Faillite de syndic

Papyrus · #1 27-11-2019 21:35:21

Bonsoir,

Copropriétaire dans une résidence de 14 lots (appartements), notre syndic (depuis 3 ans) est en faillite depuis fin Octobre.
L'AGA était prévue début Décembre.

Nous n'avons actuellement aucune information concernant tous les dossiers en cours, les comptes, etc ...
Depuis peu, nous savons que les comptes étaient en cours de finalisation (clôture au 30/09/19) mais n'ont pas été envoyé chez le réviseur.
Nous avons aussi la possibilité de nous connecter pour accéder aux comptes mais nous n'avons pas de situation comptable sauf celle officielle de l'année précédente.

Outre le fait que mon homologue dans le conseil de copropriété doit récupérer prochainement tous les documents, j'aimerai connaître les actions à réaliser qui nous incombent afin de remettre la copropriété sur des rails.

luc · #21 29-11-2019 19:00:53

Papyrus a écrit :

@PIM
Merci je vais aller voir votre lien
@GT
C'est assez compliqué ... Je vais esayer de vous donner les infos tel que je les ai comprises.
Il semble qu'une société immobilière A aurait prêtée de l'argent à une société immobilière B qui après quelques temps a scindé son activité en immobilier et syndic. Le gérant de la société immobilière B a été démarché/recruté/déniché il y a 3 ans, par mon homologue du CdC et s'est présenté comme potentiel syndic.
L'idée de départ était de mettre sous pression l'ancien syndic afin qu'il se ressaisisse puisqu'il ne traitait pas le problème des CP défaillants et cela s'aggravait chaque année un peu plus.
Evidemment, l'ancien syndic mis en minorité lors de l'AG a été remercié et nous avons accueilli le gérant de la société immobilière B comme nouveau syndic. Il nous a fourni un numéro IPI.
Au bout d'un certain temps (3 ans), le curateur de la société immobilière A (déclarée en faillite) a demandé à la société B d'honorer sa créance, ce qu'elle n'a pas pu faire ...
Le résultat est un effet domino qui touche l'ACP directement.
J'ai appris récemment que le gérant n'avait pas de numero IPI. D'où provenait celui qu'il nous a fourni, je ne sais pas ?
Je sais aussi qu'il s'est séparé d'une de ses collaboratrices dans l'année écoulée (notre contact pour ce qui était des prestations du syndic) et que celle-ci a rejoint/créé une société (de syndic ou immobilière, ou les deux ??) et qu'elle effectue des services de syndic. Il se peut que le numéro IPI fourni était celui de cette collaboratrice ...
Ce numéro IPI existait lors de sa vérification, il y a trois ans mais existe-t-il encore aujourd'hui, je ne sais pas ?

Lien à utiliser pour le verifier:
Recherchez-vous un agent immobilier agréé IPI ? Vous les trouverez tous ici !

Les données vérifiés auraient du se trouver dans le contrat écrit (Art. 577-8 §1 CC). L'agrégation IPI est une disposition qui régit les relations entre le syndic et l'ACP.

Contactez le Départemenet Dépistage à l'IPI et decrivez les faits constaté dans ce sujet.

Dans mon ACP cela a mené dans les trois mois après constat d'un huissier de l'IPI présent à l'AG (procuration de moi) à une démission de deux des trois gerants, inscription comme stagaire IPI du 3ème, ... . Il y a plus, mais pas utile dans le cadre de ce sujet.

Commentaires:

N'oubliez pas le principe que, sauf quelques uns, tous les firmes syndic ne sont pas agréé IPI, mais utilisent l'agrégation IPI de leurs gérants, qui doivent être agréé IPI dans la plupart des cas. L'exception doit être clairement mis dans le contrat syndic-ACP.

Il serait utile de faire mentionner par voie de point à l'OJ dans le ROI le mandataire (avocat d'ACP, CdC et/ou Cac) qui aurait la mission de vérifier périodiquement l'existence de cette agrégation et/ou le dégré d'activité de la firme syndic (changements gérants, vente d'actions, comptes annuels et l'état du capital propre (négatif ou pas?), faillite, ...).

En 2015 mon ACP s'est retrouvé avec 100% d'autres actinnaires de la firme syndic, sans que cela a été mentioné à d'autres personnes que le clan et moi. J'ai déposé plainte à l'IPI pour une dèsinformation de l'AG. Cette plainte a été classé sans suite ... par un assesseur dont un membre de son cabinet est devenu avocat de l'ACP.

