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Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Kunkhen
Pimonaute
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Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Bonjour,

J'ai mis en location un appartement à Bruxelles pour la première fois et je suis un peu démuni. Ma locataire s'est absentée un mois pour se confiner chez ses parents. Lorsqu'elle est revenue elle a trouvé des crottes de souris (elle avait laissé un paquet de chips ouvert dans une commode et une poubelle de PMC). Elle a la phobie des rongeurs et dit que s'il y a des souris l'appartement est insalubre alors elle veut quitter l'appartement sans préavis ni indemnités alors qu'elle est dans la première année d'un bail 3/6/9.

Je suis propriétaire de cet appartement depuis 10 ans et je n'ai jamais vu une seule crotte de souris et le voisin me dit que son chat ne ramène pas plus d'une ou deux souris mortes par an. On est donc loin d'être infestés.

L'appartement est au deuxième, la cave est humide et poussiéreuse alors la locataire pense que des souris viennent de là, qu'on est infestés alors que ce n'est pas le cas.
Si elle part sans préavis je ne sais pas comment me retourner et il me paraît très difficile de retrouver un locataire en pleine pandémie mondiale.

Je suis démuni car je ne connais pas trop les recours possibles, elle est française avec une carte d'identité luxembourgeoise et elle est issue d'une famille riche qui n'hésitera pas à mettre un avocat sur le coup.

Merci d'avance pour vos conseils.

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GT
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Kunkhen a écrit :

J'ai établi le bail avec lebonbail.be et pour les litiges ils me proposaient 2 solutions, j'ai mis ceci :

Les Parties conviennent de soumettre tout conflit et tout litige susceptibles de surgir entre elles au sujet de la présente convention,
de son interprétation et de son exécution à l’arbitrage de :
la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (info@arbitrage-mediation.be – www.arbitrage-mediation.be), conformément à son
règlement.

Est-ce une bonne chose? Est-ce que je peux quand-même aller chez le juge de paix alors qu'il y a cette mention dans le bail?


La procédure d’arbitrage est définie par le Code judiciaire, en ses articles 1676 à 1723 inclus.
Cette procédure stricte impose que les parties acceptent par écrit cette procédure (convention d’arbitrage à établir au moment du litige à moins que cela n’ait été prévu dès le départ dans les conditions générales du contrat entre les parties).
Normalement, une action en justice ne peut avoir lieu si un arbitrage est lancé sauf si la convention a pris fin ou est irrégulière.
Le ou les arbitres sont désignés par les parties et forment, lorsqu’ils sont plusieurs, un college.
Les parties peuvent choisir que leurs débats soient oraux ou écrits.  Elles viennent faire valoir leur point de vue, par elles-mêmes ou via un tiers qu’elles choisissent (avocat,…).
Il y a des délais à respecter pour convoquer les parties, leur permettre de faire valoir leurs arguments et pour conclure l’arbitrage.
Le ou les arbitres rendent leur décision par écrit que l’on appelle « sentence arbitrale » et qu’il(s) doit (vent) signer.  La décision quant aux litiges est donc prise par lui (eux) et non pas par les parties ;
Un exemplaire de la sentence est ensuite envoyé aux parties pour les informer officiellement de la décision et un exemplaire est déposé aux Greffes du tribunal de première instance.
La sentence doit être exécutée par les parties.  Si l’une d’entre elles ne le fait pas, l’autre partie doit alors demander au Président du tribunal de première instance de le lui ordonner formellement (= titre exécutoire ou exequatur).
L’arbitrage et la sentence qui en découle ne permet plus d’aller – en appel - devant la justice ensuite.  Les cas d’annulation d’une sentence arbitrale sont strictement prévus par le Code judiciaire (ex. : décision contraire à l’ordre public, convention d’arbitrage pas valable,….).


https://economie.fgov.be/fr/themes/line … larbitrage

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GT
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Kunkhen a écrit :

Ca me rassure. Ils sont solvables et j'ai même fait signer un contrat de cautionnement à sa mère qui gagne très bien sa vie. Par contre ils sont français, et la fille a une carte d'identité luxembourgeoise...

