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Résiliation de bail juste après signature ?

PFS
Pimonaute
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Résiliation de bail juste après signature ?

Bonjour,

Tout d'abord merci à tous les membres de ce forum qui est une véritable mine d'or,  c'est grâce à vous que j'ai pu me lancer dans l'immobilier.  Merci encore, cela a été un vrai plaisir jusqu'à présent.

Je vous contacte aujourd'hui car j'ai en location un petit immeuble.
J'ai toujours veillé à choisir des locataires solvables et semblant le plus sérieux possible.

J'ai signé un contrat de bail avec un nouveau locataire (qui ne vit pas encore dans l'appartement à l'heure d'aujourd'hui)  il y a moins de 2 semaines. Celui-ci en voulant transporter des gros meubles par les escaliers, a endommagé les parties communes qui avaient été refaites à neuf. Il me soutient que ce n'est pas lui, or il n'y a aucune autre possibilité que lui... C'est une certitude.

J'ai également remarqué que ce locataire était particulièrement suspicieux alors que j'ai toujours été parfaitement transparent et courtois avec lui. Je ne comprends pas.

Je ne comprends pas pourquoi il refuse de reconnaître qu'il a endommagé les parties communes, alors qu'il m'a lui-même envoyé un mail pour me signaler qu'il constatait des dégâts dans celle-ci alors que je peux certifier qu'il n'y avait rien le matin avant son mail.

J'ai un très mauvais pressentiment pour la suite. Je pense que j'ai commis une erreur en le prenant. J'ai peur que les problèmes s'amplifient.

Sauriez-vous si je peux faire déchirer le bail sans frais, celui-ci n'ayant pas encore été enregistré ? Qu'en serait-il si je parviens à lui faire demander par lui-même une résiliation anticipée ?
Que puis-je invoquer ? Quelles seraient mes possibilités d'action ?
Je précise qu'il a déjà payé son premier mois et que la garantie locative n'a pas encore pu être bloquée.

Je vous remercie d'avance pour votre aide, j'ai investi énormément de mon énergie et de ce que j'avais dans ce bien, j'espère sincèrement qu'il existe une solution.

Dans l'attente de vos réponses, bien cordialement,

PFS

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panchito
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Non, à partir du moment où il a reçu sa copie signée par les parties, vous ne savez pas "annuler" le contrat!

Ne JAMAIS donner les clés, ni accès au bien tant que:
- la garantie n'est pas constituée
- l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé
- vous n'avez  pas la preuve que locataire est assuré
- vous n'avez pas la preuve que votre loyer sera payé par ordre permanent à la date que vous avez indiquée dans le bail

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Je partage grosso modo l'avis ci-dessus.
(Et même si votre locataire n'avait pas de copie du bail contre-signé, il semble avoir déjà suffisamment d'éléments pour démontrer qu'un accord de location existe entre vous - rien que le fait de posséder les clés et vos échanges de mails / SMS).

Ce que vous pouvez faire :
Avoir une discussion franche et bien cadrée avec lui (que vous pourriez/devriez bien préparer, un peu de la même façon que lorsqu'on évalue un collaborateur). Et exiger que la garantie soit déposée sans délai.
Pour les dégâts dans les parties communes, vous pouvez uniquement contester si vous possédez des éléments de preuve démontrant qu'elles étaient en parfait état avant son arrivée (photos, facture d'entreprise très très récente, … état des lieux). Sans cela, vous devrez sûrement l'assumer… mais cela ne m'empêcherait pas de dire ce que j'en pense au locataire. Et de ne pas avoir eu le temps d'oublier cet élément lors de son état des lieux de sortie à ultérieur.

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libra
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

PFS a écrit :

la garantie locative n'a pas encore pu être bloquée.

Qu'entendez-vous par là? Garantie pas encore constituée? Garantie provisoirement en mains propre?

Pour le reste,
- c'est à vous à prouver qui a fait les dégâts. Une présomption ne suffit pas.
- le bail est conclu, impossible de le résilier dans l'immédiat.

Dernière modification par libra (05-02-2020 09:53:53)

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PFS
Pimonaute
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Au sujet de la garantie,  elle n'a pas encore été constituée suite à un problème de formalités au niveau de la banque. J'ai d'ailleurs eu la banque du locataire en ligne qui m'a assuré qu'il n'y avait aucun problème mais qu'il fallait seulement attendre 1 semaine de plus. Je ne me suis donc pas inquiété, d'autant plus que le locataire m' avait fourni des solides preuves de revenus confortables.  Je pense qu'il paiera son loyer, mais bon si c'est pour tout démolir et ne rien assumer c'est pas idéal non plus...
En y pensant, ne pourrais-je pas m'appuyer sur le fait que la garantie locative n'ait pas encore été déposée pour déchirer le bail ? Ou bien cela serait abusif ?

