forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Bonjour,
Dans notre copropriété (immeuble d'environ 30 studios) un conseil de copropriété a été fixé à la dernière AG (juin 2019). Deux propriétaires souhaitent élargir ce conseil de copropriété à d'autres propriétaires (ajouter 3/4 copro). Apparemment ils semblent penser que cela peut se faire assez facilement, entre nous. J'ai des doutes ! Quelqu'un peut-il me résumer les modalités nécessaires pour réaliser cela dans les conditions les plus 'légales' possible ?
Merci vivement.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 352

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

luc a écrit :

Je commente en abrégé certaine parties de votre réplique:

  • les copropriétaires doivent payer les charges provisions au syndic si budget approuvé et les charges si comptes approuvés

  • les bailleurs donnent des directives aux locataires et pas le syndic.

  • ce qui ne semble d'ailleurs pas avoir empêché que le cdc soit actuellement réduit à 3 personnes.
    En effet une bonne dose de manipulation, avec le sel de l'intimidation mêne à ce constat. Surtout si le chef-cuisinier a été un professeur de sociologie de groupe, qui peut se mesurer avec Trump, croit-il.


Luc, vous coupez les cheveux en quatre.

- Les copropriétaires... pourquoi corriger ? (Je parle bien des copropriétaires au sein de l'acp.) ... doivent payer les charges au syndic... (c'était un exemple et ils doivent payer aussi les provisions avant de régulariser les charges... )
- Je ne dis nulle part que le syndic donne des directives aux locataires, mais les "résidents" doivent respecter le roi (comme fermer les portes, autre exemple) qu'ils soient locataires ou propriétaires.
- Manipulation, intimidation... dans le cas particulier de votre acp c'est possible, mais le cdc se compose de fait de 3 personnes et pas d'une armée. Pour moi, cela semble cohérent, même au sein d'une acp de plus de 200 lots, et même avec 6 entrées séparées.

Je ne suis ni roi ni empereur, j'essaie d'être pragmatique. Je privilégie l'esprit pratique et efficace. Plus vous multipliez les contraintes, les rapports, les personnes impliquées, plus la gestion s'en trouvera compliquée et des conflits apparaitront plus facilement.

Les rapports cordiaux sont à mon avis bien plus important que l'interprétation rigoureuse et rigide d'un texte de loi. Et vous ne pouvez pas transposer les règles d'une acp mastodonte à une petite ou moyenne acp.


rexou

Hors ligne

Aime ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 352

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

GT a écrit :

Interpréter en présence d'un texte obscur ou d'un texte muet : oui
Ajouter à la loi en présence d'un texte clair : non , ce n'est pas interpréter .

La mission légale première du CDC :
"Ce conseil (...) est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2." (art.577-8/1, § 1, C. civil)
Toue mission ou délégation reçue par le CDC : (art.577-8/1, § 4, C. civil)
•    "sur décision de l'assemblée générale"
•    "prise à une majorité des deux tiers des voix"
•    "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. "
•    "ne peut porter que sur des actes expressément déterminés"
•     "et n'est valable que pour une année. "

Ceci  écrit, je ne peux qu'enregistrer les actions devant les tribunaux introduites par certains copropriétaires qui estiment avoir des griefs à formuler. Ils exercent leur droit comme ils l'entendent, au déplaisir parfois  d'autres copropriétaires.

Sur base de ce texte, mon exemple est donc absolument correct si je ne m'abuse :

Par exemple, l'ag hésite entre deux candidats et demande à avoir des infos complémentaires pour choisir quel prestataire de service sera retenu pour un travail déterminé. Cette ag peut déléguer le choix final au cdc.

Merci GT.


rexou

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

rexou a écrit :
GT a écrit :

Interpréter en présence d'un texte obscur ou d'un texte muet : oui
Ajouter à la loi en présence d'un texte clair : non , ce n'est pas interpréter .

