Plus-value sur biens acquis en vente publique judiciaire

C'est peu clair votre prose.

vente pour sortie d'indivision?

exonération de quoi?

Quelle taxe?

Par ailleurs, il y a quelques années, j'ai vendu peu après l'acquisition des biens acquis pour sortie d'indivision. Aucune taxe sur la plus-value me fut réclamée.

Dernière modification par libra (28-04-2020 07:36:13)

Peut-être parce qu'un des propriétaires s'opposait à la sortie de l'indivision.

Pas de plus value sur la part héritée. Et donc plus value uniquement sur la part achetée après.

Il faut voir s'il y a une réelle plus-value.

Comment calculer la plus value?
Prix d'achat + coûts d'achat (ou + forfait de 25% si les frais de notaires sont inférieurs, ce qui sera sans doute le cas) + travaux justifiés + 5% par année entière entre les actes notariés d'achat et de vente.

Faites le calcul de voir si vous avez une réelle plus-value, et revenez nous ensuite pour qu'on cherche. Parce que généralement, il n'y a pas de plus-value...

La situation doit être examinée en fonction de dispositions fiscales , les art.171, 4°, 90, al.1, 10 et 101, § 2 du Code des impôts sur les revenus.

Art.171, CIR 92 (imposition de la plus-value)
Par dérogation aux articles 130 à 145 et 146 à 156, sont imposables distinctement, sauf si l'impôt ainsi calculé, majoré de l'impôt Etat afférent aux autres revenus, est supérieur à l'impôt calculé conformément aux articles précités et afférent aux revenus visés aux articles 17, § 1er, 1° à 3° et 90, alinéa 1er, 6° et 9°, et aux plus-values sur valeurs et titres mobiliers imposables sur base de l'article 90, alinéa 1er, 1°, majoré de l'impôt Etat afférent à l'ensemble des autres revenus imposables:
4° au taux de 16,5 %:
e) les plus-values visées à l'article 90, alinéa 1er, 9°, deuxième tiret, et 10°;

art.90, CIR 92 ( conditions relatives à la plus-value)
Les revenus divers sont:
10° les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu'un droit d'emphytéose ou de superficie ou qu'un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu'il s'agisse:
a) de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition;

Par date d'acquisition ou d'aliénation, on entend:
- la date de l'acte authentique de l'acquisition ou de l'aliénation;
- ou, à défaut d'acte authentique, la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l'acquisition ou l'aliénation a été soumis à la formalité d'enregistrement.

Détermination du revenu net (calcul de la plus-value)
Art.101, CIR 92
§ 2. Les plus-values visées à l'article 90, alinéa 1er, 10°, s'entendent de la différence entre les deux termes ci-après:
1° le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA, ce prix ou cette valeur étant, le cas échéant, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l'aliénation du bien;
2° le prix d'acquisition du bien, majoré de 25 %, ou des frais d'acquisition ou de mutation réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs à 25 %, étant entendu que par prix d'acquisition, il faut entendre:
a) pour l'application de l'article 90, alinéa 1er, 10°, alinéa 1er, a: le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA;
b) pour l'application de l'article 90, alinéa 1er, 10°, alinéa 1er, b: le prix pour lequel le bien a été acquis par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA;
c) pour l'application de l'article 90, alinéa 1er, 10°, alinéa 1er, c: le prix pour lequel le terrain a été acquis à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement, augmenté du prix de la construction du bâtiment par le contribuable, qui a servi de base à la perception de la TVA.
Le prix d'acquisition ainsi majoré est augmenté de 5 % pour chaque année écoulée entre la date d'acquisition et la date de l'aliénation, étant entendu que dans le cas visé dans l'alinéa 1er, c, l'augmentation de 5 % s'applique, d'une part, sur le prix d'acquisition du terrain, par année écoulée entre la date d'acquisition du terrain à titre onéreux et la date d'aliénation de l'ensemble, et, d'autre part, sur le prix de la construction du bâtiment, par année écoulée entre la date de la première occupation ou location de l'immeuble et la date de l'aliénation de l'ensemble.
Le prix d'acquisition ainsi déterminé est ensuite:
a) augmenté des frais de travaux supportés par le propriétaire et qui, pour autant que ces travaux soient effectués dans l'immeuble aliéné, entre la date d'acquisition, de première occupation ou location et la date d'aliénation, sont fournis et facturés à celui-ci;
b) diminué, le cas échéant, des indemnités perçues du chef de sinistres ayant frappé l'immeuble aliéné.

Dernière modification par GT (28-04-2020 10:43:13)

Avant de se prononcer, il faudrait tout de même voir, comme l'a déjà souligné Grmff, s'il y a réellement plus-value, vu les calculs à opérer..

Ce qui m'inquiète un peu dans cette histoire, c'est que l'un des héritiers a racheté aux autres, lors de la sortie d'indivision par voie judiciaire, les parts de 2 immeubles et qu'ensuite il les a mis en vente séparément: cela ressemble tout de même à une opération à caractère spéculatif, sortant de la gestion patrimoniale classique et le risque de taxation est donc plus important.

Je suppose que vous visez les revenus divers cités à l'art.90, al.1, 1° du code des impôts sur les revenus repris ci-dessous :

"Les revenus divers sont:
1° sans préjudice des dispositions du 1°bis à 1°quater, 8° et 10°, les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exclusion des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers;"

Ces revenus divers sont taxés en principe à 33 % conformément à l'art.171, 1° , CIR 92 repris ci-dessous :
"Par dérogation aux articles 130 à 145 et 146 à 156, sont imposables distinctement, sauf si l'impôt ainsi calculé, majoré de l'impôt Etat afférent aux autres revenus, est supérieur à l'impôt calculé conformément aux articles précités et afférent aux revenus visés aux articles 17, § 1er, 1° à 3° et 90, alinéa 1er, 6° et 9°, et aux plus-values sur valeurs et titres mobiliers imposables sur base de l'article 90, alinéa 1er, 1°, majoré de l'impôt Etat afférent à l'ensemble des autres revenus imposables:
1° au taux de 33 %:
a) les revenus divers visés à l'article 90, alinéa 1er, 1° à 1°quater, 9°, premier tiret, et 12°;"

Ces revenus sont à déclarer , pour le nouvel exercice d'imposition, au cadre XV, B.2. lignes 1200 et 1201 .
Les plus-values imposables visées à l'art.90, al.1er, 10°, a) seront , elles, à déclarer dans le même cadre XV, B. 6. a. ligne 1171.

...avec l'espoir que d' autres lecteurs comprennent

C'est mon avis aussi. Vous devrez vous résoudre à payer la taxe de 16.5% sur la plus-value de la partie acquise en vente publique, à déclarer cette année dans votre déclaration de revenus.

Je vous souhaite juste que le fisc ne trouve pas à redire sur le prix trop faible de la vente en vente publique. Comme c'est une vente publique, il y aurait moyen de se défendre, mais quand même...

Peut-être que le calcul était trop compliqué.

Dans mon esprit aucun impôt était dû. Je crois d'ailleurs me souvenir que tant mon notaire que mon avocat allait dans ce sens. Il m'est donc jamais venu à l'idée de déclarer des plus-values. Pourtant le fisc ne saurait pas ignorer mes transactions.

Par ailleurs, chaque année durant les transactions, j'avais joint à ma déclaration des revenus une lettre expliquant l'état des locations.