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Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

JulieBS
Pimonaute assidu
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Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Bonjour à tous,

Nous signons ce vendredi le compromis d'achat pour une maison dont le revenu cadastral s'élève à 364€.

Nous avons appris ce matin qu'une demande de révision du RC venait d'être introduite, les vendeurs ont du renvoyer ce début de semaine un formulaire décrivant le bien actuel. Ils ont en effet effectué des travaux (rénovation complète de la maison, ajout d'une deuxième salle de bains, transformation du grenier en deux chambres...) et n'avaient pas fait réévaluer leur logement.

Personne ne sait me dire que est le délai dans lequel nous serons informés du nouveau RC... Cela implique évidement un risque de ne plus bénéficier de la réduction des droits d'enregistrements si le nouveau RC dépassait 745€. Mon notaire me dit que cela pourrait être un motif de rupture de notre offre d'achat, mais sans connaitre le délai de réponse, nous ne comprenons pas comment nous pourrions nous positionner...

J'ai donc deux question...
- Savez vous quel est le délai moyen de notification une fois les documents remplis par le vendeur?
- Pensez-vous qu'une augmentation de plus de 100% est possible...?

J'avoue qu'à 3 jours du compromis, cela est une fameuse mauvaise nouvelles sad

Merci d'avance!


Julie.

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panchito
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Vous deviez tout de même bien vous douter qu'un jour ou l'autre, vous auriez de toute façon eu cette révision de RC.
Une rénovation complète de la maison, ajout d'une deuxième salle de bains, transformation du grenier en deux chambres...c'est un tout autre bien que celui d'origine!
Maintenant quand vous avez vu tout cela, pourquoi vous ou votre notaire ne vous êtes pas demandé si tout était bien légal? Vous n'avez pas reçu le dossier DIU du bien avec tous les travux effectués (+ factures etc...)?

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JulieBS
Pimonaute assidu
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Oui, nous avons bien reçu le DIU, tous les travaux ont été fait correctement par des professionnels. Il n'ont pas effectué de modification de structure, donc je n'imaginais pas que quelque chose puisse être "illégal". Et nous n'avions évidemment pas toutes ces informations au moment ou nous avons fait l'offre.

Je ne suis pas du tout dans le domaine, le projet de compromis reçu la semaine passée indiquait qu'aucune révision du RC n'était en cours, je ne me suis pas posé plus de questions je l'avoue...

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panchito
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Mais dès que vous rajoutez la moindre pièce, vous devez en informer le cadastre.


Voir ICI

Vous n'aviez pas été voir au préalable à la commune pour voir comment ce bien était décrit? C'est un MUST pourtant AVANT de faire offre.

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JulieBS
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

panchito a écrit :

Vous n'aviez pas été voir au préalable à la commune pour voir comment ce bien était décrit? C'est un MUST pourtant AVANT de faire offre.

De toute évidence, non, sinon je ne serai pas ici à vous poser ces questions... smile  Je suis prête à entendre que je n'ai pas été suffisamment précautionneuse/intelligente/attentive, mais à nouveau ce n'est pas mon domaine et je ne connais effectivement rien à la législation sur le cadastre. Le vendeur des notaire qui a déjà géré leur propre achat il y a 7 ans n'a rien relevé de problématique, je ne me suis effectivement pas inquiétée.

D’où mes questions actuelles sur le délai de notification, et la façon dont gérer cela au mieux, tout en sachant que retourner en arrière n'est pas possible...

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PIM
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Tentez d’obtenir l’accord des vendeurs pour qu’ils supportent (éventuellement partiellement) l’augmentation des droits d’enregistrement qui résulterait d’une majoration du revenu cadastral au-delà de 745 euros


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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---------------------------------
Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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JulieBS
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Je peux effectivement en parler, mais leur position semblerait plutôt d'annuler la vente si nous ne souhaitons acheter dans ces conditions.

