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investir : questions de débutant, brainstorming

esprit_de_sel
Pimonaute
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investir : questions de débutant, brainstorming

Bonjour à tous,

(im)parfait débutant, je pose évidemment des questions de débutant :-)


J'ai l'opportunité d'acheter une très jolie maison en périphérie liégeoise (2 à 3ch, jardin, véranda, garage 2 voitures, ...)

Un bon investissement ?
Cette charmante maison, qui conviendrait très bien pour achat comme habitation propre, serait-elle un bon achat pour la mettre en location ?
Est-ce que le fait d'être 4 façades, bien agencée, lumineuse, dans un environnement calme et "aéré", avec des pièces de belle taille, un joli jardin plat de plein pied, une belle terrasse en plus de la vraie véranda (toit en verre et châssis DV), châssis PVC DV, chauffage central au gaz, citerne d'eau de pluie, caves sur toute la surface, grenier en cours d'améngement (les parois sont faites) pour une  3e chambre non mensardée, avec son accès via le hall de nuit, ...delhaize à 350m, bus à 400m, proche de l'autoroute sans en avoir les nuisances...  sont des atouts pour un investissement locatif ?
Certains éléments peuvent probablement influencer le montant du loyer à la hausse, mais dans quelles proportions ? 
Qu'est-ce qui est prisé par les locataires (pièces, aménagements, équipements) ? Vous avez des exemples ?


Rafraîchir / rénover / équiper : où s'arrêter ?
Dans un cas comme celui-ci, où s'arrêter ?
peintures / tapisseries, sols à l'étage ? (le carrelage du rez est ok, pour le style et l'état)
Cuisine : changer les meubles (qui sont de qualité), ou les colorer pour les moderniser ? Changer les électros ? Ajouter un lave vaisselle ?
Portes : changer les portes vitrées vernies par des plus modernes ? ou simplement repeindre, changer les poignées ?
L'installation électrique est à revoir s'il faut la mettre aux normes.  Elle est convenable pour l'époque, rénovée après 1981 au rez (via les caves). Est-il obligatoire de remettre aux normes pour louer ?
Cela influencera évidemment le montant des frais de rafraîchissement / rénovation légère à moins légère.


Public "de niche" ?
Rien n'est récent (à part les châssis), mais tout est en bon état, super entretenu.
La maison est habitée - et donc décorée-  par des personnes âgées. 

Est-il envisageable de viser un public de niche : les personnes âgées ? (et laisser 2 chambres, les portes vernies, le stana... )
ou aménager la 3e ch au grenier (via le hall de nuit, escalier existant), moderniser un peu tout ça (cuisine, salle de bains, portes, sols à l'étage) et viser une famille ?  Vu le montant du loyer, il faudra des revenus convenables et fiables...

plus généralement, j'ai vu dans mon entourage de très mauvaises expériences avec des faibles revenus, CPAS, ... pour des appartements / studios dans lesquels je ne voudrais pas vivre. 

la légende raconte que le locataire idéal a de bons revenus, un emploi stable, est fiable et honnête, sympa et gentil, paie toujours le 1er du mois (voire le 30/31 précédent) et prend soin de la maison mieux que si c'était la sienne...

Quel public attire le moins d'ennuis ? (loyers, dégradations, ...)


Location nue ou meublée ?
j'ai la possibilité de garder des meubles dans la maison...l'état est très convenable, mais le style...il va avec le stana :-)
Qu'est ce qui marche le mieux ? avantages / inconvénients selon vos expériences ?


Rentabilité
Mes premières simulations online pour le crédit donnent des montants assez conséquents vu les taux "de base" sur des durées de max 25 ans (rendez-vous en agence ce lundi pour du concret)

Prix négocié : 168.000€ (pour moi au-dessous du marché vu le potentiel et l'état de la maison (saine, entretenue))
Frais initiaux de rénovation : ? - cf. plus haut
Fonds propres : je peux apporter au grand max les frais de notaire (~30.000) mais ça limite alors ma capacité de rénovation sans emprunter

Je tombe sur :

830€ environ de remboursement crédit  (simulation online 170.000 sur 25 ans)
120€ pour le précompte immo (1000€ annuels) + assurance bâtiment 400€
020€ provision pour des réparations d'entretien
-------
970€  de charges mensuelles

Auxquels il faut ajouter l'impact fiscal :
- imposition sur le RC (dont je n'ai pas le montant exact, mais le précompte payé sans réduction est d'environ 1000€),
- perte de l'abattement pour mon habitation principale et unique (achat après 2012)

Qu'est-ce que j'ai exégéré / oublié ?