Edit: ecrit ce mail n'ayant pas encore lu la replique de PIM, qui donne des liens à visiter.

Dernière modification par luc (29-11-2019 19:03:22)

Papyrus · #22 29-11-2019 19:11:35

@PIM et @Luc

Merci pour vos liens ...

Je viens de verifier et la personne ressortant de ma recherche est une personne dont je n'ai jamais entendu parlé ...

Je ne sais pas quoi en penser ... Enfin je dirais plutôt que j'essaye d'arrêter de trop penser ...

Papyrus · #23 29-11-2019 19:14:01

J'ai une requête particulière, si quelqu'un peut m'aider ...

Comment fait-on pour connaître les sociétés en faillite ?

GT · #24 29-11-2019 20:14:12

Papyrus a écrit :

J'ai une requête particulière, si quelqu'un peut m'aider ...
Comment fait-on pour connaître les sociétés en faillite ?

Les ouvertures de faillites sont publiées au Moniteur belge. Le curateur est identifié ds la publication.

Le problème a déjà été évoqué sur ce forum.

http://www.juridat.be/tribunal_commerce … ers.htm#Q1

PIM · #25 29-11-2019 20:36:36

Comment avez-vous appris la faillite de votre syndic ?

GT · #26 29-11-2019 20:36:59

grmff a écrit :

Si vous étiez le président de la dernière AG avant faillite, votre convocation est inattaquable.
Dès lors, si la nomination d'un syndic était à l'ordre du jour, cette nomination est parfaitement valide.

Art. 577-6, § 2, al.4, C. civil
"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

1 Etablir le défaut ( et non pas la carence de celui-ci) d'un syndic ( il n'y a pas ou plus de syndic)
2. Respecter l'ordre : d'abord le CDC (mission légale complémentaire attribuée au CDC), ensuite le président de la dernière AG (prérogative qui lui revient à défaut de l'existence d'un CDC p.e. ds les petites copropriétés) , enfin 1 ou plusieurs copropriétaires disposant d'un certain nombre des quotes-parts ds les parties communes.

Papyrus · #27 29-11-2019 21:11:30

@ PIM et @GT

Donc, mon homologue dans le CDC m'a appris la faillite, je ne l'ai pas vérifié personellement.

Fin Octobre, dans le hall de notre résidence, j'ai trouvé un avis de passage du facteur concernant un recommandé adressé "aux copropriétaires de notre résidence".
J'ai trouvé l'intitulé du destinataire absurde puisque la totalité des copropriétaires ne pouvait se déplacer pour aller chercher un recommandé.
Dans la journée, il avait disparu.
J'ai pensé après avoir appris la faillite par mon homologue du CDC que le recommandé était vraisemblablement l'annonce de la faillite du syndic.
Je n'ai pas pris cet avis de recommandé et je n'ai été le chercher à la poste pour deux raisons : - l'intitulé des destinataires me paraissait absurde et je pensais qu'aucun guichetier ne me remettrait ce recommandé en venant tout seul avec ma seule carte d'identité qui ne prouvait pas que j'étais propriétaire dans la résidence,
- une firme fournisseur d'electricité avait démarché sauvagement la copropriété quelques mois auparavant et avait réussi à hameçonner un ou deux locataires et les inondaient de courriers et de relances. Je ne voulais certainement pas être celui qui allait chercher le courrier qui ne m'était pas forcément destiné. N'étant pas nominatif clairement,p et n'en attendant pas non plus, ce courrier pouvait rester à la poste ...

"A defaut de syndic" : je n'ai pas vérifié personnellement si le syndic était en faillite et m'en suis remis à mon homologue qui me l'a confirmé oralement.

