Syndic forcé ?

ragrati · #1 20-11-2019 20:45:32

Bonjour,

Dans notre copropriété, j'ai un voisin majoritaire en quotité qui ne souhaite plus notre syndic actuel, et à raison il est inefficace, mais il veut qu'on reprenne nous mêmes le syndic : lui et un autre, mais moi je n'ai pas confiance, il a déjà fait des erreurs avec la carte bancaire à une époque

Avec sa majorité, PEUT il imposer cela ?
Il fait du chantage avec sa quotité, mais je ne pense pas qu'il puisse nous forcer de prendre des fonctions pour lesquelles il n'a pas de légitimité surtout qu'il s'agit aussi de mon argent

Je n'aime pas l'idée de ne pas avoir un syndic indépendant

Merci

rexou · #21 23-11-2019 20:45:00

GT a écrit :

Le commissaire aux comptes n'est pas le comptable.
Il contrôle les comptes de l'ACP établis par le syndic.
Le législateur n'a pas établi de règle particulière en ce qui concerne le commissaire aux comptes d'une ACP "normale" (à partir de 20 lots p.e), d'une "petite ACP" ( - de 20 lots) ou d'une micro ACP (- de 5 lots p.e).
Néanmoins, le législateur a prévu que les obligations et les compétences du CAC seront déterminées dans le ROI.

C'est bien ainsi que je voyais les choses un syndic responsable et un vérificateur.

Les obligations et compétences respectives de chacun peuvent faire simplement l'objet d'un document signé par chacun et validé par la majorité en ag.

Encore une fois, ce qui est important, c'est la communication et la bonne volonté pour "faire tourner la boutique". La lettre de la loi est une chose. C'est une référence en cas de problème ou de litige. Dans la pratique, le principal sera de faire pour le mieux, dans l’intérêt de la copro.

GT · #22 24-11-2019 00:06:57

rexou a écrit :

C'est bien ainsi que je voyais les choses un syndic responsable et un vérificateur.
Les obligations et compétences respectives de chacun peuvent faire simplement l'objet d'un document signé par chacun et validé par la majorité en ag.

Les obligations et compétences du commissaire aux comptes si elles ne figurent pas déjà dans le ROI feront l'objet d'une décision prise en AG qui sera ensuite intégrée dans le ROI.

rexou

panchito · #23 24-11-2019 09:32:58

Rexou a écrit :

c'est la majorité qui décide. MA-JO-RI-TE. Répétez ce mot "en galère".

C'est quand même fou le nombre de gens qui achètent un appartement dans une copropriété et puis qui voudraient que tout le monde aille dans leur sens! Et qui passent ensuite leur vie à se lamenter sur PIM car les autres CP's osent disposer de leur libre arbitre.

Incroyable.

luc · #24 24-11-2019 10:09:58

panchito a écrit :

Rexou a écrit :
c'est la majorité qui décide. MA-JO-RI-TE. Répétez ce mot "en galère".
C'est quand même fou le nombre de gens qui achètent un appartement dans une copropriété et puis qui voudraient que tout le monde aille dans leur sens! Et qui passent ensuite leur vie à se lamenter sur PIM car les autres CP's osent disposer de leur libre arbitre.
Incroyable.

Je crois qu'il y a environs 1.200.000 CP en Belgique.

Il est classique (très simplifié une distribution normale standard 10-80-10 ) que 80% d'un groupe appartient à la majorité silencieuse. Les autres 20 % sont actifs. 10% pour et 10% contres.

Il est logique que des "120.000" "pour" il y a quelquesuns, comme vous, qui émettent leur opinion d'une façon très vocale, entre autre sur PIM, .... .
Mais aussi que des "120.000" "contre" il y a quelquesuns qui font la même chose.
Du débat entre les deux groupes émergera toujours quelque chose de constructif et utilisable par le troisième groupe "960.000" de la majorité silencieuse.

Il est un fait que la distribution dans le groupe des CP n'est probablement pas normale,
Il est temps qu'on fasse une étude scientifique, neutre et impartiale, au lieu de crier "au pompier" sans montrer le feu.

Ceci afin de préparer le monde de la copropriété durable et rentable du 21ème siècle.

rexou · #25 24-11-2019 11:25:27

ragrati a écrit :

Avec sa majorité, PEUT il imposer cela ?

Nous pouvons poser la question différemment : avec votre minorité, pouvez-vous imposer autre chose ? Non.

Et pour rappel, votre voisin n'a pas la majorité à lui tout seul.

luc · #26 24-11-2019 11:45:52

rexou a écrit :

ragrati a écrit :
Avec sa majorité, PEUT il imposer cela ?
Nous pouvons poser la question différemment : avec votre minorité, pouvez-vous imposer autre chose ? Non.
Et pour rappel, votre voisin n'a pas la majorité à lui tout seul.