Vous n'avez aucune idée des délais (je ne sais pas si nous parlons de jours, de semaines ou de mois...) pour connaitre la réévaluation?

Merci pour vos réponses...

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panchito
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Le retour en arrière n'est pas possible. Vous n'avez pas prévu d'insérer une clause suspensive à ce sujet dans votre offre alors que vous aviez la possibilité d'aller voir à la commune / urbanisme / cadastre si le bien connu par eux correspondait encore au bien actuel (nbre de chambres, nbre de salles de bains etc...).

Donc à part une négociation avec les vendeurs sur base des réponses aux questions suivantes
- quand ont-ils fait ces transformations?
- quand les ont-ils declarés au cadastre?
- qui a demandé cette révision du RC?
- Pourquoi 3 jours avant le compromis?

Et éventuellement les attaquer pour vice caché...maintenant avec un RC de 364€, il est évidemment impossible qu'il s'agisse d'une villa 5 chambres avec 2 salles de bains. Vous aviez comparé avec les RC des biens semblables mis en vente dans le quartier?

- Avez-vous téléphonné au cadastre pour connaître les délais de fixation?

Et que vous n'y connaissiez rien, ni en immobilier, ni en législation, n'a évidemment aucune incidence.

C'est pour cela que les acheteurs prennent d'habitude leur propre notaire de famille et évidemment pas le même notaire que les vendeurs. Cela ne côute pas plus cher puisque les 2 notaires ont l'obligation de se répartir les coûts.

Dernière modification par panchito (10-09-2019 12:13:16)

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JulieBS
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

J'ai effectivement mon propre notaire, c'est lui qui parle d'annuler la vente, ou d'insérer une clause suspensive dans le compromis. C'est lui qui a rédigé mon offre d'achat, il n'y avait effectivement pas de clause relative au RC.

- quand ont-ils fait ces transformations? durant ces 6 dernières année, de façon progressive (ils finissent seulement...)
- quand les ont-ils declarés au cadastre? Jamais je pense
- qui a demandé cette révision du RC? L’administration (selon mon notaire)
- Pourquoi 3 jours avant le compromis? Je n'en ai aucune idée...

Il ne s'agit pas d'une villa, mais d'un maison de rangée de 150m2, avec effectivement 4 chambres et deux salles de bains, sans garage ni grenier, avec un petit jardin. Le RC était effectivement assez bas, mais aucun notaire n'a semblé trouver ça inquiétant, et nous n'avons pas nous même été assez vigilants, surtout après avoir vu la clause dans le projet de compromis stipulant qu'aucune révision n'était en cours.


Je peux en effet téléphoner au cadastre, je ne savais pas que cela était possible, merci du conseil!

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libra
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

panchito a écrit :

Le retour en arrière n'est pas possible.

Tout est possible si les parties sont d'accord. Qui plus est on est au stade de la conclusion d'un compromis de vente. Il n'y aurait donc aucun engagement quant aux conditions de la vente.

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grmff
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Moins de 400€ pour une maison 4 chambres, votre notaire est un âne. Le risque est évident.
Le RC de certains studios de 15m2 dont je suis propriétaire est de 600€...

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grmff
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Vous avez un article explicatif ICI

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GT
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

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GT
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

JulieBS a écrit :

J'ai donc deux question...
- Savez vous quel est le délai moyen de notification une fois les documents remplis par le vendeur?
- Pensez-vous qu'une augmentation de plus de 100% est possible...?

Avez-vous posé ces questions à votre notaire ?

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GT
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

JulieBS a écrit :

Je peux en effet téléphoner au cadastre, je ne savais pas que cela était possible, merci du conseil!

Le cadastre vous communiquera-t-il des renseignements pour un bien dont un tiers est propriétaire ?

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GT
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

JulieBS a écrit :

J'ai effectivement mon propre notaire, c'est lui qui parle d'annuler la vente, ou d'insérer une clause suspensive dans le compromis. C'est lui qui a rédigé mon offre d'achat, il n'y avait effectivement pas de clause relative au RC.

