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Problème avec locataire (Hainaut)

Sherlock
Pimonaute assidu
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Messages : 118

Problème avec locataire (Hainaut)

Bonjour à tous,

Nous avons une locataire qui est entrée dans un immeuble de rapport le 16 Septembre 2019.
Depuis lors, les troubles qu'elle occasionne sont nombreux:

  • Elle a deux petits chiens très agressifs qui font leurs besoins partout dans le jardin

  • elle fume dans les communs (et pas seulement de la cigarette)

  • elle fait la fête jusqu'à pas d'heure, réveillant les voisins de l'immeuble mais également les voisins de l'immeuble d'à côté

  • etc.

Il y a 5 unités dans l'immeuble et tout le monde s'en plaint.

La bonne nouvelle est que nous avons signé avec cette jeune femme un bail de courte durée de 6 mois (modèle PIM adapté grâce à l'aide de ce cher grmff, résidence principale et bail enregistré).

Je me pose maintenant la question suivante: comment la faire partir plus tôt? je suppose que des plaintes des voisins ne suffisent pas à rompre le bail unilatéralement. Contacter le père qui s'est porté garant?

Avant de lui proposer un deal pour qu'elle renonce au bail et déménage, je souhaite vous demander: que feriez-vous à ma place?

Merci

Dernière modification par Sherlock (26-09-2019 09:51:14)

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grmff
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

Pour ma part, j'ai reçu le jugement de validation du congé, et autorisation de procéder à l'expulsion.

L'avocat de la partie adverse demandait un sursis de 2 mois, auquel je me suis opposé. "C'est bien beau de demander un sursis de 2 mois, mais je ne vois pas sur quelle base juridique monsieur l'avocat peut demander ce sursis. Un sursis exceptionnel doit être demandé avant la fin du bail, pas après" J'ai argumenté que j'avais une nouvelle locataire qui devait entrer dans les lieux et qui était à la rue avec un enfant.

L'avocat m'a alors opposé que j'avais pris un risque inconsidéré en relouant tant que ce n'était pas libéré. Je lui ai rétorqué que la loi me donnait 3 mois pour retrouver un locataire, et que si je devais le retrouver après le départ du locataire, le préavis n'avait aucun sens.

J'ai rajouté qu'en 25 ans de baux, avec des centaines et des centaines de baux au compteur, je n'avais jamais eu ce cas. Et donc, estimer que je devais subir chaque fois un vide locatif entre deux locataires, au cas où la locataire ne respectait pas le préavis, c'était complètement disproportionné.

Le juge a balancé les droits des uns et des autres et m'a donné droit.

Pensez-vous que c'est fini? Que nenni. La locataire prétend mordicus que son avocat lui a dit qu'elle pouvait rester 2 mois de plus. Connaissant l'avocat par ailleurs, je crois ce dernier quand il m'affirme qu'il ne lui a jamais dit cela.

A méditer:
-on peut demander une validation du congé avant la fin du bail. Si jamais la personne est partie au moment convenu, on pourrait vous réclamer des frais.
-un avocat peu tout demander. C'est son job. Il ne faut pas s'en offusquer, pas s'énerver. Rester calme, sourire, démonter son argumentation. Les avocat sont d'excellents joueur de poker menteur. Quand ils n'ont pas d'argument, ils en inventent même s'ils sont sûr d'avoir tort. Il faut bien qu'ils justifient leur honoraires. Et ce n'est pas moi qui le dit, c'est une avocate qui m'a sorti cela dans les couloirs en se recroisant longtemps après une affaire qui nous avait opposé. "Je n'avais aucune chance et rien pour me défendre. Fallait bien que je sorte quelque chose pour faire bonne figure face au client" qu'elle me disait avec le sourire. Je pense que c'est une erreur. Un avocat a tout à perdre en faisant cela. La crédibilité face au juge, c'est comme la virginité et l'honneur, on ne peut les perdre qu'une fois.
-Aller à l'audience de la semaine précédente permet de s'habituer au décorum et aux manières de faire. A l'audience, on n'est plus impressionné par le tralala et on peut mieux se concentrer sur ce qui est réellement important.
-Demander à titre principal la fin du bail pour non occupation en bon père de famille avec possibilité d'expulsion. Et à titre subsidiaire la validation du congé avec possibilité d'expulsion. Mettre immédiatement le garant à la cause et demander la condamnation solidaire quant aux sommes à réclamer, y compris les dépens, frais de signification et frais d'exécution. (mais là, comme je n'utilise pas le principe des garants, je n'ai jamais eu le cas.)
-Lors de l'entrevue avec le locataire et son garant, vous pouvez remettre le préavis, dont vous faites signer une copie "pour réception" au locataire et au garant. Cela donnera tout de suite la couleur de leur réaction. Cela épargne des timbres et des visites à la poste. S'ils refusent de signer, il vous suffit de le poster par recommandé.
- Informez les autres locataires de votre démarche. Cela les aidera à rester.
-Si vous demandez un témoignage à vos autres locataires, n'oubliez pas d'utiliser le formulaire adhoc, milles sabords. Il faut que le témoin sache que son témoignage va être utilisé en justice, sinon le témoignage n'est pas valable.
-Pour moi, des manons avec la noisette au milieu, c'est bien.