Je pensais pouvoir fixer le loyer à 850€ minimum (si je termine d'aménager la 3e chambre dans le grenier ? cf questions plus haut : où s'arrêter et plus values de la maison pouvant le faire augmenter)

Ce qui reste évidemment beaucoup trop peu vu les charges, calculées à la grosse louche, mais quand même !!!

En découle la question suivante :
Vaut-il mieux avoir une mensualité la plus faible possible au détriment des intérêts remboursés ? (allonger la durée) ?
Qu'est-ce qui se pratique en Belgique en matière de durée ? (on lit de tout sur internet)

Les oeufs et le panier
est-ce une bonne idée d'acheter un seul bien, si cher par rapport à mon budget, qui reporte tout le risque sur un seul loyer ?
vaut-il mieux acheter plusieurs biens plus petits, type appartements / studios, quitte à avoir des frais de copropriété ?
ou préférer des petites maisons ?
Qu'est-ce qui est le plus recherché par les locataires / rentable dans la région de Liège ? 
   

Houlà !!! quelle tartine ! ... je sais, j'abuse... big_smile
Merci d'avance pour vos partages d'expériences !
en attendant, je m'en vais m'instruire sur le forum...

Dernière modification par esprit_de_sel (02-11-2019 18:11:34)

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Bim
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Un bon investissement ?
Cette charmante maison, qui conviendrait très bien pour achat comme habitation propre, serait-elle un bon achat pour la mettre en location ?
Est-ce que le fait d'être 4 façades, bien agencée, lumineuse, dans un environnement calme et "aéré", avec des pièces de belle taille, un joli jardin plat de plein pied, une belle terrasse en plus de la vraie véranda (toit en verre et châssis DV), châssis PVC DV, chauffage central au gaz, citerne d'eau de pluie, caves sur toute la surface, grenier en cours d'améngement (les parois sont faites) pour une  3e chambre non mensardée, avec son accès via le hall de nuit, ...delhaize à 350m, bus à 400m, proche de l'autoroute sans en avoir les nuisances...  sont des atouts pour un investissement locatif ?
Certains éléments peuvent probablement influencer le montant du loyer à la hausse, mais dans quelles proportions ?
Qu'est-ce qui est prisé par les locataires (pièces, aménagements, équipements) ? Vous avez des exemples ?

En général, des maisons 4 façades avec (grand) jardin situées dans des quartiers '"résidentiels" assez loin des centre-villes offrent un rendement locatif assez médiocre... et sont souvent peu recherchées par des locataires lambda qui n'ont pas envie de mettre un loyer > 900/1000 euros, d'avoir un grand jardin à entretenir, et de payer une grosse facture de chauffage (si c'est une ancienne villa peu isolée). Je dirais que c'est un marché locatif à part qui cible une clientèle de locataire plus particulière et moins fréquente (risque de vide locatif important entre les locataires). Personnellement je ne ferai jamais du locatif avec une villa. Je cible appartements (du studio à l'appartement 2/3 chambres) soit en copropriété ou soit groupés dans un immeuble de rapport (acheter un immeuble complet coûte moins cher et dope le rendement) ou petites maisons unifamiliales louées à un seul ménage ou en colocation à "plusieurs ménages".

Rafraîchir / rénover / équiper : où s'arrêter ?

Mon principe : les rénovations/améliorations que j'apporte à bien destiné à la location doivent permettre d'augmenter la valeur de revente et de location du bien de sorte que l'argent investi dans ces travaux rapporte à son tour. Pas de travaux "plaisir" ( exemples : remplacer une superbe cuisine équipée par une autre superbe cuisine équipée juste parce qu'on aime pas le look des meubles; remplacer un parquet massif en bois par un autre juste parce qu'on aime pas le motif,...). Ces travaux "plaisir" n'apportent pas de plus-value car ils ne changent pas le niveau de finition ou de confort du bien. Exemple de travaux qui apportent une vraie plus-value : remplacer une cuisine semi-équipée (pour ne pas dire rudimentaire) par une vraie cuisine équipe, remplacer une vieille douche qui se ferme avec un rideau par une belle cabine de douche avec paroi, créer une chambre dans des combles inexploités, améliorer l'isolation, remplacer un vieux revêtement de sol tout pourri par un stratifié, ...