Tout le reste est ok (sauf l'état des lieux, prévu fin de semaine).  Je lui ai peut-être donné les clés trop tôt, mais cela ne change rien dans ce cas-ci. Les dégâts auraient simplement eu lieu 2 semaines plus tard.

Prouver sans laisser l'ombre d'un doute va être compliqué et fastidieux. Je préfère ne pas en arriver là directement.

Comme je ne peux rien faire d'autre, je vais comme vous le proposez avoir une discussion franche avec lui, juste après son état des lieux complet. J'essayerai de lui faire peur, qu'il comprenne les règles du jeu. Heureusement, mon bail me permet d'effectuer des visites et des états des lieux intermédiaires dans son appartement.
Peu probale, j'espère même lui faire comprendre que ça va être un calvaire autant pour lui que pour moi et qu'il vaut mieux résilier le bail de commun accord.
De toute façon, après 1 an je le mets dehors.

Dernière modification par PFS (05-02-2020 10:43:41)

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panchito
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

PFS a écrit :

Tout le reste est ok

Vous vous trompez complètement.

Absolument rien n'est OK, il a déjà accès aux lieux et

1/ la garantie n'est pas constituée
2/ l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé
3/ vous n'avez  pas la preuve que locataire est assuré
4/ vous n'avez pas la preuve que votre loyer sera payé par ordre permanent à la date que vous avez indiquée dans le bail

Bonne chance, car vous allez en avoir besoin!

Dernière modification par panchito (05-02-2020 10:46:20)

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libra
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

PFS a écrit :

Au sujet de la garantie,  elle n'a pas encore été constituée suite à un problème de formalités au niveau de la banque. J'ai d'ailleurs eu la banque du locataire en ligne qui m'a assuré qu'il n'y avait aucun problème mais qu'il fallait seulement attendre 1 semaine de plus.

Belles paroles qui n'a aucune valeur. Une telle banque; c'est à fuir.

PFS a écrit :

En y pensant, ne pourrais-je pas m'appuyer sur le fait que la garantie locative n'ait pas encore été déposée pour déchirer le bail ?

Non.

PFS a écrit :

Tout le reste est ok (sauf l'état des lieux, prévu fin de semaine).  Je lui ai peut-être donné les clés trop tôt, mais cela ne change rien dans ce cas-ci. Les dégâts auraient simplement eu lieu 2 semaines plus tard.

Cela change tout. D'abord il n'est pas dit qu'il y aura état des lieux d'entrée. En suite, s'il y aura un état des lieux d'entrée, tout les dégâts faits d'ici là ne pourront pas lui être imputables.

PFS a écrit :

Heureusement, mon bail me permet d'effectuer des visites et des états des lieux intermédiaires dans son appartement.

Je doute que cette clause soit légale.

Dernière modification par libra (05-02-2020 11:14:35)

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PFS
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Si je ne lui avais pas laissé l'accès au lieu, j'aurais perdu un mois de loyer. J'ai la preuve que le locataire est assuré. Idem pour paiement du loyer.  Pour la garantie locative, elle sera forcément bloquée d'ici peu, si ce n'est pas le cas alors tant mieux car j'aurai une bonne raison de le dégager tout de suite.

L'appartement ayant été remis à neuf, je peux apporter toutes les preuves nécessaires si le nouveau locataire y fait des dégâts (avant l'état des lieux qui est prévu fin de semaine).

Quant à savoir si les clauses de visite et d'état des lieux intermédiaires sont légales ou non, rien à ma connaissance ne les interdit, à condition bien sûr que le locataire soit présent et que ce ne soit pas utilisé abusivement. Même si elles devaient s'avérer illégales, ça me permet quand même de faire pression.

Merci pour vos réponses.

Dernière modification par PFS (05-02-2020 12:13:43)

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panchito
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

PFS a écrit :

Si je ne lui avais pas laissé l'accès au lieu, j'aurais perdu un mois de loyer.

En fait, vous risquez de perdre maintenant des milliers d'euros pour avoir eu peur de perdre quelques centaines d'euros?

Puisque le 1er mois de loyer est payé (février je suppose), il n'avait qu'à faire en sorte pour que toutes les conditions contractuelles soient remplies par lui, avant d'avoir les clés!

Elles ne sont pas remplies par lui? C'est dommage, et bien qu'il ait payé depuis le 1er , il n'aura pas les clés. Rien à faire.