La mission légale première du CDC :
"Ce conseil (...) est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2." (art.577-8/1, § 1, C. civil)
Toue mission ou délégation reçue par le CDC : (art.577-8/1, § 4, C. civil)
•    "sur décision de l'assemblée générale"
•    "prise à une majorité des deux tiers des voix"
•    "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. "
•    "ne peut porter que sur des actes expressément déterminés"
•     "et n'est valable que pour une année. "

Ceci  écrit, je ne peux qu'enregistrer les actions devant les tribunaux introduites par certains copropriétaires qui estiment avoir des griefs à formuler. Ils exercent leur droit comme ils l'entendent, au déplaisir parfois  d'autres copropriétaires.

Sur base de ce texte, mon exemple est donc absolument correct si je ne m'abuse :

Par exemple, l'ag hésite entre deux candidats et demande à avoir des infos complémentaires pour choisir quel prestataire de service sera retenu pour un travail déterminé. Cette ag peut déléguer le choix final au cdc.

Merci GT.

@rexou
Je crois que dans votre exemple la phrase "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes" n'est pas honoré. Le choix d'un entrepreneur est une compétence légale de l'AG (cas normal) ou du syndic (en cas d'urgence). Et pas du CaC ni du CdC ni autre mandataire de l'ACP.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 276

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

luc a écrit :
rexou a écrit :
GT a écrit :

Interpréter en présence d'un texte obscur ou d'un texte muet : oui
Ajouter à la loi en présence d'un texte clair : non , ce n'est pas interpréter .

La mission légale première du CDC :
"Ce conseil (...) est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2." (art.577-8/1, § 1, C. civil)
Toue mission ou délégation reçue par le CDC : (art.577-8/1, § 4, C. civil)
•    "sur décision de l'assemblée générale"
•    "prise à une majorité des deux tiers des voix"
•    "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. "
•    "ne peut porter que sur des actes expressément déterminés"
•     "et n'est valable que pour une année. "

Ceci  écrit, je ne peux qu'enregistrer les actions devant les tribunaux introduites par certains copropriétaires qui estiment avoir des griefs à formuler. Ils exercent leur droit comme ils l'entendent, au déplaisir parfois  d'autres copropriétaires.

Sur base de ce texte, mon exemple est donc absolument correct si je ne m'abuse :

Par exemple, l'ag hésite entre deux candidats et demande à avoir des infos complémentaires pour choisir quel prestataire de service sera retenu pour un travail déterminé. Cette ag peut déléguer le choix final au cdc.

Merci GT.

@rexou
Je crois que dans votre exemple la phrase "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes" n'est pas honoré. Le choix d'un entrepreneur est une compétence légale de l'AG (cas normal) ou du syndic (en cas d'urgence). Et pas du CaC ni du CdC ni autre mandataire de l'ACP.

Eric RIQUIER affirme que le conseil de copropriété peut se voir déléguer la mission de choisir un entrepreneur .
(Eric Riquier, La copropriété, Les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété, page 110, Larcier, 2019).

Hors ligne

Aiment ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 352

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

luc a écrit :

@rexou
Je crois que dans votre exemple la phrase "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes" n'est pas honoré. Le choix d'un entrepreneur est une compétence légale de l'AG (cas normal) ou du syndic (en cas d'urgence). Et pas du CaC ni du CdC ni autre mandataire de l'ACP.

L'ag détient une compétence légale et peut à mon sens déléguer (pour un cas bien précis) au cdc le choix final. Ceci permet de ne pas bloquer la situation et évite une age inutile. Etre pragmatique, c'est avancer sans "poildecuter" (copyright Grmff) dans un esprit pratique et positif.

Je ne connais pas Eric RIQUIER, mais je partage sa vision et je ne vois pas quel texte légal contredirait cette façon (pleine de bon sens) de voir les choses. Et si vous deviez malgré tout trouver une interprétation contraire possible, cela ne change rien à ma préférence pour une solution simple et pratique.

