Devenir Bailleur via ma SPRL

Ici le but serait d'utiliser les fonds de la sociétés car si je sors cet argent pour le faire en personne physique :
- Je pense que je perds plus (taxe sur l'argent sorti pour être mis en privé)
- Je n'ai pas l'argent en privé pour pouvoir rembourser le prêt mensuellement (on parle d'un pret de 1500 à 2000 euros par mois pour un loyer de +/- 800 euros, mon salaire de dirigeant d'entreprise devrait être augmenter pour supporter le prêt, je devrait donc payer plus de charge à l'ONSS)

Bien sur, tout ceci doit encore être discuté avec mon comptable / fiscaliste et peut-être que je me trompe mais c'est ma vision actuelle

Il faut étudier cas par cas.

Les fonds pour la mise de départ sont dans la société, l'intervenant n'aurait pas besoin des revenus de son investissement, il pourrait écumer d'éventuels bénéfices de sa société. Cela mérite d'être analyser.

Le ou les modes de financement auront également une importance. À voir avec la banque.

Il faut cependant être conscient, qu'on y rentre; c'est pour y rester sauf à compenser une grosse ardoise.

Dernière modification par libra (01-07-2019 12:58:33)

Pourriez-vous préciser votre modèle de financement: type de prêt, taux, durée, ...?

J'envisageais un prêt hypothécaire classique mais c'est peut-être là qu'est ma plus grande méconnaissance, je n'ai pas encore contacter le banquier car je préfère d'abord en discuter avec mon comptable

Et donc un prêt à taux fixe pendant 20 ans, on va tourner entre 1,50 et 1,90%
Maintenant je regardais les mensualités fixes, ce serait peut-être utile de partir en progressif

En fait l'autofinancement n'existe pas. Soit il faut une mise de fond importante; soit il faut y mettre la main à la pâte; beaucoup de pâte. La pâte, c'est du travail gratuit.

Perso, le neuf est trop cher (prix de base et TVA 21%) et donc pas assez rentable et souvent moins bien situé que l'ancien. Forcément, on construit où on peut encore construire, c'est-à-dire rarement dans les centre-villes. Je préfère acheter de l'ancien bien situé, même si le bien n'est pas au goût du jour et nécessite rénovation/rafraichissement. L'état du bien peut être amélioré par des travaux alors que vous ne pouvez pas déplacer l'immeuble pour améliorer sa localisation.
Acheter de l'ancien et le rénover vous coûtera généralement moins cher et votre rendement n'en sera qu'amélioré, d'autant plus si vous êtes bricoleur et que vous réalisez une partie/totalité des travaux vous-même. Perso, mes investissements sont dans des biens anciens que j'ai rénové et ils se paient tous seuls et le rendement est triplé par rapport à du neuf...
Il est tout à fait possible d'avoir des locataires de qualité pour l'ancien aussi. Je d'ailleurs suis moi-même locataire dans un appartement datant des années 70 (rénové depuis lors).
Concernant la tranquillité du neuf, vous pouvez toujours avoir des soucis techniques, des maladies de "jeunesse" du bâtiment, des rénovations anticipées à réaliser à cause de locataires peu soigneux, d'un dégât des eaux, etc... Tout est relatif.

Attention, si vous investissez au travers de votre SPRL, les loyers rentreront dans le chiffre d'affaire et seront donc taxés à l'impôt des sociétés après déductions des frais qui sont déductibles. Au final, les loyers risquent d'être plus taxés que si vous investissez en personne physique. Calcul comparatif à faire avec votre comptable pour voir si ça ne serait pas plus avantageux de sortir le cash de la SPRL, quitte à payer 30% de PM, et à investir en PP. En général pour du résidentiel, investir en société est moins avantageux. A voir au cas par cas bien évidemment.

Dernière modification par Bim (02-07-2019 10:40:35)

Acheter en société n'est pas une mauvaise idée, vous pouvez amortir l'appartement + tous les frais en 25 ou 30 ans MAIS il faut que votre société aie d'autre revenus que les loyers espérés aussi non vous risquez la catastrophe et votre société risque la faillite.

L'auto-financement est tout à fait possible. C'est effectivement plus facile à Charleroi qu'à Bruxelles centre ou le BW, mais ça reste possible.

Vu ce que je comprends de ton profil :
- tu sais ce que tu veux, as tendance à comprendre les choses avant de foncer trop loin
- tes journées sont longues, mais tu fais attention à ne pas te faire manger non plus par tes activités.
- tu es assez bricoleur

Si c'est bien ça, ça détermine plutôt le genre de bien comme :
- à moins de 20-30 minutes de chez toi (c'est comme un travail --> au plus proche, au plus confortable !)
- immeuble à rénover, mais pas de A à Z.   Ca c'est plutôt pas mal, car en changeant quelques parquets, des cuisines et des douches, on peut vite changer radicalement l'aspect d'un appartement. Sans de gros frais, car réalisé soi-même (éventuellement à rentrer dans le crédit hypo !)

Dans ma région, sur ce genre de bien correctement recherché et négocié, on touche à des rendements de 8,9% net (sur la durée du crédit - bcp plus après…).

Prend surtout le temps de trouver qqch qui te convient, sans te ruer, ni te lasser.