Vous avez un bail PIM? Cette clause est noire sur blanc dans le contrat.

Le preneur ne pourra prendre possession des lieux tant que la garantie n'est pas constituée.

Et j'en rajoute 3 autres:
1/ tant que l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé
2/ tant que je n'ai pas la preuve que locataire est assuré
3/ tant que je n'ai pas la preuve que le loyer sera payé par ordre permanent à la date indiquée dans le bail

A votre locataire de se débrouiller pour remplir toutes les conditions avant le 1er...

Dernière modification par panchito (05-02-2020 13:31:40)

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libra
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

PFS a écrit :

Si je ne lui avais pas laissé l'accès au lieu, j'aurais perdu un mois de loyer.

Sur quelle base repose cette affirmation?

PFS a écrit :

Pour la garantie locative, elle sera forcément bloquée d'ici peu, si ce n'est pas le cas alors tant mieux car j'aurai une bonne raison de le dégager tout de suite.

À nouveau sur quelle base repose cette affirmation? En principe, seul le juge de paix peut ordonner la résiliation du bail. Je doute fort que le juge vous suivra. J'ai d'ailleurs une expérience malheureuse en la matière.

PFS a écrit :

L'appartement ayant été remis à neuf, je peux apporter toutes les preuves nécessaires si le nouveau locataire y fait des dégâts (avant l'état des lieux qui est prévu fin de semaine).

C'est un bon point. Encore faut-il que les preuves soient acceptées.

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PFS
Pimonaute
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

En effet, dans le but d'avoir une bonne entente (erreur de ma part), je lui ai laissé la mise à disposition du logement avant que toutes les conditions du bail ne soient remplies. Les deux qui ne le sont pas encore sont la garantie locative (il peut démontrer que c'est en cours et que le retard ne relève pas de sa responsabilité) et l'état des lieux (prévu fin de semaine, en cours donc, et relevant de ma responsabilité puisque c'est moi qui ai fait les démarches).
Ai-je un moyen d'agir étant donné que toutes les conditions ne sont donc pas remplies ? (le bail n'est pas encore enregistré, je ne sais pas si ça change quelque chose pour moi)

Il n'aurait pas accepté de signer à partir du 1er février si je ne lui avais pas donné accès au bien.
Si je veux invoquer le fait que la garantie locative n'est pas bloquée, je devrai en effet passer par un juge de paix qui risque de juger que ma décision de le virer est disproportionnée, je le crains. Vous avez raison, c'est mal barré.
Je tenterai d'éviter autant que possible de passer en justice. Je pense que l'idéal serait que je puisse faire comprendre qu'il vaut mieux résilier le bail directement de commun accord. S'il ne veut pas, je mettrai une pression maximale afin qu'il comprenne qu'il ne peut pas faire n'importe quoi.

Merci pour vos réponses, cordialement,

Dernière modification par PFS (05-02-2020 13:43:46)

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Himura
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Ca reste extrêmement imprudent de donner les clés sans prendre un minimum de temps pour établir un état des lieux d'entrée (au grand minimum).

J'estime vos chances terriblement minces, si vous portez l'histoire devant un juge de paix.
Et tant qu'à donner mon avis : il me semble malvenu de mettre une pression maximale sur votre locataire à ce stade. Lui exposer les faits et votre désapprobation vis-à-vis de sa position adoptée est une chose, plutôt factuelle, mais vous donnez ici le sentiment de vouloir lui faire payer votre propre imprudence en plus.

Il vous faudra bien assumer une bonne partie.

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PIM

panchito
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

PFS a écrit :

En effet, dans le but d'avoir une bonne entente (erreur de ma part), je lui ai laissé la mise à disposition du logement avant que toutes les conditions du bail ne soient remplies

Il n'aurait pas accepté de signer à partir du 1er février si je ne lui avais pas donné accès au bien

Je lis à travers vos réponses que malheureusement vous n'avez pas choisi le bail PIM (gratuit sur ce site) et que donc vous n'avez pas les clauses qui vous permettent de ne pas donner les clés (même si le loyer de février était déjà payé, et même si le mois de février était déjà entamé) tant que toutes les clauses ne sont pas remplies.

J'ai eu aussi affaire avec une banque qui avait laissé au locataire la possibilité de dépenser la garantie alors que les documents de blocage étaient déjà signés! Un bug informatique soi-disant...

Au début du bail, on s'entend toujours bien, c'est après que les problèmes commencent.

Et même si toutes les conditions sont remplies au départ, vous pouvez perdre beaucoup d'argent...