Avec un débat sous la conduite d'un médiateur les opinions peuvent changer et le consensus trouvé.
Ne jouez pas l'homme/femme, mais la balle ....

rexou · #27 24-11-2019 13:20:56

luc a écrit :

Avec un débat sous la conduite d'un médiateur les opinions peuvent changer et le consensus trouvé.
Ne jouez pas l'homme/femme, mais la balle ....

Mais quel médiateur ?

La décision est prise à la majorité et la minorité s'incline. C'est une règle de base de la vie en copropriété.

Ne pas accepter la situation actuelle (syndic en place), ne pas accepter la proposition de la majorité (CP syndic bénévole), et refuser de s'impliquer tout en affirmant qu'un syndic extérieur est "impayable" conduit dans le mur.

Quand on refuse de s'impliquer, on ne peut critiquer ceux qui le font et essaient de trouver la meilleure solution pour gérer la copro.

Il reste toujours possible de vérifier les dépenses, qui sont sans doute assez limitées dans le cadre d'une micro-copropriété.

Le problème est l'attitude de l'intervenant qui refuse toute solution sans offrir une alternative... et qui refuse la position de la majorité sans raison sérieuse.

Soit on s'incline (et on contrôle) soit on déménage au fond d'un bois.

panchito · #28 24-11-2019 15:46:05

Rexou a écrit :

Soit on s'incline (et on contrôle) soit on déménage au fond d'un bois.

Tout à fait, il y a de très jolies villas 4 façades au fond des bois, où on est seul maître à bord!

luc · #29 24-11-2019 15:50:13

rexou a écrit :

luc a écrit :
Avec un débat sous la conduite d'un médiateur les opinions peuvent changer et le consensus trouvé.
Ne jouez pas l'homme/femme, mais la balle ....
Mais quel médiateur ?
La décision est prise à la majorité et la minorité s'incline. C'est une règle de base de la vie en copropriété.
Ne pas accepter la situation actuelle (syndic en place), ne pas accepter la proposition de la majorité (CP syndic bénévole), et refuser de s'impliquer tout en affirmant qu'un syndic extérieur est "impayable" conduit dans le mur.
Quand on refuse de s'impliquer, on ne peut critiquer ceux qui le font et essaient de trouver la meilleure solution pour gérer la copro.
Il reste toujours possible de vérifier les dépenses, qui sont sans doute assez limitées dans le cadre d'une micro-copropriété.
Le problème est l'attitude de l'intervenant qui refuse toute solution sans offrir une alternative... et qui refuse la position de la majorité sans raison sérieuse.
Soit on s'incline (et on contrôle) soit on déménage au fond d'un bois.

Lisez et répondez éventuellement à ma suggestion:
Avec un débat sous la conduite d'un médiateur les opinions peuvent changer et le consensus trouvé.
Ne jouez pas l'homme/femme, mais la balle ....

Il y a des médiateurs privés (payant), le juge de Paix lui-même (conciliation) (centaine d'EUR), ceux nommés par la police (gratuit si plaintes à la police), ceux nommés par le procureur (gratuit ? si procès correctionnel) (je suis passé par tous, sans résultat, puisque refus de débat par l'autre partie)

rexou · #30 24-11-2019 16:09:43

luc a écrit :

Lisez et répondez éventuellement à ma suggestion:
Avec un débat sous la conduite d'un médiateur les opinions peuvent changer et le consensus trouvé.
Ne jouez pas l'homme/femme, mais la balle ....

Il y a des médiateurs privés (payant), le juge de Paix lui-même (conciliation) (centaine d'EUR), ceux nommés par la police (gratuit si plaintes à la police), ceux nommés par le procureur (gratuit ? si procès correctionnel) (je suis passé par tous, sans résultat, puisque refus de débat par l'autre partie)

La majorité prend une décision. La minorité s'incline. Ou introduit une requête motivée en justice de paix si la décision lui porte préjudice.

Le débat a lieu AVANT la décision.

Il n'est pas question ici d'une plainte à la police, ni d'un procès correctionnel.

Je ne vois pas en quoi un médiateur privé peut être utile. La majorité décide et la minorité s'incline. Il n’existe aucune raison valable pour inverser les choses. D'autant plus, que l'intervenant, isolé et minoritaire, refuse une solution sans en proposer une autre qui soit meilleure dans l'intérêt de la copro.

Il reste toujours possible d'introduire un recours en justice de paix dans les 4 mois de la décision de l'ag. C'est pour moi infondé et voué à l'échec. Mais c'est une possibilité.

