quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr?

cher Luc, un tout grand merci

en l'occurence, je suis la femme à abattre et ils n'y arrivent pas car j'ai déterré des cadavres (mon seul crime) et je ne m'en laisse pas compter.
ils n'ont aucune chance
Merci

Luc, en ce qui concerne votre conseil:
"Suggestion; vérifiez si vous jouez la balle et pas l'homme. Les juges n'aiment pas qu'on vise l'homme
(= régler des comptes personnels par intermédiaire de la justice)."

malgré leur tricot, je m'en tient à l'essentiel et je ne les laisse pas m'égarer dans des méandres de pipelettes de concierges.
ça les agace d'autant plus!

"S'il s'avère que vous avez introduit une action contre le syndic en sa qualité d'organe de l'ACP, elle ne sera pas recevable"
en fait j'ai introduit une requête en désignation de syndic provisoire, pour le moment ça suit bien son cours sans soucis, sauf qu'un petit cartel que je soupçonne de complicités (fausses factures etc...) se sentent un peu trop concernés et ont sortis les étendards! ils sont une petite petite minorité mais bon.

Bonsoir, tout simplement parce qu'il  me faudrait vous donner tout le dossier pour que vous compreniez qu'il y a un cartel ici dans l'immeuble,
le conseil sert de bouclier au syndic, ce que nous venons de prouver au tribunal......
pour cela que j'ai intenté une action en demande de syndic provisoire. à mon avis le temps que le procès se termine, il n 'y aura plus un sou dans la caisse........mais bon!
vous allez tomber en bas de votre chaise;
Ne respecte pas les ordres du jour lors des ag
n'applique pas nos décisions ag
ne justifie aucun compte (oui oui  vous avez bien lu)
nous fais signer le bilan vite vite
ne nous donne pas nos décomptes individuels et ne l'explique pas !
ne répond pas au téléphone
ne nous donne pas les fournisseurs et les contrats afférant.
l'immeuble est en perdition totale, nous avons trois copropriétaires qui nous doivent plus de 20.000€ et trois autres 15.000€ et ce sont ceux là même qui font la pluie et le beau temps dans l'immeuble.
l'immeuble est composé de "petites gens" assez crédule et on peut dire que je suis toute seule à les affronter telle don quichote!

voilà en gros.

Dernière modification par copropriétaire engalère (10-10-2019 23:02:37)

Rien de nouveau ... votre ACP est comme le mien et tant d'autres en mode d'application de la loi de 1924 (cogérance syndic et communauté) et refuse d'appliquer à 100% les lois de
- 1994 (ACP = personne morale et definition de sa mission, ...)
- 2010 (définition des responsabilités du syndic et AG et organes de contrôle de l'ACP, ...)
- 2018 (définition des pouvoirs de représentation (syndic), délégation (gestionnaire de dossier) et décision (AG), ... ).

Je crois que dans votre cas (comme tant d'autres) une nomination d'un expert judiciaire est très utile s'il dépasse le niveau de pointer des pièces présentés par le syndic.
En tout cas c'est le cas dans mon ACP. on est passé par trois phases (phase 2 et 3 sous contrôle du juge)
- audit interne 2012 par expert-comptable (refus de montrer et délibérer le résultat en AG - nouveau syndic conventionnel abandonne sa fonction)
- expertise externe 2017 par reviseur (constat que la compta ne reflète pas la réalité - l'expert a du arrêter ses travaux puisque constat de mélange d'intérêts avec le syndic possible)
- expertise externe par expert-comptable externe en cours, bloqué par un changement d'avocat de l'ACP et le refus du syndic à montrer des pièces (statuts, contrats, PV d'AG, ...); réunions d'expertise au niveau du juge tous les six mois depuis début 2019.

Cela à bloqué certains astuces du clan, mais pas tous. Cette expertise judiciaire (judiciaire = sous contrôle du juge) les oblige à démontrer qu'ils ont appliqué la loi (un budget détaillé fait défaut, contrats non-existants au niveau de l'ACP, justification des mouvements, justification détaillé du bilan (= inventaire obligatoire dès 20 appartements et inventaire détaillé peut être rendu obligatoire pour le futur aux plus petits ACP sur simple décision de l'AG), ...), ... .

Le budget ne peut pas être global (= un montant), mais doit impérativement spécifier compte par compte (liste déterminée par l'AG) ce que le syndic prévoit à dépenser et à recevoir. Le solde devra être couvert par des provisions. Si en cours d’année le budget est dépassé (ex: forte montée du prix du gaz) le syndic doit le signaler et proposer des mesures adéquates. Sur base de l'Art. 577-8 §4. 4° CC il a toutes les possibilités, s'il informe dans l'immédiat de la manière imposé par la loi et les statuts. Un tuyau: il est plus urgent de préparer une mise à jour de vos statuts qui imposent au syndic la manière d'informer mes CP.