Location nue ou meublée ?

Je ne fais du meublé que pour des studios ou un bien loué en colocation (public cible : étudiants qui veulent kotter et n'avoir qu'à amener leur valise pour s'installer ou jeunes actifs qui n'ont pas envie d'investir dans des meubles tout de suite)

Rentabilité

Si vous êtes jeunes ou en tout cas que vous avez un long horizon d'investissement devant vous, privilégiez un prêt le plus long possible (20, 25, 30 ans) de façon à avoir la mensualité la plus basse possible. Objectifs :
- avoir le cash flow le plus grand possible. Le taux est plus secondaire (évident, pour une même durée de prêt, choisir le taux le plus bas).
- garder un taux d'endettement bas de façon à conserver une bonne capacité d'emprunt pour les investissements suivants
Emprunter le plus possible et mettez le moins de fonds propres possibles de façon à garder votre cash pour d'autres investissements et à maximiser l'effet levier

Les oeufs et le panier

Quand on commence, difficile d'être diversifié. Vous pouvez par exemple commencer par un petit immeuble de rapport avec 2-3 lots qui vous permet de répartir le risque sur plusieurs locataires.

Dernière modification par Bim (04-11-2019 15:08:38)

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mhj
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

grmff a écrit :

La brique papier a un désavantage. C'est du papier. Et on n'emprunte pas pour du papier. Adieu donc l'effet de levier...

tout a fait d accord
Et quand on gere sois meme on sait decider,, si un autre gere, on ne peut que subir

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mhj
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Quand je vois les montants dont on parle et les 2 ou 3 lot, on se trouve bien plus haut dans les prix...
Dans le mm panier ne veut pas dire dans le meme immeuble.

Imaginons un probleme de tuyau ou autre qui concerne tout l immeuble, si vous avez 1 studio, vous paye pour un, si vous en avez 3 , ce sera fois trois.

Le mieux une un petit batiments sans concierge et sans jardin pr diminuer les couts.

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mhj
Pimonaute assidu
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Bonjour,


SI l action rapporte du 20pourcent, il y a une raison, c est que le risque est important.

Etes vous dans une situation ou vous pouvez perdre de l argent?

Comme dasn tout mais surement en bourse, si on s y connait pas, on n y touche pas, un petit pourcentage des pro reussissent en bourse, ca fait reflechir.


Bav

MHJ

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Bim
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Comme dasn tout mais surement en bourse, si on s y connait pas, on n y touche pas, un petit pourcentage des pro reussissent en bourse, ca fait reflechir.

Les statistiques tendent à montrer que la majorité des gérants de fonds (autrement dit, des professionnels) ne battent pas le marché (l'indice boursier de référence de leur fonds). "Acheter le marché" via un fonds indiciel ou un ETF permet de faire mieux que la plupart des gérants et d'obtenir une très bonne performance à long terme... Une stratégie tout simple, passive et qui rapporte sans devoir passer son temps à analyser des fondamentaux d'entreprise (éplucher les comptes de résultats etc...) ni d'être scotché devant les cours. Le principe : vous achetez régulièrement un ou plusieurs ETFs répliquant un grand indice boursier et vous laissez l'argent travailler sur une longue période. Vous pouvez dégager de 10 à 20% par an sans aucun problème. Vous considérez les crises boursières comme celle qui vient de se passer à cause du covid comme une opportunité d'acheter des parts au rabais qui démultiplieront votre rendement dans le futur. Evidemment, il faut être patient et ne pas avoir besoin de vendre ses parts à court terme.

Bourse et immobilier sont très complémentaires pour qui veut développer son patrimoine. L'immobilier vous offre la possibilité d'investir en empruntant, en faisant du "vrai" levier (comme le fait une entreprise) mais en étant peu liquide et en demandant de la gestion locative, technique, etc... La bourse vous offre la possibilité d'investir vos liquidités facilement (et de les retirer facilement aussi), de manière très diversifiée (secteurs et géographie) et d'aller chercher des rendements très intéressants. A long terme, la bourse rapporte plus que l'immobilier (fait sans levier) mais on ne peut pas y faire du levier comme l'immobilier. Il existe des produits dérivés qui le permettent pour les particuliers mais c'est plus destiné au trading qu'à l'investissement long terme.

