investir : questions de débutant, brainstorming

970€  de charges mensuelles

Et vous oubliez le supplément d'impôts puisque dans votre déclaration annuelle vous devrez indiquer le RC dans le code 1106.

Ensuite le fisc le multiple par 140% avant de l'ajouter à tous votres autres revenus pour calculer le RIG.

Pensez-vous que vous pouvez louer ce bien dans cette région 1000€?

Pensez-vous que vous pouvez trouver un couple de candidats locataires dans cette région qui disposent de revenus de plus de 3000€ nets par mois?

Sauf dans les toutes belles communes prisées par les expats, investir dans une villa est très rarement rentable car les dégâts peuvent être conséquents...

Vaut mieux investir dans un appartement 1 ou 2 chambres. Au plus petit c'est, au plus c'est rentable.

Evidemment pour les studio (pas de chambres) le turn-over sera très important, difficile donc à gérer si vous travailler à temps plein.

Très facile: via immoweb et immovlan

Sinon vous allez louer à perte..

Et miser sur une plus-value semble plus qu'audacieux: le marché immobilier est gonflé à bloc par les taux d'intérêt au plancher et le buy-to-let sans pratiquement demander de mise initiale. Mais la BNB vient d'y mettre un frein et cette bulle pourrait se dégonfler très vite...

Si vous disposez de seulement 30.000€, comme la BNB, pour le buy-to-let a demandé aux banque de limiter les prêts à 80% de la valeur du bien, je ne sais même pas si vous aurez assez pour payer les 20% qui restent, les frais de notaires et les frais de votre dossier d'emprunt avec 30.000€.

Pour ce montant ce vous conseille la brique papier et notamment une société qui est un bailleur professionnel: Home Invest Belgium. Vous recevez vos loyers sous forme de dividende et le cours est à la hausse depuis le création de la société.

Voir ici

Vous pourrez continuer à travailler à temps plein et ne serez pas réveillé le week-end en pleine nuit parce que la chaudière s'est arrêtée, ou un robinet fuit. Sans compter les remises en état entre chaque locataire, les mauvais payeurs, l'abonnement en justice de paix etc...

Bonjour grmff,

quel accueil 

Il est primordial pour moi d'avoir un cash flow positif.
cette maison est simplement le déclencheur des démarches que je suis à présent prêt à vouloir entamer.
elle est un premier cas concret, qui a généré des questions auxquelles je n'avais pas forcément pensé auparavant.

j'ai bien compris l'importance de :
- dégager un cash flow positif.
- bien connaître le marché (pour l'achat mais aussi pour fixer le loyer)
- bien mesurer son investissement personnel
- les fonds propres, qu'il faut préserver au maximum

Je constate que, même si les grands principes restent, le marché ucclois est différent du carolo, qui est lui-même différent du liégeois...
Même à Liège, le marché diffère complètement entre le centre ville, la périphérie et le Bois de Rognac...
Dans un premier temps du moins, ne vaut-il pas mieux rester dans une zone déterminée afin d'en maîtriser son marché ?

Je voudrais à tout prix éviter la case "crise majeure" , c'est pourquoi je posais la question du panier d'oeufs.

je me rends compte que je ne vais pas pouvoir rester tous azimuts sur le marché mais restreindre les recherches aux meilleurs types de biens pour ma situation, chose que je ne parviens pas encore à déterminer... même si certains seront écartés d'office : immeubles impayables, ruines nécessitant trop de travaux, ... je n'ai encore ni la bouteille ni les fonds nécessaires pour acheter la piscine insalubre, même si la chaudière redémarre 

Pour ce qui est de financer à 150%... c'est (encore) possible ?? les fonds propres ne seraient-ils pas aussi importants (surtout pour un débutant ) que les banquiers veulent le faire croire ?