Bonne chance...

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

grmff a écrit :

- Mettre immédiatement le garant à la cause. (mais là, comme je n'utilise pas le principe des garants, je n'ai jamais eu le cas.)...

Dans la requête on demande de convoquer les deux.

Mais que demander au garant?

Un euro à titre provisionnel sur les dégâts locatifs.

A CES CAUSES:

Le requérant vous prie de bien vouloir convoquer les défendeurs:
Madame ...,  NN ..., née le 1.01.1958 à Bruxelles, domiciliée, rue xxx 136, 1020 Bruxelles
Monsieur ...,  NN ..., né le 19.06.1960 à Tanger, Maroc, domicilié, rue yyy, 4, 1090 Bruxelles


AUX FINS DE:

Entendre condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, la partie défenderesse
- ....
- ....
- au paiement de la somme de 1 Euros provisionnel à titre de dégâts locatifs et subsidiairement entendre désigner un expert avec la mission habituelle en matière de dégâts locatifs

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

Je viens de corriger mon texte. Ma correction à croisé votre réponse.

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

grmff a écrit :

Je viens de corriger mon texte. Ma correction à croisé votre réponse.

C'est quoi la correction?

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grmff
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

Ne pas demander d'euro provisionnel, mais demander, lors de l'audience, de réserver à statuer sur les dégâts. Si la partie adverse est là lors de l'audience, et s'ils n'ont pas quitté à ce moment, il est possible de demander un report pour une partie de l'affaire.

A la dernière audience, le juge a proposé de renvoyer au rôle pour ce qui est du dommage réel. J'ai suggéré de reporter à date ultérieure pour éviter la complication d'un 747. Le juge : "Pourquoi, les 747, cela vous gonfle?" Ben, oui, en fait, m'sieur le juge... Il a reporté à 3 semaines.

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GT
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Messages : 7 073

Re : Problème avec locataire (Hainaut)

Voici ce que prévoit le décret du 18 mars 2018 sur les modalités de notification du congé (notamment la remise en mains propres).

"Art. 30
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné."

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

Le requérant n'oubliera pas de respecter la procédure concernant sa demande introduite par requête écrite.

"Art. 1344bis.
Sous réserve des dispositions relatives aux baux à ferme, toute demande en matière de louage de choses peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix.
A peine de nullité, la requête contient :
  1. l'indication des jour, mois et an;
  2. les nom, prénom et domicile du requérant et, le cas échéant, son numéro de registre national ou numéro d'entreprise;
  3. les nom, prénom et domicile ou, à défaut de domicile, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite;
  4. l'objet et l'exposé sommaire des moyens de la demande;
  5. la signature du requérant ou de son avocat.
Un certificat de domicile de la personne mentionnée sous 3 est annexé à la requête.  Il est délivré par l'administration communale.
Les parties sont convoquées par le greffier, sous pli judiciaire, à comparaître, dans les quinze jours de l'inscription de la requête au rôle général, à l'audience fixée par le juge. Une copie de la requête est annexée à la convocation."


Dans le cas qui nous occupe, il est utile que le demandeur joigne à sa requête tout document utile fournisse dans celle-ci toute information utile : copie du contrat de bail, les échanges écrits avec la locataire relatifs aux manquements de celle-ci,   les plaintes précises des voisins, les appels à la police pour tapage nocturne, le congé donné , le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble...

Dernière modification par GT (30-09-2019 08:44:07)

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Himura
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

GT a écrit :

Dans le cas qui nous occupe, il est utile que le demandeur joigne à sa requête tout document utile fournisse dans celle-ci toute information utile : copie du contrat de bail, les échanges écrits avec la locataire relatifs aux manquements de celle-ci,   les plaintes précises des voisins, les appels à la police pour tapage nocturne, le congé donné , le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble...

