investir : questions de débutant, brainstorming

Quand je vois les montants dont on parle et les 2 ou 3 lot, on se trouve bien plus haut dans les prix...
Dans le mm panier ne veut pas dire dans le meme immeuble.

Imaginons un probleme de tuyau ou autre qui concerne tout l immeuble, si vous avez 1 studio, vous paye pour un, si vous en avez 3 , ce sera fois trois.

Le mieux une un petit batiments sans concierge et sans jardin pr diminuer les couts.

Les statistiques tendent à montrer que la majorité des gérants de fonds (autrement dit, des professionnels) ne battent pas le marché (l'indice boursier de référence de leur fonds). "Acheter le marché" via un fonds indiciel ou un ETF permet de faire mieux que la plupart des gérants et d'obtenir une très bonne performance à long terme... Une stratégie tout simple, passive et qui rapporte sans devoir passer son temps à analyser des fondamentaux d'entreprise (éplucher les comptes de résultats etc...) ni d'être scotché devant les cours. Le principe : vous achetez régulièrement un ou plusieurs ETFs répliquant un grand indice boursier et vous laissez l'argent travailler sur une longue période. Vous pouvez dégager de 10 à 20% par an sans aucun problème. Vous considérez les crises boursières comme celle qui vient de se passer à cause du covid comme une opportunité d'acheter des parts au rabais qui démultiplieront votre rendement dans le futur. Evidemment, il faut être patient et ne pas avoir besoin de vendre ses parts à court terme.

Bourse et immobilier sont très complémentaires pour qui veut développer son patrimoine. L'immobilier vous offre la possibilité d'investir en empruntant, en faisant du "vrai" levier (comme le fait une entreprise) mais en étant peu liquide et en demandant de la gestion locative, technique, etc... La bourse vous offre la possibilité d'investir vos liquidités facilement (et de les retirer facilement aussi), de manière très diversifiée (secteurs et géographie) et d'aller chercher des rendements très intéressants. A long terme, la bourse rapporte plus que l'immobilier (fait sans levier) mais on ne peut pas y faire du levier comme l'immobilier. Il existe des produits dérivés qui le permettent pour les particuliers mais c'est plus destiné au trading qu'à l'investissement long terme.

Dernière modification par Bim (18-06-2020 16:18:24)

Bonjour,

Dire que la bourse rapporte plus que l immobilier sans effet de levier cet comme croire a bc de theories financieres qui ne fonctionnent que dans un univers statique et suivant certaines regles( comme l absence d impot par exemple).Pour moi il faut considerer le levier financier car c est simplement la realite. De plus je pense qu on considere souvent des pommes et des ,poires cad dire que si vous prenez 20 pc sur une action mais que vous n avez que pour 8000euro, ceci vous rapporte(en gros) 1600euro, tandis que si vous prenez 2pc sur 200  000euro, vous avez 4000euro. En fin de compte je connais bc plus de millionnaires en immobilier qu en bourse. Tout mes prof de finance m ont tj dit que la bourse c est simple et "il suffit de" mais aucun ne savait me dire pourquoi tant de monde perdait son capitale. A tous ces calculs il faut rajouter les elements psychologiques de peur et les traders a haute frequence.   Bonne soiree

Je me demande sincèrement quelle école d'économie vous avez faite...
Je n'ai jamais rencontré de professeur aussi incompétents. Et le développement de votre théorie semble peu avisé. Il faut distinguer les avis personnels qu'on peut avoir, des conclusions issues d'études réelles.

Enfin, si vous connaissez beaucoup de millionaires en immobilier, vous êtes dans un monde bien particulier, semble-t-il.

Quelques remarques :

- Quand vous dites avoir "perdu 10 K", ce n'est pas relevant. Vous aviez perdu combien en % et sur quelle période ?
- Si vous paniquez assez vite, vous n'êtes pas armé pour investir en bourse.
- Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres. Je n'ai jamais investi en fonds ni avec Keyplan. Il est parfaitement possible d'investir en actions individuelles et de diversifier si vous avez un portefeuille suffisant.
- Vous mentionnez l'investisseur. Je suis abonné et je copie leur portefeuille aussi pour 50% des lignes avec le même pourcentage en valeur. Les autres 50% étant de la brique-papier, des holdings et des actions individuelles de mon choix.  Le rendement du portefeuille modèle, depuis le 01.01.1984 est de 8,3%. (INV 23 du 09.06.2020). Rien de très exceptionnel, ce rendement incluant le réinvestissement des dividendes.

