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Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6
Pimonaute bavard
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Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Bonjour,
Dans notre copropriété (immeuble d'environ 30 studios) un conseil de copropriété a été fixé à la dernière AG (juin 2019). Deux propriétaires souhaitent élargir ce conseil de copropriété à d'autres propriétaires (ajouter 3/4 copro). Apparemment ils semblent penser que cela peut se faire assez facilement, entre nous. J'ai des doutes ! Quelqu'un peut-il me résumer les modalités nécessaires pour réaliser cela dans les conditions les plus 'légales' possible ?
Merci vivement.

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GT
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Le règlement de copropriété ou le règlement d'ordre intérieur prévoit-il le nombre de membres du conseil de copropriété  ainsi que d'autres dispositions complétant la loi relatives à ce conseil ?

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panchito
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

S'ils se présentent à la prochaine AG, vous pourrez voter pour les élire (un par un)

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Paul_6
Pimonaute bavard
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

GT a écrit :

Le règlement de copropriété ou le règlement d'ordre intérieur prévoit-il le nombre de membres du conseil de copropriété  ainsi que d'autres dispositions complétant la loi relatives à ce conseil ?

Bonjour et merci,
Je lis ceci:
"L’assemblée générale décide de la composition du conseil de copropriété. Elle nomme les membres du conseil de copropriété à la majorité
absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote. Seuls des copropriétaires peuvent en faire partie.
Le conseil de copropriété est composé d’au moins trois membres, dont un président et deux assesseurs."
Mais je ne vois pas de possibilité " d'élargissement" du Conseil de  CoProp entre 2 AG.
Alors? une AG extraordinaire?

Dernière modification par Paul_6 (22-02-2020 16:06:21)

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rexou
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Le conseil de copropriété est composé d’au moins trois membres, dont un président et deux assesseurs."
Mais je ne vois pas de possibilité " d'élargissement" du Conseil de  CoProp entre 2 AG.
Alors? une AG extraordinaire? (edit: je reviens à 16h00!)

"AU MOINS..."... cela implique que vous êtes parfaitement libre d'élire plus de membres de ce cdc... 4, 5, 6...

Votre prochaine ag est en juin... pourquoi ne pas attendre cette occasion ?

Sincèrement, l'intérêt de multiplier les membres du cdc m'apparaît déjà très limité. Pour ne pas dire inexistant. Mais en quoi est-ce urgent ? Convoquer une age pour ce seul motif me parait complètement injustifié. Quel est le problème d'attendre l'ag de juin prochain ?

Mais je vois que vous pensez ajouter 3/4 cp aux trois déjà existants ? Cela ne se justifie pas... m^me dans des acp de plus de 200 lots, le cdc se limite à 3 voire parfois max 4 membres.

Les deux cp qui ont fait cette proposition sont hérétiques.

Dernière modification par rexou (22-02-2020 15:37:23)


rexou

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panchito
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Surtout que les membres du CdC n'ont absolument aucun pouvoir!

Ils ne peuvent absolument pas s’immiscer dans la gestion du syndic qui doit en rester responsable à 100%.

Leur seul rôle est de produire un rapport une fois par an sur les activités du Syndic (a-t'il bien exécuté les décisions prises par les CP en AG?).

Donc quel est l'intérêt de l’élargir?

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Paul_6
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.
Je suis effectivement aussi un peu étonné que 3, voire 4 personnes veuillent s'ajouter au conseil de copropriété existant. Mais il n'est pas impossible qu'à cette occasion un ou 2 membres du conseil de propriété actuel démissionneraient.
Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! ).
Ce qui se passe c'est que la construction de l'immeuble a été terminée il y a environ un an et qu'il y a de nombreux problèmes. Soit simplement une série de réglages encore à faire (exemple: la VMC fonctionnait mal et en fait elle était restée en mode « sécurité »), soit des problèmes plus ennuyants de « délinquance » : tentatives d'effraction, SDF dormant dans le hall d'entrée etc..  soit encore une situation plus compliquée (le constructeur a placé des compteurs de chaleur interrogeables à distance, mais il a oublié de faire les connexions avec des fils). Voilà, vous savez tout...

Dernière modification par Paul_6 (22-02-2020 16:24:11)

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panchito
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! ).

Voici qui est totalement illégal!

Votre syndic est un "pro"? Certifié IPI?

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Paul_6
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

panchito a écrit :
Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! ).

Voici qui est totalement illégal!

Votre syndic est un "pro"? Certifié IPI?

Certifié IPI, oui. Pro: il apparait partout dans Google! Voici le texte du mail envoyé il y a qq semaines:
"Chers copropriétaires,
Veuillez trouver ci-joint l’offre de la société G** S** (edit pim: anonymisé). L’offre est à moins de 3000€ HTVA donc le conseil de copropriété (Monsieur C et Monsieur S) pourrait donner son accord pour le valider en dehors de l’assemblée générale.
Dans l’attente de vous lire.
Bien à vous, Le Syndic
."
C'est vraiment illégal??!!

