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quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

copropriétaire engalère
Pimonaute assidu
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quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

Bonjour.
Quelles sont les conditions pour attaquer UN copropriétaire (sur 19) hors problématique de récupération de créances bien sur.

Merci à tous et à toutes pour vos réponses qui vont grandement m'aider.

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luc
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

copropriétaire engalère a écrit :

Bonjour.
Quelles sont les conditions pour attaquer UN copropriétaire (sur 19) hors problématique de récupération de créances bien sur.

Merci à tous et à toutes pour vos réponses qui vont grandement m'aider.

Etant dans mon ACP LE copropriétaire qu'on veut  "attaquer" ... je sais  que la première condition est qu'on doit prouver que ce CP a causé des dégats lui-même et pas réagi à des dégats causés à lui par l'ACP ou ses mandataires.

J'ai pas l'intention de faire une liste des autres conditions, mais je sais que cette condition primaire
et est un mur que mon ACP¨n'a pas encore su passer.

On va chez le juge puisque quelqu'un vous cause des dégats et CE copropriétaire refuse un compromis selon vous.

On va chez le juge d'abord en conciliation (frais minimes) et puis on cite (frais conséquent - budgetez au moins 200 EUR dans votre cas par personne tout compris ). 

Suggestion; vérifiez si vous jouez la balle et pas l'homme. Les juges n'aiment pas qu'on vise l'homme
(= régler des comptes personnels par intermédiaire de la justice).


Cordialement,

Luc

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copropriétaire engalère
Pimonaute assidu
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

cher Luc, un tout grand merci

en l'occurence, je suis la femme à abattre et ils n'y arrivent pas car j'ai déterré des cadavres (mon seul crime) et je ne m'en laisse pas compter.
ils n'ont aucune chance
Merci

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copropriétaire engalère
Pimonaute assidu
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

j'aurais peut être du vous préciser d'emblée que j'ai introduit une procédure contre le syndic.........
ça agace un petit cartel ici dans mon immeuble ...

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copropriétaire engalère
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

Luc, en ce qui concerne votre conseil:
"Suggestion; vérifiez si vous jouez la balle et pas l'homme. Les juges n'aiment pas qu'on vise l'homme
(= régler des comptes personnels par intermédiaire de la justice)."

malgré leur tricot, je m'en tient à l'essentiel et je ne les laisse pas m'égarer dans des méandres de pipelettes de concierges.
ça les agace d'autant plus!

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GT
Pimonaute incurable
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

copropriétaire engalère a écrit :

Bonjour.
Quelles sont les conditions pour attaquer UN copropriétaire (sur 19) hors problématique de récupération de créances bien sur.

Merci à tous et à toutes pour vos réponses qui vont grandement m'aider.

Hors problématique de la récupération des créances sur les copropriétaires pour laquelle le syndic a le droit d'agir d'initiative, la procédure exige que le syndic ne puisse introduire une action judiciaire au nom de l'ACP qu'après une décision de l'AG.

S'il s'avère que vous avez introduit une action contre le syndic en sa qualité d'organe de l'ACP, elle ne sera pas recevable. Il aurait fallu l''introduire contre l'ACP dont le syndic est l'organe. L'ACP se confond avec l'organe.

Vous pouvez aussi introduire une action en responsabilité contre le syndic pour des faits se situant hors champ d'application de sa qualité d'organe. Dans cette hypothèse, le syndic, le cas échéant, peut alors vous attaquer personnellement.

Dernière modification par GT (10-10-2019 18:25:34)

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copropriétaire engalère
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

"S'il s'avère que vous avez introduit une action contre le syndic en sa qualité d'organe de l'ACP, elle ne sera pas recevable"
en fait j'ai introduit une requête en désignation de syndic provisoire, pour le moment ça suit bien son cours sans soucis, sauf qu'un petit cartel que je soupçonne de complicités (fausses factures etc...) se sentent un peu trop concernés et ont sortis les étendards! ils sont une petite petite minorité mais bon.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

Mais pourquoi n'avez vous simplement pas demandé la mise à l'ordre du jour d'un point pour changer de syndic?