Merci GT

Dernière modification par rexou (24-02-2020 19:08:10)


rexou

Hors ligne

Aime ce post :
luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

rexou a écrit :
luc a écrit :

@rexou
Je crois que dans votre exemple la phrase "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes" n'est pas honoré. Le choix d'un entrepreneur est une compétence légale de l'AG (cas normal) ou du syndic (en cas d'urgence). Et pas du CaC ni du CdC ni autre mandataire de l'ACP.

L'ag détient une compétence légale et peut à mon sens déléguer (pour un cas bien précis) au cdc le choix final. Ceci permet de ne pas bloquer la situation et évite une age inutile. Etre pragmatique, c'est avancer sans "poildecuter" (copyright Grmff) dans un esprit pratique et positif.

Je ne connais pas Eric RIQUIER, mais je partage sa vision et je ne vois pas quel texte légal contredirait cette façon (pleine de bon sens) de voir les choses. Et si vous deviez malgré tout trouver une interprétation contraire possible, cela ne change rien à ma préférence pour une solution simple et pratique.

Merci GT

Je connais Eric RIQUIER. Il a été en 2014/2015 l'avocat du CP A., chef des cogérants de mon ACP, dans une citation de moi contre A et l'ACP concernant la liberté de parole de A comme mandataire d'ACP. A propagait et propage son opinion comme étant l'opinion de l'ACP, sans que l'AG a pu s'exprimer. RIQUIER a obtenu raison en déformant le but de la citation. C'est un avocat qui connait bien les ficelles.

Résultat de ce jugement: un CP qui est mandataire peut parler librement comme CP, mais s'il parle au nom de son mandant, c'est son mandant qui est responsable.

Ce jugement n'a pas été publié dans une revue, probablement vu le contenu de son Par. 4.4 concernant la limitation en temps des mandats (principe appliqué depuis quelques années à l'IPI pour les assesseurs).  Le CP A. en question a eu un mandat au sein de l'ACP presque ininterrompu depuis 1978 (interruptions = missions à l'étranger).

Ce qui m'intrigue est que le clan de A n'a pas voulu ou osé délibérer à ma demande (point refusé par le synduc comme étant "privatif") lors de l'AG en 2016 sur le résultat et contexte de ce jugement.

Je vais acheter le nouveau livre de RIQUIER (j'ai les autres) et former mon opinion sur base de faits,

Récemment A. a demandé au JP pour me condamner à déposer plainte contre lui. Sousentendu pour qu'il puisse faire fonctionner son assurance. Etant acquis que RIQUIER sera l'avocat de A. dès qu'il trouve un assureur qui veut le payer.

Bien que n'ayant pas obtenu raison en 2015 envers A. grâce à RIQUIER, j'utilise ce jugement et son raisonnement pour soutenir ma liberté de parole dans mes Blogs. Donc je ne dirai pas que c'est un mauvais avocat, au contraire, mais bien que c'est un avocat et pas un professeur doctrinal, puisqu'il est trop enfoncé dans la réalité partisane.

Pourquoi ce jugement de 2015 (en français) n'a pas été publié pour autant que je sache ? La doctrine se base entre autres sur des jugements publiés.

@rexou

Faites une recherche sur ce forum concernant RIQUIER. Lisez ce qui a été écrit sans préjugés.

Mais pour le principal (mandat "exceptionnel" au CdC), je trouve que donner un mandat exécutif à un organe de controle atteste une attitude de méfiance envers le syndic, qui est et doit rester l'homme de confiance de l'ACP. Pas de confiance = remplacer.

Je suis à 100% pour une attitude de confiance envers le syndic. S'il s'avère que l'urgence n'est pas d'application il faut en subir les conséquences. Et pas bricoler pour un rendement à court terme. Cela veut aussi dire que la résolution à voter par l'AG était mal préparé ou l'information remise lors de l'envoi de l'invitation incomplète.

Exemple: chez mon frère on a pris dans une ACP d'une vingtaine d'appartements une décision semblable (délégation ponctuel du choix au CdC), mais on se retrouve maintenant dans le pétrin puisque le CdC n'a pas vérifié si toute l'information était disponible (réparation "plic ploc" du toit quand la loi impose une rénovation).