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #28 29-11-2019 21:38:59

Papyrus a écrit :

@ PIM et @GT
Donc, mon homologue dans le CDC m'a appris la faillite, je ne l'ai pas vérifié personellement.
Fin Octobre, dans le hall de notre résidence, j'ai trouvé un avis de passage du facteur concernant un recommandé adressé "aux copropriétaires de notre résidence".
J'ai trouvé l'intitulé du destinataire absurde puisque la totalité des copropriétaires ne pouvait se déplacer pour aller chercher un recommandé.
Dans la journée, il avait disparu.
J'ai pensé après avoir appris la faillite par mon homologue du CDC que le recommandé était vraisemblablement l'annonce de la faillite du syndic.
Je n'ai pas pris cet avis de recommandé et je n'ai été le chercher à la poste pour deux raisons : - l'intitulé des destinataires me paraissait absurde et je pensais qu'aucun guichetier ne me remettrait ce recommandé en venant tout seul avec ma seule carte d'identité qui ne prouvait pas que j'étais propriétaire dans la résidence,
- une firme fournisseur d'electricité avait démarché sauvagement la copropriété quelques mois auparavant et avait réussi à hameçonner un ou deux locataires et les inondaient de courriers et de relances. Je ne voulais certainement pas être celui qui allait chercher le courrier qui ne m'était pas forcément destiné. N'étant pas nominatif clairement,p et n'en attendant pas non plus, ce courrier pouvait rester à la poste ...
"A defaut de syndic" : je n'ai pas vérifié personnellement si le syndic était en faillite et m'en suis remis à mon homologue qui me l'a confirmé oralement.

bonne chance et bon courage.........je lis votre aventure et laisse les pros vous orienter.

GT · #29 29-11-2019 21:58:46

Papyrus a écrit :

@ PIM et @GT
Donc, mon homologue dans le CDC m'a appris la faillite, je ne l'ai pas vérifié personellement.

Et votre collègue ds le CDC, vous ne l'avez pas maintenant (ré)interrogé sur les circonstances dans lesquelles il a été informé de la faillite ?

Dernière modification par GT (29-11-2019 21:59:20)

GT · #30 29-11-2019 22:04:37

Papyrus a écrit :

Pour la même raison évoquée (soit le fait d'être curateur et pas syndic), le curateur ne semble pas désireux de poursuivre la mission de syndic avec notre copropriété comme avec la quinzaine d'autres concernées, mais je vais lui demander pour m'en assurer ainsi que ce qu'il nous propose pour poursuivre la gestion de notre copropriété.

Donc vous avez identifié le curateur. Comment ?
Vous ne lui avez pas demandé une copie de ou des des lettres qu'il a envoyées aux copropriétaires dans votre aCP ?
Qu' a-t-il écrit concernant la continuation de la gestion de votre aCP ?

GT · #31 29-11-2019 22:10:38

luc a écrit :

Commentaires:
N'oubliez pas le principe que, sauf quelques uns, tous les firmes syndic ne sont pas agréé IPI,

Il me semble avoir lu sur ce forum que , très peu, très très peu de sociétés étaient agréées en qualité de syndic.
Information communiquée par une personne exerçant des responsabilités à l'IPI.

luc

GT · #32 29-11-2019 22:22:26

Papyrus a écrit :

@grmff
La véritable inquiétude que nous (mon homologue et moi-même) avons est d'être dans l'illégalité d'avoir été nommé comme syndic temporaire et d'agir en tant que tel et ce, pour une seule raison : un des copropriétaires de l'ACP est défaillant (extrêmement débiteur) depuis trop longtemps et l'ACP a lancé une procédure en justice pour récupérer ce qu'il doit mais nous en sommes qu'aux balbutiements (demande des documents par l'avocat pour monter le dossier et dans le même temps, notre syndic qui aurait dû gérer cette affaire, s'est declaré en faillite)

La loi ne prévoit pas l'existence de 2 syndics : vous et votre collègue ds le conseil de copropriété.
Un syndic ne peut cumuler les fonctions de membre du conseil ou de commissaire aux comptes avec celle de syndic.
Le syndic (un seul) représente l'association des copropriétaires.
Le syndic ne peut utiliser une procuration établie à son nom pour une AG. Le syndic ne peut , affirme le texte légal, intervenir comme mandataire d'un copropriétaire, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

Et pour quelle durée avez-vous été élu en AG ?

Dernière modification par GT (29-11-2019 22:24:08)

Papyrus · #33 29-11-2019 23:16:45

Tout d'abord merci pour vos commentaires et vos réponses.

J'ai verifié le moniteur belge et le syndic est bien declaré en faillite depuis la mi Octobre.
Il n'y a plus dès lors, l'existence de deux syndics en simultanée.