Dans votre cas les conditions ne sont déjà pas remplies au départ, et vous avez déjà des dégâts à déplorer....

Cela ne présume rien de bon pour la suite.

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PFS
Pimonaute
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

J'ai bien un bail PIM, modifié en fonction de mes souhaits. J'aurais très bien pu ne pas lui donner les clés (prenant alors le risque que le bail, à sa demande, ne débute pas en février). J'ai trouvé qu'il était convenable d'accepter qu'il ait déjà le bien à disposition dès signature. Oui, c'était imprudent.

Ce locataire est quelqu'un d'éduqué qui a une bonne situation professionnelle. Simplement, il n'a semble-t-il aucun respect pour ce qui n'est pas à lui et est de mauvaise foi. Par conséquent, lui mettre la pression ne peut pas être pire que de ne rien faire. A défaut de pouvoir faire en sorte qu'il respecte spontanément le bien, autant faire en sorte qu'il craigne les conséquences de ses mauvais comportements.

Dernière modification par PFS (05-02-2020 17:33:18)

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jacq
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

En principe il vaut mieux avoir tous les documents signés et la preuve que la garantie et le 1 er mois  de loyer soit versé avant de remettre les clefs.
Pas de panique, rédigé vite un état des lieux descriptif des pièces que vous louez, demandez lui de signer ce document et de noter ses remarques a la main au dos de l'état des lieux et si il n'a pas le temps insistez pour qu'il vous signe le descriptif et donnez lui 8 jours pour émettre ses remarques.  Pour la garantie croissez les doigts en espérant que la banque ait bien rempli les formalités, aussi non demandez a votre locataire un chèque certifié payable a votre non en date du......un délai de 15 jours me semble raisonnable.
Avec de la diplomatie votre problème se solutionnera. smile

Dernière modification par jacq (05-02-2020 18:00:19)


jacq

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PFS
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Merci. Oui j'ai d'ailleurs fait appel à un expert pour l'état des lieux, afin de limiter les problèmes potentiels.

J'espère réussir à lui faire comprendre que je ne plaisante pas et qu'il a autant intérêt que moi à ce que tout se passe bien lors de son occupation du bien. Comme vous dites, avec un peu de diplomatie, j'espère pouvoir limiter la casse.

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rexou
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Je partage tout ce qui a déjà été dit.

Le bail est signé et les clés remises.
Difficile d'établir la preuve formelle de la responsabilité du locataire concernant les dégâts dans les communs.

Vous cumulez les erreurs. par exemple remettre les clés avant de faire l'état des lieux et plus encore, sans avoir reçu la garantie (l'explication de la banque me semble pour le moins scabreuse et si problème de banque, dépôt en cash ou choix d'une autre banque mais pas de clés avant d'avoir reçu la garantie.

Faites appel à un expert pour l'état des lieux en lui recommandant d'être très attentif et pointilleux... et si votre locataire refuse d'accepter sa responsabilité pour ces dégâts, faites lui savoir que vous ne lui ferez aucun cadeau et qu'il sera viré à l'expiration de son bail.

Priez pour qu'il soit effectivement solvable...


rexou

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grmff
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Quand il y a un soucis de banque, et que le locataire est de bonne foi, je demande que l'argent me soit remis en cash et je note sur le contrat que la garantie sera mise sur un compte bancaire bloqué à première demande du locataire.

En tout cas, pas de garantie, pas de contrat. Pas de premier loyer, pas de rendez-vous pour l'état de lieux. Les clefs sont remise le jour de l'état des lieux et du relevé de compteurs. (Pour l'assurance, quasi tous mes biens sont assurés avec abandon de recours)

Désolé de le dire, mais vous avez agi avec amateurisme... Faut être pris pour être appris... C'est la dure courbe d'apprentissage...

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PFS
Pimonaute
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

Bonjour, je viens vous donner la fin de l'histoire :

Après discussions, engueulades, insultes, intervention policière, et nombreuses menaces de poursuites (de ma part), j'ai finalement pu faire signer une résiliation de commun accord à ce nouveau locataire, moyennant remise immédiate des clés contre remboursement de son premier mois de loyer.
Le prix de la tranquillité...

Merci.

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Résiliation de bail juste après signature ?

PFS a écrit :

Bonjour, je viens vous donner la fin de l'histoire :

Après discussions, engueulades, insultes, intervention policière, et nombreuses menaces de poursuites (de ma part), j'ai finalement pu faire signer une résiliation de commun accord à ce nouveau locataire, moyennant remise immédiate des clés contre remboursement de son premier mois de loyer.
Le prix de la tranquillité...

Bien joué.

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