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copropriétaire engalère
Pimonaute assidu
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

Bonsoir, tout simplement parce qu'il  me faudrait vous donner tout le dossier pour que vous compreniez qu'il y a un cartel ici dans l'immeuble,
le conseil sert de bouclier au syndic, ce que nous venons de prouver au tribunal......
pour cela que j'ai intenté une action en demande de syndic provisoire. à mon avis le temps que le procès se termine, il n 'y aura plus un sou dans la caisse........mais bon!
vous allez tomber en bas de votre chaise;
Ne respecte pas les ordres du jour lors des ag
n'applique pas nos décisions ag
ne justifie aucun compte (oui oui  vous avez bien lu)
nous fais signer le bilan vite vite
ne nous donne pas nos décomptes individuels et ne l'explique pas !
ne répond pas au téléphone
ne nous donne pas les fournisseurs et les contrats afférant.
l'immeuble est en perdition totale, nous avons trois copropriétaires qui nous doivent plus de 20.000€ et trois autres 15.000€ et ce sont ceux là même qui font la pluie et le beau temps dans l'immeuble.
l'immeuble est composé de "petites gens" assez crédule et on peut dire que je suis toute seule à les affronter telle don quichote!

voilà en gros.

Dernière modification par copropriétaire engalère (10-10-2019 23:02:37)

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panchito
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

pour cela que j'ai intenté une action en demande de syndic provisoire. à mon avis le temps que le procès se termine, il n 'y aura plus un sou dans la caisse........mais bon!

Vous n'êtes pas sortie de l'auberge! Dans une des copropriétés où j'ai un bien un CP avait aussi demandé au juge de nommer un syndic provisoire. Vous ne devinerez jamais qui le juge a nommé: un expert qui fait d'habitude des états des lieux locatifs!

Cette personne ne savait pas ce que c'était qu'une copropriété et n'avait aucun logiciel comptable.

Vous auriez plutôt du faire du lobbying, inviter les membres du CdC chez vous, leur expliquer que vous avez un syndic parfaitement incompétent et qui ne respecte pas les lois en la matière!

Mais dans notre cas, notre syndic était parti sans même prester son préavis et on était sans.

Mais dans votre cas pourquoi le juge nommerait-il un syndic provisoire puisque vous en avez un!

En plus c'est le genre de procès qui dure très longtemps et va vous coûter un pont en frais d'avocats (minimum 150€ / h HTVA).

Et qui vous dit que le Syndic ne va pas vous attaquer pour procédure téméraire et vexatoire (tous les autres CP sont apparemment hyper contents du syndic actuel)? Avec dommages et intérêts?

Vous n'avez pas déjà assez perdu d'argent comme cela?

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

copropriétaire engalère a écrit :

Bonsoir, tout simplement parce qu'il  me faudrait vous donner tout le dossier pour que vous compreniez qu'il y a un cartel ici dans l'immeuble,
le conseil sert de bouclier au syndic, ce que nous venons de prouver au tribunal......
pour cela que j'ai intenté une action en demande de syndic provisoire. à mon avis le temps que le procès se termine, il n 'y aura plus un sou dans la caisse........mais bon!
vous allez tomber en bas de votre chaise;
Ne respecte pas les ordres du jour lors des ag
n'applique pas nos décisions ag
ne justifie aucun compte (oui oui  vous avez bien lu)
nous fais signer le bilan vite vite
ne nous donne pas nos décomptes individuels et ne l'explique pas !
ne répond pas au téléphone
ne nous donne pas les fournisseurs et les contrats afférant.
l'immeuble est en perdition totale, nous avons trois copropriétaires qui nous doivent plus de 20.000€ et trois autres 15.000€ et ce sont ceux là même qui font la pluie et le beau temps dans l'immeuble.
l'immeuble est composé de "petites gens" assez crédule et on peut dire que je suis toute seule à les affronter telle don quichote!

voilà en gros.

Rien de nouveau ... votre ACP est comme le mien et tant d'autres en mode d'application de la loi de 1924 (cogérance syndic et communauté) et refuse d'appliquer à 100% les lois de
- 1994 (ACP = personne morale et definition de sa mission, ...)
- 2010 (définition des responsabilités du syndic et AG et organes de contrôle de l'ACP, ...)
- 2018 (définition des pouvoirs de représentation (syndic), délégation (gestionnaire de dossier) et décision (AG), ... ).