Les placements en bourse et en immobilier sont complémentaires. La bourse est plus liquide. Plus facile aussi de transmettre le capital, notamment en cas de décès. La bourse est plus volatile aussi (-20% depuis ce 1er janvier). Taxation différente et à analyser selon la situation individuelle de l'investisseur. L'âge est aussi un critère.

J'ai investi en immobilier locatif à partir de 1982. Je crois sincèrement que le rendement d'un investissement immobilier acheté en 1984 est largement supérieur aux 8,3% des actions de l'investisseur. En considérant que vous réinvestissez les loyers (comme les dividendes), et vous y ajoutez la plus-value.

Un souvenir pour l'anecdote : je suivais des cours à l'AEI (association d'investisseurs dont le siège était à la Bourse) il y a un peu plus de 20 ans. Une vieille dame suivait les graphiques (sur disquettes à l'époque) et investissait dans des actions assez risquées. Elle a répondu avec un sourire à un autre investisseur qui lui demandait si elle n'avait pas peur de perdre son argent ce qui suit : "Vous savez, la Bourse ne me reprendra jamais tout ce qu'elle m'a déjà donné".

Ceci dit, pour un jeune, l'investissement immobilier reste en ce qui me concerne le maître-achat. Il me plairait bien de jouer encore avec des prêts et des achats-briques. Mais l'âge est un obstacle majeur. Difficile d'envisager un PH si vous avez 65 ans.  La fiscalité est elle aussi un frein. Et la transmission de patrimoine actions est bien plus simple que la transmission de biens immobiliers.

Bref, à boire et à manger dans les deux cas. Je suis à 50% brique et 50% actions. Mais je vis avec mes loyers. pas avec les actions.

Dernière modification par rexou (18-06-2020 21:58:17)

Moi de même.

Mais aussi
- MeDirect (pas de frais d'entrée / sortie pour plus de 95% des fonds)
- Binck bank: commissions très abordables pour l'achat et vente d'actions
- Bolero: qualité des information et listes toujours à jours des Top Picks en actions individuelles. Excellente qualité de leurs analyse!

Il y a bel et bien un effet levier avec des actions car les entreprises utilisent l'endettement pour se financer selon le même principe qu'un investissement immobilier. Disons que l'effet levier est compris dans le produit. Pour un particulier, il est difficile de pratiquer une deuxième couche de levier en achetant des actions à crédit. Cela est possible mais pour des montants limités (pour un petit portefeuille) et à des conditions de prêt souvent pas fort avantageuses...

La bourse est très liquide et donc plus volatile qu'un investissement immobilier à court terme. Il faut s'avoir "encaisser" des pertes en capital à court terme pour obtenir un rendement appréciable à long terme. Si vous ne savez pas garder la tête froide lors qu'une correction de marché ou d'une crise passagère, il est clair que ça sera ardu. Exemple personnel, ici rien que sur la crise du covid, mon portefeuille a perdu 30% de valeur. Je n'ai pas paniqué. Les dividendes de mes actions continuaient de tomber et j'ai profité des "soldes" pour renforcer mes positions sur des valeurs de qualité à bon prix. Mon portefeuille a maintenant redépassé sa valeur d'achat et les dividendes que je touche ont progressé de 30%... Evidemment il faut investir de l'argent que vous n'avez pas besoin de retirer à court et moyen terme sinon vous risquez de vendre à un mauvais moment.

Nous ne vivons pas dans le même monde. Certes, il est des gens qui sont devenus millionnaires par l'investissement immobilier en direct. Mais il en est beaucoup qui le sont devenus par l'investissement en actions et en faisant jouer les intérêts composés sur du long terme.

Et si on regarde à l'échelle au-dessus, je ne connais aucun milliardaire ayant acquis ce statut par l'investissement immobilier. Si vous regardez les premières fortunes mondiales, Jeff Bezos (Amazon), Bill Gates (Microsoft), Warren Buffet, Bernard Arnault (LVMH), etc... tous sont devenus milliardaires grâce aux actions qu'ils possèdent dans les entreprises qu'ils ont dirigées/crées, dont aucune n'est active dans l'immobilier.