Dernière modification par Paul_6 (22-02-2020 16:48:26)

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rexou
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

L'ag peut, me semble-t-il, déléguer le choix définitif d'un prestataire au cdc. Ceci avec un mandat exclusif portant sur un travail précis et avec des limites de prix qui sont définies préalablement dans le règlement de copropriété ou dans l'acte de base.

Mais cela n'explique ni ne justifie en rien la multiplication des membres du cdc


rexou

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Paul_6
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

rexou a écrit :

L'ag peut, me semble-t-il, déléguer le choix définitif d'un prestataire au cdc. Ceci avec un mandat exclusif portant sur un travail précis et avec des limites de prix qui sont définies préalablement dans le règlement de copropriété ou dans l'acte de base.
Mais cela n'explique ni ne justifie en rien la multiplication des membres du cdc

Pour ce qui est de la multiplication des membres du CDC elle vient du fait qu'il y a pour l'instant de nombreux problèmes et que 3 (4?) copropriétaires plus actifs que les autres souhaitent vraiment s'impliquer dans les quelques actions qu'il faut maintenant entreprendre (j'ai détaillé un peu ci-dessus les problèmes).
Les 2 membres actuels du CDC sont très peu dynamiques. J'ai l'impression que si ils démissionnaient avec remplacement par les 4 autres, qui semblent bien s'entendre, cela pourrait se comprendre.
Mais je crois comprendre - merci de confirmer si possible- qu'une AG est nécessaire pour effectuer ce changement.

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panchito
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :

les autres souhaitent vraiment s'impliquer dans les quelques actions qu'il faut maintenant entreprendre

Non cela est parfaitement illégal!

Je vous l'ai déjà dit:

Surtout que les membres du CdC n'ont absolument aucun pouvoir!

Ils ne peuvent absolument pas s’immiscer dans la gestion du syndic qui doit en rester responsable à 100%.

Leur seul rôle est de produire un rapport une fois par an sur les activités du Syndic (a-t'il bien exécuté les décisions prises par les CP en AG?).

Pourquoi ne convoquez vous pas (avec 20% des quotités) une AGE avec un seul point à l’ordre du jour:

Choix d'un nouveau syndic?

Car votre problème, c'est le syndic que vous avez choisi!

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luc

GT
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :

Ce qui se passe c'est que la construction de l'immeuble a été terminée il y a environ un an et qu'il y a de nombreux problèmes. Soit simplement une série de réglages encore à faire (exemple: la VMC fonctionnait mal et en fait elle était restée en mode « sécurité »), soit des problèmes plus ennuyants de « délinquance » : tentatives d'effraction, SDF dormant dans le hall d'entrée etc..  soit encore une situation plus compliquée (le constructeur a placé des compteurs de chaleur interrogeables à distance, mais il a oublié de faire les connexions avec des fils). Voilà, vous savez tout...


Je crains que certains parmi les copropriétaires n'appréhendent pas le rôle du conseil de copropriété.
Le conseil de copropriété ne possède aucun pouvoir de gestion. La gestion est effectuée par le syndic.
Le conseil n'est pas un syndic bis. Il n'a même plus ( depuis la loi du 2 juin 2010) pour mission d'assister le syndic. Sa mission légale consiste à surveiller le syndic et à  produire un rapport circonstancié sur la manière dont il a accompli sa mission.
Il peut également se voir attribuer par l'assemblée générale toute autre mission ou délégation de compétences dans les conditions énoncées à l'art.577-8/1, § 4 C. civil.

Je crois qu'il n'est pas inutile que je reproduise l'entièreté de cet art.577-8/1.

" § 1er. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.
   § 2. Dans les immeubles ou groupes d'immeubles de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, l'assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu'au paragraphe 1er.
   § 3. L'assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.
   § 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission. "

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rexou
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est de la multiplication des membres du CDC elle vient du fait qu'il y a pour l'instant de nombreux problèmes et que 3 (4?) copropriétaires plus actifs que les autres souhaitent vraiment s'impliquer dans les quelques actions qu'il faut maintenant entreprendre (j'ai détaillé un peu ci-dessus les problèmes).
Les 2 membres actuels du CDC sont très peu dynamiques. J'ai l'impression que si ils démissionnaient avec remplacement par les 4 autres, qui semblent bien s'entendre, cela pourrait se comprendre.
Mais je crois comprendre - merci de confirmer si possible- qu'une AG est nécessaire pour effectuer ce changement.

Oui, une ag est nécessaire.
Les membres actuels ne doivent plus être réélus, à supposer qu'ils se représentent. Vous faites le constat de leur manque d'implication et vous en élisez d'autres. Trois nouveaux seront amplement suffisants. Pas quatre, pas dix...
Votre prochaine ag est prévue en juin. Vous élirez les nouveaux membres du cdc à cette occasion. Les nouveaux remplacent les précédents.


rexou

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Paul_6
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

panchito a écrit :

Pourquoi ne convoquez vous pas (avec 20% des quotités) une AGE avec un seul point à l’ordre du jour:
Choix d'un nouveau syndic?
Car votre problème, c'est le syndic que vous avez choisi!