Que faut-il entendre par carte d'identité -européenne- luxembourgeoise ?
Quel est le titre de séjour en Belgique ?

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panchito
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Elle a bien ouvert un compte avec 2 mois de garantie locative bloqués dessus.

Un compte spécifique garantie locative (compte d’épargne classique ouvert à son nom et bloqué pour la durée du bail)?

C'est impossible avec une carte d'identité non belge... Il vous faut le titre de séjour (carte d'identité pour non belge) AVEC le n° de registre national dessus.

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Kunkhen
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Elle a pu ouvrir un compte de garantie locative avec sa CI luxembourgeoise.
Elle est étudiante et domiciliée dans l'appartement.

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grmff
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Kunkhen a écrit :
grmff a écrit :

Pas compliqué d'ester en justice de paix. Et s'ils sont solvables, cela mettra le temps qu'il faut, mais vous récupérerez votre dû.

Ca me rassure. Ils sont solvables et j'ai même fait signer un contrat de cautionnement à sa mère qui gagne très bien sa vie. Par contre ils sont français, et la fille a une carte d'identité luxembourgeoise...

J'ai établi le bail avec lebonbail.be et pour les litiges ils me proposaient 2 solutions, j'ai mis ceci :

Les Parties conviennent de soumettre tout conflit et tout litige susceptibles de surgir entre elles au sujet de la présente convention,
de son interprétation et de son exécution à l’arbitrage de :
la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (info@arbitrage-mediation.be – www.arbitrage-mediation.be), conformément à son
règlement.

Est-ce une bonne chose? Est-ce que je peux quand-même aller chez le juge de paix alors qu'il y a cette mention dans le bail?

Ce n'est pas une bonne chose. L'arbitrage est une possibilité, mais il n'est plus permis de prévoir au bail qu'il y aura d'office recours à l'arbitrage. La clause relative à l'arbitrage est réputée non écrite.

Article 233. - Résolution des conflits
  § 1er. Sans préjudice de la saisine d'une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l'amiable en recourant aux services d'un médiateur agréé ou à tout autre processus alternatif auquel il est fait référence dans l'annexe visée à l'article 218, § 5.
  § 2. Les parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre après la naissance du différend.
  Toute clause d'arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.

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panchito
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

En tout cas ce n'est pas possible chez BNP Paribas Fortis

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panchito
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Elle est étudiante et domiciliée dans l'appartement.

Donc elle ne gagne pas sa vie et n'est pas solvable.

Sa mère française est garante dites-vous mais elle n'est pas domicilié en Belgique?

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GT
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

grmff a écrit :

Article 233. - Résolution des conflits
  § 1er. Sans préjudice de la saisine d'une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l'amiable en recourant aux services d'un médiateur agréé ou à tout autre processus alternatif auquel il est fait référence dans l'annexe visée à l'article 218, § 5.
  § 2. Les parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre après la naissance du différend.
  Toute clause d'arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.

Bien vu

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Kunkhen
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

panchito a écrit :

Elle est étudiante et domiciliée dans l'appartement.

Donc elle ne gagne pas sa vie et n'est pas solvable.

Sa mère française est garante dites-vous mais elle n'est pas domicilié en Belgique?

Elle a ouvert le compte de garantie locative à la KBC a Bruxelles avec sa CI luxembourgeoise.

Sa mère est domiciliée en France.

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Kunkhen
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

grmff a écrit :

Article 233. - Résolution des conflits
  § 1er. Sans préjudice de la saisine d'une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l'amiable en recourant aux services d'un médiateur agréé ou à tout autre processus alternatif auquel il est fait référence dans l'annexe visée à l'article 218, § 5.
  § 2. Les parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre après la naissance du différend.
  Toute clause d'arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.

Super. Donc je peux quand-même faire une procédure normale avec le juge de paix?

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grmff
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Kunkhen a écrit :
grmff a écrit :

Article 233. - Résolution des conflits
  § 1er. Sans préjudice de la saisine d'une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l'amiable en recourant aux services d'un médiateur agréé ou à tout autre processus alternatif auquel il est fait référence dans l'annexe visée à l'article 218, § 5.
  § 2. Les parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre après la naissance du différend.
  Toute clause d'arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.