Dernière modification par Bim (18-06-2020 16:18:24)

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panchito
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

BIM a écrit :

A long terme, la bourse rapporte plus que l'immobilier

Effectivement, mais il convient de régulièrement "écrémer" ses gains et à les sécuriser en utilisant la partie ainsi prélevée pour accroître son patrimoine immobilier en achetant un nouveau bien.

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mhj
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Bonjour,


Dire que la bourse rapporte plus que l immobilier sans effet de levier cet comme croire a bc de theories financieres qui ne fonctionnent que dans un univers statique et suivant certaines regles( comme l absence d impot par exemple).Pour moi il faut considerer le levier financier car c est simplement la realite. De plus je pense qu on considere souvent des pommes et des ,poires cad dire que si vous prenez 20 pc sur une action mais que vous n avez que pour 8000euro, ceci vous rapporte(en gros) 1600euro, tandis que si vous prenez 2pc sur 200  000euro, vous avez 4000euro. En fin de compte je connais bc plus de millionnaires en immobilier qu en bourse. Tout mes prof de finance m ont tj dit que la bourse c est simple et "il suffit de" mais aucun ne savait me dire pourquoi tant de monde perdait son capitale. A tous ces calculs il faut rajouter les elements psychologiques de peur et les traders a haute frequence. smile  Bonne soiree

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Pilou611
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Petit témoignage: J'y connais rien en bourse, j'ai voulu me lancer et j'ai perdu 10k. J'ai eu beau lire des livres, des sites, des techniques, rien n'y fait. Le psychologique aussi joue fort sur moi et je panique assez vite.

Après j'ai cherché une autre solution et j'ai trouvé quelque chose qui marche:
Il y a de nombreux investisseurs qui publient leurs portefeuilles et qui font de belles opérations. Il y a des pertes aussi mais les prises de bénéfices comblent largement. J'ai opté sur la technique du copiage. Ca me prend 3 min tous les 4 ou 5 jours le temps de me rendre sur le site/blog de l'investisseur et répéter ses opérations.

Il y a aussi les banques genre Keytrade qui proposent d'investir mensuellement dans des fonds. C'est ce que je fais aussi. Je ne fais pas aveuglément confiance mais jusqu'ici je n'ai pas perdu (en regardant le profit global du keyplan)

Après, comme le dit Grmff, pas d'effet de levier possible (via crédit).

En immobilier c'est différent:
Projet en cours: j'injecte 130.000 eur de ma poche dans un immeuble (le reste c'est la banque qui a payé, je ne le compte pas) et je suis à 29% de rentabilité brute par an. Ça marche aussi.

Il n'y a pas "un seul" bon investissement, il y en a plusieurs et diversifier est un maître mot quand on est investisseur.
Sans oublier la règle de base: "NE PAS PERDRE D'ARGENT" que j’interprète en "PERDRE LE MOINS D'ARGENT POSSIBLE" car j'ai essayé et j'ai parfois perdu tongue

Dernière modification par Pilou611 (18-06-2020 20:07:39)

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Himura
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

mhj a écrit :

Bonjour,


Dire que la bourse rapporte plus que l immobilier sans effet de levier cet comme croire a bc de theories financieres qui ne fonctionnent que dans un univers statique et suivant certaines regles( comme l absence d impot par exemple).Pour moi il faut considerer le levier financier car c est simplement la realite. De plus je pense qu on considere souvent des pommes et des ,poires cad dire que si vous prenez 20 pc sur une action mais que vous n avez que pour 8000euro, ceci vous rapporte(en gros) 1600euro, tandis que si vous prenez 2pc sur 200  000euro, vous avez 4000euro. En fin de compte je connais bc plus de millionnaires en immobilier qu en bourse. Tout mes prof de finance m ont tj dit que la bourse c est simple et "il suffit de" mais aucun ne savait me dire pourquoi tant de monde perdait son capitale. A tous ces calculs il faut rajouter les elements psychologiques de peur et les traders a haute frequence. smile  Bonne soiree

Je me demande sincèrement quelle école d'économie vous avez faite...
Je n'ai jamais rencontré de professeur aussi incompétents. Et le développement de votre théorie semble peu avisé. Il faut distinguer les avis personnels qu'on peut avoir, des conclusions issues d'études réelles.

Enfin, si vous connaissez beaucoup de millionaires en immobilier, vous êtes dans un monde bien particulier, semble-t-il.

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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Pilou611 a écrit :

j'ai essayé et j'ai parfois perdu tongue

Il n'y a bien souvent que comme ça qu'on apprend réellement.