Mon homologue du CdC avait un contact privilégié avec le gérant de la société qui l'en a informé.
De plus, le gérant et moi-même avions beaucoup de mal à nous supporter puisque je trouvais son inaction assez inacceptable.
1 iere année : mise en place d'un logiciel comptable et aucune réalisation dans la copropriété, ni travaux, ni prise en charge des dossiers en justice (CP défaillants et sinistre dans la copropriété), ni recouvrement.
2ieme année : roulement du personnel et toujours rien de démarrer dans la copropriété, ni travaux, ni dossier sauf le recouvrement.
Il semble qu'il ait quand même transmis un dossier de recouvrement chez un avocat ... Juste à la fin puisque nous venons juste de recevoir la demande de documents par l'avocat.

Le syndic a été remplacé fin 2017. Il n'a été syndic que 2 ans pour notre ACP, et pas 3 ans. Désolé pour cette méprise.

Mon homologue a contacté le curateur mais je ne connais la teneur de leurs échanges. Il ne semble pas lui avoir demandé les documents adressés aux ACP, du moins, il ne m'en a pas parlé. Je vais l'interrogé demain.
Je suppose qu'en ce qui concerne la gestion des copropriétés repris par le curateur, cela ne semble pas prévu par celui-ci. Il semble gérer des actifs et non pas le travail de la société dont il gère la fermeture. Je n'en sais pas plus mais je vais interrogé mon homologue demain et le curateur lundi si pas demain.

Je vous remercie pour la précision concernant le syndic et son nombre de personne.
En effet, je trouvais que c'était incompatible pour des raisons de collusions possibles. On ne pouvait pas être l'organe et exécuteur et son contrôle.
Il va donc falloir reconvoquer une AGE pour refaire l'élection du syndic et même du CDC. Nous pourrons alors nous partager les taches dans le cas ou nous serions réélus par les autres CP.
La durée que nous avons mentionné en AGE est celle nécessaire à trouver un nouveau syndic évalué par nos soins.
Nous avons déjà commencé les recherches et "auditionné" un syndic possible.
Pendant cette durée, nous nous proposions de gérer les affaires courantes.
Nous avons mentionné la période du milieu ou de la fin Janvier 2020, à cause des fêtes de fin d'année.

Cela ressemble à un itinéraire maculé d'erreurs mais ce n'est pas notre métier. Cela dit, cela n'excuse pas l'action avant la prise d'infos.
Je crois que nous avons pecher par excès d'inquiétude et l'envie de remettre le tout d'aplomb.

GT · #34 30-11-2019 08:39:00

Papyrus a écrit :

... Juste à la fin puisque nous venons juste de recevoir la demande de documents par l'avocat.

Et à qui l'avocat s'est-il adressé ?
Aux syndics ( càd à vous et au second syndic choisi par l'AGE convoquée par le conseil) ?
Une assurance responsabilité civile a été souscrite par l'ACP au profit des 2 nouveaux syndics (vous et votre homologue) ?

Quid du compte en banque de l'association des copropriétaires ? le transfert a-t-il été effectué ? qui accède à ce compte maintenant ?

Une expression affirme : l'enfer est pavé de bonnes intentions.

Si je peux me permettre un conseil : que l'AG choisisse le plus rapidement possible un syndic professionnel, à moins que des profils de qualité existent parmi les copropriétaires et soient disponibles q. Syndic, cela ne s'improvise pas.

Dernière modification par GT (30-11-2019 09:01:57)

PIM

luc · #35 30-11-2019 10:34:21

GT a écrit :

Papyrus a écrit :
... Juste à la fin puisque nous venons juste de recevoir la demande de documents par l'avocat.
Et à qui l'avocat s'est-il adressé ?
Aux syndics ( càd à vous et au second syndic choisi par l'AGE convoquée par le conseil) ?
Une assurance responsabilité civile a été souscrite par l'ACP au profit des 2 nouveaux syndics (vous et votre homologue) ?
Quid du compte en banque de l'association des copropriétaires ? le transfert a-t-il été effectué ? qui accède à ce compte maintenant ?
Une expression affirme : l'enfer est pavé de bonnes intentions.
Si je peux me permettre un conseil : que l'AG choisisse le plus rapidement possible un syndic professionnel, à moins que des profils de qualité existent parmi les copropriétaires et soient disponibles q. Syndic, cela ne s'improvise pas.

Je ne peux que confirmer à 200% les dires de GT.

Pour ce qui concerne le compte bancaire il faut faire attention quand à la règelmentation bancaire pour les comptes de personnes morales. Vous devez d'abord vous conformer à l'AR Syndic. C'est impossible de enregistrer deux syndics à la BCE.

