Faillite de syndic

J'ai connu une telle situation. Le nombre de copropriétaire était excessivement limité, et le curateur aussi (mais pas dans le même sens)

J'étais en train d'acheter des lots. J'ai demandé au curateur de convoquer une AG. Il m'a dit qu'il était curateur, pas syndic. Il refusait de continuer la mission du failli. Il a fini par convoquer l'AG, il a refusé d'être reconduit dans sa mission, j'ai été nommé syndic (alors que pas agent immobilier et pas encore propriétaire), à ma charge de régler le problème IPI éventuel. C'était illégal et proposé par l'avocat curateur. J'ai donc accepté avec l'accord unanime des deux autres propriétaires.

Dans certains actes de base, il est prévu qu'en cas de carence du syndic, la personne la plus agée, ou celle avec le plus de quotité, devient automatiquement syndic. Je ne sais si c'est légal.

Il faut demander au curateur de convoquer l'AG, avec comme point à l'ordre du jour la nomination d'un nouveau syndic. Si le curateur refuse, si c'est mentionné dans votre acte de base, et si la copropriété se serre les coudes en une belle unanimité, que le syndic désigné à l'acte de base convoque l'AG. Si les comptes sont prêts à être approuvé, c'est encore mieux.

En tout état de cause, mettez vous sans tarder à la recherche d'un nouveau syndic qui pourra vous guider, et éventuellement être présent lors de l'AG.

Quelle est la taille de votre copropriété?

Avec 14 appartements et une bonne ambiance, vous pourriez penser à sortir de cette impasse par un ensemble de décisions unanimes prises par courrier. C'est une des dispositions du code civil qui pourrait vous aider.

Les 5 autres propriétaires sont-ils "hostiles"?

@grmff
Les 5 autres copropriétaires ne sont pas venus et je n'ai pas eu de contact avec eux bien que résidant sur place.
J'avais adressé un mail à tout le monde avec la copie de la convocation en pièce jointe et en avait affiché une dans le hall.
Je ne sais pas s'ils sont hostiles à notre élection ou à la mise en place d'un nouveau syndic mais je crois plutôt que cela ne les intéressent pas sauf un, bien sûr (voir en-dessous).
La véritable inquiétude que nous (mon homologue et moi-même) avons est d'être dans l'illégalité d'avoir été nommé comme syndic temporaire et d'agir en tant que tel et ce, pour une seule raison : un des copropriétaires de l'ACP est défaillant (extrêmement débiteur) depuis trop longtemps et l'ACP a lancé une procédure en justice pour récupérer ce qu'il doit mais nous en sommes qu'aux balbutiements (demande des documents par l'avocat pour monter le dossier et dans le même temps, notre syndic qui aurait dû gérer cette affaire, s'est declaré en faillite)

La majorité des copropriétaires qui ne veut plus payer le dû d'un copropriétaire indélicat', ne veut pas voir l'ACP déboutée de sa demande pour vice de procédure suite à une erreur de notre part.

@PIM
Par contre, le syndic n'était pas copropriétaire

L'art.577-6, §2, al.4, C. civil prévoit

" A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

( texte applicable à partir du 1/1/2019)

L'AGE est souveraine pour délibérer sur l'ordre du jour qui lui est soumis.

Je ne me souvenais plus de cet article. Si vous étiez le président de la dernière AG avant faillite, votre convocation est inattaquable.

Dès lors, si la nomination d'un syndic était à l'ordre du jour, cette nomination est parfaitement valide.

J'espère pour la cohérence de votre copropriété que le syndic a été nommé à l'unanimité des présents, et qu'il aura l'intelligence de maintenir cette unité dans l'adversité. Parce que de l'adversité, il y en aura un peu même si vous êtes unis. Et beaucoup si vous vous tirez dans les pattes.

Voici le lien vers la police d'assurance souscrite par l'IPI (telle que disponible sur leur site):

https://www.ipi.be/sites/default/files/ … 2015_0.pdf

@PIM

Merci je vais aller voir votre lien

@GT
C'est assez compliqué ... Je vais esayer de vous donner les infos tel que je les ai comprises.
Il semble qu'une société immobilière A aurait prêtée de l'argent à une société immobilière B qui après quelques temps a scindé son activité en immobilier et syndic. Le gérant de la société immobilière B a été démarché/recruté/déniché il y a 3 ans, par mon homologue du CdC et s'est présenté comme potentiel syndic.
L'idée de départ était de mettre sous pression l'ancien syndic afin qu'il se ressaisisse puisqu'il ne traitait pas le problème des CP défaillants et cela s'aggravait chaque année un peu plus.
Evidemment, l'ancien syndic mis en minorité lors de l'AG a été remercié et nous avons accueilli le gérant de la société immobilière B comme nouveau syndic. Il nous a fourni un numéro IPI.
Au bout d'un certain temps (3 ans), le curateur de la société immobilière A (déclarée en faillite) a demandé à la société B d'honorer sa créance, ce qu'elle n'a pas pu faire ...
Le résultat est un effet domino qui touche l'ACP directement.
J'ai appris récemment que le gérant n'avait pas de numero IPI. D'où provenait celui qu'il nous a fourni, je ne sais pas ?
Je sais aussi qu'il s'est séparé d'une de ses collaboratrices dans l'année écoulée (notre contact pour ce qui était des prestations du syndic) et que celle-ci a rejoint/créé une société (de syndic ou immobilière, ou les deux ??) et qu'elle effectue des services de syndic. Il se peut que le numéro IPI fourni était celui de cette collaboratrice ...

Ce numéro IPI existait lors de sa vérification, il y a trois ans mais existe-t-il encore aujourd'hui, je ne sais pas ?

Merci pour ces 3 liens ... Je vais passer une bonne soiree, je crois