J'aime bcp vos récentes publications (et par là, votre venue sur le forum), car elles sont pleines de bon sens, d'ouverture et de sens critique positif. J'apprécie cela.

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rexou
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Pilou611 a écrit :

Petit témoignage: J'y connais rien en bourse, j'ai voulu me lancer et j'ai perdu 10k. J'ai eu beau lire des livres, des sites, des techniques, rien n'y fait. Le psychologique aussi joue fort sur moi et je panique assez vite.

Après j'ai cherché une autre solution et j'ai trouvé quelque chose qui marche:
Il y a de nombreux investisseurs qui publient leurs portefeuilles et qui font de belles opérations. Il y a des pertes aussi mais les prises de bénéfices comblent largement. J'ai opté sur la technique du copiage. Ca me prend 3 min tous les 4 ou 5 jours le temps de me rendre sur le site/blog de l'investisseur et répéter ses opérations.

Il y a aussi les banques genre Keytrade qui proposent d'investir mensuellement dans des fonds. C'est ce que je fais aussi. Je ne fais pas aveuglément confiance mais jusqu'ici je n'ai pas perdu (en regardant le profit global du keyplan)

Après, comme le dit Grmff, pas d'effet de levier possible (via crédit).

En immobilier c'est différent:
Projet en cours: j'injecte 130.000 eur de ma poche dans un immeuble (le reste c'est la banque qui a payé, je ne le compte pas) et je suis à 29% de rentabilité brute par an. Ça marche aussi.

Il n'y a pas "un seul" bon investissement, il y en a plusieurs et diversifier est un maître mot quand on est investisseur.
Sans oublier la règle de base: "NE PAS PERDRE D'ARGENT" que j’interprète en "PERDRE LE MOINS D'ARGENT POSSIBLE" car j'ai essayé et j'ai parfois perdu tongue

Quelques remarques :

- Quand vous dites avoir "perdu 10 K", ce n'est pas relevant. Vous aviez perdu combien en % et sur quelle période ?
- Si vous paniquez assez vite, vous n'êtes pas armé pour investir en bourse.
- Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres. Je n'ai jamais investi en fonds ni avec Keyplan. Il est parfaitement possible d'investir en actions individuelles et de diversifier si vous avez un portefeuille suffisant.
- Vous mentionnez l'investisseur. Je suis abonné et je copie leur portefeuille aussi pour 50% des lignes avec le même pourcentage en valeur. Les autres 50% étant de la brique-papier, des holdings et des actions individuelles de mon choix.  Le rendement du portefeuille modèle, depuis le 01.01.1984 est de 8,3%. (INV 23 du 09.06.2020). Rien de très exceptionnel, ce rendement incluant le réinvestissement des dividendes.

Les placements en bourse et en immobilier sont complémentaires. La bourse est plus liquide. Plus facile aussi de transmettre le capital, notamment en cas de décès. La bourse est plus volatile aussi (-20% depuis ce 1er janvier). Taxation différente et à analyser selon la situation individuelle de l'investisseur. L'âge est aussi un critère.

J'ai investi en immobilier locatif à partir de 1982. Je crois sincèrement que le rendement d'un investissement immobilier acheté en 1984 est largement supérieur aux 8,3% des actions de l'investisseur. En considérant que vous réinvestissez les loyers (comme les dividendes), et vous y ajoutez la plus-value.

Un souvenir pour l'anecdote : je suivais des cours à l'AEI (association d'investisseurs dont le siège était à la Bourse) il y a un peu plus de 20 ans. Une vieille dame suivait les graphiques (sur disquettes à l'époque) et investissait dans des actions assez risquées. Elle a répondu avec un sourire à un autre investisseur qui lui demandait si elle n'avait pas peur de perdre son argent ce qui suit : "Vous savez, la Bourse ne me reprendra jamais tout ce qu'elle m'a déjà donné".

Ceci dit, pour un jeune, l'investissement immobilier reste en ce qui me concerne le maître-achat. Il me plairait bien de jouer encore avec des prêts et des achats-briques. Mais l'âge est un obstacle majeur. Difficile d'envisager un PH si vous avez 65 ans.  La fiscalité est elle aussi un frein. Et la transmission de patrimoine actions est bien plus simple que la transmission de biens immobiliers.

Bref, à boire et à manger dans les deux cas. Je suis à 50% brique et 50% actions. Mais je vis avec mes loyers. pas avec les actions.

Dernière modification par rexou (18-06-2020 21:58:17)


rexou

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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

rexou a écrit :

- Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres.

