Elargir le conseil de copropriété : modalités pratiques ?

Les mots mis en gras sont commentés par moi ci-après

Le mot héritique me faisait penser aux héritiques brûlés sur le bûcher au 16ème siècle dans ma région natale et partout en Europe.

Mais au 21ème siécle la signification  du mot héritique dans le Larousse est:

Et en pratique on essaie de bruler "l'hérétique" sur le bucher des fora sociaux.

Il se fait que je suis propriétaire dans une copropriété de plus que 200 appartements, ... L'AG initiale de 1980 a fixé le nombre à 8 personnes du conseil de gérance (précurseur du CdC), avec la formule: un membre par entrée (il en a six) et un membre par groupe d'entrées pour être le (vice-)président (il a deux groupes).
Une entrée se compose d'une quarantaine d'appartements reparties sur 10 niveaux. Donc avoir une antenne d'observation par entrée n'est pas un luxe.

Suite à la manipulation, désinformation et carrément de l'intimidation (exemple: demander au juge de colloquer la dizaine de héritiques, exécuté pour 1 CP mais échoué), ... du pouvoir en place ce CdC est actuellement réduit à deux personnes d'une entrée et zero pour les autres entrées. Le CaC vient de la même entrée. Il y a en plus 3 membres 2019-2020 de cette entrée démissionnaires depuis mi 2019.

Comment on y est  arrivé? Le CdC sortant propose/valide les candidatures, etc. ... .

En pratique le CdC veut cogérer. Il s'est tout naturellement depuis 2001 limité à 3 personnes: le vrai chef et deux aide de camps.

Dans les communications  on utlise de moins en moins le mot copropréitaire mais de plus en plus le mot résident (sous entendu que les non-résidents sont des investisseurs). Je dois dire que le syndic est en essence du type "'investisseur" et pas "fournisseur de services".

Ce texte ( du règlement de copropriété ? du règlement d'ordre intérieur ?) nous apprend que seuls  des copropriétaires peuvent faire partie du conseil et qu'il est composé d'au moins 3 membres dont un président et 2 assesseurs.

L'art.577-8/1, § 1er, C. civil nous enseigne que peuvent être membre du conseil , non pas des copropriétaires mais les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale.

L'art. 577-8/1, § 3 ajoute d'une part que l'assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément et que le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.

Une AGE peut se tenir selon la procédure visée à l'art.577-6, § 2, al.2 ou 3 en vue de compléter éventuellement le conseil de copropriété. L'AG appréciera. Et je ne suis pas membre de celle-ci.

art.577-6 § 2.
"Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
   Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
   Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale."

Dans le cas d'une AGE sur requête, l'urgence n'est pas requise.

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Dernière modification par GT (23-02-2020 09:48:45)

Je voudrais revenir sur un point qui semble vous troubler : la limite des 3000€ pour les travaux dont pourrait décider à lui seul le conseil de copropriété.
Selon les statuts, en cas de travaux urgents voici ce qui est prévu : «Le syndic peut décider d’office de l’exécution de travaux urgents, quelle que soit leur ampleur »,
par contre, pour les travaux non urgents, il est mis ceci : « L’exécution de tous travaux non urgents relève de la compétence exclusive de l’assemblée générale, qui devra décider à la majorité des trois quarts des voix »
Nous avons été victime de plusieurs tentatives d'effraction avec porte d'entrée abîmée et on a essayé d'entrer dans un ou 2 studios. Il a donc fallu faire des travaux urgents (réparer les serrures etc.) et le syndic a fait réparer.
Dans la foulée le syndic (encouragé je suppose par l'un ou l'autre propriétaire) a demandé un devis à deux sociétés de sécurité pour le placement de caméras dans notre sas d'entrée avec télésurveillance et enregistreur. C'est ce devis qui était juste à la limite des 3000€ HTVA.
Donc,  le syndic pourrait défendre son point de vue en disant qu'il s'agissait de travaux « urgents ». Qu'en pensez-vous ? Mais cette limite de 3000 euros reste toujours peu compréhensible (puisqu'en cas de travaux urgents ils n'ont pas de limites). NB: ces travaux n'ont pas été effectués.
Un avis?!!

