Rupture de bail ?

Il y a une chose que je ne comprends pas. Le bail a t-il commencé? Y a t-il eu remise des clés?

Dans ce cas, un juge de paix qui met deux points sur le i pourrait vous dire que le loyer n'est pas du vu que le bail n'a pas commencé. Il aurait fallu demander une indemnité d'indisponibilité. Mais vu que vous n'en n'avez pas fait la demande, elle ne peut vous être accordée.

Quant au trois mois d'indemnité, elle pourrait être refusée vu que le bail n'a pas eu un début d'exécution.

J'ai déjà eu une farce du genre.

Voilà, le jugement est prononcé. Vous aviez raison, Libra/

Pas de remise des clés = pas de bail (pour faire court)

Je suis donc débouté de toutes mes demandes. Je joindrai copie du jugement quand je le recevrai si cela peut être utile.

Je recevrai le jugement dans deux semaines je pense. Je vous le communiquerai avec plaisir.

Voici le bail intégral (bail PIM expurgé de tout ce qui est sans objet dans ce cas spécifique)

Il est à noter que la signature de ce bail n'a jamais été suivie d'un paiement quelconque : ni acompte, ni loyer, ni garantie...

Je lirai avec intérêt toutes vos remarques... et même si j'accepte le jugement, je trouve un peu court d'affirmer que sans remise des clés (début d'exécution) le bail est inexistant...

CONTRAT DE BAIL - RESIDENCE PRINCIPALE - REGION DE BRUXELLES

ENTRE
A.    Bailleur : XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
ET
B.    Preneur(s) : Mme XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXx
Et Mme XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX obligés solidairement et indivisiblement