Principes comptables qui sont d'application dans toute ACP:
- pas de compensation (si l'ACP reçoit par erreur 1.000 EUR tant la recette que la dépense doit se retrouver dans l'inventaire annuel du dernier jour de l'année comptable (pas dans le bilan qui est le niveau supérieur de synthèse).
- pas de dépense ni recette sans justification validé par l'AG (Ex: si un CP paie des provisions sous réserve cela doit être visible dans l'inventaire)
- par de dépenses ni recettes sans validation explicite par l'AG, avant exécution (Art. 577-8 §4 3°CC) ou après (Art. 577-8 §4 4°CC).
- si nécessaire application explicite par le syndic: l'Art. 577-8 §5 CC en cas de mélange d’intérêts du syndic (mélange d'intérêts: gestion des parties communes <> cité à propre nom dans un litige concernant cette gestion)
- tout mouvement "privatif" qui passe par la comptabilité de l'ACP doit être justifié dans la comptabilité de l'ACP et ne peut pas être compensé (donc la formule de répartition de frais généraux entres les comptes privatifs fait partie de la comptabilité de l'ACP.) Ex: un voisin vient encore de me déclarer hier qui ne paie pas  de frais chauffage, par hasard il vote avec le clan et reçoit des décomptes avant que le syndic les diffuse. Comment le prouver si on ne peut pas vérifier si le syndic applique la même règle à vos collègues ?

Finalement je suggère de consulter régulièrement les pages internet du BCE concernant votre ACP (et son syndic) y compris
1. les pages Moniteur (qui est syndic/gérant ? Quelles sont ses pouvoirs si plus qu'un),
2. les pages BNB (comptes annuels de la firme, la firme a un capital positif, ... ). Etes vous certain que le compte bancaire de l'ACP est au nom de l'ACP?
3. les pages employeur si l'ACP a des concierges. Etes vous certain que l'ACP gère les concierges ? En tout cas chez moi c'est une deuxième ACP juridiquement séparée de l'ACP légale.

Tout cela pour dire que  votre situation n'est pas anormale ni désespéré. Tant à la justice, qu'aux instances de contrôle (IPI, IBGE, ...) on fait ce qu'on peut. C'est lent, même parfois très lent mais on peut avoir confiance si on explique son cas d'une façon claire (d'ou nécessité de passer par avocat pour parler le même language technique que le juge) mais c'est finalement comme un rouleau compresseur.

Les ACP qui croient que tout est permis vont constater à un certain moment que le ciel leur tombe sur la tête puisqu'ils ont refusé d'appliquer les lois (ascenseurs, ...).

Et c'est un professionnel agréé IPI ?
Y avez-vous déposé plainte ?

Par ailleurs, avez-vous pris contact avec le SNPC à ce sujet ?

UN TOUT GRAND MERCI A TOUS POUR VOTRE INTÉRÊT A MON AFFAIRE
je tente des réponses
-oui j'ai aussi intenté une action à l'IPI et nous avons suspendu durant le procès au civil.
-l'avocat que j'ai pris (un peu comme Luc) n'est pas très concentré mais cible bien et parvient à rester dans les rails de notre action, la partie adverse bien entendu tire sur tout les bourricots  comme ils peuvent.
-je préfère un syndic provisoire, le temps de trouver un nouveau syndic qui respectera la loi et nos pv.
-pour les comptes, j'ai entamé MA comptabilité personnelle car c'est affligeant!
-je n'ai pas approuvé le dernier bilan, ça ne sert à rien, ils ont des majorités contre lesquelles je ne peux rien.
-ils ont des fausses procurations, donc une ne veut pas se méler mais affirme téléphoniquement qu'elle n'a jamais donné sa procuration à qui que ce soit,
voilà un peu le topo,
ça fait trois ans que je me bat comme un petit diable toute seule, en ayant vainement tenté d'embarquer d'autres copropriétaires.........
chacun dans son coin me tire le bras dans le corridor se plaignant de leurs comptes, de la saleté ordinaire ambiante, mais personne ne bouge

le cartel est carrément hors la loi, le syndic s'en tient strictement à eux!
Je n'avais pas d'autre choix qu'intenter un procès ........... l'immeuble est en perdition totalle! si je veux vendre ça sera à perte et ça, je leur fais pas cadeau, pas question.

j'ignore ce qu'est le SNPC
je suis sur schaarbeek bruxelles...

merci, mais ils servent vraiment à quelque chose?