions ne sont pas les mêmes que pour les privés. En cas de remboursement anticipé, ou de revente,  cela vous coûtera une blinde.

Bref, je suis très très dubitatif...


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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Bref, je suis très très dubitatif...

Il faut étudier cas par cas.

Les fonds pour la mise de départ sont dans la société, l'intervenant n'aurait pas besoin des revenus de son investissement, il pourrait écumer d'éventuels bénéfices de sa société. Cela mérite d'être analyser.

Le ou les modes de financement auront également une importance. À voir avec la banque.

Il faut cependant être conscient, qu'on y rentre; c'est pour y rester sauf à compenser une grosse ardoise.

Dernière modification par libra (01-07-2019 12:58:33)

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eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Les loyers doivent payer le prêt. Il n'y aura dès nors rien à sortir de la société...

Ca par contre, je ne comprends pas comment tu fais avec du neuf ?
Un appart acheté 315K (tout frais compris), si tu le paye sur 20 ans avec un apport de 30K par exemple, tu auras une mensualité de +/- 1450

Tu ne tireras jamais un tel loyer de ce genre de bien

Pour arriver à ce que le loyer espérer de 800 euros rembourse le prêt, il faut un prêt de 160.000 euros et donc avoir 155.000 de fonds propre (en 20 ans)

ou bien je loupe qqch ?

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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

eljub a écrit :

Pour arriver à ce que le loyer espérer de 800 euros rembourse le prêt, il faut un prêt de 160.000 euros et donc avoir 155.000 de fonds propre (en 20 ans)

Pourriez-vous préciser votre modèle de financement: type de prêt, taux, durée, ...?

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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Normal que tu ne vois pas comment je fais avec du neuf: imposible d'être autofinancé avec du neuf!
Le neuf, c'est pour habiter soi-même, ou pour ceux qui ont trop de sous, un travail très prenant et pas envie de gestion, et se contentent d'un rendement de 3%. Comme Panchito, qui l'a très bien résumé.
Cela peut aussi être pour ceux qui n'ont rien compris, mais l'un n'empêche pas l'autre.


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Bim

eljub
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

libra a écrit :
eljub a écrit :

Pour arriver à ce que le loyer espérer de 800 euros rembourse le prêt, il faut un prêt de 160.000 euros et donc avoir 155.000 de fonds propre (en 20 ans)

Pourriez-vous préciser votre modèle de financement: type de prêt, taux, durée, ...?

J'envisageais un prêt hypothécaire classique mais c'est peut-être là qu'est ma plus grande méconnaissance, je n'ai pas encore contacter le banquier car je préfère d'abord en discuter avec mon comptable

Et donc un prêt à taux fixe pendant 20 ans, on va tourner entre 1,50 et 1,90%
Maintenant je regardais les mensualités fixes, ce serait peut-être utile de partir en progressif

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eljub
Pimonaute
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

grmff a écrit :

Normal que tu ne vois pas comment je fais avec du neuf: imposible d'être autofinancé avec du neuf!
Le neuf, c'est pour habiter soi-même, ou pour ceux qui ont trop de sous, un travail très prenant et pas envie de gestion, et se contentent d'un rendement de 3%. Comme Panchito, qui l'a très bien résumé.
Cela peut aussi être pour ceux qui n'ont rien compris, mais l'un n'empêche pas l'autre.

je comprends ta remarque mais d'un autre côté, je n'ai pas plus envie que cela de gérer les problèmes d'un appartement a rénover ou dans lequel des frais viendront rapidement mais je conviens que cela me donnera un rendement plus faible

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libra
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

En fait l'autofinancement n'existe pas. Soit il faut une mise de fond importante; soit il faut y mettre la main à la pâte; beaucoup de pâte. La pâte, c'est du travail gratuit.

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grmff
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

libra a écrit :

En fait l'autofinancement n'existe pas. Soit il faut une mise de fond importante; soit il faut y mettre la main à la pâte; beaucoup de pâte. La pâte, c'est du travail gratuit.

C'est vrai que certains biens plus rentables prennent aussi plus de temps.

Mais entre le neuf et le pourri à recontruire, il y a toute une palette.

A part pour le dernier projet, j'ai toujours acheté de l'ancien "clefs en main déjà loué". Et quasi toujours autofinancé avec marge. Sinon, comment je payerais le carburant de ma navette pour rentrer chez moi à Sibulaga?