Itou
Pourquoi je ne suis pas étonné smile
Ca donnerait des idées de mémoires pour un étudiant en psycho, tout ça  roll

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panchito
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres.

Moi de même.

Mais aussi
- MeDirect (pas de frais d'entrée / sortie pour plus de 95% des fonds)
- Binck bank: commissions très abordables pour l'achat et vente d'actions
- Bolero: qualité des information et listes toujours à jours des Top Picks en actions individuelles. Excellente qualité de leurs analyse!

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mhj
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

"Je me demande sincèrement quelle école d'économie vous avez faite...
Je n'ai jamais rencontré de professeur aussi incompétents. Et le développement de votre théorie semble peu avisé. Il faut distinguer les avis personnels qu'on peut avoir, des conclusions issues d'études réelles.

Enfin, si vous connaissez beaucoup de millionaires en immobilier, vous êtes dans un monde bien particulier, semble-t-il."

Mon avis personnel tient de mes experiences et de l experience de mon entourage et de mes lectures, il suffit de lire les commentaires et on comprend vite ou va la preference des gens.

Je tiens encore à preciser qu il ne faut pas diversifier juste pr diversifier, encore une fois c est plus compliqué que cela, il faut tenir compte de la corelation egalement, sinon on perd juste son capital en frais banciares.

Il faut aussi savoir que le monde de la bourse a changé avec les annees et beaucoup de choses evoluent en meme temps du au fait d internet.
Je serais curieux de connaitre votre avis sur le trading haute frequence.

Je dis que je connais des millionaires, c est une facon de parler.
Il faut preciser quavec l immobilier on recoit les loyers, le levier lors de l achat, la plus value de l augmentationd e valeur pendant des annees ainsi que si on a un bon candidat, parfois de bonnes surprises lors de la vente.

Oui j aime l immobilier

Bàv

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Bim
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Il y a bel et bien un effet levier avec des actions car les entreprises utilisent l'endettement pour se financer selon le même principe qu'un investissement immobilier. Disons que l'effet levier est compris dans le produit. Pour un particulier, il est difficile de pratiquer une deuxième couche de levier en achetant des actions à crédit. Cela est possible mais pour des montants limités (pour un petit portefeuille) et à des conditions de prêt souvent pas fort avantageuses...

Petit témoignage: J'y connais rien en bourse, j'ai voulu me lancer et j'ai perdu 10k. J'ai eu beau lire des livres, des sites, des techniques, rien n'y fait. Le psychologique aussi joue fort sur moi et je panique assez vite

La bourse est très liquide et donc plus volatile qu'un investissement immobilier à court terme. Il faut s'avoir "encaisser" des pertes en capital à court terme pour obtenir un rendement appréciable à long terme. Si vous ne savez pas garder la tête froide lors qu'une correction de marché ou d'une crise passagère, il est clair que ça sera ardu. Exemple personnel, ici rien que sur la crise du covid, mon portefeuille a perdu 30% de valeur. Je n'ai pas paniqué. Les dividendes de mes actions continuaient de tomber et j'ai profité des "soldes" pour renforcer mes positions sur des valeurs de qualité à bon prix. Mon portefeuille a maintenant redépassé sa valeur d'achat et les dividendes que je touche ont progressé de 30%... Evidemment il faut investir de l'argent que vous n'avez pas besoin de retirer à court et moyen terme sinon vous risquez de vendre à un mauvais moment.

En fin de compte je connais bc plus de millionnaires en immobilier qu en bourse.

Nous ne vivons pas dans le même monde. Certes, il est des gens qui sont devenus millionnaires par l'investissement immobilier en direct. Mais il en est beaucoup qui le sont devenus par l'investissement en actions et en faisant jouer les intérêts composés sur du long terme.

Et si on regarde à l'échelle au-dessus, je ne connais aucun milliardaire ayant acquis ce statut par l'investissement immobilier. Si vous regardez les premières fortunes mondiales, Jeff Bezos (Amazon), Bill Gates (Microsoft), Warren Buffet, Bernard Arnault (LVMH), etc... tous sont devenus milliardaires grâce aux actions qu'ils possèdent dans les entreprises qu'ils ont dirigées/crées, dont aucune n'est active dans l'immobilier.