En ce qui me concerne, je suis dans la même philosophie que Rexou. J'utilise ma capacité d'emprunt associée à mon jeune âge pour faire du levier en immobilier et je place mes liquidités dans des actions de qualité. Comme Panchito, lorsque mon portefeuille boursier atteint une certaine valorisation, je vends une partie que j'utilise comme apport de fonds propre pour un achat immobilier. Grâce à ce système, mon apport se crée plus vite que si je laissais l'argent dormir sur un compte épargne. Lorsque j'avancerai en âge, il est fort probable que je vende l'immobilier physique pour ne détenir que des actions de rendement de qualité qui versent un dividende en augmentation régulière et supérieure à l'inflation afin d'en dégager un revenu sans les tracas de la gestion locative.

Certes ils touchent des (très) bons salaires de dirigeants d'entreprise, mais leur fortune personnelle est constituée essentiellement des actions qu'ils détiennent dans l'entreprise ou dans d'autres entreprises où ils ont investi pour diversifier leur patrimoine. Leur fortune croît selon la performance boursière de ces entreprises.
La bourse fait souvent peur aux particuliers qui l'imaginent comme un monde où seuls des experts s'enrichissent. Il n'y a rien de plus faux... Comme je l'ai dit avant, la majorité des experts sous-performent le marché. Un particulier qui "achète le marché" via un fonds indiciel/ETF fait mieux que 90% des gérants professionnels. Nous vivons dans un système capitaliste. Le but premier d'une entreprise est d'enrichir ses propriétaires, c-à-d ses actionnaires. Comment ? Par la croissance (augmentation des parts de marché, hausse du chiffre d'affaires) et l'optimisation de sa rentabilité (économies d'échelles, gestion des coûts, etc...). Le dirigeant d'entreprise est mandaté par les actionnaires pour faire ce job en fonction de la stratégie qu'il propose aux actionnaires. Evidemment, toutes les entreprises n'enrichissent pas leurs actionnaires de la même manière et cela peut varier dans le temps. Si vous investissez dans un indice de manière passive, vous investissez dans les meilleures entreprises du marché représenté par l'indice. Les canards boiteux seront virés de l'indice et donc de votre portefeuille sans que vous n'ayez rien à faire. Vous pouvez aussi choisir vous-même vos actions individuellement. C'est super intéressant et le travail d'analyse à faire ressemble un peu à l'analyse d'un immeuble de rapport à acheter. En gros vous cherchez à acheter des actions d'entreprises rentables, avec une croissance régulière de leur CA/bénéfices/dividendes, leaders dans leur secteur, mondialisées, bien gérées et à un prix intéressant (vive les "crach" boursiers !).

Evidement, les bénéfices d'une entreprise peuvent varier d'une année à l'autre. Certaines années seront meilleures que d'autres. C'est exactement la même chose avec un bien en location : vous pouvez avoir une année tranquille avec un bien 100% loué, 0 souci de paiement de loyer, aucun frais extraordinaires à faire ==> cash flow positif et très bon rendement. Vous pouvez aussi avec une année merdique avec vacance locative, souci de paiement de loyer, frais à faire dans votre bien (ex : rénovations, rafraichissements, problème d'humidité à traiter, etc...) ==> cash flow peut devenir négatif et rendement moins bon.

Bonjour Rexou, désolé pour la réponse tardive (petit week-end à la mer en famille )

Vous avez raison, j'aurais du spécifier un pourcentage +- 8% (après coup, ce n'était pas grand chose mais c'était assez pour me donner la pétoche ). Je ne suis pas apte à gérer un portefeuille moi même c'est certain, je m'inflige trop de pression et du coup je suis les performances des autres en voyant la rentabilité globale. Je n'ai pas cité précisément l'investisseur mais je connais bien. En cherchant sur google il y a des petits investisseurs passionnés qui partagent en temps réel leurs opérations. (2015: 21% | 2016: 29% | 2017: 38% | 2018: -19% | 2019: 45% | 2020: -7% soit 100%+ en 5 ans). Par contre, on ne sait pas de quoi est fait l'avenir...

C'est certain pour ceux qui veulent le faire et qui ont du temps mais depuis que je reproduis les portefeuilles des autres, je ne veux plus gérer moi même. C'est plus facile, ca me laisse le temps de faire autre chose et je ne suis pas sur de faire mieux qu'un passionné qui fait çà depuis des années.

Bon dimanche à vous tous!
Pilou

Dernière modification par Pilou611 (21-06-2020 10:05:53)