Votre solution est aussi "plic ploc". Sur court terme il est soi-disant plus rapide, mais porte les germes d'un problème à moyen terme.

En essence il est pour moi la preuve d'une méfiance envers le syndic ou bien une preuve d'incompétence du syndic.

Vous traitez le syndic comme un employé et pas comme un mandataire indépendant.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! ).

Bonjour,
Suite aux doutes émis par certains concernant ce « plafond » j'ai interrogé le syndic et il m'a fait observer, à juste titre, que cela avait été décidé lors de la 2e AG, à savoir celle de juin 2019 :
«Détermination du montant pour lequel le Conseil de Copropriété à mandat pour travaux — majorité des 3/4
L'Assemblée Générale unanime fixe le montant par intervention à € 3000 TVA inclus. ».

Étant donné que cela été décidé par l'AG, je suppose que cela doit être considéré comme « légal». Ce qui m'interpelle, en relisant cette phrase, c'est qu'on peut se dire que tous les jours le conseil de copropriété peut décider pour un montant de 3000 euros.....
Si vous avez un avis autorisé, il est le bienvenu !

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

panchito a écrit :

Vous avez acheté votre bien sous la loi Breyne?
Si oui, c'est cette loi qui stipule comment doivent se dérouler le choix du syndic lors de la 1ère AG ainsi que le déroulement des réceptions (provisoires - définitives des parties privatives et communes)

Non. Pas loi Breyne...

Hors ligne

luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :
Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! ).

Bonjour,
Suite aux doutes émis par certains concernant ce « plafond » j'ai interrogé le syndic et il m'a fait observer, à juste titre, que cela avait été décidé lors de la 2e AG, à savoir celle de juin 2019 :
«Détermination du montant pour lequel le Conseil de Copropriété à mandat pour travaux — majorité des 3/4
L'Assemblée Générale unanime fixe le montant par intervention à € 3000 TVA inclus. ».

Étant donné que cela été décidé par l'AG, je suppose que cela doit être considéré comme « légal». Ce qui m'interpelle, en relisant cette phrase, c'est qu'on peut se dire que tous les jours le conseil de copropriété peut décider pour un montant de 3000 euros.....
Si vous avez un avis autorisé, il est le bienvenu !

Mon avis non-autorisé (par qui ?) est qu'une décision d'une AG n'est que 100% valable qu'après plus que 4 mois is aucun CP n'a contesté la décision chez le JP, sauf exceptions possible si résident-non-copropriétaire  ou copropriétaire sans droit de vote.

Par contre le syndic peut exécuter toute décision non-annulé par le JP, mais sous ses risques et périls si le JP annule la décision.

Il est un fait que la disposition suivante est d'application pour les statuts et le ROI, mais probablement pas pour les décisions de l'AG? Qu'en dit la doctrine ?

CC2019 a écrit :

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 750

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Étant donné que cela été décidé par l'AG, je suppose que cela doit être considéré comme « légal». Ce qui m'interpelle, en relisant cette phrase, c'est qu'on peut se dire que tous les jours le conseil de copropriété peut décider pour un montant de 3000 euros.....

Seule l'AG est SOUVERAINE. Elle a pris cette décision, elle est donc parfaitement légale. Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

Ils ont pris cette décision, le Syndic est légalement obligé de l'exécuter, même si le cas se présente tous les jours...

Vous aviez 4 mois pour faire annuler cette décision en justice en prouvant qu'elle vous portait préjudice.

Après vous êtes forclos...;

Hors ligne

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

panchito a écrit :

Étant donné que cela été décidé par l'AG, je suppose que cela doit être considéré comme « légal». Ce qui m'interpelle, en relisant cette phrase, c'est qu'on peut se dire que tous les jours le conseil de copropriété peut décider pour un montant de 3000 euros.....