En ce qui me concerne, je suis dans la même philosophie que Rexou. J'utilise ma capacité d'emprunt associée à mon jeune âge pour faire du levier en immobilier et je place mes liquidités dans des actions de qualité. Comme Panchito, lorsque mon portefeuille boursier atteint une certaine valorisation, je vends une partie que j'utilise comme apport de fonds propre pour un achat immobilier. Grâce à ce système, mon apport se crée plus vite que si je laissais l'argent dormir sur un compte épargne. Lorsque j'avancerai en âge, il est fort probable que je vende l'immobilier physique pour ne détenir que des actions de rendement de qualité qui versent un dividende en augmentation régulière et supérieure à l'inflation afin d'en dégager un revenu sans les tracas de la gestion locative.

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mhj
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Bonjour,


Vous précisez vous meme, que ce sont des societes qu ils dirigent et pour lesquelles ils travaillent et touchent entre autre un salaire, c est donc different d un portefeuille boursier pour un particulier.
A mon avis ce n est pas du tout la meme chose.

En tout cas, un echange tres interessant, merci de vos interventions

Belle journee

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Bim
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Vous précisez vous meme, que ce sont des societes qu ils dirigent et pour lesquelles ils travaillent et touchent entre autre un salaire, c est donc different d un portefeuille boursier pour un particulier.

Certes ils touchent des (très) bons salaires de dirigeants d'entreprise, mais leur fortune personnelle est constituée essentiellement des actions qu'ils détiennent dans l'entreprise ou dans d'autres entreprises où ils ont investi pour diversifier leur patrimoine. Leur fortune croît selon la performance boursière de ces entreprises.
La bourse fait souvent peur aux particuliers qui l'imaginent comme un monde où seuls des experts s'enrichissent. Il n'y a rien de plus faux... Comme je l'ai dit avant, la majorité des experts sous-performent le marché. Un particulier qui "achète le marché" via un fonds indiciel/ETF fait mieux que 90% des gérants professionnels. Nous vivons dans un système capitaliste. Le but premier d'une entreprise est d'enrichir ses propriétaires, c-à-d ses actionnaires. Comment ? Par la croissance (augmentation des parts de marché, hausse du chiffre d'affaires) et l'optimisation de sa rentabilité (économies d'échelles, gestion des coûts, etc...). Le dirigeant d'entreprise est mandaté par les actionnaires pour faire ce job en fonction de la stratégie qu'il propose aux actionnaires. Evidemment, toutes les entreprises n'enrichissent pas leurs actionnaires de la même manière et cela peut varier dans le temps. Si vous investissez dans un indice de manière passive, vous investissez dans les meilleures entreprises du marché représenté par l'indice. Les canards boiteux seront virés de l'indice et donc de votre portefeuille sans que vous n'ayez rien à faire. Vous pouvez aussi choisir vous-même vos actions individuellement. C'est super intéressant et le travail d'analyse à faire ressemble un peu à l'analyse d'un immeuble de rapport à acheter. En gros vous cherchez à acheter des actions d'entreprises rentables, avec une croissance régulière de leur CA/bénéfices/dividendes, leaders dans leur secteur, mondialisées, bien gérées et à un prix intéressant (vive les "crach" boursiers !).

Evidement, les bénéfices d'une entreprise peuvent varier d'une année à l'autre. Certaines années seront meilleures que d'autres. C'est exactement la même chose avec un bien en location : vous pouvez avoir une année tranquille avec un bien 100% loué, 0 souci de paiement de loyer, aucun frais extraordinaires à faire ==> cash flow positif et très bon rendement. Vous pouvez aussi avec une année merdique avec vacance locative, souci de paiement de loyer, frais à faire dans votre bien (ex : rénovations, rafraichissements, problème d'humidité à traiter, etc...) ==> cash flow peut devenir négatif et rendement moins bon.

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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

merci pour la precision de votre reponse

excellente soiree smile

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Pilou611
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

rexou a écrit :

- Quand vous dites avoir "perdu 10 K", ce n'est pas relevant. Vous aviez perdu combien en % et sur quelle période ?
- Si vous paniquez assez vite, vous n'êtes pas armé pour investir en bourse.
- Vous mentionnez Keytrade. C'est aussi ma banque et j'y ai un compte titres. Je n'ai jamais investi en fonds ni avec Keyplan.
- Vous mentionnez l'investisseur. Je suis abonné et je copie leur portefeuille aussi pour 50% des lignes avec le même pourcentage en valeur.

