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investir : questions de débutant, brainstorming

esprit_de_sel
Pimonaute
Inscription : 19-05-2019
Messages : 5

investir : questions de débutant, brainstorming

Bonjour à tous,

(im)parfait débutant, je pose évidemment des questions de débutant :-)


J'ai l'opportunité d'acheter une très jolie maison en périphérie liégeoise (2 à 3ch, jardin, véranda, garage 2 voitures, ...)

Un bon investissement ?
Cette charmante maison, qui conviendrait très bien pour achat comme habitation propre, serait-elle un bon achat pour la mettre en location ?
Est-ce que le fait d'être 4 façades, bien agencée, lumineuse, dans un environnement calme et "aéré", avec des pièces de belle taille, un joli jardin plat de plein pied, une belle terrasse en plus de la vraie véranda (toit en verre et châssis DV), châssis PVC DV, chauffage central au gaz, citerne d'eau de pluie, caves sur toute la surface, grenier en cours d'améngement (les parois sont faites) pour une  3e chambre non mensardée, avec son accès via le hall de nuit, ...delhaize à 350m, bus à 400m, proche de l'autoroute sans en avoir les nuisances...  sont des atouts pour un investissement locatif ?
Certains éléments peuvent probablement influencer le montant du loyer à la hausse, mais dans quelles proportions ? 
Qu'est-ce qui est prisé par les locataires (pièces, aménagements, équipements) ? Vous avez des exemples ?


Rafraîchir / rénover / équiper : où s'arrêter ?
Dans un cas comme celui-ci, où s'arrêter ?
peintures / tapisseries, sols à l'étage ? (le carrelage du rez est ok, pour le style et l'état)
Cuisine : changer les meubles (qui sont de qualité), ou les colorer pour les moderniser ? Changer les électros ? Ajouter un lave vaisselle ?
Portes : changer les portes vitrées vernies par des plus modernes ? ou simplement repeindre, changer les poignées ?
L'installation électrique est à revoir s'il faut la mettre aux normes.  Elle est convenable pour l'époque, rénovée après 1981 au rez (via les caves). Est-il obligatoire de remettre aux normes pour louer ?
Cela influencera évidemment le montant des frais de rafraîchissement / rénovation légère à moins légère.


Public "de niche" ?
Rien n'est récent (à part les châssis), mais tout est en bon état, super entretenu.
La maison est habitée - et donc décorée-  par des personnes âgées. 

Est-il envisageable de viser un public de niche : les personnes âgées ? (et laisser 2 chambres, les portes vernies, le stana... )
ou aménager la 3e ch au grenier (via le hall de nuit, escalier existant), moderniser un peu tout ça (cuisine, salle de bains, portes, sols à l'étage) et viser une famille ?  Vu le montant du loyer, il faudra des revenus convenables et fiables...

plus généralement, j'ai vu dans mon entourage de très mauvaises expériences avec des faibles revenus, CPAS, ... pour des appartements / studios dans lesquels je ne voudrais pas vivre. 

la légende raconte que le locataire idéal a de bons revenus, un emploi stable, est fiable et honnête, sympa et gentil, paie toujours le 1er du mois (voire le 30/31 précédent) et prend soin de la maison mieux que si c'était la sienne...

Quel public attire le moins d'ennuis ? (loyers, dégradations, ...)


Location nue ou meublée ?
j'ai la possibilité de garder des meubles dans la maison...l'état est très convenable, mais le style...il va avec le stana :-)
Qu'est ce qui marche le mieux ? avantages / inconvénients selon vos expériences ?


Rentabilité
Mes premières simulations online pour le crédit donnent des montants assez conséquents vu les taux "de base" sur des durées de max 25 ans (rendez-vous en agence ce lundi pour du concret)

Prix négocié : 168.000€ (pour moi au-dessous du marché vu le potentiel et l'état de la maison (saine, entretenue))
Frais initiaux de rénovation : ? - cf. plus haut
Fonds propres : je peux apporter au grand max les frais de notaire (~30.000) mais ça limite alors ma capacité de rénovation sans emprunter

Je tombe sur :

830€ environ de remboursement crédit  (simulation online 170.000 sur 25 ans)
120€ pour le précompte immo (1000€ annuels) + assurance bâtiment 400€
020€ provision pour des réparations d'entretien
-------
970€  de charges mensuelles

Auxquels il faut ajouter l'impact fiscal :
- imposition sur le RC (dont je n'ai pas le montant exact, mais le précompte payé sans réduction est d'environ 1000€),
- perte de l'abattement pour mon habitation principale et unique (achat après 2012)

Qu'est-ce que j'ai exégéré / oublié ?

Je pensais pouvoir fixer le loyer à 850€ minimum (si je termine d'aménager la 3e chambre dans le grenier ? cf questions plus haut : où s'arrêter et plus values de la maison pouvant le faire augmenter)

Ce qui reste évidemment beaucoup trop peu vu les charges, calculées à la grosse louche, mais quand même !!!