Je crois que dans votre cas (comme tant d'autres) une nomination d'un expert judiciaire est très utile s'il dépasse le niveau de pointer des pièces présentés par le syndic.
En tout cas c'est le cas dans mon ACP. on est passé par trois phases (phase 2 et 3 sous contrôle du juge)
- audit interne 2012 par expert-comptable (refus de montrer et délibérer le résultat en AG - nouveau syndic conventionnel abandonne sa fonction)
- expertise externe 2017 par reviseur (constat que la compta ne reflète pas la réalité - l'expert a du arrêter ses travaux puisque constat de mélange d'intérêts avec le syndic possible)
- expertise externe par expert-comptable externe en cours, bloqué par un changement d'avocat de l'ACP et le refus du syndic à montrer des pièces (statuts, contrats, PV d'AG, ...); réunions d'expertise au niveau du juge tous les six mois depuis début 2019.

Cela à bloqué certains astuces du clan, mais pas tous. Cette expertise judiciaire (judiciaire = sous contrôle du juge) les oblige à démontrer qu'ils ont appliqué la loi (un budget détaillé fait défaut, contrats non-existants au niveau de l'ACP, justification des mouvements, justification détaillé du bilan (= inventaire obligatoire dès 20 appartements et inventaire détaillé peut être rendu obligatoire pour le futur aux plus petits ACP sur simple décision de l'AG), ...), ... .

Le budget ne peut pas être global (= un montant), mais doit impérativement spécifier compte par compte (liste déterminée par l'AG) ce que le syndic prévoit à dépenser et à recevoir. Le solde devra être couvert par des provisions. Si en cours d’année le budget est dépassé (ex: forte montée du prix du gaz) le syndic doit le signaler et proposer des mesures adéquates. Sur base de l'Art. 577-8 §4. 4° CC il a toutes les possibilités, s'il informe dans l'immédiat de la manière imposé par la loi et les statuts. Un tuyau: il est plus urgent de préparer une mise à jour de vos statuts qui imposent au syndic la manière d'informer mes CP.

Principes comptables qui sont d'application dans toute ACP:
- pas de compensation (si l'ACP reçoit par erreur 1.000 EUR tant la recette que la dépense doit se retrouver dans l'inventaire annuel du dernier jour de l'année comptable (pas dans le bilan qui est le niveau supérieur de synthèse).
- pas de dépense ni recette sans justification validé par l'AG (Ex: si un CP paie des provisions sous réserve cela doit être visible dans l'inventaire)
- par de dépenses ni recettes sans validation explicite par l'AG, avant exécution (Art. 577-8 §4 3°CC) ou après (Art. 577-8 §4 4°CC).
- si nécessaire application explicite par le syndic: l'Art. 577-8 §5 CC en cas de mélange d’intérêts du syndic (mélange d'intérêts: gestion des parties communes <> cité à propre nom dans un litige concernant cette gestion)
- tout mouvement "privatif" qui passe par la comptabilité de l'ACP doit être justifié dans la comptabilité de l'ACP et ne peut pas être compensé (donc la formule de répartition de frais généraux entres les comptes privatifs fait partie de la comptabilité de l'ACP.) Ex: un voisin vient encore de me déclarer hier qui ne paie pas  de frais chauffage, par hasard il vote avec le clan et reçoit des décomptes avant que le syndic les diffuse. Comment le prouver si on ne peut pas vérifier si le syndic applique la même règle à vos collègues ?

§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

Finalement je suggère de consulter régulièrement les pages internet du BCE concernant votre ACP (et son syndic) y compris
1. les pages Moniteur (qui est syndic/gérant ? Quelles sont ses pouvoirs si plus qu'un),
2. les pages BNB (comptes annuels de la firme, la firme a un capital positif, ... ). Etes vous certain que le compte bancaire de l'ACP est au nom de l'ACP?
3. les pages employeur si l'ACP a des concierges. Etes vous certain que l'ACP gère les concierges ? En tout cas chez moi c'est une deuxième ACP juridiquement séparée de l'ACP légale.

Tout cela pour dire que  votre situation n'est pas anormale ni désespéré. Tant à la justice, qu'aux instances de contrôle (IPI, IBGE, ...) on fait ce qu'on peut. C'est lent, même parfois très lent mais on peut avoir confiance si on explique son cas d'une façon claire (d'ou nécessité de passer par avocat pour parler le même language technique que le juge) mais c'est finalement comme un rouleau compresseur.

Les ACP qui croient que tout est permis vont constater à un certain moment que le ciel leur tombe sur la tête puisqu'ils ont refusé d'appliquer les lois (ascenseurs, ...).