Dernière modification par Paul_6 (23-02-2020 11:12:40)

-Pas présent à l'AG car pas encore propio! (je viens d'éditer mon post, sorry)
-J'achète quand le sudio est construit, la Rec Provis est finie (je n'y étais pas!) et  donc, à mon avis, pas de Loi Breyne.
-Mandat 2 ans? Hélas, je cite: " Compte tenu de la complexité de ses tâches et responsabilités en matière de gestion administrative, financière et technique, la durée du premier mandat du Syndic après sa désignation par l’assemblée générale s’étendra sur deux années. "

1.En ce qui concerne la réception des parties communes, réception provisoire et réception définitive, que prévoient, notamment en matière de rôle du syndic,  l'acte d'acquisition et éventuellement l'acte de base (comprenant le règlement de copropriété et peut-être le ROI) ?

2. En ce qui qui concerne la chronologie des réceptions des parties privatives et des parties communes, que prévoient  l'acte d'acquisition et éventuellement l'acte de base (comprenant le règlement de copropriété et peut-être le ROI) ?

3.La réception provisoire des parties communes a-t-elle été accordée ? avec ou sans réserve ? Par le syndic ? Demandez au syndic d'avoir accès à ce document.

4. Qu'est-il prévu pour la période se situant entre les réceptions provisoire et définitive, des parties communes et des parties privatives ?

Extrait du PV de l'AG de 2018 ? de l'acte de base (comprenant le règlement de copropriété et,le cas échéant, le ROI) ? du contrat du syndic ?

Bonsoir,
Je reviens mercredi!

Dernière modification par Paul_6 (24-02-2020 16:54:14)

Origine de pragmatique:
Vous êtes un roi/empereur ?

Ma suggestion de pragmatisme pratique et rentable pour le syndic et les CP :

• Le syndic d'ACP est un mandataire au service de l'ACP et doit justifier tous ses actions envers l'AG d'une manière définit par la loi, statuts ou ROI.

• Un syndic a une délégation énorme par l'Art. 577-8 §4 4° CC, mais il doit faire valider ses décisions par l'AG suivante à ses risques et périls. Des syndics ont remplacé sur cette base des chaudières, portes d'entrée du parking, ... . Ils motivaient, justifiaient et décharge a été donné sans problème.

• Une AGE "thématique" seulement si jugé nécessaire par le syndic ou +20% des CP

• Un rapport annuel du syndic joint à l'inventaire annuel du dernier jour de l'année comptable (imposé par l'AR du 12.07.2012).

• Un rapport qui donne par exemple la liste des sinistres et leur impact sur la prime d'assurance et sur les décomptes individuels.

• Un rapport qui résume et donne une vue d'ensemble par exemple les couts de certains projets et leur évolution de la rentabilité et/ou impact budgetaire

• Une justification succincte de la masse des dépenses est par exemple le rapport d'évaluation des fournisseurs. Pourquoi ce rapport impératif a été inventé par les législateurs, croyez vous?

• Etc ...

Suite sur mon Blog privé à accès limité aux CP de mon ACP. Ce qui n'exclut pas que je publie des extraits anonimisés sur ce forum si utile pour certains sujets.

En marge: beaucoup interprétent le Code de la Route de leur façon, jusqu'au moment que ... .

I rest my case.

Interpréter en présence d'un texte obscur ou d'un texte muet : oui
Ajouter à la loi en présence d'un texte clair : non , ce n'est pas interpréter .

La mission légale première du CDC :
"Ce conseil (...) est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2." (art.577-8/1, § 1, C. civil)
Toue mission ou délégation reçue par le CDC : (art.577-8/1, § 4, C. civil)
•    "sur décision de l'assemblée générale"
•    "prise à une majorité des deux tiers des voix"
•    "sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. "
•    "ne peut porter que sur des actes expressément déterminés"
•     "et n'est valable que pour une année. "

Ceci  écrit, je ne peux qu'enregistrer les actions devant les tribunaux introduites par certains copropriétaires qui estiment avoir des griefs à formuler. Ils exercent leur droit comme ils l'entendent, au déplaisir parfois  d'autres copropriétaires.