En découle la question suivante :
Vaut-il mieux avoir une mensualité la plus faible possible au détriment des intérêts remboursés ? (allonger la durée) ?
Qu'est-ce qui se pratique en Belgique en matière de durée ? (on lit de tout sur internet)

Les oeufs et le panier
est-ce une bonne idée d'acheter un seul bien, si cher par rapport à mon budget, qui reporte tout le risque sur un seul loyer ?
vaut-il mieux acheter plusieurs biens plus petits, type appartements / studios, quitte à avoir des frais de copropriété ?
ou préférer des petites maisons ?
Qu'est-ce qui est le plus recherché par les locataires / rentable dans la région de Liège ? 
   

Houlà !!! quelle tartine ! ... je sais, j'abuse... big_smile
Merci d'avance pour vos partages d'expériences !
en attendant, je m'en vais m'instruire sur le forum...

Dernière modification par esprit_de_sel (02-11-2019 18:11:34)

Hors ligne

Epimoni
Pimonaute assidu
Inscription : 23-06-2020
Messages : 86

Re : investir : questions de débutant, brainstorming

grmff a écrit :
esprit_de_sel a écrit :

Bonjour grmff,

quel accueil  big_smile

Ben tiens. Z'espériez des coups de batons? devil

esprit_de_sel a écrit :

Il est primordial pour moi d'avoir un cash flow positif.
cette maison est simplement le déclencheur des démarches que je suis à présent prêt à vouloir entamer.
elle est un premier cas concret, qui a généré des questions auxquelles je n'avais pas forcément pensé auparavant.

Alors la démarche est parfaite. En espérant que ce déclenchement attisera le désir d'arriver réellement à un investissement. Tellement de monde attend et ne fait rien. Et 15 ans plus tard, ils vous disent "oui mais vous l'avez fait à la bonne période, ce n'est plus possible maintenant, gnagnagnagnagna" pour se justifier de n'avoir rien fait, et se permettre d'être jaloux.

esprit_de_sel a écrit :

j'ai bien compris l'importance de :
- dégager un cash flow positif.
- bien connaître le marché (pour l'achat mais aussi pour fixer le loyer)
- bien mesurer son investissement personnel
- les fonds propres, qu'il faut préserver au maximum

Ben oui....

esprit_de_sel a écrit :

Je constate que, même si les grands principes restent, le marché ucclois est différent du carolo, qui est lui-même différent du liégeois...
Même à Liège, le marché diffère complètement entre le centre ville, la périphérie et le Bois de Rognac...
Dans un premier temps du moins, ne vaut-il pas mieux rester dans une zone déterminée afin d'en maîtriser son marché ?

J'ai investi dans deux villes différentes au cours de mon existence de propriétaire investisseur.

esprit_de_sel a écrit :

Je voudrais à tout prix éviter la case "crise majeure" , c'est pourquoi je posais la question du panier d'oeufs.

J'ai mis tous mes oeufs dans le même panier. Cela me permet de mieux surveiller le panier.

esprit_de_sel a écrit :

je me rends compte que je ne vais pas pouvoir rester tous azimuts sur le marché mais restreindre les recherches aux meilleurs types de biens pour ma situation, chose que je ne parviens pas encore à déterminer... même si certains seront écartés d'office : immeubles impayables, ruines nécessitant trop de travaux, ... je n'ai encore ni la bouteille ni les fonds nécessaires pour acheter la piscine insalubre, même si la chaudière redémarre  wink

C'est le début de la réflexion.
A part le dernier investissement, tous les biens dans lesquels j'ai investi étaient loué ou louable quasi immédiatement. Toujours à cash flow positif. Quasi toujours via agent immobilier. Pas toujours annoncé.

esprit_de_sel a écrit :

Pour ce qui est de financer à 150%... c'est (encore) possible ?? les fonds propres ne seraient-ils pas aussi importants (surtout pour un débutant ) que les banquiers veulent le faire croire ?

Mon banquier m'avait dit non. Il a fini par me dire oui.
Avant, il m'avait dit "pour un bien d'investissement, maximum 15 ans, maximum 80%". Il m'a toujours prêté entre 80 et 100%, généralement en 20 ans (sauf pour le dernier, en 15 ans - prêt à 110% avec la partie travaux, et 12% de plus en ligne de crédit si nécessaire. Mais bon, avec un certain patrimoine derrière tout de même, donc pas applicable à tout le monde.)


Vous dites des biens pas toujours annoncés, comment faire justement pour être au courant de ces biens avant les autres ?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 126
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Re : investir : questions de débutant, brainstorming

Il faut que l'agent immobilier pense à vous d'abord.
Je vends un bien de rapport pour l'instant, l'agent n'a même pas fait de photo...

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