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Bim
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Perso, le neuf est trop cher (prix de base et TVA 21%) et donc pas assez rentable et souvent moins bien situé que l'ancien. Forcément, on construit où on peut encore construire, c'est-à-dire rarement dans les centre-villes. Je préfère acheter de l'ancien bien situé, même si le bien n'est pas au goût du jour et nécessite rénovation/rafraichissement. L'état du bien peut être amélioré par des travaux alors que vous ne pouvez pas déplacer l'immeuble pour améliorer sa localisation.
Acheter de l'ancien et le rénover vous coûtera généralement moins cher et votre rendement n'en sera qu'amélioré, d'autant plus si vous êtes bricoleur et que vous réalisez une partie/totalité des travaux vous-même. Perso, mes investissements sont dans des biens anciens que j'ai rénové et ils se paient tous seuls et le rendement est triplé par rapport à du neuf...
Il est tout à fait possible d'avoir des locataires de qualité pour l'ancien aussi. Je d'ailleurs suis moi-même locataire dans un appartement datant des années 70 (rénové depuis lors).
Concernant la tranquillité du neuf, vous pouvez toujours avoir des soucis techniques, des maladies de "jeunesse" du bâtiment, des rénovations anticipées à réaliser à cause de locataires peu soigneux, d'un dégât des eaux, etc... Tout est relatif.

Attention, si vous investissez au travers de votre SPRL, les loyers rentreront dans le chiffre d'affaire et seront donc taxés à l'impôt des sociétés après déductions des frais qui sont déductibles. Au final, les loyers risquent d'être plus taxés que si vous investissez en personne physique. Calcul comparatif à faire avec votre comptable pour voir si ça ne serait pas plus avantageux de sortir le cash de la SPRL, quitte à payer 30% de PM, et à investir en PP. En général pour du résidentiel, investir en société est moins avantageux. A voir au cas par cas bien évidemment.

Dernière modification par Bim (02-07-2019 10:40:35)

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eljub
Pimonaute
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

Hello,

Super merci pour cet avis et effectivement je commence à me poser la question d'appartement plus ancien avec des rénovations pas trop lourde
Effectivement ne pas avoir la TVA et les prix moins élevés permettent un rendement nettement meilleur

Pour ce qui est de l'investissement en privé ou société, je vais voir avec mon comptable, c'est l'objectif de notre réunion de vendredi   smile

Dernière modification par eljub (02-07-2019 16:40:10)

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jacq
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

eljub a écrit :

Par contre quelque chose que je comprends difficilement avec du neuf, c'est le retour sur investissement

Les loyers ne suffisent pas à rembourser le prêt.
Si on prend un bien de 300.000 euros (tout frais compris, tva, notaire, etc)
Loyer de 10.000 euro par an
Il faudra donc 30 ans pour rembourser le coût de l'appartement alors qu'un prêt sera généralement entre 15 et 20 ans

Donc je présume qu'il faut plutôt voir ça comme ceci :
- Si je rembourse 18.000 par an pendant 20 ans (360.000 euros de prêt avec intérêt)
- Au final, mon bien m'aura coûté 210.00 au bout de 15 ans (360.000 - 15*10000)
- Le bien ne me sera totalement remboursé qu'au bout de 36 ans

Ok je suis également bien conscient que les loyers sont sensé augmenté avec les années mais je ne compte pas non plus les frais divers au cours de 30 ans de vie d'un appartement

Mon raisonnement tient-il la route ?

Acheter en société n'est pas une mauvaise idée, vous pouvez amortir l'appartement + tous les frais en 25 ou 30 ans MAIS il faut que votre société aie d'autre revenus que les loyers espérés aussi non vous risquez la catastrophe et votre société risque la faillite.


jacq

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eljub
Pimonaute
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

jacq a écrit :

Acheter en société n'est pas une mauvaise idée, vous pouvez amortir l'appartement + tous les frais en 25 ou 30 ans MAIS il faut que votre société aie d'autre revenus que les loyers espérés aussi non vous risquez la catastrophe et votre société risque la faillite.

Bien sur, c'est avec mon activité principale que j'ai justement dégagé des fonds que j'aimerais investir

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Himura
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Re : Devenir Bailleur via ma SPRL

L'auto-financement est tout à fait possible. C'est effectivement plus facile à Charleroi qu'à Bruxelles centre ou le BW, mais ça reste possible.

Vu ce que je comprends de ton profil :
- tu sais ce que tu veux, as tendance à comprendre les choses avant de foncer trop loin
- tes journées sont longues, mais tu fais attention à ne pas te faire manger non plus par tes activités.
- tu es assez bricoleur

Si c'est bien ça, ça détermine plutôt le genre de bien comme :
- à moins de 20-30 minutes de chez toi (c'est comme un travail --> au plus proche, au plus confortable !)
- immeuble à rénover, mais pas de A à Z.   Ca c'est plutôt pas mal, car en changeant quelques parquets, des cuisines et des douches, on peut vite changer radicalement l'aspect d'un appartement. Sans de gros frais, car réalisé soi-même (éventuellement à rentrer dans le crédit hypo !)

Dans ma région, sur ce genre de bien correctement recherché et négocié, on touche à des rendements de 8,9% net (sur la durée du crédit - bcp plus après…).

Prend surtout le temps de trouver qqch qui te convient, sans te ruer, ni te lasser.

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