Super. Donc je peux quand-même faire une procédure normale avec le juge de paix?

Oui, vous pouvez.

Si la personne est domiciliée à l'étranger (et la garante au moins l'est, si je comprends bien), vous ne pourrez pas avoir le certificat de domicile, et donc impossible de déposer une simple requête.

Il faudra passer par un huissier . Fondamentalement, cela ne change pas grand chose.

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Kunkhen
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Oui la garante est domiciliée en France mais la locataire qui a signé le bail est domiciliée dans l'appartement.

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grmff
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Si vous voulez que le jugement condamne solidairement le locataire et son garant, il faut que le garant soit à la cause (il doit être convoqué). Donc son certificat de domicile doit être joint. Enfin, je pense. Parce que la loi précise que le certificat de domicile du locataire doit être joint. Je ne sais pas si c'est le cas du garant, mais cela me semble l'évidence.

Donc, vous devrez passer par huissier pour faire une citation.

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PIM
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Il faudrait peut-être attendre que la locataire confirme par écrit sa décision de résilier, non ?...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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GT
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Bail de résidence principale ?
La bail contient-il ( à l'instar de baux "Pim") un clause de domiciliation ?

Ailleurs , Pim faisait remarquer : "la clause d'élection de domicile n'induit pas une obligation de domiciliation dans les lieux, mais veut dire que - pour l'exécution du contrat - on écrit valablement à l'adresse du bien loué."

La personne est-elle inscrite à la commune dans un des registres prévus ?

Dernière modification par GT (27-04-2020 18:22:21)

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panchito
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Avez-vous enregistré le bail via my rent? Sans son numéro de registre national?

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grmff
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

panchito a écrit :

Avez-vous enregistré le bail via my rent? Sans son numéro de registre national?

Pas besoin du numéro national pour enregistrer un bail. Vous dérivez de la problématique de l'intervenant.

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Kunkhen
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Merci beaucoup pour votre aide.
Oui la locataire est domiciliée à la commune. C'est un bail d'habitation principale enregistré sur myrent.

Alors il y a du neuf. Elle a retrouvé une forme de raison. Elle veut toujours partir mais s'est rendue compte qu'elle n'échapperait pas à la loi, donc on me propose 3 mois de préavis + 1 mois d'indemnité. J'ai demandé que si je ne retrouvais pas de locataire après 4 mois, qu'elle me donne 1 mois en plus. J'ai aussi demandé qu'elle libère l'appartement en juin/juillet car j'aimerais y loger quand j'y organiserai des visites. Ils sont d'accord avec tout.

Questions :

- Quand pensez-vous que le gouvernement autorisera de nouveau des visites ? Pensez-vous qu'il y aura de la demande en cette periode ? C'est un tres bel appartement qui a beaucoup de succès en temps normal.
- Là, elle attend que je lui mette notre accord par écrit et elle me le renverra signé. Est-ce bien comme ca qu'il faut proceder ? Ne doit-elle pas d'abord m'envoyer son préavis ?
- Est-ce que les 1 ou 2 mois d'indemnités doivent inclure les charges ou juste le loyer ? Comment écririez-vous dans l'accord que c'est 1 mois d'indemnités sûr, et un deuxieme mois seulement dans le cas où je n'ai pas retrouvé de locataire ?
- Elle dit qu'elle va me payer mois par mois et pas tout d'un coup.  Mais si je recupere les clés en juin/juillet, ca veut dire etat des lieux et liberation de la caution, non ? Elle pourrait donc me la mettre à l'envers ?

Merci encore

Dernière modification par Kunkhen (27-04-2020 19:56:19)

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grmff
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

Kunkhen a écrit :

Merci beaucoup pour votre aide.
Oui la locataire est domiciliée à la commune. C'est un bail d'habitation principale enregistré sur myrent.

Alors il y a du neuf. Elle a retrouvé une forme de raison. Elle veut toujours partir mais s'est rendue compte qu'elle n'échapperait pas à la loi, donc on me propose 3 mois de préavis + 1 mois d'indemnité. J'ai demandé que si je ne retrouvais pas de locataire après 4 mois, qu'elle me donne 1 mois en plus. J'ai aussi demandé qu'elle libère l'appartement en juin/juillet car j'aimerais y loger quand j'y organiserai des visites. Ils sont d'accord avec tout.