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Bonjour.
Quelles sont les conditions pour attaquer UN copropriétaire (sur 19) hors problématique de récupération de créances bien sur.

Merci à tous et à toutes pour vos réponses qui vont grandement m'aider.

Hors problématique de la récupération des créances sur les copropriétaires pour laquelle le syndic a le droit d'agir d'initiative, la procédure exige que le syndic ne puisse introduire une action judiciaire au nom de l'ACP qu'après une décision de l'AG.

S'il s'avère que vous avez introduit une action contre le syndic en sa qualité d'organe de l'ACP, elle ne sera pas recevable. Il aurait fallu l''introduire contre l'ACP dont le syndic est l'organe. L'ACP se confond avec l'organe.

Donc; citer l'ACP et appeler le syndic dans la cause.
Le problème est les preuves, que le syndic a et refuse de donner/montrer/copier/...

GT a écrit :

Vous pouvez aussi introduire une action en responsabilité contre le syndic pour des faits se situant hors champ d'application de sa qualité d'organe. Dans cette hypothèse, le syndic, le cas échéant, peut alors vous attaquer personnellement.

@copropriétaire en galère
Tout dépend de la qualité des avocats du syndic. S'ils sont procédurier, alors vous aurez difficile à prouver "... hors champ d'application ...", mais parfois l'avocat du syndic exagère ... . Un  avocat peut mentir. Un avocat procédurier abuse de ce droit. Un avocat normal pas. Il faut donc choisir un avocat normal, qui vous défendra en suivant les règles du droit. Il vous demander des preuves de tout ce que vous avancez.

C'est parfois agaçant et cela ralentit tout. Mais en fine on y arrive. Ce qui arrive dans mon ACP entre 2009 et 2019 est hors du commun. Mais les procédures de l’avocat (très pro mais je crois insuffisamment concentré) du syndic on mené à un blocage presque totale des organes de contrôle de l'ACP (y compris l'IPI dans sa mission de contrôle suite à un mélange d'intérêts - sera en principe traité au niveau du bâtonnier).

Le juge emploiera peut être dans mon ACP les grand moyens début novembre pour défaire ce nœud gordien créé par le syndic provisoire (firme) depuis 2014 et stagiaire IPI (gérant) depuis 2015 .... En tout cas il leur a donné un sévère avertissement en mai.

N'oubliez pas que la justice est lente, mais parle droit. Il faut avoir les moyens à persévérer.

Dans un sujet de 2006 très très long et fermé "ACP en justice", créé par probablement un CP actif de mon ACP je ne suis pas certain qui, mais cela a utilisé contre moi et cela a explosé dans la figure de celui qui l'a utilisé, se trouve une perle écrite par grmff, que je reproduit ici complètement ce message du 10-05-2006 23:38:47, bien que je suis à première vue visée:

grmff a écrit :

A mon sens, une grande rigueur et un grand formalisme devant ce genre de personnage est nécessaire.

En effet, rien ne nous dit s'il a raison ou tort. A ma connaissance, les juges émettent des jugements généralement justes.

8 demandes d'annulation successives? Je serais bien curieux d'en analyser les détails. Est-on vraiment sûr qu'il est le seul à s'acharner? Est-ce que l'AG ne s'acharne pas elle aussi dans un comportement illégal?

Parce qu'aujourd'hui, la loi permet de mettre à charge du perdant l'intégralité des frais du gagnant. C'est pas toujours gagné, mais cela est possible, et cela arrive.

Bref, il est difficile de savoir le pourquoi du comment. Le copropriétaire garde le droit de se défendre contre des décisions abusives de la copropriété. Trop facile de pointer du doigt les excès supposés d'un proprio qui envoie un huissiers à la copropriété... Les huissiers ne se déplacent généralement pas pour rien: il leur faut une bonne justification entre les mains!

Bref, j'ai du mal à comprendre. Pour se disputer, il faut être deux.

Je remercie grmff d'avoir écrit ce texte, qui a renforcé ma confiance dans la justice ... .

Pour le folklore le texte mis en gras est encore utilisé contre moi en 2019, d'une façon indirecte. En effet on essaie de me faire payer tous les dépenses (en tout +250.000 EUR pendant 12 ans sur un budget de annuel de +600.000 EUR) causé par leurs essais à faire taire un whistleblower (lanceur d'alerte).