Bonjour Rexou, désolé pour la réponse tardive (petit week-end à la mer en famille cool )

Vous avez raison, j'aurais du spécifier un pourcentage +- 8% (après coup, ce n'était pas grand chose mais c'était assez pour me donner la pétoche hmm ). Je ne suis pas apte à gérer un portefeuille moi même c'est certain, je m'inflige trop de pression et du coup je suis les performances des autres en voyant la rentabilité globale. Je n'ai pas cité précisément l'investisseur mais je connais bien. En cherchant sur google il y a des petits investisseurs passionnés qui partagent en temps réel leurs opérations. (2015: 21% | 2016: 29% | 2017: 38% | 2018: -19% | 2019: 45% | 2020: -7% soit 100%+ en 5 ans). Par contre, on ne sait pas de quoi est fait l'avenir... tongue

rexou a écrit :

Il est parfaitement possible d'investir en actions individuelles et de diversifier si vous avez un portefeuille suffisant.

C'est certain pour ceux qui veulent le faire et qui ont du temps mais depuis que je reproduis les portefeuilles des autres, je ne veux plus gérer moi même. C'est plus facile, ca me laisse le temps de faire autre chose et je ne suis pas sur de faire mieux qu'un passionné qui fait çà depuis des années.

Bon dimanche à vous tous!
Pilou

Dernière modification par Pilou611 (21-06-2020 10:05:53)

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rexou
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Pilou 611 a écrit :

Je n'ai pas cité précisément l'investisseur mais je connais bien. En cherchant sur google il y a des petits investisseurs passionnés qui partagent en temps réel leurs opérations. (2015: 21% | 2016: 29% | 2017: 38% | 2018: -19% | 2019: 45% | 2020: -7% soit 100%+ en 5 ans). Par contre, on ne sait pas de quoi est fait l'avenir...

C'est vrai, vous n'aviez pas cité l'investisseur... j'ai dû rêver. ^^

Il y a beaucoup de passionnés qui suivent  la bourse et y investissent. Il n'y a pas de miracle : un return important va de pair avec un risque à l'avenant.

Il existe des clubs d'investisseurs, qui vous demandent un capital de départ, et un versement mensuel durant la période de votre participation au club. Vous pouvez décider de vendre et de quitter le navire. Souvent, ces clubs organisent des réunions pour échanger leurs idées, informations, expériences... et la majorité des participants gère aussi en parallèle un portefeuille individuel. J'ai déjà été tenté (pour le partage de l'information) mais je n'ai jamais adhéré à un tel club.

Acheter un indice ou un fonds est une possibilité... parmi beaucoup d'autres. Perso, j'ai connu des échecs fracassants... parfois avec des actions "exotiques" et parfois aussi avec d'autres (Fortis notamment) présentant toutes les caractéristiques du placement bon père de famille.

J'ai opté pour les actions individuelles. Principalement belges et européennes. Une part de holdings, une part de brique-papier. Pour 50%, je copie le portefeuille modèle de l'investisseur, l'autre moitié étant du choix personnel. Une trentaine de lignes permet de diversifier suffisamment, en tout cas à l'échelle d'un particulier. Il reste aussi possible d'investir en fonds pour l'investisseur dont le capital ne permet pas de se diversifier assez en actions individuelles. Comme il est possible de confier la gestion discrétionnaire de son portefeuille à un agent de bourse. Perso, j'aime garder le contrôle, et j'assume mieux une perte dont je suis responsable que celle qui serait à imputer à un "pro". Même si un pro est susceptible d'obtenir un meilleur résultat.

On apprend de ses erreurs. Premier contact avec la bourse en 1996. Achat d'un bien immobilier avec PH pour raisons fiscales. Placement du capital en actions... dont la valeur a quasiment doublé en 18 mois. Enthousiasme et vente de deux appartements en 99 et 2000 avec placement du fruit de la vente en bourse. Deux avions ont fracassé mes espoirs peu après... Je n'ai pas en tête les chiffres, ils sont de ceux que je veux oublier. Après cela, 2008 est presque passé inaperçu... Et Corona aussi.

La bourse est le temple des regrets dit-on. Apprendre à encaisser ses pertes, résister à l'envie de vendre quand tout va mal, acter ses bénéfices en temps utile et ne pas trop regarder en arrière... ce n'est pas toujours évident mais avec le temps vient la sagesse. S'informer de l'avis des analystes est aussi une clé qui aide à maintenir un bon équilibre risque/rendement. Il faut savoir accepter le risque et les pertes, bien plus que dans le placement brique.


rexou

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