Questions :

1- Quand pensez-vous que le gouvernement autorisera de nouveau des visites ? Pensez-vous qu'il y aura de la demande en cette periode ? C'est un tres bel appartement qui a beaucoup de succès en temps normal.
2- Là, elle attend que je lui mette notre accord par écrit et elle me le renverra signé. Est-ce bien comme ca qu'il faut proceder ? Ne doit-elle pas d'abord m'envoyer son préavis ?
3- Est-ce que les 1 ou 2 mois d'indemnités doivent inclure les charges ou juste le loyer ? Comment écririez-vous dans l'accord que c'est 1 mois d'indemnités sûr, et un deuxieme mois seulement dans le cas où je n'ai pas retrouvé de locataire ?
4- Elle dit qu'elle va me payer mois par mois et pas tout d'un coup.  Mais si je recupere les clés en juin/juillet, ca veut dire etat des lieux et liberation de la caution, non ? Elle pourrait donc me la mettre à l'envers ?

Merci encore

Super. Je suppose que les arguments que nous avons développé gratuitement pour vous auront évité de devoir se retrouver devant le juge. N'hésitez pas à nous faire parvenir des chocolats pour notre dévouement (des manons pour moi svp. Blanche, avec noisette et ganache moka tongue )

Personnellement, je propose systématiquement un préavis de 3 mois à payer tant qu'il n'y a pas de nouveau locataire, et je ne demande pas les indemnités. Mais c'est mon choix. Votre choix est parfaitement raisonné. Vous faites cadeau d'un mois sûr. Et un partage du risque sur un 2e mois de cadeau.

1- Je pense que les visites recommenceront à partir du 18 mai. Mais rien n'est sûr en la matière...
2- Vous pouvez lui faire une proposition d'accord qu'elle peut vous proposer (non signée par vous). Elle vous signe cette proposition qui est la sienne, vous l'envoie, et vous le renvoyez signé pour accord.
3- Les indemnités correspondent à des mois de loyer. Donc sans les charges (Tiens, je me rends compte que certains jugement m'ont accordé des indemnités charges comprises...)
Comment l'écrire? Je dirais que j'accepte de limiter mes prétentions à deux mois de loyer, et que si un autre locataire est retrouvé et rentré dans les lieux (et donc paie le loyer) avec telle date, je réduis mes prétentions à un mois de loyer.
4- Je rajouterais que dès lors, la garantie ne pourra être libérée avant la date en question, puisque le locataire est suceptible de vous devoir encore des sous. Elle ne pourra pas vous la mettre à l'envers tant que la garantie est bloquée. Un payement par mois est très raisonnable et très logique: le préavis, c'est juste vous prévenir qu'elle va partir. Pendant le préavis, elle vous paye le loyer normalement, donc mois par mois. Au bout du compte, il reste la garantie locative, qui est de deux mois couvrant vos potentielles prétentions (hors dégats locatif)

Cette manière de faire pousse votre locataire à bien présenter l'appartement, à parler en bien de vous, à vous laisser un accès maximum pour relouer au plus vite. Elle a quelque chose à gagner à vous faciliter la vie, et donc risque de le faire. Dans mon cas, les locataires m'autorisent généralement à visiter n'importe quand, même s'ils ne sont pas là.

N'oubliez pas mes manons... lol

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Aime ce post :
Kunkhen
Pimonaute
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Re : Locataire souhaite rompre bail sans préavis à cause de crottes de souris

En fait j'habite très loin et donc pendant les visites je vais dormir dans l'appartement. Vous attendriez quand-même la fin du préavis pour faire l'état des lieux? C'est pas un peu bizarre que je squatte l'appartement et qu'on fasse l'état des lieux après ?

Elle est deja en train de quitter l'appartement en fait, donc il sera vide pendant qu'elle paie le preavis.

Dernière modification par Kunkhen (27-04-2020 20:42:01)

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