J'ai une suggestion : le cp qui ne veut pas d'un syndic bénévole et refuse de s'impliquer dans la gestion assume seul les frais d'un syndic pro, qui sera contrôlé par les autres copropriétaires. Il est très possible que la majorité accepte cette proposition. Mais décider seul minoritaire et faire assumer les frais de ses choix aux autres cp majoritaires, ce n'est pas acceptable.

rexou · #31 24-11-2019 16:19:37

ragrati a écrit :

Bonjour,
Dans notre copropriété, j'ai un voisin majoritaire en quotité qui ne souhaite plus notre syndic actuel, et à raison il est inefficace, mais il veut qu'on reprenne nous mêmes le syndic : lui et un autre, mais moi je n'ai pas confiance, il a déjà fait des erreurs avec la carte bancaire à une époque
Avec sa majorité, PEUT il imposer cela ?
Il fait du chantage avec sa quotité, mais je ne pense pas qu'il puisse nous forcer de prendre des fonctions pour lesquelles il n'a pas de légitimité surtout qu'il s'agit aussi de mon argent
Je n'aime pas l'idée de ne pas avoir un syndic indépendant

OUi, il peut imposer cela, s'il est suivi par d'autres cp et que ce choix est celui de la majorité.

Vous ne pensez pas qu'il peut vous forcer à accepter ses choix, mais vous pensez pouvoir le forcer à accepter les vôtres ?

Il s'agit aussi de votre argent ? Mais il s'agit aussi et surtout de son argent et de celui des autres cp.

Vous n'aimez pas l'idée... mais vous n'aimez pas payer non plus et vous refusez de vous impliquer.

Pour faire court, vous décidez et les autres paient ?

Vous pouvez débattre avant la prise de décision. Mais vous devrez vous incliner et accepter la décision que pendra la majorité. C'est un concept de base au sein d'une copropriété.

panchito · #32 24-11-2019 22:02:02

Rexou a écrit :

Pour faire court, vous décidez et les autres paient ?

C'est pour cela que la loi a été changée. Maintenant c'est ceux qui paient qui peuvent décider!

copropriétaire engalère · #33 25-11-2019 10:30:18

et bien, heureusement que Mr ragrati a préciser qu'il n'avait pas le temps et qu'il cherchait des conseils. il est servit, après avoir lu
"MAJORITAIRE donc il peut voler"
à présent c'est "la loi aurait changé, celui qui paie peut décider" si c'est ainsi alors je suis la toute puissante dans mon immeuble!
manque juste le bruit des bottes........

---------------------------------------
Mr ragrati, si j'ai bien compris, vous n'êtes pas nombreux (4?)
pour ne pas vous laissez faire, il va falloir prendre du temps et ester chez le juge de paix, dénoncer ses "erreurs" passées dans la caisse et que la confiance est rompue, avec un peu de chance, bien argumenté, il se peut même que le JDP le condamne à ne plus être syndic bénévole ou président du conseil ou commissaire au compte.
ne restez pas en théorie, en pratique , beaucoup de possibilités s'offre à vous, sauf qu'il faut (hélas) du temps et de la patience.

voilà, bonne journée

rexou · #34 25-11-2019 10:42:21

copropriétaire engalère a écrit :

et bien, heureusement que Mr ragrati a préciser qu'il n'avait pas le temps et qu'il cherchait des conseils. il est servit, après avoir lu
"MAJORITAIRE donc il peut voler"

La galère a encore compris de travers... En plus d'exposer des propos incohérents, elle interprète ce qui est écrit à sa manière...

Vous avez un exemple d'un intervenant qui a posé une question claire. Vous avez aussi des exemples de réponses claires.

Personne ne vous demande de comprendre... mais merci de ne pas polluer tous les posts avec des propos incohérents.

luc · #35 25-11-2019 10:42:54

panchito a écrit :

Rexou a écrit :
Pour faire court, vous décidez et les autres paient ?
C'est pour cela que la loi a été changée. Maintenant c'est ceux qui paient qui peuvent décider!

Vous inversez/généralisez trop.
En fait c'est plutôt ceux qui décident doivent payer immédiatement
Lisez l'AR du 12.07.2012.

Dernière modification par luc (25-11-2019 10:43:30)

rexou · #36 25-11-2019 11:05:33

luc a écrit :

panchito a écrit :
Rexou a écrit :
Pour faire court, vous décidez et les autres paient ?
C'est pour cela que la loi a été changée. Maintenant c'est ceux qui paient qui peuvent décider!
Vous inversez/généralisez trop.
En fait c'est plutôt ceux qui décident doivent payer immédiatement
Lisez l'AR du 12.07.2012.

Au départ, je veux dire que le cp qui possède 49% des quotités paie en rapport avec ses quotités. Il décide dans le même rapport, sans pour cela pouvoir dépasser le total des quotités représentées par l'ensemble des autres cp. Il n'a donc jamais la majorité à lui seul.