GT · #36 30-11-2019 10:56:25

luc a écrit :

Pour ce qui concerne le compte bancaire il faut faire attention quand à la règelmentation bancaire pour les comptes de personnes morales. Vous devez d'abord vous conformer à l'AR Syndic. C'est impossible de enregistrer deux syndics à la BCE.

Le syndic doit être inscrit à la Banque-Carrefour des entreprises ( à ne pas confondre avec l'inscription de l'a copropriété à la BCE)

15 MARS 2017. - Arrêté royal relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 15&dddm=03

https://easysyndic.be/actualites/de-deu … te-rappels

Dernière modification par GT (30-11-2019 11:00:36)

luc

luc · #37 30-11-2019 11:51:16

GT a écrit :

luc a écrit :
Pour ce qui concerne le compte bancaire il faut faire attention quand à la règelmentation bancaire pour les comptes de personnes morales. Vous devez d'abord vous conformer à l'AR Syndic. C'est impossible de enregistrer deux syndics à la BCE.

Le syndic doit être inscrit à la Banque-Carrefour des entreprises ( à ne pas confondre avec l'inscription de l'a copropriété à la BCE)
15 MARS 2017. - Arrêté royal relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 15&dddm=03
https://easysyndic.be/actualites/de-deu … te-rappels

@Papyrus:

Si vous ne connaissez pas le N° BCE de votre ACP, cherchez TOUS le N° de BCE utilisés dans votre immeuble, tant pour les entités (=firmes) et les établissements qui ont adresse à ce N° de police (= N° de maison). dans cette liste vous trouverez les ACP. S'il ya plusieurs revenez sur ce forum.

BCE: Recherche par adresse:

grmff · #38 30-11-2019 12:00:40

Pour une copropriété de 14 appartements, c'est pas très compliqué d'être syndic. C'est évidemment une question de choix et de disponibilité.

S'il est possible qu'il ne soit pas interdit d'être syndic "à deux", sous la forme d'une "association de fait", c'est compliqué et pas nécessairement recommandé. Il vaut mieux qu'une seule personne soit le syndic officiel.

L'inscription à la BCE est une obligation. Mais franchement, tout le monde s'en fiche. C'est très très loin d'être une priorité dans le cas qui vous occupe, surtout si vous comptez nommer un syndic professionnel dans les semaines qui viennent.

Pour le compte bancaire, une copie du PV décisionnel de l'assemblée générale vous désignant devrait suffire à votre banque. J'irais sans tarder, histoire de vérifier si votre syndic a vidé le compte ou non.

Ma priorité serait de prendre contact avec les fournisseurs: banque, assurance incendie, électricité, gaz, eau, ascenseur, Sect Ascenseur, mazout, chauffagiste pour entretien de la chaudière, travaux, commande ou en cours, etc.

Ma deuxième priorité serait de récupérer les documents de la copropriété qui restent chez le curateur ou au bureau du failli. De préférence avant que tout ne passe à la poubelle...

Une fois que vous avez ces documents, passez en revue les factures des derniers exercices pour vérifier que vous avez bien contacté tout le monde.

GT · #39 30-11-2019 12:18:52

grmff a écrit :

Pour une copropriété de 14 appartements, c'est pas très compliqué d'être syndic. C'est évidemment une question de choix et de disponibilité.

Je ne partage pas cette opinion .
Jamais je n'accepterais d'être le syndic d'une ACP.
Sont attendues du syndic des compétences techniques, juridiques, comptables, administratives et relationnelles . Que l'ACP compte 5, 14 ou 100 appartements.

Je ne les possède pas.

Dernière modification par GT (30-11-2019 12:20:02)

GT · #40 30-11-2019 12:22:57

Pour info en ce qui concerne des obligations du syndic sortant

Art.577-8, § 4, 9°, C. civil

"(...)le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;"

Mais qui est le syndic sortant ?
Une société ou une personne physique titulaire d'un numéro IPI ? Quelle est la personne physique habilitée à agir en qualité de syndic titulaire du numéro d'agrément IPI ?

Comment a été rédigé le contrat (obligatoire) entre les parties ?

art.577-8, § 1, al.2
"Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit."

Dernière modification par GT (30-11-2019 12:30:07)

Faillite de syndic

Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Re : Faillite de syndic

Pied de page des forums