(...)
Le RC était effectivement assez bas, mais aucun notaire n'a semblé trouver ça inquiétant, et nous n'avons pas nous même été assez vigilants, surtout après avoir vu la clause dans le projet de compromis stipulant qu'aucune révision n'était en cours.

Un projet de compromis.
Un projet ne peut-il pas être modifié ?

Dernière modification par GT (10-09-2019 13:52:55)

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GT
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

panchito a écrit :

Et éventuellement les attaquer pour vice caché...


A mon avis la référence à des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil ne s'applique pas.
http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=21

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PIM

JulieBS
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Je ne sais effectivement pas si le cadastre me répondra... Et j'ai posé ces questions a mon notaire qui n'a pas su me répondre directement.

Et évidemment le projet de compromis est plus envisageable tel quel et devrait être modifié...

Je suppose qu'il nous reste a décider si nous restons intéressés si le RC dépassait 745€...

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walden
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Petit déterrage de post et partage d'expérience:

Nous avons signé il y a bientôt 2 mois un compromis de vente pour une maison "modeste" d'un montant de 250.000 euros. Il s'agit d'une 4F (+/- 120 m2) de 1960 dans le namurois qui n'a jamais subi de transformations/rénovations importantes depuis sa construction. Seuls les chassis ont été remplacés ainsi que la chaudière et l'électricite mise aux normes, le tout fin des années 90. Le RC est de 726 euros, ce qui nous semblait parfaitement réaliste compte tenu du fait que la maison nécessite pas mal de travaux: nouvelle cuisine, nouvelle SDB, nouveau WC, changement de la chaudière, des radiateurs, remplacement du carrelage, etc. et qu'elle accuse un peu son âge.

Nous sommes à une semaine de la signature des actes et notre notaire vient de nous annoncer que le cadastre tardait à répondre à ses demandes. Le cadastre doit faire des vérifications supplémentaires et a demandé un complément d'informations à l'actuel propriétaire. Ce dernier m'a encore une fois confirmé que la maison était inchangée depuis sa construction. Pour autant son propre notaire estime que le RC sera à coup sûr revu à la hausse, la volonté de la région étant d'en finir avec les maisons modestes. Nous sommes donc dans le flou, ne sachant pas si cette maison sera toujours considérée comme étant modeste le jour de la signature. Si ce n'est plus le cas, c'est plus de 10.000 euros à devoir trouver en l'espace de 5 jours !

Je lis certains ici qui préconisent de mettre une clause suspensive concernant le RC. L'idée est louable mais dans notre cas, même avec une clause suspensive, nous sommes au pied du mur ! Nous avons déjà signé des devis et payé des acomptes pour une nouvelle cuisine, une nouvelle SDB, du carrelage et divers travaux. Nous avons remis notre renom pour notre appartement pour fin de ce mois de juillet. Nous ne pouvons plus faire marche arrière sans perdre plus que les 10.000 euros à apporter. Tout ce que nous pouvons espérer c'est que le cadastre ne revoit pas le RC à la hausse, et dans le cas contraire introduire un recours qui sera en notre faveur.

En attendant, je ne peux que conseiller ceux qui envisagent d'acheter une maison modeste de ne surtout pas prendre pour acquis l'obtention des droits réduits: le cadastre fait un screening systématique des ventes des maisons modestes même si tout vous semble en règle ! Eventuellement, demandez à l'actuel propriétaire de faire réviser son RC avant de signer le compromis, mais on peut toujours rêver ...

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PIM

grmff
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Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Modeste de 250.000€?
Je ne sais pas s'il faut rire ou pleurer.
Je me mets à la place d'un propriétaire d'un studio de 25m2 avec un RC de 600€, et je décide que c'est pleurer qu'il faut....

Vive le principe de l'abattement sur la première tranche du 1er bien, indépendamment du RC. De toute façon, les RC n'ont plus aucun sens.

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