Mais s'il est soutenu par au moins un autre cp, ils peuvent avoir une majorité à deux.

Alors, quand je lis

Avec sa majorité, PEUT il imposer cela ?
Il fait du chantage avec sa quotité, mais je ne pense pas qu'il puisse nous forcer de prendre des fonctions pour lesquelles il n'a pas de légitimité surtout qu'il s'agit aussi de mon argent
Je n'aime pas l'idée de ne pas avoir un syndic indépendant

je dis qu'il s'agit aussi (et surtout) de l'argent de ce cp majoritaire.

Il existe une majorité qui opte pour le choix d'un syndic bénévole et un petit électron libre qui "n'aime pas l'idée"...

La légitimité existe dès que la proposition de syndic bénévole est votée à la majorité.

Plus on a de quotités, plus on paie... et plus on paie, plus on décide.

La référence de Panchito fait état de la répartition des charges... Par exemple, si des travaux concernent exclusivement les garages, il revient aux seuls garages de payer, mais aussi de décider. Les décideurs sont les payeurs et inversement.

Le concept d'un minoritaire isolé qui impose sa vue -et des frais supplémentaires- à la majorité n'est pas acceptable. Et c'est ce qu'il veut faire : choisir un syndic pro, à charge de l'ensemble de la copro. Il n'accepte pas que la majorité impose son choix, mais il peut imposer son choix à la majorité... curieux raisonnement.

panchito · #37 25-11-2019 12:03:06

la loi aurait changé, celui qui paie peut décider" si c'est ainsi alors je suis la toute puissante dans mon immeuble!

Vous n'avez rien mais alors rien compris du tout!

rexou

panchito · #38 25-11-2019 12:04:10

Rexou a écrit :

La référence de Panchito fait état de la répartition des charges... Par exemple, si des travaux concernent exclusivement les garages, il revient aux seuls garages de payer, mais aussi de décider. Les décideurs sont les payeurs et inversement.

Mais bien évidemment!

luc · #39 25-11-2019 13:58:18

rexou a écrit :

luc a écrit :
panchito a écrit :
Rexou a écrit :
Pour faire court, vous décidez et les autres paient ?
C'est pour cela que la loi a été changée. Maintenant c'est ceux qui paient qui peuvent décider!
Vous inversez/généralisez trop.
En fait c'est plutôt ceux qui décident doivent payer immédiatement
Lisez l'AR du 12.07.2012.

Au départ, je veux dire que le cp qui possède 49% des quotités paie en rapport avec ses quotités. Il décide dans le même rapport, sans pour cela pouvoir dépasser le total des quotités représentées par l'ensemble des autres cp. Il n'a donc jamais la majorité à lui seul.
Mais s'il est soutenu par au moins un autre cp, ils peuvent avoir une majorité à deux.
Alors, quand je lis
Avec sa majorité, PEUT il imposer cela ?
Il fait du chantage avec sa quotité, mais je ne pense pas qu'il puisse nous forcer de prendre des fonctions pour lesquelles il n'a pas de légitimité surtout qu'il s'agit aussi de mon argent
Je n'aime pas l'idée de ne pas avoir un syndic indépendant
je dis qu'il s'agit aussi (et surtout) de l'argent de ce cp majoritaire.
Il existe une majorité qui opte pour le choix d'un syndic bénévole et un petit électron libre qui "n'aime pas l'idée"...
La légitimité existe dès que la proposition de syndic bénévole est votée à la majorité.
Plus on a de quotités, plus on paie... et plus on paie, plus on décide.
La référence de Panchito fait état de la répartition des charges... Par exemple, si des travaux concernent exclusivement les garages, il revient aux seuls garages de payer, mais aussi de décider. Les décideurs sont les payeurs et inversement.
Le concept d'un minoritaire isolé qui impose sa vue -et des frais supplémentaires- à la majorité n'est pas acceptable. Et c'est ce qu'il veut faire : choisir un syndic pro, à charge de l'ensemble de la copro. Il n'accepte pas que la majorité impose son choix, mais il peut imposer son choix à la majorité... curieux raisonnement.

D'accord mais ... tout cela doit se passer dans le cadre de la loi, donc entre autres tenir compte avec l'effet d'un éventuel mélange d'intérêts.

La ligne droite entre les lois de 1994 à 2018 est justement d'éviter un mélange d'intérêt, en ce qui concerne entre autres les finances de tant le grand que le petit propriétaire.
.

copropriétaire engalère

YellowSubmarine · #40 25-11-2019 15:17:19

copropriétaire engalère a écrit :

...
manque juste le bruit des bottes........
...

Bonjour,

Ce genre de remarque m'indispose fortement.

Bonne journée.

luc

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