Cordialement,

Luc

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Aime ce post :
PIM
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

copropriétaire engalère a écrit :

Bonsoir, tout simplement parce qu'il  me faudrait vous donner tout le dossier pour que vous compreniez qu'il y a un cartel ici dans l'immeuble,
le conseil sert de bouclier au syndic, ce que nous venons de prouver au tribunal......
pour cela que j'ai intenté une action en demande de syndic provisoire. à mon avis le temps que le procès se termine, il n 'y aura plus un sou dans la caisse........mais bon!
vous allez tomber en bas de votre chaise;
Ne respecte pas les ordres du jour lors des ag
n'applique pas nos décisions ag
ne justifie aucun compte (oui oui  vous avez bien lu)
nous fais signer le bilan vite vite
ne nous donne pas nos décomptes individuels et ne l'explique pas !
ne répond pas au téléphone
ne nous donne pas les fournisseurs et les contrats afférant.
l'immeuble est en perdition totale, nous avons trois copropriétaires qui nous doivent plus de 20.000€ et trois autres 15.000€ et ce sont ceux là même qui font la pluie et le beau temps dans l'immeuble.
l'immeuble est composé de "petites gens" assez crédule et on peut dire que je suis toute seule à les affronter telle don quichote!

voilà en gros.

Et c'est un professionnel agréé IPI ?
Y avez-vous déposé plainte ?

Par ailleurs, avez-vous pris contact avec le SNPC à ce sujet ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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GT

GT
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

ou avez-vous pris les conseils d'un avocat ?

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copropriétaire engalère
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

UN TOUT GRAND MERCI A TOUS POUR VOTRE INTÉRÊT A MON AFFAIRE
je tente des réponses
-oui j'ai aussi intenté une action à l'IPI et nous avons suspendu durant le procès au civil.
-l'avocat que j'ai pris (un peu comme Luc) n'est pas très concentré mais cible bien et parvient à rester dans les rails de notre action, la partie adverse bien entendu tire sur tout les bourricots  comme ils peuvent.
-je préfère un syndic provisoire, le temps de trouver un nouveau syndic qui respectera la loi et nos pv.
-pour les comptes, j'ai entamé MA comptabilité personnelle car c'est affligeant!
-je n'ai pas approuvé le dernier bilan, ça ne sert à rien, ils ont des majorités contre lesquelles je ne peux rien.
-ils ont des fausses procurations, donc une ne veut pas se méler mais affirme téléphoniquement qu'elle n'a jamais donné sa procuration à qui que ce soit,
voilà un peu le topo,
ça fait trois ans que je me bat comme un petit diable toute seule, en ayant vainement tenté d'embarquer d'autres copropriétaires.........
chacun dans son coin me tire le bras dans le corridor se plaignant de leurs comptes, de la saleté ordinaire ambiante, mais personne ne bouge

le cartel est carrément hors la loi, le syndic s'en tient strictement à eux!
Je n'avais pas d'autre choix qu'intenter un procès ........... l'immeuble est en perdition totalle! si je veux vendre ça sera à perte et ça, je leur fais pas cadeau, pas question.

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copropriétaire engalère
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

c'est mon souhait!!!!
"Les ACP qui croient que tout est permis vont constater à un certain moment que le ciel leur tombe sur la tête puisqu'ils ont refusé d'appliquer les lois (ascenseurs, ...)."

vraiment!

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copropriétaire engalère
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

j'ignore ce qu'est le SNPC
je suis sur schaarbeek bruxelles...

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GT
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

copropriétaire engalère a écrit :

j'ignore ce qu'est le SNPC
je suis sur schaarbeek bruxelles...


Google est notre ami

https://www.google.com/search?q=snpc+ne … e&ie=UTF-8

https://www.snpc-nems.be/

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copropriétaire engalère
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

merci, mais ils servent vraiment à quelque chose?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

copropriétaire engalère a écrit :

UN TOUT GRAND MERCI A TOUS POUR VOTRE INTÉRÊT A MON AFFAIRE
je tente des réponses

-je préfère un syndic provisoire, le temps de trouver un nouveau syndic qui respectera la loi et nos pv.

Je suppose que dans la requête au juge  vous avez proposé une durée de désignation du syndic provisoire .
Quid des honoraires de ce syndic provisoire ?
Et à la fin de la mission, le syndic en place actuellement revient dans le jeu ?

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