Dans les (trop nombreuses) requêtes que j'ai dû déposer, les greffes n'ont jamais accepté d'annexes / pièces jointes / dossier, allant avec la requête. Ils indiquaient que cela devait être présenté à l'audience, qu'aucun juge n'en prenait connaissance préalable - ce que je suis tout prêt à croire d'ailleurs.

Je synthétisais donc ces éléments dans ma requête, et tenais les pièces justificatives à disposition.
Bien entendu, aucun avocat ne m'a jamais contacté avant une audience pour demander copie de ces pièces. Ils attendent toujours l'audience pour demander un report… C'est tellement plus facile, et un peu plus lucratif accessoirement.

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GT
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

Himura a écrit :

Je synthétisais donc ces éléments dans ma requête, et tenais les pièces justificatives à disposition.


Suite à l'intervention d'Himura, je modifie mon texte précédent comme suit :

"Dans le cas qui nous occupe, il n'est peut-être pas inutile que le demandeur tienne à disposition lors de la première audience (audience d'introduction) tout document qu'il estimera utile  : copie du contrat de bail, les échanges écrits avec la locataire relatifs aux manquements de celle-ci,   les plaintes précises des voisins, les appels à la police pour tapage nocturne, le congé donné , le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble..."

Si l'affaire n'est pas plaidée lors de cette audience , il y aura mise en état (préparation du dossier pour le soumettre au juge). Chaque partie aura l'occasion d'apporter des pièces au dossier et les communiquera à l'autre partie. Des conclusions seront également échangées entre les parties.

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libra
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

GT a écrit :
Himura a écrit :

Je synthétisais donc ces éléments dans ma requête, et tenais les pièces justificatives à disposition.


Suite à l'intervention d'Himura, je modifie mon texte précédent comme suit :

"Dans le cas qui nous occupe, il n'est peut-être pas inutile que le demandeur tienne à disposition lors de la première audience (audience d'introduction) tout document qu'il estimera utile ...

J'écrirais 'il est nécessaire'.

Ce que je fais quand il a plusieurs points à développer, ce sont des notes d'audience que je remets au juge et aux parties. En général c'est apprécié par le juge.

Remarque d'un juge: ne pas signer sans quoi ce sont des conclusions.

Dernière modification par libra (30-09-2019 17:42:06)

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GT

grmff
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

Et qui dit dépôt de  conclusion dit droit de répondre aux conclusions donc report de l'audience.

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libra
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

grmff a écrit :

Et qui dit dépôt de  conclusion dit droit de répondre aux conclusions donc report de l'audience.

Comme quoi; la justice, c'est une question de mots.

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GT
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

libra a écrit :
GT a écrit :
Himura a écrit :

Je synthétisais donc ces éléments dans ma requête, et tenais les pièces justificatives à disposition.


Suite à l'intervention d'Himura, je modifie mon texte précédent comme suit :

"Dans le cas qui nous occupe, il n'est peut-être pas inutile que le demandeur tienne à disposition lors de la première audience (audience d'introduction) tout document qu'il estimera utile ...

J'écrirais 'il est nécessaire'.

Ce que je fais quand il a plusieurs points à développer, ce sont des notes d'audience que je remets au juge et aux parties. En général c'est apprécié par le juge.

Remarque d'un juge: ne pas signer sans quoi ce sont des conclusions.

Ces notes d'audience (non signées), vous proposez au juge de les lui remettre, vous les remettez d'initiative au juge ou à la demande de celui-ci ?
Dans le jugement , est-il fait mention de la remise de ces notes (non signées)?
Un contrôle est-il effectué sur la concordance entre les notes remises au juge et celles remises à l'autre partie ?

Dernière modification par GT (30-09-2019 18:44:14)

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libra
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Re : Problème avec locataire (Hainaut)

GT a écrit :

Ces notes d'audience (non signées), vous les remettez d'initiative au juge ou à la demande de celui-ci ?

D'initiative. D'ailleurs le juge de paix ignore que j'ai préparé des notes d'audience.

Quand la partie défenderesse fait défaut, que j'ai préparé des notes d'audience j'en informe d'emblée le juge. Bien souvent, il les prend sans plus et il passe directement à l'affaire suivante.

Si la partie défenderesse est présente, elle a droit en premier lieu à la parole. Si elle vient avec des arguments auxquels je m'y attendais pas, soit je ne remets pas mes notes d'audience; soit je les remets tout en apportant des précisions complémentaires si besoin en est.

En cas de non remise, bien souvent ces notes d'audience serviront plus tard de conclusion. C'est donc rarement perdu.

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