IL EST CONVENU CE QUI SUIT :
1.    OBJET - DESCRIPTION - ETAT - MODE DE GESTION
Le Bailleur donne en location au Preneur le bien sis au rez-de-chaussée de l’immeuble XXXXXXXXXXXXXXXX complètement décrit comme suit : Un appartement comprenant un hall d’entrée, une cuisine avec véranda, un salon, une salle de bain, un WC séparé, un placard, un dressing, une chambre et un jardin à usage privatif.  Le Preneur indique avoir attentivement visité le bien et n’en réclame pas plus ample description. La location implique l’accès aux parties communes. Le bien apparaît répondre notamment aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, et en bon état de réparations de toute espèce. Il sera dressé en début de bail, par expert, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé à la présente convention.  Les parties désignent comme expert Monsieur XXXXXXXXXXXXXXX géomètre-expert immobilier, Cet expert est chargé de procéder également à l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une ou l'autre des parties ne notifie les coordonnées de son propre expert, et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. L'état des lieux de sortie sera effectué à frais communs après la libération des lieux et avant la remise des clés au Bailleur, au plus tard le dernier jour de la location, hors samedis, dimanches et jours fériés, entre 9 et 17 heures. Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées  lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.
2.     DUREE
Le bail est conclu pour une durée de : Neuf années, prenant cours le 1er aout 2019. Il prend fin à l’expiration de la période convenue moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins six mois avant l’échéance. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une période de trois ans, aux mêmes conditions. Le Bailleur peut mettre fin au bail, en respectant les conditions visées à l’article 237 du Code du logement, sans préjudice pour les parties de convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée: - à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré; Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail;-à l'expiration du premier et du deuxième triennats, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie; toutefois, en vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le Bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année; -à l'expiration du premier et du deuxième triennats, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité équivalente à neuf mois ou à six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat. De son côté, le Preneur peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois, et le paiement d’une indemnité égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la 1ère, de la 2ème ou de la 3ème année. Lorsque le Bailleur use de sa faculté de résiliation anticipée, le Preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant congé d’un mois, sans indemnité
3.     DESTINATION - CESSION - SOUS-LOCATION - OCCUPATION
Le bien est destiné uniquement à usage de résidence principale. Le Bailleur interdit que tout ou partie du bien soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention. Toute charge susceptible d'être subie par le Bailleur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Preneur sera imputée et répercutée sur ce dernier. Le Preneur ne pourra céder ses droits sans l'accord préalable et écrit du Bailleur. Le Preneur ne peut sous-louer le bien qu’avec l'accord écrit préalable du bailleur.
4.     LOYER - INDEXATION
Loyer (hors charges) de base mensuel : 700€ (sept cent) payable chaque premier jour de chaque mois, par ordre permanent et par anticipation, sur le compte du Bailleur BE83  XXXXX jusqu'à nouvelle instruction. Indexation due au Bailleur à chaque date anniversaire de la prise de cours du bail, à sa demande écrite, par application de la formule suivante : loyer de base x nouvel indice/indice de base. L'indice de base est celui du mois qui précède celui de la conclusion du bail. Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Indice de base : mois de JUIN 2019. L’indice en cause est celui nommé et calculé conformément à la législation.
5.     CHARGES COMMUNES - CONSOMMATIONS PRIVEES - FINANCEMENT
Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouve, dues par le Preneur à raison de sa quote-part, comprennent les frais de consommation d'eau, d'électricité, de chauffage, le salaire et les charges de la concierge ,la rémunération du syndic, ainsi que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et aux équipements techniques, tels que décrits à sa charge par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Preneur ou du Bailleur. La quote-part des charges communes dues par le Preneur se calculera sur base des relevés communiqués au moins une fois par an par le Bailleur sur base du relevé envoyé par le syndic. Dans un but de prévision, d'anticipation et d'amortissement, le Preneur versera, en même temps que son loyer, une provision destinée à couvrir ces frais, payable en même temps que le loyer. A la réception du relevé pré-décrit, le Bailleur ou le Preneur versera immédiatement à l'autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles. Le montant de la provision sera annuellement révisé en fonction du montant des dépenses réelles de l'exercice écoulé, et de l'évolution des prix de certains biens et services, ou de celle, prévisible, des consommations communes. Tous abonnements et contrats afférents à des services individualisés et à fins privatives, tels que télédistribution, téléphone, gaz ou location de compteurs seront à charge exclusive du Preneur. Le bien dispose de compteurs individuels de passage pour l'eau, situés à l’intérieur de l’appartement.
Il existe un compteur électrique individuel N° . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il existe un compteur individuel de gaz N° . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le Preneur versera avec chaque loyer un montant forfaitaire de 150€ (cent cinquante). Ceci inclut toutes les charges communes de l’immeuble et sa consommation privative d’eau et électricité. Un supplément sera demandé lors du décompte annuel pour le relevé des calorimètres (chauffage). Ce forfait sera indexé avec le loyer selon le même calcul. Le bailleur se réserve cependant le droit de réajuster ce montant si la consommation est excessive et/ou si le prix des charges augmente de manière significative.
6.     MONTANTS NON PAYES A L'ECHEANCE
En cas de retard de paiement quelconque dû par une partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de douze pour cent l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé. Au cas où une partie ferait indûment obstacle à une libération de tout ou partie de la garantie locative en fin de location, elle sera redevable d’un intérêt de un pour cent par mois sur le montant retenu, après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, l'intérêt de tout mois commencé étant dû pour le mois entier.
7.     IMPOSITIONS - ENREGISTREMENT DU BAIL
Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué seront dus par le Preneur, à l'exception du précompte immobilier. Le Bailleur procèdera à la formalité de l’enregistrement de la présente convention dans les délais légaux (2 mois)
8.     ASSURANCES
Le Preneur sera tenu de se faire dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques locatifs, tels que l'incendie, les dégâts de l'eau et le bris de glaces. Il devra en plus s'assurer contre le recours des voisins. Il communiquera au Bailleur, à la demande de celui-ci, la preuve de la souscription d’une assurance valable et en cours.
9.     ENTRETIEN ET REPARATIONS