Seule l'AG est SOUVERAINE. Elle a pris cette décision, elle est donc parfaitement légale. Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

Ils ont pris cette décision, le Syndic est légalement obligé de l'exécuter, même si le cas se présente tous les jours...

Vous aviez 4 mois pour faire annuler cette décision en justice en prouvant qu'elle vous portait préjudice.

Après vous êtes forclos...;

Merci, tout baigne... smile

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 276

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :
panchito a écrit :

Étant donné que cela été décidé par l'AG, je suppose que cela doit être considéré comme « légal». Ce qui m'interpelle, en relisant cette phrase, c'est qu'on peut se dire que tous les jours le conseil de copropriété peut décider pour un montant de 3000 euros.....

Seule l'AG est SOUVERAINE. Elle a pris cette décision, elle est donc parfaitement légale. Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

Ils ont pris cette décision, le Syndic est légalement obligé de l'exécuter, même si le cas se présente tous les jours...

Vous aviez 4 mois pour faire annuler cette décision en justice en prouvant qu'elle vous portait préjudice.

Après vous êtes forclos...;

Merci, tout baigne... smile

Si vous l'affirmez...
Vous oubliez qu'il est question à l'art.577-7, § 1er, C. civil, de décisions de l'AG concernant les travaux . Disposition impérative.
Une décision concernant les travaux n'est pas une décision concernant le choix des entreprises qui effectueront les travaux.

Certains écriront qu'il ne faut pas "pinailler" .

Dernière modification par GT (25-02-2020 13:58:51)

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 352

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

luc a écrit :

Votre solution est aussi "plic ploc". Sur court terme il est soi-disant plus rapide, mais porte les germes d'un problème à moyen terme.

En essence il est pour moi la preuve d'une méfiance envers le syndic ou bien une preuve d'incompétence du syndic.

Vous traitez le syndic comme un employé et pas comme un mandataire indépendant.

Je ne maltraite pas le syndic. C'est moi le syndic... un petit syndic dans une acp de 13 lots plus garages (cp extérieurs)

Et j'essaie de faire pour le mieux et au plus simple, au mieux des intérêts de la copro. Je suis peut-être "plic ploc"... mais je donne satisfaction aux cp dont je fais partie.

L'ag peut déléguer selon moi au cdc (ou à tout autre membre ou groupe de membres de l'acp) la décision finale de choisir l'entrepreneur qui sera retenu pour effectuer des travaux. J'ai opté pour cette solution récemment avec l'accord unanime de l'ag. Ceci me semble équilibré (dans mon cas, trois cp -dont le syndic- représentant 50% des quotités) et il est parfaitement inutile et superflu de jouer à convoquer une age. Quoi que vous en pensiez, cette solution pragmatique satisfait pleinement les personnes concernées et c'est le plus important je crois.

Dernière modification par rexou (25-02-2020 15:42:01)


rexou

Hors ligne

Aime ce post :
luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

rexou a écrit :
luc a écrit :

Votre solution est aussi "plic ploc". Sur court terme il est soi-disant plus rapide, mais porte les germes d'un problème à moyen terme.
En essence il est pour moi la preuve d'une méfiance envers le syndic ou bien une preuve d'incompétence du syndic.
Vous traitez le syndic comme un employé et pas comme un mandataire indépendant.

Je ne maltraite pas le syndic. C'est moi le syndic... un petit syndic dans une acp de 13 lots plus garages (cp extérieurs)

Et j'essaie de faire pour le mieux et au plus simple, au mieux des intérêts de la copro. Je suis peut-être "plic ploc"... mais je donne satisfaction aux cp dont je fais partie.

L'ag peut déléguer selon moi au cdc (ou à tout autre membre ou groupe de membres de l'acp) la décision finale de choisir l'entrepreneur qui sera retenu pour effectuer des travaux. J'ai opté pour cette solution récemment avec l'accord unanime de l'ag. Ceci me semble équilibré (dans mon cas, trois cp -dont le syndic- représentant 50% des quotités) et il est parfaitement inutile et superflu de jouer à convoquer une age. Quoi que vous en pensiez, cette solution pragmatique satisfait pleinement les personnes concernées et c'est le plus important je crois.