Mon dieu que de poncifs inexacts. A vous lire, on retourne se coucher. Vous me rappelez un de mes clients qui me demandait de modifier mon site internet qui expliquait la rentabilité exceptionnelle des biens que je gérais comme syndic. "Faut pas tout expliquer, sinon on ne va plus pouvoir faire des affaires..."

bon à savoir, merci.
d'un autre côté, ils ne peuvent pas non plus se permettre de geler le marché...

je vais tout de même explorer la piste de la brique papier 
capital garanti ? quels sont les risques financiers à ce niveau ?

grmff a raison : à un moment donné il faut (se) bouger, et à mon âge, pas dans 15 ans !

Dernière modification par esprit_de_sel (02-11-2019 18:09:26)

Que vaut-il mieux?
- Une maison de 170k€ louée à 850€, rendement brut de 6%
- Un appartement deux chambres à 80k€ loué à 540€, rendement brut 8%?
- Un appartement de luxe à 300k€, loué 1700€, rendement de 6.8%
- Un studio des années 80 à 40k€, loué 400€, rendement de 12%?
- Un immeuble de rapport de 4 unités à 200k€, loué au total à 1800€, rendement de 11%?
- Une villa de 600k€, louée 2000€, rendement de 4%?
- Un carnet d'épargne?

Poser la question, c'est ne pas y répondre, et prendre le problème par le mauvais bout.

Financièrement, il vaut mieux 21 studios à 30.000€ pièce loués à 420€ pce. Et pourquoi pas 300? 3000? Mais votre banquier vous suivra-t-il? Votre activité professionnelle le permettra-t-elle? En réalité, financièrement, il vaut mieux emprunter le plus possible, au max de ce que votre banquier va accepter. Plus vous rembourser, plus votre patrimoine va augmenter. C'est le principe de l'effet de levier. Quel est l'effet de levier que votre banquier va accepter? Quel est le nombre de logement que votre patron et votre famille vont supporter? Quel est le nombre d'emmerdement que vous allez accepter pendant vos week-end et jours de congés?

Certains préfèrent un appartement tous les deux ans. Du neuf parce qu'elle ne veut pas d'emmerdement. Cash parce qu'elle gagne bien sa vie. Partout en Wallonie parce qu'elle se déplace de toute façon beaucoup. Dans des copropriétés parce que le syndic fait la moitié du travail.

D'autre préfèrent faire gérer par un agent immobilier régisseur qui prend 10-12% des loyers, mais qui laisse du temps pour multiplier les opérations.

L'entreprise sous-jacente emprunte. Donc indirectement il y a un effet de levier.

Naturellement!

Le Cri (publication mensuelle du SNPC = Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) illustre dans son numéro d'octobre de nombreux indicateurs sur la plupart des SIR (brique papier) que l'on peut acheter en Belgique.

Personnellement, je n'ai rien sur des livrets d'épargne car le rendement net est négatif, mais tout est en actions et fonds d'actions. Ensuite, dès que j’atteins un certain palier, j’écrème mes gains en achetant d'habitude un appartement 1 chambre neuf (sur plan) avec un PEB A. Il se loue généralement 1 ou 2 semaines après la réception provisoire à des locataires de haute qualité. Pas de soucis ni de travaux à prévoir. Pas de prêt qui vous fait tomber dans le collimateur du fisc pour requalifier vos loyers en revenus professionnels.

Mais chacun sa méthode.

Ce n'est ni une question de chance ni une question de moyen. C'est une question de stratégie, de discernement, de choix et surtout de discipline. Chaque mois vous investissez (par exemple) dans des fonds d'actions classés 5 étoiles par Morningstar. Ceux là vous rapportent un rendement annualisé de plus de 20%. Et la boule de neige commence à rouler, et à amasser de plus en plus...

Evidemment vous devez choisir une banque où (à part les taxes) il n'y a ni frais d'entrée, ni frais de sortie...

Vous serez présent à Finance Avenue?

Dernière modification par panchito (04-11-2019 13:54:59)