Vous avez vu clair ! Du reste dans un autre post il y a plusieurs semaines j'avais déjà interrogé les membres de cette docte assemblée dans le but de savoir comment, dans la pratique, on change le syndic.
Mais n'oubliez pas : c'est un immeuble tout neuf. Première AG octobre 2018 et choix du syndic. Comme souvent à ce moment-là c'est le syndic proposé par le promoteur qui est choisi [je n'étais pas à cette AG, mais selon le procès-verbal il y avait 2 syndics en piste (deux: je suppose que c'est une obligation) et comme par hasard c'est le syndic préféré du vendeur qui a été choisi].
L'ennui avec un immeuble neuf c'est que pendant un certain temps (je n'ai jamais su lequel, on m'a parlé de 2 ans) le promoteur/vendeur doit faire équipe avec le premier syndic (et apparemment il y a une sorte de « responsabilité » de la part du promoteur). C'est logique : une série de bugs vont encore se manifester.
Dans la pratique  les occupants se dirigent vers le syndic quand quelque chose ne va pas et c'est le syndic qui alors est chargé d'orienter soit vers le constructeur (problèmes relatifs à la construction: à charge du promoteur=garantie etc..) soit vers une tâche relevant de l'entretien quotidien du bien.
Une très bonne entente (trop bonne) entre syndic et promoteur conduit directement à une évidence : le syndic met tous les frais à charge des copropriétaires et un minimum à charge du vendeur. C'est ce qui se passe chez nous :l'ascensoriste (Kone) est déjà venu plusieurs fois, parce que cela bugge, et la facture arrive dans nos charges. Pour le système d'alarme même chose. Pannes d'électricité : même chose.
Bon, je vous passe les détails, vous avez compris. Malheureusement, malheureusement tout le monde n'a pas compris.

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Paul_6
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! )...

Quelqu'un peut confirmer que c'est parfaitement illégal ou bien on est un peu dans le flou artistique des réglementations...?!

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luc
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

rexou a écrit :

L'ag peut, me semble-t-il, déléguer le choix définitif d'un prestataire au cdc.

NON. Contraire à différents dispositions du Code Civil.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :

L'ag peut, me semble-t-il, déléguer le choix définitif d'un prestataire au cdc. Ceci avec un mandat exclusif portant sur un travail précis et avec des limites de prix qui sont définies préalablement dans le règlement de copropriété ou dans l'acte de base.
Mais cela n'explique ni ne justifie en rien la multiplication des membres du cdc

Pour ce qui est de la multiplication des membres du CDC elle vient du fait qu'il y a pour l'instant de nombreux problèmes et que 3 (4?) copropriétaires plus actifs que les autres souhaitent vraiment s'impliquer dans les quelques actions qu'il faut maintenant entreprendre (j'ai détaillé un peu ci-dessus les problèmes).
Les 2 membres actuels du CDC sont très peu dynamiques. J'ai l'impression que si ils démissionnaient avec remplacement par les 4 autres, qui semblent bien s'entendre, cela pourrait se comprendre.
Mais je crois comprendre - merci de confirmer si possible- qu'une AG est nécessaire pour effectuer ce changement.

L'AG est souveraine, donc le seul qui peut décider.

Mais je crois comprendre que la réception définitive des parties communes n'a pas encore eu lieu? Correct?
Si oui, cela changerait peut-être beaucoup.

En tout cas des dispositions dans vos statuts (de 2018 ?) contraire à la loi (et je crois qu'il y en a) pourraient être déclaré nul par le juge (lire Art. 577-14 CC pour plus de détails).

Question supplémentaire: votre syndic actuel a été nommé/choisi  par le promoteur ?


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :
panchito a écrit :
Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! ).

Voici qui est totalement illégal!

Votre syndic est un "pro"? Certifié IPI?

Certifié IPI, oui. Pro: il apparait partout dans Google! Voici le texte du mail envoyé il y a qq semaines:
"Chers copropriétaires,
Veuillez trouver ci-joint l’offre de la société G** S** (edit pim: anonymisé). L’offre est à moins de 3000€ HTVA donc le conseil de copropriété (Monsieur C et Monsieur S) pourrait donner son accord pour le valider en dehors de l’assemblée générale.
Dans l’attente de vous lire.
Bien à vous, Le Syndic
."
C'est vraiment illégal??!!

OUI. OUI. OUI.
Envoie une copie à l'IPI à titre d'information et/ou plainte.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :
Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! )...

Quelqu'un peut confirmer que c'est parfaitement illégal ou bien on est un peu dans le flou artistique des réglementations...?!

Pour lever ce flou artistique j'ai répondu/je répondrai séparément aux affirmations de certains. Mais je crois que sur ce forum on  a déja détaillé les limites du pouvoir de décision du CdC. En essence c'est 0%.   

Par contre quand aux obligations c'est en synthèse simple et large (= 100%): ils sont les yeux et oreilles de l'AG en dehors de la séance annuelle de l'AG. Ils ont accès à tout document de l'ACP. Et ils font un rapport écrit détaillé de leurs constats et observations. Et peuvent comme organe imposer au syndic de mettre des points à l'OJ.


Cordialement,

Luc

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