Suggestion sur base du texte mis en gras:
Laissez faire une analyse des risques de votre situation et celle de votre ACP par un avocat comme Riquier. Plus d'info par MP si nécessaire.

Votre ACP est un exemple classique de la difficulté pour le législateur de définir une petite copropriété et de le donner les instruments nécessaires à le gérer correctement. En effet:

  • Sociologiquement une ACP est petite si elle se compose d'au maximum 12 membres. Mais cela se heurte aux problème des petits lots avec quotités (garages).

  • Juridiquement le conseil de copropriété devrait être un conseil de surveillance si le syndic serait l'organe exécutif. Mais cela se heurte à la problématique de l'IPI qui n'admet pas (et ne peut pas admettre) une procédure contradictoire au niveau déontologique.

  • Financièrement le dépot du bilan annuel à la BNB devrait rendre la comptabilité transparente, mais en essence cela se heurte au cout de la publication des statuts et bilan, ainsi que la protection de la vie privé.

  • ...

Entre parenthèses la France a créé récemment la très petite copropriété (2 CP) et donné des possibilités spécifiques. J'y revient plus tard, si nécessaire et dès que j'ai le temps. Mais dans un sujet séparé.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 352

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

luc a écrit :

Suggestion sur base du texte mis en gras:
Laissez faire une analyse des risques de votre situation et celle de votre ACP par un avocat comme Riquier. Plus d'info par MP si nécessaire.

Votre ACP est un exemple classique de la difficulté pour le législateur de définir une petite copropriété et de le donner les instruments nécessaires à le gérer correctement. En effet:

  • Sociologiquement une ACP est petite si elle se compose d'au maximum 12 membres. Mais cela se heurte aux problème des petits lots avec quotités (garages).

  • Juridiquement le conseil de copropriété devrait être un conseil de surveillance si le syndic serait l'organe exécutif. Mais cela se heurte à la problématique de l'IPI qui n'admet pas (et ne peut pas admettre) une procédure contradictoire au niveau déontologique.

  • Financièrement le dépot du bilan annuel à la BNB devrait rendre la comptabilité transparente, mais en essence cela se heurte au cout de la publication des statuts et bilan, ainsi que la protection de la vie privé.

  • ...

Entre parenthèses la France a créé récemment la très petite copropriété (2 CP) et donné des possibilités spécifiques. J'y revient plus tard, si nécessaire et dès que j'ai le temps. Mais dans un sujet séparé.

Luc, nous avons décidément deux conceptions différentes de la gestion d'une copropriété. Dans mon cas, il est question d'une petite copro, dans laquelle il n'y a pas trop de problèmes, si ce n'est quelques retards de paiement de provisions de charges.

Vous me proposez de faire faire une analyse de risques ? Des frais pour soulever un éventuel problème possible.

Le législateur ? Il intervient déjà bien assez selon moi. Lisez : il n'intervient que trop ! Je m'intéresse aux règles comme je m'intéresse au code de la route : je ne monte pas en voiture sur l'autoroute à contresens, mais je ne perds pas le sommeil si je suis parfois mal garé ou si je roule un peu trop vite. Et si j'ai le choix entre une petite entorse à la législation et l'intérêt des cp (dont je fais partie), mon choix est vite fait (après une analyse des risques personnelle). Je fais ce qu'un syndic pro ne pourrait sans doute pas se permettre. Et la copro s'en porte très bien.

Enfin, il ne m'est jamais venu à l'idée de déposer le bilan annuel à la BNB. Cette idée même m'horripile. La gestion concerne et implique uniquement les cp intéressés. Je transmets la compta et les rapports aux notaires et agences lors de ventes, mais rien d'autre.


rexou

Hors ligne

Aime ce post :
luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
Site Web

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

@rexou

Je crois qu’on n’arrive pas à se synchroniser.