Le Bailleur prendra à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis, ainsi que les réparations, autres que locatives, à effectuer au bien loué, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros œuvre, la peinture et menuiserie extérieures. Si l'exécution de telles réparations s'impose, le Preneur devra en aviser le Bailleur sur-le-champ. Il devra souffrir ces travaux sans indemnité, quoique leur durée puisse dépasser quarante jours. Le Preneur prendra à sa charge les réparations locatives, non occasionnées par vétusté ou force majeure, et de menu entretien, ainsi que les travaux incombant au Bailleur, mais résultant de son fait ou d’une personne dont il est responsable. Il fera procéder, entre autres, à l'entretien des menuiseries intérieures, des boiseries et châssis, des détecteurs de fumée requis, des cheminées et autres conduits d'évacuation, selon la fréquence requise par la réglementation, ou à défaut, par la fréquence d’utilisation, et à tout le moins peu avant la sortie locative. Il procèdera à l'entretien des parties accessibles des installations sanitaires et de chauffage. Toutes les installations, conduites et appareils devront être maintenus par le Preneur en bon état de propreté et d’entretien, et devront être préservés du gel et autres risques habituels. Il sera tenu de nettoyer les tuyaux d'écoulement ainsi que les gouttières aisément accessibles. Il remplacera toutes vitres brisées ou fêlées par sa faute. Il entretiendra les volets. Les parties renvoient, pour tout ce qui n’est pas ici précisé, à l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Preneur ou du Bailleur.
10.     EMBELLISSEMENTS - AMELIORATIONS - TRANSFORMATIONS
Le Bailleur peut exécuter dans le bien loué tous travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement, aux conditions définies à l’article 221 du Code du logement. Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés par le Preneur que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l’autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du Preneur, à l’entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf convention contraire. En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du Preneur, ce dernier veillera à transmettre au Bailleur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs. Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du Bailleur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge. Elle n'exclut non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.
11.     REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR - PARTIES COMMUNES
Le Bailleur communique par la présente convention au Preneur l'existence d'un règlement d'ordre intérieur et du registre des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires (à respecter au même titre que les obligations des présentes). Le registre peut être consulté au siège de l'association des copropriétaires. Les modifications du règlement et les futures décisions de l’assemblée générale devront être respectées par le Preneur dès leur notification par le Bailleur. Si le bien loué fait partie d'un immeuble non soumis à la législation sur la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, le Preneur est tenu de respecter l'éventuel règlement d'ordre intérieur annexé à la présente convention, ou créé et délivré ultérieurement, pour autant que, dans ce dernier cas, il s’applique de la même manière aux occupants ou au sein de catégories d’occupants, et qu’il contienne des obligations ressortissant à celles d’un bon père de famille. L’obligation du Preneur de jouir des lieux loués en bon père de famille s’applique également aux parties communes ou annexes de l’immeuble dans lequel se trouve le bien loué. Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit.
12.     ENVIRONNEMENT
Les parties déclarent qu’il n’y a pas de dépôt de déchets sur le bien donné en location. Le Preneur supportera le coût de toute obligation qui serait imposée au Bailleur du fait de la présence de déchets dans les lieux loués à l’issue de la convention. Le Bailleur déclare qu’il n’a exercé ou laissé exercer sur le bien loué aucune activité qui soit de nature à générer une pollution antérieure aux présentes et qu’il n’a connaissance d’aucune pollution. En cas de découverte de pollution, s’il est démontré que celle-ci est antérieure à la conclusion du présent bail, le Preneur ne pourra être tenu des frais d’assainissement et mesures qui seraient rendues nécessaires. Le Bailleur déclare que le bien loué ne dispose pas de réservoir à hydrocarbures dont la capacité de stockage est supérieure ou égale à 3.000 litres. Les parties déclarent avoir reçu une copie du certificat PEB (certificat de performance énergétique) valide requis. La classe énergétique et les émissions annuelles de CO2 de l'habitation individuelle reprises dans le certificat PEB sont.......................................................................
13.     RESOLUTION DU BAIL
En cas de rupture de la présente convention prononcée pour faute du Preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification du jugement. L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement. En cas de résolution du bail pour manquement du Bailleur aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, les dommages et intérêts à devoir au Preneur pourront inclure notamment les frais de déménagement.
14.     GARANTIE LOCATIVE
Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, soit deux mois de loyer, hors charges : 1400 euros (mille quatre cents). Cette garantie sera libérée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur. Sauf accord des parties, la libération ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin du bail. La garantie ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges. La garantie devra être constituée en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu possible dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires. Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.
15.     VISITES DU BAILLEUR - AFFICHAGES - EXPROPRIATION
Le Bailleur ou son représentant pris dans le sens le plus large, sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat, celle-ci opérant par l'effet d'un congé ou l'échéance d'un terme, à la visite du bien par des amateurs, trois jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le Preneur. Ce qui précède s'applique également à tout moment en cas de mise en vente du bien, même si celle-ci intervient plus de trois mois avant le terme du bail. Le Preneur veillera à collaborer avec le Bailleur dans l'hypothèse de travaux incombant à ce dernier, sur le plan de l'accessibilité des lieux. Le Bailleur est également habilité à prendre rendez-vous avec le Preneur, dans le but de contrôler la bonne exécution des obligations du Preneur, ou dans celui de faire visiter le bien par un professionnel de l'immobilier, agent, courtier, entrepreneur, architecte, etc. Cette faculté doit tenir compte de la vie privée du Preneur, être exercée de bonne foi, et avec la plus grande modération. En cas d'expropriation, le Bailleur en avertira le Preneur qui ne pourra réclamer aucune indemnité. Il ne fera valoir ses droits que contre l'expropriant, sans porter atteinte directement ou indirectement aux dédommagements à devoir au Bailleur.
16.     DOMICILIATION
Le Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites. A l’expiration du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu’il élit domicile à l’adresse qu’il précisera, si celle-ci est située en Belgique. Le bien sera occupé par Mme XXXXXXXXXXXXXXXXXX et son fils.
17.     INCIDENCE DE L’ETAT CIVIL DU PRENEUR
Le droit au bail de l’immeuble loué par l’un ou l’autre époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou partie au logement principal de la famille appartient conjointement aux époux, nonobstant toute convention contraire. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux. Toutefois chacun des époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu’à condition que le Bailleur ait connaissance de leur mariage. Ce qui précède s’applique par analogie à la cohabitation légale. Le Preneur avisera immédiatement le Bailleur de la modification éventuelle de son état civil.
CLAUSES PARTICULIERES
Il sera remis 2 clés de la porte privative et 2 badges d’accès à l’entrée de l’immeuble après paiement du premier mois de loyer, de la garantie locative, réception de la preuve de l’assurance incendie contractée par le Preneur et réalisation de l’état des lieux. Le Preneur aura dès ce moment la jouissance des lieux à titre gratuit avant l’entrée en vigueur du bail pour emménager.

Fait à Bruxelles, le 13 juillet 2019 en autant d’exemplaires originaux que de parties, plus un pour l’enregistrement.

Le Bailleur                                                                                      Le Preneur
(Nom, Prénom, Signature,  précédé de la mention «Lu et Approuvé»)

Annexes : Etat des lieux - Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 31 mai 2018

Ce n'est pas exclu... Mais je ne le ferai que si je dispose d'éléments suffisants pour argumenter valablement. J'imagine qu'il doit exister une jurisprudence...

Le bail n'a pas eu un commencement d'exécution... Soit. Mais est=ce suffisant pour le dire inexistant ? Il y a bien signatures et engagements réciproques.

Merci.

Je devrais recevoir la signification du jugement dans deux semaines environ. J'en communiquerai la teneur.

Je suppose que ces 2 recommandés figurent parmi les pièces du dossier.

La prise de connaissance de ceux-ci pourrait s'avérer utile .

Je trouve ce jugement... pas juste. Vous subissez une perte pour devoir remettre le bien en location, refaire des visites ,etc... et aussi la période pendant laquelle il a été retiré du marché. Les locataires ont signé un bail et se sont engagés. Bref, je trouve que vous auriez dû avoir une compensation.

Je remonte le sujet... quelqu'un a des éléments ou des arguments qui justifieraient un appel ?