Votre conception de la gestion n’est pas loin de la mienne, mais on n‘arrive pas à s’écouter avant de se former une opinion sur l’autre. Trop de préconçus.

Vous avez les lois de la statistique contre vous. A certain moment quelque chose va arriver qui met en déroute toute votre système de gestion de la normalité. Et vous n’avez pas un plan B réaliste.

L’analyse des risques (= la base d'un plan B dans votre cas) est faisable sur base des données que vous avez communiqué dans ce sujet. Mais je ne l’ai pas fait suite au manque de synchronisation entre nous. Je vous ai renvoyé chez un avocat dans lequel vous avez confiance (ceci pour le prix d'une consultation) et qui est avec certitude pas de mon coté. Il est assez professionnel pour arriver au même résultat que moi.  Vous le savez.

I rest my case.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 352

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

luc a écrit :

@rexou

Je crois qu’on n’arrive pas à se synchroniser.

Votre conception de la gestion n’est pas loin de la mienne, mais on n‘arrive pas à s’écouter avant de se former une opinion sur l’autre. Trop de préconçus.

Vous avez les lois de la statistique contre vous. A certain moment quelque chose va arriver qui met en déroute toute votre système de gestion de la normalité. Et vous n’avez pas un plan B réaliste.

L’analyse des risques (= la base d'un plan B dans votre cas) est faisable sur base des données que vous avez communiqué dans ce sujet. Mais je ne l’ai pas fait suite au manque de synchronisation entre nous. Je vous ai renvoyé chez un avocat dans lequel vous avez confiance (ceci pour le prix d'une consultation) et qui est avec certitude pas de mon coté. Il est assez professionnel pour arriver au même résultat que moi.  Vous le savez.

I rest my case.

Bien sur qu'un avocat me conseillera une gestion plus conforme. Mais aussi plus onéreuse pour les copropriétaires.

Il existe toujours un risque, j'en suis conscient... mais le plus important est la cohésion d'un groupe de personnes qui défendent leurs intérêts communs.

Et quand survient un problème, on y fait face et on lui cherche une solution. Je ne serai pas en déroute, mais j'adapterai si nécessaire la procédure que je suivais. Statistiquement, il arrivera toujours un problème un jour ou l'autre dans n'importe quelle entreprise. La vie est un risque et il faut l'accepter.

Encore une fois, le concept que j'applique ne peut pas se transposer à une acp telle que la vôtre, c'est évident. Mais dans une petite acp c'est possible.


rexou

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 096
Site Web

Re : Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Paul_6 a écrit :
Paul_6 a écrit :

Pour ce qui est des pouvoirs, je suis quand même un peu plus circonspect car le conseil de propriété peut décider à lui seul pour les dépenses en dessous de 3000 euros (HTVA). En tous les cas c'est ce que le syndic a affirmé dans un mail il y a quelques semaines (mais je n'ai vu cela écrit nulle part ! ).

Bonjour,
Suite aux doutes émis par certains concernant ce « plafond » j'ai interrogé le syndic et il m'a fait observer, à juste titre, que cela avait été décidé lors de la 2e AG, à savoir celle de juin 2019 :
«Détermination du montant pour lequel le Conseil de Copropriété à mandat pour travaux — majorité des 3/4
L'Assemblée Générale unanime fixe le montant par intervention à € 3000 TVA inclus. ».

Étant donné que cela été décidé par l'AG, je suppose que cela doit être considéré comme « légal». Ce qui m'interpelle, en relisant cette phrase, c'est qu'on peut se dire que tous les jours le conseil de copropriété peut décider pour un montant de 3000 euros.....
Si vous avez un avis autorisé, il est le bienvenu !

Ce mandat ne me semble pas assez complet et précis pour être conforme à la loi. Il est donc caduc. J'espère que le CDC est assuré en responsabilité. Il est évidemment toujours possible que l'AG couvre le CDC de ses décisions.

En ligne

Aime ce post :

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres